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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 23/11/2021 10h16

Membre (2018)
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Bonjour,

Elle : 45 ans, 2 enfants de 20 et 25 ans, Taux marginal 30%
Lui : 45 ans, 2 enfants de 10 et 12 ans, Taux marginal 30%
Chacun a revendu sa Résidence Principale.

Non marié, non pacsé ==> union libre, déclaration imposition séparée

Recomposition et location commune, donc aucun prêt de chaque côté : Taux endettement à 0

Objectifs :
- construire un patrimoine immobilier
- revenu complémentaire pour la suite
- prévoir séparation/décès et donc protection/transmission

Nous prévoyons d’acheter plusieurs biens dans les années à venir :
- donc montage de SCI avec démembrement pour nous protéger mutuellement sans pénaliser la transmission

Le cash flow généré doit nous servir dans un premier temps pour développer notre patrimoine donc afin d’éviter la flat-tax nous allons encapsuler nos sci dans une holding.

Questions :
- devons créer chacun notre holding et c’est la holding de chacun qui devient actionnaire à part égale de nos sci. oui il y a un coût supplémentaire, mais cela laisse aussi la possibilité à chacun d’investir dans des projets personnels tout en stockant les bénéfices et prendre des dividendes si il désire pour différente raisons.

Le fait de scinder en 2 holding empêche de faire l’intégration fiscale car seulement 50% des parts, mais reste possible le régime mère fille
- y-a-t’il d’autres avantages ou inconvénients ?
- au niveau des sci comment éviter les blocages futurs potentiels du fait du 50/50

Merci de vos retours et conseils sur ce cas qui je pense est assez récurrent de nos jours.

Mots-clés : concubinage, holding, sci, union libre

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#2 25/11/2021 08h52

Membre (2015)
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astro, le 23/11/2021 a écrit :

Objectifs :
- construire un patrimoine immobilier
- revenu complémentaire pour la suite
- prévoir séparation/décès et donc protection/transmission

Je fais une remarque au passage : investir chacun de votre côté répond à tous ces objectifs : ça construit un patrimoine, ça apporte un revenu complémentaire et ça résiste parfaitement au cas de séparation ou de décès.

- donc montage de SCI avec démembrement pour nous protéger mutuellement sans pénaliser la transmission

Si vous parlez de démembrement croisé des parts, ça veut dire qu’en cas de décès de l’un, l’autre se retrouve plein propriétaire de 50 % de la SCI + usufruitier de 50 %. Les enfants du décédé n’ont que la nue-propriété de 50 %, soit rien d’utile en pratique. A notre époque où le survivant peut très bien vivre jusqu’à 90 ans, les enfants hériteront peut-être un jour, vers leurs 70 ans, de 50 % d’une SCI, l’autre moitié étant possédé par les héritiers du survivant qui est enfin décédé. La perspective d’hériter vers les 70 ans d’une demi-SCI partagée avec les enfants du copain de maman, vous conviendrez que ça n’est pas folichon. Donc pour ce qui ne pas pénaliser la transmission, c’est raté.

Les holdings, super usine à gaz dont je ne vois pas l’intérêt.

Le cas est peut-être fréquent de nos jours mais la solution que vous envisagez est loin d’être fréquente ; il y a sans doute une raison.

Vous définissez clairement vos objectifs mais ensuite vous sautez à une solution. Avez-vous fait le tableau où les différentes solutions possibles sont disposées chacune sur une colonne, les objectifs chacun sur une ligne, et où vous attribuez des notes à chaque solution, selon si elle remplit bien ou non chaque objectif ? Je doute que la solution que vous avez choisie ressorte avec la meilleure note.

Je relève que vous voulez rester en concubinage, sans doute échaudé par des séparations passées. Et pourtant, vous voulez construire un patrimoine immobilier commun.

A l’inverse, il y a des gens qui se marient et qui, pourtant, investissent dans l’immobilier chacun de leur côté. Ca fait réfléchir.

