Bricks.co : vos avis sur cette plateforme d'immobilier participatif ?

Ce qui est étonnant, c’est qu’une personne qui est censé être spécialisée en investissement immobilier locatif écrive : 1500 € de remboursement d’emprunt, 1500 € de loyer, "ce qui me permet d’être à l’équilibre tous les mois en termes de cash flow". C’est évidemment faux, car de nombreux éléments viennent faire passer le cashflow en négatif : taxe foncière, travaux d’entretien à la charge du bailleur, impôts et prélèvements (même s’il dit dans les commentaires être en SCI IS). En négligeant ainsi les frais et l’imposition, ce qu’il croit être un cashflow neutre est en fait un cashflow négatif. C’est du niveau B.A.BA de l’investissement immobilier locatif. Même les newbies du forum font rarement des erreurs aussi basiques.

Par ailleurs, s’il a peut-être trouvé de telles conditions il y a 5 ans, ce n’est plus possible aujourd’hui. Comme il le dit lui-même, les prix à Montpellier sont désormais à 4000 € et plus du m², alors que les loyers ont à peine augmenté, donc la rentabilité n’est plus du tout la même. Et quel vendeur acceptera un crédit à 0,9 % aujourd’hui ? Déjà il y a 5 ans, un vendeur qui acceptait un total de 360 k€ sur 20 ans au lieu de 330 k€ comptant, soit un taux implicite de 0,9%, c’était un bon pigeon ! Aujourd’hui, en période de remontée des taux et d’inflation, c’est juste impossible de trouver quelqu’un qui accepte cela. Raconter les bonnes affaires que l’on a fait dans l’immobilier il y a 5 ans en disant "vous aussi vous pouvez le faire", alors que c’est impossible à reproduire aujourd’hui, c’est une seconde erreur très basique (que font d’ailleurs beaucoup de youtubeurs et d’auteurs de livres sur l’investissement locatif : ils racontent leur gloire passée au lieu de parler des conditions de marché d’aujourd’hui auxquelles sont pourtant confrontés leurs spectateurs et lecteurs).

Faire une présentation aussi simpliste au point d’être trompeuse, ça veut dire :
- qu’on se décrédibilise auprès de tous les gens qui savent calculer un cashflow et qui savent aussi que le marché de l’immobilier a beaucoup changé en 5 ans. Qui pourrait faire confiance à quelqu’un pour gérer des dizaines millions d’euros d’investissement immobilier locatif, s’il fait des erreurs hyper basiques sur le calcul d’un cashflow ?
- qu’on ne peut appâter, avec ce genre de discours, que les gens assez gogos pour ne pas se rendre compte qu’on les mène en bateau avec cette fable du cashflow neutre, alors que le cashflow réel est fortement négatif, et en leur disant qu’ils peuvent reproduire aujourd’hui les conditions d’il y a 5 ans.

En tout cas, la volonté d’appâter le client est bien présente puisqu’il écrit dans les commentaires sur Linkedin : "On est en train de préparer une offre de ce type avec Bricks. J’espère pouvoir la lancer d’ici la fin d’année. D’où ce poste préliminaire qui explique le principe."

Je me pose la question : comment peut-on tenir un discours aussi erroné donc trompeur ? Je vois au moins 3 explications possibles :
- l’incompétence. Se pourrait-il qu’il ne sache vraiment pas calculer un cashflow et qu’il ignore aussi que le marché a changé en 5 ans ?
- l’affabulation cynique : est-ce qu’il sait que son calcul de cashflow est faux et que le marché a changé, mais il adapte volontairement son discours au niveau des gogos qui sont ses clients potentiels ?
- l’affabulation sincère :  est-ce qu’il sait que son calcul de cashflow est faux et que le marché a changé, mais qu’il pense sincèrement que ce sont des "détails" que l’on peut négliger (ce qui expliquerait que beaucoup de détails aient été négligés dans toute cette aventure) ?
Je ne sais pas laquelle de ces trois hypothèses est la bonne et il serait bien présomptueux de prétendre le dire, car personne ne sait ce qui se passe dans sa tête pour aboutir à de tels discours publics. Pour autant, aucune de ces trois hypothèses n’est vraiment rassurante…

EDIT : D’ailleurs… même il y a 5 ans… Est-ce crédible cette histoire de 2000/m² en centre ville de Montpellier avec crédit vendeur sur 20 ans ? Ce qu’il y a de certain, c’est que cette personne a acquis une maison à Montpellier en 2017 : c’est le siège de Bricks au 246 rue de l’Espérou, rebaptisée "résidence Alaric".
Sur DVF, je vois :
- achat en 2017 à 410 k€ (pas 360 k€) pour 130 m² (pas 150 m²) soit 3153 €/m² (pas 2000 €/m²)
- ce n’est pas le centre ville ! Quartier Hôpitaux-Facultés, excentré et beaucoup moins coté que le centre ville.
- il a déjà revendu 3 appartements : un de 24 m² en 2019 pour 137410 € (5725 €/m², bravo !), deux de 40 et 51 m² en 2020 pour un total de 325040 € (3571 €, c’est beaucoup moins bien). Or, cette revente à la découpe est-elle compatible avec un crédit vendeur ?

Alors, je m’interroge : est-ce de cette maison qu’il parle, auquel cas il y a beaucoup de "détails" qui différent entre sa fable et la réalité ?
Est-ce d’une autre maison qu’il parle, mais alors pourquoi a- t-il acheté la même année une maison aussi chère que 3000 €/m² dans un quartier excentré, alors qu’il était capable de trouver du 2000 €/m² en plein centre ville ce qui est tout de même beaucoup mieux ?

En tout cas, je serais très curieux de connaître les détails de ce cas concret, et je pense qu’à partir du moment où il utilise cet investissement comme argument pour vendre sa nouvelle offre, c’est le genre de transparence qu’il doit à ses lecteurs et clients.

Dernière modification par Bernard2K (11/09/2022 11h11)

Oblible, le 21/09/2022 a écrit :

Pour ceux qui veulent suivre les nouvelles de Bricks, il y a un live prévu mardi prochain :

LIVE #5 // BRICKS.co

Petit résumé :

- Les immeubles seront réévalués tous les 12 mois et non pas au bout de 6
- Aucun banquier ne veut les financer mais grâce à l’image de Tony Parker, ils vont y arriver ( l’espoir fait vivre )
- Toujours pas d’agrément PSFP ( Prestataire de services en financement participatif )
- Il y a très peu de liquidité sur la marketplace ( déjà que sur le marché primaire ils n’arrivent plus à se financer )
- Les frais de 3% de la marketplace ne seront pas supprimés
- Bricks ne gagne rien sur le marché secondaire ( sic )
- Ceux qui ont mis plus de 10ke dans la levée de fonds, pourront participer à un event organisé par Bricks en présence de Tony Parker
- Certains de leurs immeubles sont des passoires thermiques mais ne vous inquiétez pas on va faire des travaux
- Ils se lancent en Allemagne en 2023 ( la BAFIN ne va sans doute pas apprécier qu’ils lèvent des fonds en Allemagne, sans aucun agrément )
- Il y aura désormais des contrats d’obligations et non plus des royalties
- Ils vont demander un agrément PSI ( Prestataires de services d’investissement ) pour créer une marketplace pour les obligations
- Ils vont faire une publicité TV avec bien sûr Tony Parker ( mon petit doigt me dit que la pub va passer sur BFM, qui a précédemment invité Cédric pour vanter sa proptech ).