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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 21/10/2021 13h49

Membre (2016)
Réputation :   6  

Bonjour à toutes et à tous.

Je me permet d’ouvrir se post pour avoir vos avis, retour d’expérience par rapport à un projet d’achat d’un F2 pour du locatif.

A notre Actif :
RP valeur 800k€ crédit restant 410k€
Une SCI 550k€
Un F4 valeur 200k€ crédit restant 40k€ ou son logé mes parents
Un F2 loué 820€ par moi

Nous sommes intéressés par l’achat d’un F2 de 43m2 à coté d’Evian en Haute-Savoie.
Valeur du bien 230K€

Estimation du projet 250€ (bien, notaire, cuisine)

Ce bien possede une magnifique vue lac.
C’est cette vue qui est mis en avant et justifie le prix pour le vendeur (programme neuf de 17 appartements)

Le bien ce louerait 850€ soit un rendement de 4 % environs.

En partant du principe qu’il n’y aura pas de vacances locative.

On nous vend que ce bien ne peut que prendre de la valeur au vue de « magnifiques » vue panoramique sur le lac Leman.

Qu’en pensez vous ?
Est il intéressant pour un rendement de « seulement «  4%

Le bien serait financé à auteur de 150k€ sur 20 ans 677€/mois

D’avance merci
Salutations
Nicolas

Dernière modification par Nicolas888 (21/10/2021 14h41)

Mots-clés : f2, immobilier, location

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[+1]    #2 21/10/2021 14h21

Membre (2018)
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Réputation :   267  

Ce cas m’inspire les commentaires suivants :

Prix au m2 : 5950 €/m2
Loyer au m2 : 20,25 € m2/mois soit 850€/mois soit 4.1 % de rendement brut

Données meilleurs agents pour Evian :

Prix au m2 : 4 306 € (de 2 612 € à 5 879 €)
Loyer au m2 :  15,2 (de 9,7 € à 22,7 € )

Très clairement : + 50% prix moyen achat et + 33% loyer

Il y a t’il une clientèle sur Evian qui arbitre la vue / surface ? sera telle plus stable ?

Comment progresseront sur 15 ans le prix moyen à Evian et le prix d’un bien avec vue ?…..Il faut rattraper un différentiel de 50% qui inclut la vue et la prime "immeuble neuf"…

La aussi, question d’arbitrage : pour un montant donné, je choisis +50% de surface ou la vue. C’est donc très segmentant…

Actuellement, quel est la surprime des biens à la vente avec vue / bien standard ? Le site d’estimation des impôts peut vous procurer des données utiles.

Par ailleurs, pas d’éléments sur votre fiscalité… TMI, éligibilité Pinel ?
Le bien est en zone tendue ? Possibilité d’un encadrement des loyers ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (21/10/2021 14h25)

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#3 21/10/2021 14h35

Membre (2015)
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Réputation :   504  

Bonjour,

"On" vous vend : avez vous vérifié à minima que rien dans le PLU(ih) ne permettrait par ex à un promoteur de raser un quartier pour faire du R+? et prendre la vue imprenable ?

Comment est le quartier (coté) ? L’isolation ? Etc


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#4 21/10/2021 19h17

Membre (2016)
Réputation :   6  

Bonsoir et merci pour vos réponses.

@Canyonneur75

Il y a t’il une clientèle sur Evian qui arbitre la vue ?
Clairement oui, après pour cette surface … je suis moins sur.
D’ou l’ouverture de se post.
Mais oui beaucoup de personne recherche une vue Lac.

Je suis indépendant en profession libérale sur Suisse.
Je suis donc en crédit d’impôt en france

éligibilité Pinel ?
Non

Le bien est en zone tendue ?
Oui on est en zone tendu

Possibilité d’un encadrement des loyers ?
Je vais me renseigner.

@iqce
Niveau PLU oui tout est ok
On est sur un petit village a côté d’Evian donc oui quartier/village bien coté/ recherché.

Ce qui me fait peur c’est le rendement locatif.
On arrive à peine a 4% si il n’y a pas de vacances locative.
La clairement on paye la vue..
Maintenant dois-je privilégier la vue ou le rendement …
La est toute la question..
Un bien avec une vue de la sorte se revendra toujours très bien.
Mais en attendant…
La est tous mon questionnement.
D’avance merci
Salutations
Nicolas

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[+1]    #5 21/10/2021 23h16

Membre (2011)
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Nicolas888 a écrit :

Maintenant dois-je privilégier la vue ou le rendement …

Ca dépend, vous investissez pour la vue ou pour le rendement ?

Nicolas888 a écrit :

Un bien avec une vue de la sorte se revendra toujours très bien.

Vous voulez dire que vous arriverez à revendre de l’ancien au prix du neuf ?

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[+1]    #6 22/10/2021 06h42

Membre (2014)
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C’est un achat coup de cœur, il n’y a pas de logique de rentabilité classique sur ce bien. La rentabilité se calculera à la revente.

