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#1 14/10/2021 15h44

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Bonjour à tous,

Je vous présente mon cas un peu particulier.

J’ai fait une offre d’achat pour un maisonnette. Cette maisonnette avait été auparavant acheté par l’ancienne propriétaire il y a plus de 20ans.

Ce bien n’est pas considéré comme un logement par la mairie car l’ancienne proprio n’a jamais fait les démarches de régularisation (mais a fait tous les travaux d’aménagements, création d’une cuisine, salle de bain….). Et il y a été loué pendant la quasi totalité des 20ans.

Au courant de cette non régularisation, j’ai pu faire une offre d’achat très agressive (prix au m2 bien en deçà du prix de la ville même en incluant les couts de régularisation).

J’ai contacté la mairie pour régulariser le bien au plus vite, en montrant ma bonne volonté. Un seul élément bloquant, soit l’achat d’une place de parking ou l’obtention d’une concession long terme. Hors, dans l’endroit ou est situé le studio aucune place n’est disponible à l’achat où de concession disponible. De plus, la marie n’offre littéralement aucune solution, d’autant plus que le bien se situe tout près des transports en commun (5min à pied) et il y a de nombreuses places de parking disponible autour du bien (dans les 5min à pied).

Est ce qu’il existe des solutions de contournements où négocier avec la mairie ? Surtout que je ne comprends pas comment cette situation est passé sous les radars pendant plus de deux décennies et que l’on bloque une tentative de régularisation…

Sinon une question dont je pense que la réponse est négative, mais est il possible de faire un LMNP d’un studio non défini comme une habitation ?

Merci beaucoup pour votre aide,
Artcourt

Mots-clés : lmnp, location, studio

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[+1]    #2 14/10/2021 16h20

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Artcourt a écrit :

l’ancienne proprio n’a jamais fait les démarches de régularisation […] la marie n’offre littéralement aucune solution

Ceci explique peut être cela.

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#3 14/10/2021 19h07

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Maisonnette ou studio ?

Parcelle indépendante, ou lot dans une copropriété ?

Si ce n’était pas censé être une habitation, c’était censé être quoi ?


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#4 14/10/2021 21h22

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Une piste à explorer :

- la vente est elle définitive?
- quelle est la destination actuelle officielle de l’immeuble parmi les 9 possibles ?
- pouvez vous prouver le changement de destination à une date remontant à + de 10 ans? A défaut l’ancienne propriétaire dispose t’elle de preuves ?
- le délai de prescription pour les changements illégaux de destination semble être de 6 ans pour le pénal et de 10 ans pour le civil - article l480-14 du code de l’urbanisme….
- bien entendu, la spéculation  ci dessus est à faire valider par un spécialiste du sujet…..

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (14/10/2021 21h24)

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[+1]    #5 14/10/2021 21h43

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ENTJ

Hum…Je ne connais que le code et le code affiche 5 destinations : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/ar … 031720593/
Ce qui n’enlève rien à la pertinence des observations.
A priori j’imagine carrément une construction sans autorisation. Point qui à du être mentionné dans l’acte de vente…?

Il n’y a aucune piste légale à priori j’ai déjà posté sur ce point ; par contre il y a des angles de discussion possibles avec la mairie (ou l’EPCI) qui de toute manière ne fait pas ce qu’elle veut puisque les actes créateurs de droit tel qu’une régularisation ou un changement de destination sont soumis au contrôle de légalité exercé par le préfet de Département.
Mais ça s’est à posteriori.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#6 14/10/2021 23h21

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Bonjour à tous,

Premièrement, merci infiniment pour vos différents retours et je vous prie de m’excuser pour mon manque de précision sur certains éléments.

Pour répondre à vos différentes questions :
- Il s’agit d’une maisonnette, situé en rez de jardin d’une petite copro. En soit, elle est détaché de l’ensemble des autres appartements car situé au fond du jardin commun de la copro ;
- initialement, dans le plus vieux acte notarié que nous avons reçu (datant de 1991), la maisonnette était une réserve ;
- dans un acte notarié rectifié datant de 2003, il est "observé" que la réserve forme un local à usage d’habitation indépendant, avec cuisine, salle de bain… ;
- la vente n’est actuellement pas définitive mais l’offre d’achat a été accepté ;
- l’immeuble en lui même est bien défini pour usage d’habitation et de commerce ;

Après je reste un peu confus, car l’acte rectifié m’a été communiqué que très récemment et il semble bien indiqué que l’ancienne réserve forme bien un local à usage d’habitation, de ce fait, le bien n’est-il pas déjà régularisé ?

Si cela n’est pas le cas, le délai de prescription pourrait être éventuellement invoqué vu que l’acte notarié rectificatif remonte à 2003.

Finalement, vers quelle type de spécialiste dois-je me tourner ? Un avocat ? Un notaire ?

Encore merci pour votre aide très précieuse !

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#7 15/10/2021 03h10

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En tant qu’acheteur vous devriez avoir un notaire, qui devrait pouvoir avoir plus d’éléments précis que nous pour vous répondre. Déjà été confronté à ce type de bien bancal, mon notaire m’a vite fait comprendre qu’il ne s’occuperait pas du compromis, et j’en ai tiré les conséquences.
Le problème de la copropriété est une circonstance aggravante : Tantièmes sans doute à refonder/ problématique réseaux.

