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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 17/10/2021 19h32

Membre (2019)
Réputation :   16  

Bonjour,

Voici un cas que je jamais je n’aurais pensé vous présenter. En effet, j’ai visité l’appartement en décembre 2020 le même jours et avec le même agent que celui-là et n’ai même pas formulé d’offre à cause d’un défaut que j’estimais non corrigeable facilement.

PRE-REQUIS

L’investissement immobilier locatif intelligent de Julien Delagrandanne + 77 exercices pour l’investisseur immobilier.

VOTRE PROFIL

- Cadre, 32ans, TMI 11%, 3100 € /mois après PAS pour le foyer

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : notions
- Fiscales : notions
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : correctes
- Sociales : correctes
- Temps disponible : 10 heures par semaine.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel appartement
- Année de construction : 1945
- Étage 1 sur 3, escalier, luminosité bonne puisque traversant orienté nord-sud, surface au sol et carrez : 70m², pas d’ascenseur
- Inhabité
- Si appartement : syndic bénévole
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété ? non, une courette qui semble inutilisée
- Compteur d’eau commun, compteur d’électricité individuel
- Études de la copropriété : copropriété semble sainement gérée d’après les derniers PV d’AG
- Concierge  ? non
- Décoration : vieillotte, mais je prévois de tout rénover.
- 2 chambres, 1 salle d’eau borgne avec toilette non séparé

LOCALISATION DU BIEN

- 54, dans une commune de 8000 habitants à 20 minutes de Nancy.
- Centre-ville, mais stationnement gratuit à 100m.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? moyen, la Lorraine.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? non, en dehors de (j’espère !)l’inflation.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : affiché à 80 k€, je propose 55 car l’agent me dit qu’il y a une offre actuellement à 65 qui a des chances de passer et que je peux me positionner.
- Loyer mensuel envisagé : 600€ HC, 630€ CC
- Taux de vacance envisagé : 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : pas de délégation

- Travaux immédiats :
cuisine (2000€), salle de bain (5000€), électricité (2000€), plomberie (2000€), peinture (2500€), enduits/placo (500€), sols (1400€), surprises (1500€)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : restent les murs extérieurs à isoler, les communs à rénover : ils sont vieillots. Je ne sais pas combien cela coûtera, mais pas très cher, les copropriétaires semblent vouloir faire eux-mêmes, je suis d’accord sur le principe, à voir en réel ce que cela donne.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : non

- Taxe foncière hors TEOM : 700€/an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : j’estime 150€/an après une recherche sur google mais je n’ai pas de devis.
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : (600*12)/(55000+5000+16000) = 9,47%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : (600*(100-4)-150-50)/(55000+5000+16000) = 7,56%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 0€ si possible, sinon frais de notaire (5000€)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,32% (simulation meilleurtaux.com)
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : 0 €
- Épargne de précaution : 30 k€. C’est l’épargne totale du couple, pas une poche spécialement réservée pour l’immo. La seule grosse dépense à financer dans les années à venir c’est une voiture que nous paierons comptant.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue foncier réel pendant 3 ans, puis micro foncier si pas d’autres achats avec même principe de travaux.

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ? -100€ par mois en foncier réel, je pensais qu’on serait proche de 0 état donné la renta brute correcte. A affiner avec les mensualités d’emprunt réelles que je vais payer.

Pour vous en dire plus :
J’ai visité ce bien mais n’avait pas donné suite à cause du plancher qui faisait des vagues. Le propriétaire a depuis fait réaliser des travaux, je n’ai pas revisité depuis, donc ma proposition se base sur mes notes et mes souvenirs.

Je pense que le loyer peut-être revalorisé, j’ai pris une estimation conservatrice.

Je ne comprends pas pourquoi l’agent me recontacte presqu’un an après la visite, alors qu’une offre a été formulée 15 k€ en dessous du prix affiché et que d’après lui elle a de grandes chances d’être acceptée. Pourquoi a-t-il pensé à moi ? Peut-être que l’acheteur potentiel n’est pas très solvable. Mais du coup, j’ai réagi au quart de tour, pour montrer mon sérieux dans ma démarche d’investisseur.

Mon offre ne sera sûrement pas acceptée, mais peu importe, je continue à aller au bout de mon processus d’investisseur, avec mes objectifs de rentabilité. Je ne suis pas pressé de trouver.

Mots-clés : immobilier, investissement locatif, premier investissement

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#2 18/10/2021 15h41

Membre (2019)
Réputation :   8  

Bonjour,
du coup avez-vous une question en particulier ? Peut-être que l’acheteur "privilégié" l’a planté et il relance le ou les principaux intéressés qu’il a vu avant.
Dans votre cas il y a peu de travaux au regard de la taille du projet et des revenus dégagés, donc vous allez être en "bénéfice" rapidement, donc des impôts à régler. D’où votre cashflow négatif.
A vous de voir si le jeu en vaut la chandelle, sinon pourquoi ne pas louer le bien en meublé s’il y a un marché ? Vous pourriez pratiquer l’amortissement du bien, qui vous arrangerait bien fiscalement parlant.

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#3 18/10/2021 17h41

Membre (2019)
Réputation :   16  

Il y a quand-même quelques travaux : rénover cuisine et salle d’eau, les pièces les plus chères dans un logement, poser un lino sympa partout, refaire toute la peinture des murs et plafonds, éventuellement isoler les murs donnant sur l’extérieur. J’en ai pour trois mois avec le temps que je peux y consacrer hebdomadairement. C’est un gros rafraichissement comme dirait un agent immo.
Il n’y pas de demande dans mon secteur pour du meublé pour les surfaces qui s’y prêtent, alors pour un 70 m² je ne tenterai pas même si fiscalement c’est intéressant.

