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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 16/09/2021 07h57

Membre (2021)
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Bonjour à tous,

je n’ai pas trouvé de file traitant explicitement du sujet, j’en ouvre donc une nouvelle.

Le contexte : pour différentes raisons, je n’ai aucun crédit en cours depuis toujours ou presque, et donc une capacité d’emprunt tout à fait vierge avec des revenus confortables et désormais stabilisés. Je me pose une question depuis quelques temps : et si j’en profitais ?

Je comprends le principe d’un crédit : bénéficier d’une somme d’argent conséquente consentie par un prêteur pour gagner du temps (= ne pas attendre d’avoir épargné le même montant au bout de X années) au prix évidemment de quelques frais pour rémunérer le risque. Dans un cadre financier, il pourrait donc être possible d’investir le montant de l’emprunt pour gagner de l’argent "plus tôt", sous réserve évidemment que le rendement obtenu soit supérieur aux frais d’emprunt.

Ce que j’ai du mal à voir, c’est dans quoi investir concrètement. Il me semble qu’il n’y a que deux approches hors acquisition de la RP :

- de l’immobilier locatif en direct, avec ou sans dispositif fiscal : sans doute la voie royale, le prêt permet d’acquérir un bien qui est ensuite mis en location, ce qui génère un revenu. À titre personnel je ne me vois pas gérer un unique bien avec toutes les contraintes que ça représente, même avec l’aide d’un gestionnaire, mais je comprends que beaucoup d’entre vous le font (y compris mon bailleur !). Les rendements me paraissent de plus très dépendants de nombreux facteurs, et les obligations des cochons de propriétaires ne font que s’accroître avec le temps

- des SCPI : ça a le mérite d’être "clés en main" sans bouger de son bureau, mais les retours récents glanés sur les internets montrent que la banque prêteuse conditionne souvent le prêt à l’investissement dans des produits maison dont les performances ne sont pas toujours au rendez-vous

J’en oublie ? Pratiquez-vous d’autres stratégies pour utiliser au mieux votre capacité d’emprunt ?

Mots-clés : capacité d'emprunt, placement à crédit, prêt


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#2 16/09/2021 08h52

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Vous oubliez le locatif clé en main, via un gestionnaire genre ehpad ou établissement de tourisme.

Sinon hors immobilier, certains utilisent les crédit à la conso pour investir en bourse (y a une discussion dédié d’ailleurs).
Sur une assurance vie, vous pouvez aussi demander une avance, mais ça n’impacte pas votre capacité d’emprunt.

Au final, l’immobilier (physique ou SCPI) est la voie quasi exclusive pour utiliser sa capacité d’emprunt.

Dernière modification par gunday (16/09/2021 12h21)

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#3 16/09/2021 09h19

Membre (2010)
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Vous pouvez aussi emprunter pour des travaux importants


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#4 17/09/2021 07h44

Membre (2021)
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C’est bien ce qu’il me semblait, il n’y a pas des masses de solutions…

Je vais poursuivre ma réflexion.


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#5 17/09/2021 08h12

Membre (2019)
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bonjour AIK,

Je dirais que l’entreprenariat est la voie la plus rapide pour faire fructifier des emprunts.

Bien plus rapide et vertueux que l’immobilier si vous avez la bonne idée, ou des compétences dans un domaine recherché, ou une grosse capacités de travail…

Dernière modification par 77PourCent (17/09/2021 08h13)

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[+1]    #6 17/09/2021 08h31

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Sur les SCPI, vous avez un long fil de discussion. Les participants récents ne font pas spécialement mention que la banque prêteuse les oblige à prendre ses produits maison. C’est ici ; lisez au moins les quelques dernières pages. p.104 SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?
De toute façon, il y a toujours une bonne marge de négociation et notamment si vous mettez les banques en compétition entre elles.

Le principe que vous décrivez s’appelle l’effet de levier de l’emprunt. Au lieu d’avoir 300 k€ qui travaillent pour vous, vous pourriez avoir 600 k€ qui travaillent pour vous. C’est aussi simple que cela.

