Bricks.co : vos avis sur cette plateforme d'immobilier participatif ?

L’histoire est un éternel recommencement : Cédric avait commencé sa vie active en lançant une startrup ( 1001Pharmacies.com ) qui s’est mise à vendre des médicaments ( dont certains sous ordonnance ) sur internet, sans aucun agrément ni aucune autorisation.

L’ordre des pharmaciens a attaqué 1001Pharmacies.com en justice et obtenu gain de cause, ensuite il y a eu appel, conseil d’état … sauf que pendant ce temps-là la startup continuait à lever des fonds, grandissait, sa clientèle augmentait, bref elle prenait de la valeur et gagnait sa place de leader sur le marché.

Au final, la société s’est associée à de vrais pharmaciens ( Cédric n’a apparemment pas terminé ses études de pharmacie ) et a pu continuer à exercer son activité, avant de se faire racheter par un concurrent.

Mille et une pharmacies m?étaient contées? - Actu-Juridique
Mille et une pharmacies m?étaient contées? - Actu-Juridique

Donc pour Bricks, on retrouve les mêmes ingrédients, on lance le projet en mode cow-boy afin de monopoliser le marché, on régularise par la suite ( il compare lui-même, dans sa vidéo, l’AMF à l’ordre des pharmaciens ).

Ce matin j’ai reçu un e-mail (glacial) de Cédric O’Neill, m’enjoignant d’arrêter de dénigrer Bricks, parce que l"intégralité" des mes publications viserait l’entreprise, "peu important que cette information soit exacte."
Il précise également qu’il réfute tous mes propos (pour rappels : frais excessifs, manque de transparence, rendements annoncés faux, modèle illégal de levée -> ils ont fait une conf pour les 3 premiers points, et la suite de la levée a démontré que le 4e était vrai) disant que ça ne repose sur aucune base factuelle.

Je reprécise que tous mes calculs sont publics, et que non seulement j’ai dit que je corrigerais chaque faute si quelqu’un en trouvait, mais j’ai encouragé tout le monde (Bricks y compris) à expliquer ce qui serait faux.
Et une des réponses, à savoir que Bricks était de l’immo et qu’on ne pouvait pas juger son rendement à 6 mois, est vraie (mais c’est pas une une raison pour afficher des rendements faux).

Il conclut en me menaçant de représailles en justice.
J’ai appris entre temps que je n’étais pas le seul à avoir fait l’objet d’un tel e-mail récemment.

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Cet après midi, j’ai également reçu les données de la levée, que je vous partage ici :
https://drive.google.com/drive/folders/ … sp=sharing

On y retrouve le document synthétique. J’ai pas d’avis à donner sur la légalité (c’est validé AMF et/ou ACPR) mais ça reste bordeline, dans les faits : on retrouve des rapports d’un commissaire aux comptes, obligatoires, qui disent que… ils n’ont rien à dire vu qu’il n’y a pas eu d’exercice. (1 - 2)
Et c’est bien le problème. Le montage montre le problème : les biens sont logés sur Bricks Gestion 1 (entreprise qui facture la gestion et l’acquisition) qui récupère les fonds via Bricks Invest. Ces sociétés sont cocontractantes des nouveaux contrats de Bricks.
BRICKS est actionnaire à 100% de BG1. Reste à savoir comment les bénéfices / CA remontent sur la holding sur laquelle les porteurs toucheront des dividendes.

Vu que c’est un investissement en BSA AIR, les investisseurs acceptent tacitement de ne pas avoir d’information sur l’entreprise (ce n’est en aucun cas illégal).

Comment Bricks gagne de l’argent ? On a la réponse ici, mais si ce n’est pas clair pour savoir quelle entité facture quoi :

BRICKS a écrit :

Les Sociétés Foncières bénéficient des prestations de services fournis par BRICKS, au titre desquelles
elles paient des frais de gestion et d’intermédiation.
Les frais perçus par BRICKS se décomposent comme suit :
 Pour son rôle dans l’intermédiation entre les particuliers souhaitant investir et les Sociétés
Foncières, BRICKS perçoit les rémunérations suivantes (les « Frais d’Intermédiation ») :
 10% HT des montants collectés (prix des immeubles et prix des travaux). Aucune
commission n’est prélevée sur les frais de notaire ; et
 5.000 € HT pour la mise en place d’un crédit immobilier dans le cas d’un financement
avec crédit.

 Pour son rôle dans la gestion des Sociétés Foncières, du parc immobilier du groupe et du
versement des revenus nets aux détenteurs de bricks, BRICKS perçoit 1% HT de la valeur des
immeubles détenus par les Sociétés Foncières chaque année (les « Frais de Gestion »).