Il y avait aussi le plancher bois qui était tordu et qui apparemment ne l’est plus, mais je n’ai pas vérifié, d’où mon offre agressive par rapport aux 80 k€ de l’annonce : ça passe ou non, peu importe, je ne suis pas intéressé par ce bien à un prix qui fait que j’ai une rentabilité inférieure à 10%.

Deux ou trois opérations comme celle-ci, et je suis bloqué au niveau emprunt bancaire. Là je veux bien parce que je débute et qu’il faut commencer par un bien, mais par la suite il faudra que j’améliore le CF de mes investissements.

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#4 19/10/2021 12h40

Membre (2019)
Réputation :   8  

Je disais peu de travaux dans le sens où il n’y a "que" 15 000 € de travaux.
A 600 € HC par mois vous rentrez 7200€/an.
Dans le cadre du déficit foncier vous allez déduire la TF, les frais de notaire et vos 15 000 € de travaux des revenus locatifs la première année, ainsi que de votre revenu imposable (salaire). Par la suite (à partir de la 2ème ou 3ème année, je n’ai pas posé le calcul), vous serez imposé plein pot sur ces 7200€ de revenus, d’où votre cashflow négatif.

La rentabilité brute est une chose, mais si la fiscalité à court terme vous coupe les ailes pour moi cet investissement va se révéler un boulet que vous allez traîner longtemps (15 à 25 ans à sortir du cash tout les mois de votre poche).

Pourquoi ne pas faire un achat revente du bien rénové si après rénovation son prix au m² est inférieur à celui du marché ? Cela vous permettrait de faire une petite bascule…

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#5 19/10/2021 13h45

Membre (2018)
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Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   267  

Ce cas m’inspire les commentaires suivants :

1 - Comment le pb du plancher "vagues" a t’il été réglé ? La solution est elle définitive ? La géométrie de l’immeuble peut elle encore évoluer ?

2 - Le régime de la location nue ne permet pas de déduire les frais de notaire ni n’amortir le bien…

3 - Le micro-foncier conduit à une taxation à TMI + 17,2% de PS sur 70% des loyers, soit 28,2 %. Comment votre TMI va évoluer dans le temps (hausse salaire / revenus fonciers / changement du nombre de personnes dans le foyer…)
Il est limité à 15 000 € de recettes brutes, soit environ 1200 euros par moi, soit 2 ou 3 appartements…

Canyonneur

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#6 19/10/2021 17h45

Membre (2019)
Réputation :   16  

elbobo a écrit :

Pourquoi ne pas faire un achat revente du bien rénové si après rénovation son prix au m² est inférieur à celui du marché ? Cela vous permettrait de faire une petite bascule…

Parce qu’il me semble que cela ferait de moi un marchand de biens, et je ne veux pas l’être !

Canyonneur75 a écrit :

1 - Comment le pb du plancher "vagues" a t’il été réglé ? La solution est elle définitive ? La géométrie de l’immeuble peut elle encore évoluer ?

Par un réagréage (sic) m’a dit l’agent immobilier. Des analyses ont été faites par l’étage d’en dessous et ont montré que ce n’était pas structurel. Même l’agent immo m’a confié être surpris par la réponse de l’entreprise qui a effectué les travaux. La solution est donc sensée être définitive et la géométrie de l’immeuble n’est plus sensée évoluer.

Canyonneur75 a écrit :

3 - Le micro-foncier conduit à une taxation à TMI + 17,2% de PS sur 70% des loyers, soit 28,2 %. Comment votre TMI va évoluer dans le temps (hausse salaire / revenus fonciers / changement du nombre de personnes dans le foyer…)
Il est limité à 15 000 € de recettes brutes, soit environ 1200 euros par moi, soit 2 ou 3 appartements…

J’avais prévu de passer en micro foncier au bout de trois ans de détention, mais peut-être que cela vaut le coup dès la première année, il faut que je compare.

Épilogue de l’histoire :
Le propriétaire, même en vendant à 65 k€, doit encore 17 k€ à la banque. Je ne sais pas à quel prix il a acheté son bien, mais vraiment bien cher, car en plus il n’a rien fait en travaux d’amélioration en 13 ans d’occupation…
Il a en même temps passé une annonce pour le louer à 520 € CC (490 HC), apparemment l’agent immo m’a dit qu’un couple de personnes ayant la 60aine est intéressé.

Donc quand il voudra vendre dans quelques années, las de la gestion locative et/ou des impôts, ça risque d’être difficile de le vendre avec des locataires potentiellement indélogeables et un état qui se sera dégradé. Cette fois, il ne faudra plus compter sur moi pour l’acheter, ou alors à 35 k€ wink

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#7 22/10/2021 11h05

Membre (2019)
Réputation :   8  

@Cannyonneur75, vous avez raison sur votre point 2) pour la non-déductibilité des frais de notaire, au temps pour moi

@letsinvest : pour un achat revente vous ne risquez clairement pas grand chose, vous pouvez toujours invoquer une cause X ou Y genre, j’ai pris peur, ou j’allais déménager et j’aurais été trop loin pour la gestion. La requalification en marchand de bien est objectable dès lors que dès le début il est prouvé que l’acquisition était faite en vue d’une revente. L’administration vous retoquera si plusieurs opérations rapprochées de ce type là sont opérées. Sinon, ça sera simplement considéré comme de l’arbitrage.

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