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6% - 8
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77% - 98
Nombre de recommandations : 126   Recommandation moyenne : 0,5/4 Avis plutôt négatif

[+1]    #376 10/09/2022 19h29

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C’est miraculeux même au niveau de son calcul de cash flow. Il dit être à l’équilibre en termes de cash-flow avec 1500 euros de loyers et 1500 de payés chaque mois au vendeur.

Peut être ce dernier est-il tellement compréhensif qu’il a convenu de  lui financer chaque année sa taxe foncière et ses divers charges de petits travaux, et ses impôts fonciers…

Dernière modification par julien (10/09/2022 19h30)

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#377 10/09/2022 20h11

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Dans son élan de générosité, l’ancien propriétaire couvre aussi la vacance locative ( hé oui, pas de locataire, pas de paiement du crédit bancaire ), paye de sa poche l’assurance PNO, la TF, les impôts … et s’occupe aussi de la gestion locative.

Ainsi le cash-flow atteint zéro, ce modèle est réplicable à l’infini mais chut votre banquier ne veut pas que vous le sachiez !


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[+1]    #378 10/09/2022 20h56

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Oblible, le 16/07/2022 a écrit :

Mais que font leurs équipes d’experts en immobilier, en finance, en disruptivité ?

Ils quittent le navire pour fonder un restaurant de restauration rapide grecque (M. Tom Igounet était l’expert interne qui évaluait les achats et tout ça) : Tom Igounet - Co-fondateur de GYRAYA 🌀 - GYRAYA | LinkedIn

Dernière modification par Bernard2K (10/09/2022 23h06)


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#379 10/09/2022 22h20

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A 22h15, je ne sais pas si le lien est invalide ou si le profil a été modifié en réaction …

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#380 10/09/2022 22h49

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De mon côté je vois encore le post en question sur Linkedin, voici le lien complet :
Cédric O’Neill ? on LinkedIn: #BNPL #martingale #démocratiser | 204 comments

Pour ceux qui se posent la question sur la fiscalité, notre ami disrupteur a LA solution.

Cédric O’Neill 🧱

A titre perso, je suis en SCI à l’IS donc la fiscalité est vraiment neutre de mon côté car j’ai l’amortissement du bien immobilier qui vient annuler les bénéfices liés aux loyers. Donc je repousse la fiscalité à la revente.

Dernière modification par Oblible (10/09/2022 22h52)


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#381 10/09/2022 23h09

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En fait, je parlais du lien de Bernard2k concernant l’expert devenu "restaurateur" (désolé pour les guillemets, mais "rapide" n’est pas tellement indicatif de restaurateur dans mon esprit)

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#382 10/09/2022 23h14

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#383 11/09/2022 08h51

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Oblible, le 10/09/2022 a écrit :

De mon côté je vois encore le post en question sur Linkedin, voici le lien complet :
Cédric O’Neill ? on LinkedIn: #BNPL #martingale #démocratiser | 204 comments

Je m’étonnerai quand même toujours que même des types à succès (et reconnaissons que Bricks en est un, au moins en terme de notoriété), qui probablement doivent déjà crouler sous le pognon, continuent à faire ce genre de marketing bidon pour récolter toujours plus de prospects, et sans jamais se lasser.

C’est semble vraiment un état d’esprit. On l’a ou on l’a pas !

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[+2]    #384 11/09/2022 09h43

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Ce qui est étonnant, c’est qu’une personne qui est censé être spécialisée en investissement immobilier locatif écrive : 1500 € de remboursement d’emprunt, 1500 € de loyer, "ce qui me permet d’être à l’équilibre tous les mois en termes de cash flow". C’est évidemment faux, car de nombreux éléments viennent faire passer le cashflow en négatif : taxe foncière, travaux d’entretien à la charge du bailleur, impôts et prélèvements (même s’il dit dans les commentaires être en SCI IS). En négligeant ainsi les frais et l’imposition, ce qu’il croit être un cashflow neutre est en fait un cashflow négatif. C’est du niveau B.A.BA de l’investissement immobilier locatif. Même les newbies du forum font rarement des erreurs aussi basiques.