Dernière modification par Bernard2K (25/11/2021 09h03)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#3 25/11/2021 11h15

Membre (2013)
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Autant je comprends la situation d’entraide pour créer vos patrimoines respectifs, voire le fait que ces patrimoines soient entrecroisés par des sociétés communes … certes, cela ajoute des questions et contraintes, mais, sans que ce soit la bonne démarche systématiquement, ce peut être une démarche intéressante dans certains cas (pas assez d’éléments pour juger)

Autant, je suis perdu sur votre holding + démembrement croisé…

Qu’est-ce qui est démembré ? La holding ou la SCI ?

J’ai compris que c’était la SCI, mais du coup, la holding possède quoi ? l’usufruit temporaire sur les parts de SCI du conjoint ou la nu propriété de vos parts ?

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#4 25/11/2021 11h57

Membre (2015)
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Vous dites

Le cash flow généré doit nous servir dans un premier temps pour développer notre patrimoine donc afin d’éviter la flat-tax nous allons encapsuler nos sci dans une holding.

quel est l’intérêt de détenir la sci (a priori à l’IR étant donné votre remarque sur la flat taxe) via une holding par rapport à détenir directement une SCI à l’IS ?

Sinon comme xazh, avec la surcouche holding je ne comprends pas bien ce que vous voulez démembrer.
Si vous faites un démembrement croisé des parts de SCI et que vous les detenez via des holdings pour éviter la flat taxe, ce seront vos holdings qui seront usufruitières. Donc en cas de décès d’une des deux personnes physiques, l’usufruit ainsi detenu par la holding ne s’éteindra pas, donc pas de "protection" du concubin…

Et comme le pointe très justement Bernard2K, le démembrement croisé c’est bien pour la protection du concubin (d’où son utilisation par exemple pour la résidence principale) mais en terme de transmission c’est à bien évaluer.

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#5 25/11/2021 13h15

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Quelques réflexions supplémentaires :
- investir dans l’immobilier, c’est une forme d’entreprise. On investit dans un outil de production, que l’on entretient et qui génère des revenus.
- Avec l’immobilier locatif, on investit dans la durée. On investit sur 15-20 ans minimum, en général.
- Investir à deux, c’est donc s’associer sur une entreprise de long terme.
- pour être associé dans une entreprise pas très compliquée à gérer, ce qui est le cas de l’immobilier, il suffit de s’entendre raisonnablement bien.
- il y a plein de gens avec qui on s’entend suffisamment bien pour travailler ensemble. Une bonne partie des collègues de boulot. Même si on n’a pas énormément d’atomes crochus, on arrive à fonctionner.
- un couple, c’est une relation bien plus forte qu’une relation de travail. Mais, la réciproque, c’est que, quand ça ne va plus, on est souvent fâché bien plus fort qu’avec une relation de travail. Certaines personnes n’arrivent même plus à se parler.
- donc, on s’associe au long terme avec une personne, sur une entreprise commune… Sachant que la séparation du couple est possible… et sachant qu’une séparation de couple est très souvent difficile. On ferait mieux de s’associer avec son voisin ou son collègue de travail. A la rigueur, il y a davantage de probabilité qu’on arrive à maintenir une relation de travail correcte au long terme avec un voisin ou un collègue de travail (avec lequel l’investissement affectif est faible) qu’avec son conjoint !
- A partir de là, soit on est optimiste, et on se marie + on investit ensemble. Comme ça, si ça foire, ça foire dans les grandes largeurs : le mariage est à l’eau et l’investissement en commun est à détricoter. Mais au moins, on y a cru. Soit on est pessimiste (ou prudent), on sait qu’une séparation est toujours possible. On n’investit pas ensemble.
- A mon avis, quand on a un certain âge et des enfants, il fait plus de sens de se marier (avec le régime matrimonial adéquat) que d’investir ensemble. Le mariage apporte un certain nombre d’avantages et de protection. La pension de réversion, notamment, est un avantage que seul le mariage apporte.

Je suis peut-être un peu extrême mais, à mon sens, il n’y a pas de bonne raison pour un couple d’investir en commun dans l’immobilier locatif, et je pense qu’il y a en tout cas de meilleures raisons de se marier que d’investir ensemble. J’ai l’impression que certains peuvent se dire qu’à défaut de mariage ou de PACS, l’investissement locatif fera un lien, un projet commun. Je trouve que ce n’est pas une bonne idée.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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