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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 17/12/2021 18h20

Membre (2016)
Réputation :   3  

Bonjour, je loue actuellement 3 appartements meublés à l’année et un chalet en location courte durée (depuis juillet 2021). Je suis LMNP.
Les revenus perçus sont les suivants:
3 appartements: 28500€/an CC
Le chalet: 23 000€/an CC
Soit un total de 51500€/an CC.

Ma problématique est que je loue le chalet en courte durée pour en disposer pour ma famille et pour y loger des proches qui nous visitent et que je dois limiter les locations pour ne pas dépasser le seuil de 23 000 €. Je devrais retirer le chalet des plateforme une fois cette somme atteinte. De plus, je le loue jusqu’à cette date à un prix attractif (avec des critères plus stricts comme une durée de location minimale élevée). En louant le chalet au prix de marché avec des critères plus souples je devrais pouvoir le louer environ 30 000€/an CC.
Les revenus du foyer fiscal sont d’environ 100 000€/an.
N’ayant pas pour projet d’acheter plus de biens j’aimerais savoir ce que je peux faire pour bénéficier pleinement des loyers potentiels sans passer LMP (ne souhaitant pas acquérir plus de biens ni en vendre je n’y ai pas d’intérêt). Je ne souhaite pas louer le chalet en résidence principale les mois ou celui-ci serait retiré des plateformes de location saisonnière.

Mots-clés : lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel), location saisonnière, seuil 23000

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#2 17/12/2021 19h22

Membre (2021)
Réputation :   5  

Bonjour,

Le passage LMNP vers LMP, c’est deux conditions:
- plus de 23.000 euros annuels
ET
- plus que les revenus des salaires

Avec 100k annuels déclarés (en salaire j’imagine?), vous pouvez monter jusqu’à 100k de revenus BIC.

Dernière modification par 048e (17/12/2021 19h22)

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#3 17/12/2021 20h10

Membre (2016)
Réputation :   3  

Mon comptable m’a informé que désormais le seuil de passage LMP (et paiement de la sécu) est de 23000€ de bénéfice pour de la LCD. Ces revenus sont pris en compte indépendamment des autres loyers issus de la location meublée (a l’année).

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Favoris 1   [+1]    #4 17/12/2021 21h50

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Vous (Geoplace) avez mal compris votre comptable, ou ce dernier se trompe (moins probable).

Quand le seuil de 23000€ de recettes (et pas de "bénéfice",  qui n’intervient nullement à ce niveau) en LCD est dépassé,  vous ne devenez pas forcément LMP (si vos autres revenus d’activité dépassent vos recettes de location meublée, longue et courte durée, vous restez en général LMNP), mais vous devez payer des charges sociales, sauf à vous prévaloir (ce que vous ne pouvez pas en l’occurence) de la réponse ministérielle PELLOIS- AN n°3619 10/07/2018 (qui prévoit que l’obligation d’assujettissement aux charges sociales ne s’applique pas aux LMNP qui confient un mandat de gestion à un professionnel de l’immobilier soumis à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite «loi Hoguet»).

Je vous fait grâce des références, que vous trouverez facilement sur www ou que votre comptable pourra vous fournir.

Par ailleurs, préférez-vous percevoir 22999€ de recettes de LCD sans payer de charges sociale, ou percevoir (par exemple) 40k€ de recettes en devant  payer quelques milliers d’euros de charges sociales (dont une partie ouvre des droits, de retraite complémentaire) ?   Pour ma part, je préférerais percevoir 40k€…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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Favoris 1   [+1]    #5 18/12/2021 11h24

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Si vous souhaitez creuser le sujet, l’URSSAF a sorti une plaquette avec justement un chiffrage indicatif des cotisations dues pour 40 000 € de recettes brutes l’année suivant le régime d’affiliation choisi :

https://www.urssaf.fr/portail/files/liv … rative.pdf

Dernière modification par Aquarone (18/12/2021 11h25)

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[-1]    #6 18/12/2021 12h04

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Possibilité pour aller au delà des 23000€
Monter une SARL (de famille  par exemple)
et là limite c’est 23000€ par associé
Exemple  2 époux et 2 enfants  = 4 * 23000€ = 92 000 €