Pourtant, dans les autres contrats, c’est bien BG1 qui touchait les frais de gestion, et pas Bricks. Ce qui est très différent : il n’est pas très clair de savoir comment/pourquoi/comment les bénéfices remonteront dans la holding.

Enfin, Bricks cache au milieu d’un contrat qu’elle sait que personne ne lit (alors même que Cédric disait être trop transparent) les risques, auxquels (comme le modèle éco) ils n’ont pas souhaité répondre pendant le live :
- Un procès en cours pour parasitisme avec Brick, qui fait de l’investissement locatif (ils n’en ont jamais parlé)
- Le risque de ne pas avoir l’agrément AMF en septembre (il a refusé de répondre à la question posé à plusieurs reprises). En cas de refus, aucune solution alternative n’est proposée.

Dernière modification par quovadis (28/06/2022 19h19)

Je reprécise que tous mes calculs sont publics, et que non seulement j’ai dit que je corrigerais chaque faute si quelqu’un en trouvait, mais j’ai encouragé tout le monde (Bricks y compris) à expliquer ce qui serait faux.

Bof je vous ai signalé des erreurs sur loyers promis que vous n’avez pas corrigées, mais c’est à l’avantage de Bricks donc je ne crois pas à la théorie du concurrent mal intentionné ^^

Bricks avait aussi fait pression sur ce forum donc votre message ne me surprend pas. J’ai aussi remarqué que vous aviez l’air plutôt habile en story telling, et à mon avis ils n’aiment pas trop ça. Quant à la défense du fondateur ce sont une fois de plus de belles paroles, les mensonges dès la home du site sont toujours là.

Dernière modification par NicolasV (28/06/2022 20h24)

Les documents sont disponibles ici Communauté Bricks 1 SCA

Dans les Documents d’Information Synthétique, on trouve deux bonnes choses:

Les Participants Initiaux peuvent se faire rembourser intégralement des montants versés, ou affecter une quotepart de ces montants à la souscription de la présente offre (tout montant non affecté à la présente offre étant remboursé)

… Tout montant versé en réponse à l’ancienne offre d’avril 2022 qui ne ferait l’objet, ni d’une demande de
remboursement, ni d’une souscription à la présente offre, sera automatiquement remboursé aux Participants Initiaux immédiatement après la Date de Clôture Intermédiaire.

Les souscripteurs ne pourrons dire qu’ils n’étaient pas informés:

Compte tenu de ces multiples incertitudes, la valeur du BSA AIR CB1, comme la valeur des ADP A, ne sont pas déterminées à ce jour et par conséquent, l’investissement dans les ADP A proposé par la présente offre est hautement spéculatif.

CB1 SCA n’ayant aucune activité opérationnelle propre, elle n’aura de revenus permettant une distribution aux titulaires des ADP A qu’au cas où (hormis le cas de cession du BSA AIR CB1) les conditions cumulatives suivantes sont réunies :
- le BSA AIR CB1 est exercé ;
- ensuite, soit BRICKS réalise des bénéfices et ses actionnaires décident de verser un dividende, soit des actions de BRICKS sont cédées par CB1 SCA (ce qui implique d’identifier un acquéreur) ; et
- enfin, les actionnaires de CB1 SCA décident de verser un dividende ou, en cas de liquidation, un boni de liquidation est versé aux actionnaires de CB1 SCA.

Il est donc possible que les ADP A ne génèrent aucun revenu et ne puissent être vendues

étant précisé que les ADP A ne donneront droit à aucun dividende en l’absence (i) de conversion du BSA AIR CB1 et (ii) d’une décision des actionnaires de BRICKS de distribuer un dividende.

ETANT RAPPELE QUE DANS CERTAINES HYPOTHESES CB1 SCA PEUT REALISER UNE PERTE PARTIELLE OU TOTALE.

En résumé, l’argent que les souscripteurs vont investir dans les ADP A (actions de préférence A) permettra à la société holding (CB1 SCA) d’acquérir des bons de souscription en actions (BSA), qui un jour pourraient lui permettre d’acquérir, avec une décote, un nombre d’actions de BRICKS qui est incertain, puisqu’il dépend de la valorisation future de BRICKS, elle-même incertaine. Les ADP ne génèreront aucun revenu… Les titulaires des ADP auront un droit exclusif, après prélèvement d’un préciput de 0,5% par l’associé commandité, sur le produit net du BSA AIR CB1 et des actions de BRICKS acquises après son exercice.

Les souscripteurs doivent comprendre qu’ils financent une phase d’amorçage à haut risque.

On a un nouveau joueur dans le monde de la proptech :  Investissez dans l’immobilier à partir d’1?

Ils utilisent les mêmes méthodes que Bricks :
SAS au capital de 1ke
AUCUN agrément ( ni AMF, ni ACPR … )
Taux de rentabilité sans doute gonflés
…