Il y a 2 points importants selon moi:
- être certain que la vue sur le lac restera et qu’il n’y a pas un autre bâtiment qui sera construit devant.
- verifier l’incidence sur votre taux d’endettement car vous allez avoir un cashflow très négatif sur ce bien.


Faire et laisser dire

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[+1]    #7 22/10/2021 08h11

Membre (2015)
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@lachignolecorse : sur la vue, il y a eu une réponse plus haut (sans plus de donnée je ne suis pas convaincu à 100%).

Nicolas888, le 21/10/2021 a écrit :

Bonsoir et merci pour vos réponses.



@iqce
Niveau PLU oui tout est ok
On est sur un petit village a côté d’Evian donc oui quartier/village bien coté/ recherché.

Nicolas

@gunday : je crois que le rendement doit inclure une prise de valeur du bien via une vue de + en + demandée.

?


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #8 22/10/2021 20h58

Membre (2014)
Réputation :   22  

Dans cette zone (Haute-Savoie en général et en particulier bords du Léman ou Annecy),vous aurez forcément un rendement réduit.
4% est généralement un maximum sauf location type Airbnb toute l’année ou l’été (sous réserve que le règlement de copropriété le permette).
Vous pouvez aussi tenter une location en moyenne durée par exemple pour des cadres en mission,mobilité,.. ce qui peut vous permettre d’augmenter un peu le rendement mais avec les contraires inhérentes à ce type de location.

La zone  est soumise à l’encadrement des loyers à la relocation,d’où l’importance de bien fixer le premier loyer car après vous ne pourrez pas l’augmenter,surtout avec un bien neuf.
Il ne sera forcément pas possible d’arguer de travaux pour augmenter le loyer.

Vous avez toute la problématique de l’investissement locatif.Il n’est quasiment pas possible d’avoir un rendement élevé et un bien dans une zone très cotée avec un coté patrimonial évident.

Si vous voulez un rendement supérieur (et sans les contraintes de Airbnb ou autre),il faut choisir une zone et un bien moins onéreux au m2 ,ce qui peut s’accompagner de risque de dépréciation dans le futur.

Bonne réflexion.

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[+2]    #9 22/10/2021 23h44

Membre (2016)
Réputation :   3  

Bonjour, habitant et investissant dans l’ancien dans le pays d’Evian je trouve les prix du neuf très élevés en comparaison avec l’ancien mais ce n’est que mon avis personnel (a ce prix j’espère que vous avez un box). Concernant la location outre les risques locatifs de cette activité la demande est très forte dans le secteur et vous ne devriez pas avoir de difficulté à louer le bien, bien au contraire. Toutefois, la vue sur le lac ne se répercute pas suffisamment sur le prix de la location pour justifier la différence de prix à l’achat (pour du locatif). Sur Lugrin, Maxilly etc vous louerez le T2 850€/mois facilement, même sans la vue. La vue lac offrira peut-être moins de turn-over. Je vous conseille de vérifier les projets environnants, combien d’immeubles se construisent juste en face d’autres, peu de temps après l’achèvement des travaux! (Voyez la villa Bellevue située avenue de la gare à Evian pour ne parler que d’un projet en cours). En revanche les biens avec une vue lac se revendent facilement (je ne dis pas que ça se revendra au prix acheté neuf). Je suis surpris qu’il ne soit pas éligible Pinel.
En comparaison pour 230 000€ vous pouvez trouver 2 studios en bon état en plein centre d’Evian qui se loueraient 600€/mois chacun, mais sans les avantages du neuf. D’un point de vue locatif la proximité du bateau paie mieux que la vue.
J’espère que ces éléments vous aideront. Bon courage pour votre projet, le chablais est magnifique est savoir qu’on a un beau bien avec une jolie vue est très agréable 😊

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[+1]    #10 23/10/2021 09h03

Membre (2013)
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Réputation :   282  

Il semble que ce soit un achat coup de coeur.
Nous pourrions tourner en boucle des centaines de pages pour vous amener à considérer des solutions plus rationnelles : ce serait inutile.
Vous prenez un pari pour vous offrir un bien qui vous fait plaisir.
Prenez votre calculatrice et limitez vous à compter précisément ce qu’il va vous coûter en net net.
Si c’est acceptable et que ça vous fait plaisir, l’argent c’est fait pour ça.

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#11 23/10/2021 11h20

Membre (2016)
Réputation :   6  

Bonjour
Merci à tous pour vos réponses.

Après réflexion et lecture de vos avis, conseils, nous avons décidé avec ma Femme de faire l’impasse sur cette achat.

C’est effectivement comme le dit Range19 un achat «coup de cœur» mais qui n’est ici pas compatible avec un bon rendement.

A prendre 4/5% brut on préférerait mettre un billet dans une SCPI où nous ne serions pas assujettis directement aux locataires, vacances locatives, etc.

@Geoplace A investissement égal 2 studios à Evian serait effectivement plus judicieux.

Salutations
Nicolas

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