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#7 18/12/2021 14h31

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Je pense que vous (Nantes44100) vous trompez largement, car :
    - le seuil de 23 000€ s’apprécie au niveau du foyer fiscal (et, à minima, M. et Mme sont, sauf cas très particulier, dans le même foyer fiscal).
   - avec une SARL de famille, fiscalement translucide (donc chaque associé est fiscalisé comme s’il avait lui-même une partie des revenus de la SARL, en proportion de son pourcentage du capital de la SARL), vous ne changez pas forcément grand chose à l’affaire. Seules des "donations" (ou des apports en cash) changent les pourcentages détenus par chacun, pour par ex que les enfants détiennent 2x25%. En fait, le montage de la SARL sans "don" ou autre transfert ou vente, ne change RIEN à l’affaire (faire un don équivalent, par ex de nx25%, des biens immobiliers, désormais en indivision, revient au même).
   - avec une autre SARL, l’imposition sera a l’IS, donc adieu le régime LMNP ou LMP, et paiement de l’IS sur le résultat de la SARL, et imposition (PFU 30%, ou IR sur 60% + 17.2% de PS sur 100%) des dividendes versés aux associés.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#8 18/12/2021 16h57

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LMNP et SARL de famille

La location meublée non professionnelle peut s’exercer au travers d’une SARL de famille. Cette structure particulière de SARL se constitue d’associés qui sont de la même famille et qui ont entre eux de liens directs de parenté.

Cette association entre LMNP et SARL de famille présente plusieurs avantages, notamment contourner le seuil maximum de 23 000€ de recettes annuelles ou des 50% des revenus globaux, ce qui élargit les possibilités d’investissements immobiliers. Pour en bénéficier, il y a des conditions à respecter.

LMNP SARL 1

LNMP SARL 2

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#9 18/12/2021 19h15

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Rassurez-vous : je sais fort bien ce qu’est une SARL de famille (et vos liens sont loin d’en donner une explication exhaustive…), qu’elle peut avoir une activité de location meublée, et ce que ça implique. En effet, je suis LMP avec des biens détenus dans une SARL de famille depuis presque 20 ans (et si c’était à refaire, je me passerais de la SARL) !

Ca ne change rien au fait que le critère de 23 000€ s’apprécie au niveau du foyer fiscal, et nullement "par associé" (comme l’indique par erreur les liens que vous mentionnez : allez lire le BOFIP, ou la loi… et ne croyez pas l’interprétation que vous faites de la lecture du site internet que vous citez … quand tant d’autres sites, (et pour la situation des LCD et de leurs cotisations ceux-ci), dont le site officiel de l’administration française indiquent l’inverse ! Donc ce n’est pas la SARL avec votre conjoint, ou divers membres de votre foyer fiscal, qui vous fera rester en dessous de ce seuil.
Ni au fait qu’il existe quelque différences (plutôt des inconvénients, mais certaines peuvent devenir des avantages) à la SARL de famille, comparée à une détention en direct ou en indivision. J’ai déjà dû en lister certains (que j’ai identifiés au cours du temps) dans mes messages sur ce forum, et je ne vais pas recommencer exhaustivement ici (allez consulter les discussions que j’essaie de tenir à jour, qui sont indiquées dans le 1er message de ma présentation), et, de mémoire, il y a au moins : des frais de structure en plus (constitution, vie au jour le jour, dissolution), un léger impact sur le traitement des plus-values lors des cessions de biens, des conséquences sur les cotisations SSI selon qui est gérant de la SARL, des impacts potentiels (limités) sur l’ISF/IFI, des impacts possibles lors du départ à la retraite.  Explorez le forum sur ces aspects.

Pour bien comprendre les possibilités qui s’offrent à vous, avec plus de 23 000€ de recettes de LCD dans votre foyer fiscal, je vous recommande (de lire la brochure de l’URSSAF qui évoque la location meublée de courte durée.


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#10 24/02/2022 07h53

Membre (2018)
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Je profite de ce sujet pour poser quelques questions car j’aurai bientôt une situation similaire avec un nouveau bien en location saisonnière sur les plateformes de locations courtes durées.

En effet dans ma situation actuelle, je dispose de meublés classiques en contrat 12 mois statut LMNP, je dépasse les 24000eur mais mes revenus sont largement supérieurs donc je reste en LMNP et non en LMP.

Si je prends un bien que je loue en saisonnier, je vais continuer à dépasser les 24000eur en LMNP (au total en additionnant tous les revenus des différents biens mais moins de 24000eur pour le bien en saisonnier courte durée seul).
Première question, faut-il effectuer une comptabilité indépendante à faire à part (montants à reporter à part dans la liasse fiscale) pour le meublé classique LMNP et le meublé tourisme si on est au réel ?
Au niveau de la déclaration des impôts, est-ce-que tout va dans la partie BIC ? Ou existe-t-il une distinction à indiquer? Comment le fisc détermine-t-il ce seuil de 24000eur pour du meublé de tourisme alors qu’on a probablement mélangé avec du LMNP classique ?
Les retenus supplémentaires des ASSEDIC s’appliquent-t-ils sur les recettes uniquement issues du meublé courte durée saisonnier ou sur toutes les recettes LMNP confondus ?

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