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#1 07/10/2021 10h55

Membre (2021)
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Bonjour à toutes et tous,

J’ai actuellement 4 appartements loués en LMNP.

J’ai un projet d’un petit immeuble neuf (achat du terrain puis construction), de 3 lots. Sûrement 1 commerce en RDC, un bureau ou appartement au 1er étage et un appartement au 2ème étage.

Je réfléchis au meilleur montage d’un point de vue fiscalité: A priori si je loue les 3 lots en LMNP, je vais dépasser mes revenus professionnels et passer en LMP.

1/ Je me demandais si c’était possible de faire passer le terrain + appart (ou 2 apparts) en mon propre Pinel?
2/ Sinon j’envisage le commerce en vide, pour augmenter mon seuil LMNP avec ces revenus fonciers, et le (ou les 2) appartements en LMNP.

Autre point, j’ai actuellement tout en nom propre, une banquière en gestion privée m’a parlé de SARL familiale et de SCI à l’IR. Mon comptable de SCI IS…
Auriez-vous un conseil sur ce point?

Merci beaucoup, et excellente journée,
Jérémy

Mots-clés : irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques), is (impôt sur les sociétés), lmnp (loueur en meublé non professionnel), location, pinel, sarl (société a responsabilité limitée), sci (société civile immobilière)

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#2 07/10/2021 11h43

Membre (2011)
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Bonjour,
je ne suis pas un pro du sujet, mais louer un commerce ou des bureaux en logement meublé ?

Peut être vouliez vous plutôt parlez du régime fiscal BIC au lieu du foncier ?

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#3 07/10/2021 11h52

Membre (2021)
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Oui, pardon, je me suis mal exprimé. Je cherche quel est le meilleur mix versus la fiscalité.
BIC ou foncier pour commerce et bureaux? LMNP, Pinel, … pour le/s appartement/s.

Ou encore d’en loger une partie (ou tout) dans une SCI…
Je suis un peu perdu du coup sur le meilleur choix… Pour l’instant le LMNP était la solution "facile, pratique et avantageuse", mais là je m’interroge…

Merci encore de vos commentaires

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#4 07/10/2021 16h36

Membre (2020)
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Les bureaux et le commerce = foncier sauf si c’est loué équipé alors c’est du BIC (donc LMNP).

Le Pinel ça peut marcher mais attention aux vacances locatives (à voir en fonction de l’emplacement) et ça ne fonctionnera pas sur la partie bureau.

Sinon il faut garder à l’esprit que si vous faites du foncier, le cout de construction n’est pas déductible. Ce qui vous laisse avec le LMNP (en direct ou SARL de famille) ou l’IS ou d’autres schémas de construction-vente plus compliqués.

En définitive, la solution pour limiter le LMNP c’est soit le foncier en Pinel, soit de passer des biens dans une structure à l’IS.

En gros si le TMI est raisonnable (<30%) le foncier est une bonne solution car l’imposition reste gérable. Sinon >> IS.
Pour déterminer les biens à basculer, il faut voir votre objectif de détention des différents biens et le cout fiscal en cas de vente (Plus value) et arbitrer.

Dernière modification par dusgas (07/10/2021 16h56)

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#5 07/10/2021 19h48

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dusgas a écrit :

Les bureaux et le commerce = foncier sauf si c’est loué équipé alors c’est du BIC (donc LMNP).

Eh non, ce n’est pas parce que c’est BIC que c’est LMNP. Le LMNP nécessite de louer des logements meublés.

La location de bureaux ou commerces équipés est un revenu imposé en BIC mais n’est pas du LMNP. Cela pose notamment le problème d’être soumis aux cotisations sociales dès le premier euro de recettes.

Concernant le Pinel, seules les opérations collectives sont désormais possibles : RESCRIT - IR - Réduction d’impôt « Pinel » - Appréciation de la notion de bâtiment d’habitation collectif | bofip.impots.gouv.fr

Dernière modification par Bernard2K (07/10/2021 21h41)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#6 08/10/2021 08h43

Membre (2020)
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Bernard2K,
Bien vu pour l’aspect cotisations des TNS sur le résultat de la location équipée. J’ajoute qu’il y aurait aussi de la TVA sur le loyer.
idem pour le Pinel, il ne suffit pas de compter 3 lots, il semblerait qu’il faille que plus de 2 lots soient à usage d’habitation.

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#7 08/10/2021 10h54

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dusgas a écrit :

Bernard2K,
Bien vu pour l’aspect cotisations des TNS sur le résultat de la location équipée. J’ajoute qu’il y aurait aussi de la TVA sur le loyer.

Mais possibilité d’opter pour la franchise en base.

idem pour le Pinel, il ne suffit pas de compter 3 lots, il semblerait qu’il faille que plus de 2 lots soient à usage d’habitation.

Il est clair que le Pinel étant destiné à développer le logement locatif loué nu, seuls les lots à usage de logement, et qui plus est de logement loué nu, sont comptabilisés pour établir l’aspect "collectif" de l’opération.

Dernière modification par Bernard2K (08/10/2021 10h54)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#8 11/10/2021 12h53

Membre (2021)
Réputation :   0  

Merci de vos réponses.

Je vais donc éliminer le Pinel.

Pour répondre à Dusgas, effectivement, je vais être dans la tranche à 30%… C’est pourquoi je me posais la question, SCI IS ou SARL familiale?

Ou alors faire une partie en LMNP pour atteindre le plafond max (soit à hauteur de mes revenus), puis faire le restant en foncier en direct ou via SCI IS ou SARL familiale…

Vaste sujet wink

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#9 19/10/2021 13h23

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je continue ma réflexion.
Je ne pourrai pas passer les 3 lots (1 commerce et 2 appartements) en LMNP (le commerce  sera sûrement en équipé).

Option 1: Je passe les 2 appartements en LMNP et le commerce en foncier (location vide), mais du coup imposition TMI 30% + PS 17.2% si j’ai bien compris…

Option 2: Création SCI IS ou SARL de famille… Sachant que dans l’idée, c’est un petit immeuble qui n’aura pas vocation à être vendu (si besoin je vendrai les autres), et à être conservé puis donné à mon fils (il n’a que 5 ans… Est-ce possible de déjà l’ajouter à la SCI à hauteur de 1%?)

Pour répondre à Dusgas: cet immeuble n’aura pas vocation à être vendu. Sur les 4 LMNP existants, 2 apparts sont à l’unité dans une copropriété, donc si besoin je vendrai ceux là. Les 2 autres sont un petit immeuble sans copro et qui m’appartient, donc l’idée serait sur du long terme de conserver ces 2 immeubles (un de 2 apparts, et le futur de 2 apparts et 1 commerce), et si besoin de me séparer des 2 autres appartements (F2 et F4).
Du coup, l’option 2 serait-elle un bon choix?
Et si oui, y-a-t-il un avantage (pas dans l’immédiat), mais à ajouter un jour le petit immeuble existant à cette SCI?

Merci à toutes et tous
Bonne journée

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#10 09/11/2021 16h21

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,

Pour donner plus de contexte:

-Revenu fiscal de référence: 69K
-LMNP actuel: 40K
-Loyers futurs estimés: 13K commerce, 6K commerce num 2 ou bureau, 8K appart 1, 9K appart 2.
Si je mets tout en LNMP, j’arrive à 77K donc je passe en LMP…

Option 1: tout mettre en LMNP sauf 1 lot
Option 2: SCI IS pour le tout

Un avis? -smile

Merci beaucoup
Bonne journée

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