Par ailleurs, s’il a peut-être trouvé de telles conditions il y a 5 ans, ce n’est plus possible aujourd’hui. Comme il le dit lui-même, les prix à Montpellier sont désormais à 4000 € et plus du m², alors que les loyers ont à peine augmenté, donc la rentabilité n’est plus du tout la même. Et quel vendeur acceptera un crédit à 0,9 % aujourd’hui ? Déjà il y a 5 ans, un vendeur qui acceptait un total de 360 k€ sur 20 ans au lieu de 330 k€ comptant, soit un taux implicite de 0,9%, c’était un bon pigeon ! Aujourd’hui, en période de remontée des taux et d’inflation, c’est juste impossible de trouver quelqu’un qui accepte cela. Raconter les bonnes affaires que l’on a fait dans l’immobilier il y a 5 ans en disant "vous aussi vous pouvez le faire", alors que c’est impossible à reproduire aujourd’hui, c’est une seconde erreur très basique (que font d’ailleurs beaucoup de youtubeurs et d’auteurs de livres sur l’investissement locatif : ils racontent leur gloire passée au lieu de parler des conditions de marché d’aujourd’hui auxquelles sont pourtant confrontés leurs spectateurs et lecteurs).

Faire une présentation aussi simpliste au point d’être trompeuse, ça veut dire :
- qu’on se décrédibilise auprès de tous les gens qui savent calculer un cashflow et qui savent aussi que le marché de l’immobilier a beaucoup changé en 5 ans. Qui pourrait faire confiance à quelqu’un pour gérer des dizaines millions d’euros d’investissement immobilier locatif, s’il fait des erreurs hyper basiques sur le calcul d’un cashflow ?
- qu’on ne peut appâter, avec ce genre de discours, que les gens assez gogos pour ne pas se rendre compte qu’on les mène en bateau avec cette fable du cashflow neutre, alors que le cashflow réel est fortement négatif, et en leur disant qu’ils peuvent reproduire aujourd’hui les conditions d’il y a 5 ans.

En tout cas, la volonté d’appâter le client est bien présente puisqu’il écrit dans les commentaires sur Linkedin : "On est en train de préparer une offre de ce type avec Bricks. J’espère pouvoir la lancer d’ici la fin d’année. D’où ce poste préliminaire qui explique le principe."

Je me pose la question : comment peut-on tenir un discours aussi erroné donc trompeur ? Je vois au moins 3 explications possibles :
- l’incompétence. Se pourrait-il qu’il ne sache vraiment pas calculer un cashflow et qu’il ignore aussi que le marché a changé en 5 ans ?
- l’affabulation cynique : est-ce qu’il sait que son calcul de cashflow est faux et que le marché a changé, mais il adapte volontairement son discours au niveau des gogos qui sont ses clients potentiels ?
- l’affabulation sincère :  est-ce qu’il sait que son calcul de cashflow est faux et que le marché a changé, mais qu’il pense sincèrement que ce sont des "détails" que l’on peut négliger (ce qui expliquerait que beaucoup de détails aient été négligés dans toute cette aventure) ?
Je ne sais pas laquelle de ces trois hypothèses est la bonne et il serait bien présomptueux de prétendre le dire, car personne ne sait ce qui se passe dans sa tête pour aboutir à de tels discours publics. Pour autant, aucune de ces trois hypothèses n’est vraiment rassurante…

EDIT : D’ailleurs… même il y a 5 ans… Est-ce crédible cette histoire de 2000/m² en centre ville de Montpellier avec crédit vendeur sur 20 ans ? Ce qu’il y a de certain, c’est que cette personne a acquis une maison à Montpellier en 2017 : c’est le siège de Bricks au 246 rue de l’Espérou, rebaptisée "résidence Alaric".
Sur DVF, je vois :
- achat en 2017 à 410 k€ (pas 360 k€) pour 130 m² (pas 150 m²) soit 3153 €/m² (pas 2000 €/m²)
- ce n’est pas le centre ville ! Quartier Hôpitaux-Facultés, excentré et beaucoup moins coté que le centre ville.
- il a déjà revendu 3 appartements : un de 24 m² en 2019 pour 137410 € (5725 €/m², bravo !), deux de 40 et 51 m² en 2020 pour un total de 325040 € (3571 €, c’est beaucoup moins bien). Or, cette revente à la découpe est-elle compatible avec un crédit vendeur ?