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#8 15/10/2021 04h17

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Ce que j’ai retenu, ce que l’on achète ce qui est marqué sur le papier. Si c’est marqué réserve, alors c’est une réserve.

A mon sens, dans une copropriété, c’est principalement le règlement de copropriété qui dit ce que vous achetez. A noter qu’en cas de différence entre règlement et EDD, c’est le règlement qui prime car le règlement est le contrat collectif, l’EDD n’en est qu’une annexe. Avez-vous obtenu et lu attentivement le règlement et l’EDD ? Ainsi, bien sûr, que les CR d’AG et appel de charges des 3 dernières années.

Je ne pense pas que l’acte notarié de 2003 qui "observe" une chose corresponde à un droit véritable de changement de destination ou d’usage.

A noter enfin que l’usage et la destination sont deux choses différentes :
Usage et destination en immobilier : quelles différences ?

A mon sens, vous achetez une réserve. C’est pour ça que c’est pas cher pour une habitation ; c’est parce que ce n’est pas une habitation ! J’ai déjà vu des habitations aménagées dans toutes sortes de choses : un garage, un local commercial, une parcelle agricole (phénomène de la cabanisation)… Or, ce n’est pas une habitation, dans le sens où vous pouvez à tout instant être mise en demeure de le faire redevenir ce qui est marqué sur le papier : garage, local commercial ou parcelle agricole. Celui qui est prêt à payer la valeur d’une habitation pour ce qui n’est pas une habitation est le dindon de la farce.

Il faut noter aussi que ce qui n’est pas construit pour être une habitation peut s’avérer d’une qualité inférieure. J’ai déjà vu deux fois des habitations aménagées dans un garage être abîmées par des dégâts des eaux dus à des infiltrations ou des inondations. Dans un cas, les travaux étaient réalisés à 90%. Il y a eu une personne qui a vraiment cru que ce grand garage de plain pied pouvait devenir une habitation. Les énormes auréoles de moisissures sur le premier mètre de haut, sur tous les placos de l’appartement du garage semblaient indiquer qu’il s’était rendu compte du contraire, mais un peu trop tard. Dans l’autre cas, diagnostic du maçon : "les fondations sont très légères et tout le problème vient de là. Le gars qui a construit un simple garage pour une voiture n’a pas fait les mêmes fondations que si on lui avait demandé de construire une maison". Et votre réserve, elle est de quelle qualité constructive ?

Vous demandez comment "contourner". La vendeuse vous montre l’exemple : ne rien demander à personne et continuer comme cela. Cette possibilité de continuer l’usage d’habitation en infraction à la loi justifie-t-elle de payer une réserve au prix d’une habitation ? A mon sens, non.

Tant qu’à enfreindre la loi, pourquoi ne pas le faire vous-même ? Vous pourriez acheter un garage, un grenier, un local commercial désaffecté, ou bien une parcelle agricole, et y construire une habitation illégale. C’est souvent moins cher que d’acheter l’habitation illégale de quelqu’un d’autre. Bien sûr, cette partie de mon message constitue un raisonnement par l’absurde et n’est pas un encouragement à enfreindre la loi.

Dernière modification par Bernard2K (15/10/2021 05h38)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#9 15/10/2021 19h20

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Iqce a écrit :

Hum…Je ne connais que le code et le code affiche 5 destinations : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/ar … 031720593/

Il y avait 9 destinations possibles entre le 3 mars 2012 et le 01 janvier 2016 : en effet, l’article 123-9 du code de l’urbanisme, maintenant abrogé, cite dans son 24ème alinéa 9 destinations.

Depuis le 1er janvier 2016, 5 destinations citées par l’article 151-27 du même code.

Un arrêt très récent de la cour administrative d’appel de Paris (CAA Paris, 20 mai 2021, n° 19PA00986) indique comment gérer le cas où une transformation impliquait un changement de destination sur la période 2012/2016 et le maintien dans la même destination après 2016.

Dernière modification par Canyonneur75 (15/10/2021 19h22)

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#10 16/10/2021 11h41

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Bonjour à tous,

Merci encore pour vos retours.

J’ai finalement décidé de me retirer de l’offre au final, le bien était une passoire thermique et avec la nouvelle loi énergie-climat cela rajouter une contrainte de travaux supplémentaire au moyen terme.

L’agent immobilier a tenté de raisonner un petit peu (loué comme avant sans la régul, faire le minimum de travaux…) mais je préfère faire les choses correctement aussi bien vis à vis de l’administration que du/des futures locataires. Puis au final, il n’y aura pas de problème pour rompre à l’amiable l’offre d’achat car il en a reçu d’autre pour un prix plus élevé par rapport à celui que j’avais proposé.

En tout cas merci encore car j’ai pu redescendre un peu sur terre suite à vos commentaires (m’étant un peu trop précipiter pour faire l’offre, flairant la, trop, bonne affaire).

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