Alors, je m’interroge : est-ce de cette maison qu’il parle, auquel cas il y a beaucoup de "détails" qui différent entre sa fable et la réalité ?
Est-ce d’une autre maison qu’il parle, mais alors pourquoi a- t-il acheté la même année une maison aussi chère que 3000 €/m² dans un quartier excentré, alors qu’il était capable de trouver du 2000 €/m² en plein centre ville ce qui est tout de même beaucoup mieux ?

En tout cas, je serais très curieux de connaître les détails de ce cas concret, et je pense qu’à partir du moment où il utilise cet investissement comme argument pour vendre sa nouvelle offre, c’est le genre de transparence qu’il doit à ses lecteurs et clients.

Dernière modification par Bernard2K (11/09/2022 11h11)


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[+3]    #385 11/09/2022 10h57

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C’est une technique habituelle de prospection, pratiquée depuis des années par de prétendus experts de nombreuses classes d’actifs. À ma connaissance on retrouve ce type de communication pour un peu tout : immobilier, actions, métaux précieux, produits exotiques…

À chaque fois le discours est construit de la même façon :

- tracer les contours d’une méthode d’investissement aux caractéristiques alléchantes pour des personnes peu au fait de ce qui se pratique habituellement, par exemple infaillible / rapide / sûre / sans risques / très rentable / etc.

- adopter un champ lexical particulier pour créer l’intérêt et le doute, tendant vers le complotisme, par exemple "la martingale dont les banquiers ne vous parleront pas", ou "une méthode pratiquée par les plus riches et que je vous dévoile aujourd’hui". Le lecteur est en fait incité à débrancher son cerveau et à arrêter de raisonner de façon cartésienne pour être hypnotisé par la prétendue réussite d’un petit groupe d’initiés qui a enfin trouvé le moyen de gagner de l’argent facilement (la psychologie humaine étant ainsi faite que cela doit fonctionner, au moins chez certains)

- montrer par tout moyen que la méthode / le produit est attractif, en citant tel ou tel exemple, telle ou telle réussite, tel ou tel témoignage, évidemment tous bien choisis, voire inventés pour l’occasion

- allécher l’investisseur par quelques chiffres élevés et bien souvent gonflés, en omettant les frais, la fiscalité et les risques, voire en pipeautant volontairement les calculs (j’ai en mémoire une prétendue experte en placements divers qui additionnait les hausses unitaires des dizaines de lignes de son portefeuille d’actions et qui affichait fièrement des messages du genre "+674% de performance cumulée en 3 ans")

- proposer gratuitement une ressource, au choix rapport d’analyse, synthèse, "liste secrète", ici il s’agit d’un script et d’éléments de langage si j’ai bien compris, en échange de moyens de contacter l’investisseur (mail, téléphone, adresse postale). Il faut que ce soit gratuit pour faciliter la conversion et montrer qu’on n’a finalement rien à perdre

J’imagine ensuite que les coordonnées du pigeon de l’investisseur potentiel tournent rapidement et qu’il est contacté pour se voir proposer tout un tas de produits très intéressants pour les vendeurs.

Dernière modification par AloneInKyoto (11/09/2022 22h17)


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#386 11/09/2022 12h42

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InvestisseurHeureux a écrit :

Je m’étonnerai quand même toujours que même des types à succès (et reconnaissons que Bricks en est un, au moins en terme de notoriété), qui probablement doivent déjà crouler sous le pognon, continuent à faire ce genre de marketing bidon pour récolter toujours plus de prospects, et sans jamais se lasser.

C’est semble vraiment un état d’esprit. On l’a ou on l’a pas !

Je me suis posé la même question : pourquoi un multi-millionnaires qui a déjà financièrement réussi, utilise des méthodes dignes d’un débutant en vendeur de formation bidons sur youtube/FB ?


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[+2]    #387 11/09/2022 15h39

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INTP

Bonjour,

Ça fait partie du discours positif du genre "tout va bien, on est des winners"… Comme d’avoir annoncé qu’on ambitionne d’être côté au Nasdaq… alors que la boite est une Sasu au capital de 1000 euros…

Quelque part cela filtre les prospects, ceux qui veulent y croire coûte que coûte ne vont pas trop creuser les détails, les frais qu’ils paient vraiment et les risques qu’ils prennent.

Je ne sais pas si leur business marche si bien, ni où ils en sont de leur levée de fonds, de leur émission d’obligations annoncée et de leur mise en conformité avec la règlementation sur l’appel public à l’épargne. Sur leur site il y a toujours les mêmes exemples de Pézenas et Pont-Audemer déjà évoqués ici. Quant aux articles de finance personnelle de leur partie blog, franchement ça n’est pas sérieux ? Je ne m’étendrai pas sur le niveau et le public ciblé… Vous jugerez vous même.

On peut aussi s’étonner qu’un de leurs "spécialistes immobilier" quitte cette future "licorne" pour aller ouvrir un kebab…

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (12/09/2022 16h57)

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#388 13/09/2022 09h51

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Bernard2K, le 11/09/2022 a écrit :

Et quel vendeur acceptera un crédit à 0,9 % aujourd’hui ? Déjà il y a 5 ans, un vendeur qui acceptait un total de 360 k€ sur 20 ans au lieu de 330 k€ comptant, soit un taux implicite de 0,9%

En fait ce n’est pas réellement 360K sur 20 ans, c’est 1500€ par mois pendant 20 ans actualisés au taux Insee (inflation) qui a déjà augmenté de plus de 8% depuis fin 2017.
Côté vendeur, si c’est une vente à terme libre, il est protégé: en cas de défaut de l’acheteur avant le terme il récupère le bien, ou l’intégralité des sommes restant dues (également actualisées de l’inflation). L’OATi de 2017 échéance 2036, était à 0.1%, donc cela fait un spread de 0.8% avec une garantie sur la maison, le vendeur ne me semble donc pas trop pigeon dans l’histoire !

A noter aussi que 350K€ de plus values latentes c’est également assez étrange pour un bien évalué à 2200€ du m² pour 330 K€, soit 150 m².
A 4000€ du m² cela fait 600K€, donc si l’on déduit 360K d’achat et les frais de notaires, on devrait être à 200K de plus value latente, sans compter le cash flow négatif ni l’inflation !

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#389 21/09/2022 14h18

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Pour ceux qui veulent suivre les nouvelles de Bricks, il y a un live prévu mardi prochain :

LIVE #5 // BRICKS.co

[LIVE BRICKS 5#]

Retrouvez-nous en live, mardi 27 septembre à 18h sur Facebook !
C’est toujours un plaisir de partager en live l’évolution de Bricks, de son offre et de répondre aux questions de la communauté.

Cédric (CEO de BRICKS) abordera avec vous :

💰 Levée de fonds
🚀 Développement Bricks
🏡 Stratégie d’investissement
💻 Évolution de l’offre
💡 Vos questions

Pour poser toutes vos questions à Cédric ⬇️
Créez des sondages et questionnaires stylisés et partagez les partout sur le web. Traitez vos résultats sans utiliser excel grâce à la puissance d’analyse d’évolt.

Lien de l’événement :
LIVE #5 // BRICKS.co

À mardi, la Team Bricks ! 🧱

Et encore une histoire du gentil investisseur qui voulait se lancer dans l’investissement mais qui face au refus des banques, s’est mis à investir dans Bricks.

On compare donc un investissement de plusieurs 100ke à crédit, à un investissement de 50 euros en cash dans Bricks.

BRICKS STORIES #2 🎥
Jonathan footballeur freestyle professionnel nous explique pourquoi il a choisi Bricks pour préparer son avenir ⚽️
Étant intermittent du spectacle, il contacte une vingtaine de banques pour le financement de son projet immobilier 🏡
Il fait face à 20 refus… En parallèle, il fait des recherches sur l’investissement locatif et découvre Bricks ! […]
➡️ Retrouvez sur notre chaine youtube le reportage de Jonathan, dans notre série : Bricks stories

Vidéo YouTube

Dernière modification par Oblible (21/09/2022 19h17)


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#390 21/09/2022 17h28

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INTP

Bonsoir,

Certaines questions posées sur cette plateforme sont parfois assez pertinentes et informatives (bien qu’il soit bien sûr préférable de se les poser avant d’investir)…

Voir : plateforme questionnaire partagé Bricks

Attendons de voir si les réponses seront convaincantes…

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (21/09/2022 22h21)

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#391 25/09/2022 12h06

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ENFP

Avant le live, vous pourrez voir le patron sur BFM Business lundi matin dans l’émission good morning business.
Je suppose qu’il y évoquera le succès immense de sa jeune pousse et les axes de développement.

Le site Brik.com , qui propose de l’immobilier en gestion et des ventes de biens immobiliers va se lancer également dans le système des parts ce mois ci, ce sera le "Brik club". A priori ils ont aussi prévu d’utiliser le système des royalties.
Les frais sont équivalents.

Dernière modification par tikitoi (25/09/2022 12h06)


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#392 26/09/2022 06h54

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Lu dans les Echos du jour. En plus de sa levée de fond de 20 millions auprès de sa communauté, Bricks lève 5 millions auprès de business angels parmi lesquels se trouve l’ancien basketer Tony Parker.

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#393 26/09/2022 08h29

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Hello,
Le président de la société était invité sur BFM Business ce matin:
Cédric O’Neill, président et fondateur de Bricks.co - 26/09

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#394 26/09/2022 09h51

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Pour la vidéo en question :

Cédric O’Neill (Bricks.co) : Bricks.co, la start-up qui permet d’investir dans l’immobilier - 26/09

tikitoi, le 25/09/2022 a écrit :

Le site Brik.com , qui propose de l’immobilier en gestion et des ventes de biens immobiliers va se lancer également dans le système des parts ce mois ci, ce sera le "Brik club". A priori ils ont aussi prévu d’utiliser le système des royalties.
Les frais sont équivalents.

On dirait du parasitisme, un nom qui ressemble à Bricks et pour un même type de business

Sinon je ne sais pas comment ils font pour avoir "13 000 biens en gestion" alors que l’adresse de la société est une boite aux lettres dans une société de domiciliation.

Dernière modification par Oblible (26/09/2022 09h55)


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#395 26/09/2022 12h59

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ENFP

Nous avons Brik et Bricks 😵‍💫.

Mais peut on vraiment dire que Brik fait du parasitisme alors qu’elle à été créée précédemment?

Elle a un capital de 85000 euro, ce qui est autre chose que les 1000 de Bricks. Elle a un agrément Orias, une licence d’agent immobilier, elle publie sur son site ses numéros de garantie financières auprès des professionnels de l’immobilier avec une caution de 110000€ auprès d’Axa.

Brik sas est immatriculée depuis janvier 2020. Tandis que Bricks.co n’est enregistré que depuis le 7 décembre 2020 . Les marques et  logo de Bricks ne sont enregistré à l’INPI que depuis le 28 juin 2021 pour les logos que l’on connais bien maintenant.

La marque Brik avec un logo, à été déposée  le 16 juillet 2020 par Brik sas,  la société  de Paris. Elle a fait l’objet d’une demande en nullité totale n°832366 le 03/09/2021 (BOPI 2021-40)" Bénéficiaire : BRICKS, Société par actions simplifiée à associé unique 246 RUE DE L’ESPEROU 34090 MONTPELLIER"

Les termes brikmanage, brikclub, brikdata, le logo "Brik." N’ont par contre été déposés par la société de la rue des Mathurins à Paris qu’en juillet 2022..

Nous avons toutefois deux sociétés très jeunes dans les deux cas et je n’ai pas encore vérifié si les biens en gestion indiqués par Brik étaient réels, ni que ceux affichés en vente l’étaient bien.

Édit: A noter que le fondateur de Brik, qui a publié sa présentation sur notre forum, a aussi déposé le nom wincity à l’INPI. C’est toujours dans l’immobilier mais là le site parle de tokenisation, via NFT. Je suppose que c’est le même principe que realT, mais je n’y comprend pas grand chose et ils n’ont pas encore d’enregistrement PSAN.

Pour la domiciliation de Brick, A l’origine le siège est à Lille, ils ont peut être voulu faire plus classe en faisant comme beaucoup, prendre une boite aux lettres à Paris.

Dernière modification par tikitoi (26/09/2022 14h38)


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#396 26/09/2022 14h38

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La marque "Bricks" est aussi en mode "Marque ayant fait l’objet d’un retrait total".

Retrait total n°835470 du 06/10/2021 (BOPI 2021-44)


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#397 27/09/2022 19h49

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En tout cas bricks semble avoir plus de mal à collecter depuis quelques semaines, plusieurs biens restent non financés. On est bien loin de l’euphorie des débuts où chaque nouveau bien s’arrachait en quelques minutes. J’ai aussi l’impression qu’il devient difficile de revendre sur la market place, et certains semblent découvrir que la liquidité promise est toute relative.



Je suis toujours stupéfait qu’en France on puisse gérer des millions levés auprès de particuliers sans KYC, sans agrément et en tenant un discours commercial trompeur. Le point rassurant pour tout le monde c’est que l’investissement moyen serait de 500€, on devrait donc éviter toute catastrophe sur le plan individuel. Cela limite également le risque contentieux pour bricks (pas rentable d’engager d’éventuelles poursuites pour 500€).

Dernière modification par NicolasV (27/09/2022 19h51)

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#398 27/09/2022 21h33

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Ils affirment pourtant avoir levé 13 Me …

ENFIN 🎉

Bricks clôture sa levée de fonds pour un montant de 13 millions € !
C’est donc le moment d’accélérer et de dépasser nos ambitions 🔥
Merci à la communauté de nous faire confiance et à TONY PARKER d’avoir rejoint l’aventure 🏀 🚀

Dernière modification par Oblible (27/09/2022 22h09)


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#399 27/09/2022 21h42

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NicolasV a écrit :

Je suis toujours stupéfait qu’en France on puisse gérer des millions levés auprès de particuliers sans KYC, sans agrément et en tenant un discours commercial trompeur. Le point rassurant pour tout le monde c’est que l’investissement moyen serait de 500€, on devrait donc éviter toute catastrophe sur le plan individuel. Cela limite également le risque contentieux pour bricks (pas rentable d’engager d’éventuelles poursuites pour 500€).

Je regarderai bien médiane / quartille, je serais pas surpris que certains aient investi 10€ mais d’autres nettement plus.

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[+1]    #400 27/09/2022 22h12

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Oblible, le 21/09/2022 a écrit :

Pour ceux qui veulent suivre les nouvelles de Bricks, il y a un live prévu mardi prochain :

LIVE #5 // BRICKS.co

Petit résumé :

- Les immeubles seront réévalués tous les 12 mois et non pas au bout de 6
- Aucun banquier ne veut les financer mais grâce à l’image de Tony Parker, ils vont y arriver ( l’espoir fait vivre )
- Toujours pas d’agrément PSFP ( Prestataire de services en financement participatif )
- Il y a très peu de liquidité sur la marketplace ( déjà que sur le marché primaire ils n’arrivent plus à se financer )
- Les frais de 3% de la marketplace ne seront pas supprimés
- Bricks ne gagne rien sur le marché secondaire ( sic )
- Ceux qui ont mis plus de 10ke dans la levée de fonds, pourront participer à un event organisé par Bricks en présence de Tony Parker
- Certains de leurs immeubles sont des passoires thermiques mais ne vous inquiétez pas on va faire des travaux
- Ils se lancent en Allemagne en 2023 ( la BAFIN ne va sans doute pas apprécier qu’ils lèvent des fonds en Allemagne, sans aucun agrément )
- Il y aura désormais des contrats d’obligations et non plus des royalties
- Ils vont demander un agrément PSI ( Prestataires de services d’investissement ) pour créer une marketplace pour les obligations
- Ils vont faire une publicité TV avec bien sûr Tony Parker ( mon petit doigt me dit que la pub va passer sur BFM, qui a précédemment invité Cédric pour vanter sa proptech ).


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