Quand vous dites : ne pas tout mettre dans un seul bien immobilier locatif : il est effectivement sage de le mettre dans plusieurs ! En supposant que votre capacité d’emprunt soit de 300 k€, vous pourriez par exemple acquérir un bien à 100 k€ par an pendant 3 ans… ou 6 biens à 50 k€. Notez que les revenus des biens précédents et du bien en cours d’acquisition sont pris en compte pour calculer la capacité d’emprunt. Ainsi, on arrive à une diversification. Mais vu la façon dont vous en parlez, je pense effectivement que l’immobilier direct n’est pas pour vous, à moins que vous fassiez un gros effort pour vous approprier le sujet. Surtout que les investisseurs "à la papa" (c’est à dire sur des solutions classiques telles que studio pour étudiants) ont aussi des rendements "à la papa" (c’est à dire bas). Dans votre cas, des SCPI semblent mieux indiquées.

Notez que les banques prêtent moins volontiers aux gens de plus de 50 ans (ou bien, a minima, l’assurance coûte plus cher). Vous êtes pile au bon âge.

Une solution pour vous serait d’acheter votre RP. Je ne suis pas très favorable à l’achat de la RP, mais si on ne sait pas quoi faire de sa capacité d’emprunt, c’est toujours ça de fait. Notez qu’une RP est un actif qui rapporte un service (le logement) moyennant un gain financier : l’économie du loyer. Si votre appartement actuel a un loyer de 600 €/mois et que vous achetez cet appartement ou un autre similaire en surface, emplacement et standing, le calcul du loyer évité fonctionne parfaitement. Si vous en profitez, comme le font souvent les gens, pour passer à un logement beaucoup plus luxueux, genre villa avec jardin qui se louerait 1500 €/mois, vous aurez l’impression que cette maison vous coûte très cher en remboursement d’emprunt, en travaux, en TF, etc.  Ce n’est pas une impression : c’est le coût du luxe. De même qu’un Range Rover revient plus cher qu’une Clio.

Je note quand même qu’il vous a sans doute fallu beaucoup de temps pour acquérir vos connaissances sur la numismatique. Vous renseigner sur le permanent portfolio puis en composer un, ça a dû prendre du temps aussi. Si vous voulez ajouter une nouvelle corde à votre arc, il va falloir y consacrer du temps également ; alors que là, j’ai légèrement l’impression que vous traitez le sujet par-dessus la jambe. Si vous recourrez à l’emprunt pour investir, ça sera d’autant plus efficace que vous y consacrerez du temps pour étudier le sujet et affiner vos plans.

77PourCent a écrit :

bonjour AIK,

Je dirais que l’entreprenariat est la voie la plus rapide pour faire fructifier des emprunts.

Bien plus rapide et vertueux que l’immobilier si vous avez la bonne idée, ou des compétences dans un domaine recherché, ou une grosse capacités de travail…

Avec trois nuances importantes :
- les banques prêtent bien moins volontiers pour un projet entrepreneurial. Vous n’aurez pas 300 k€ à 1 % sur 20 ans pour un projet entrepreneurial, alors que pour votre RP, oui.
- davantage de rendement, car davantage de risque. C’est bien pour cela que les banques sont frileuses et qu’elles demandent presque toujours des garanties sur le patrimoine perso du chef d’entreprise. 5 ans après leur création, la moitié des entreprises ont échoué.
- AIK est déjà entrepreneur, et je n’ai pas l’impression que ça soit une entreprise capitalistique (au sens de : nécessite de forts investissements pour en retirer du chiffre d’affaires supplémentaire). Il faudrait donc qu’il ait une autre idée d’entreprise, capitalistique cette fois-ci, et ce n’est pas si facile de gérer deux entreprises différentes.

Dernière modification par Bernard2K (17/09/2021 08h39)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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[+1]    #7 17/09/2021 12h14

Membre (2018)
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Bonjour AIK,

Vous pouvez aussi nantir des titres côtés (pas forcément des SCPI, ce peut être des actions par exemple) et/ou demander de la marge : Le levier sera moins élevé et plus contraignant que pour de l’immobilier mais le résultat est le même.

Pour prendre un exemple rapide :

Situation initiale :
Vous avez 300k d’actif net, sans aucune dette.
Vos fonds propres sont donc de 300k.
Votre ratio d’endettement (dette divisée par capitaux propres) est de 0.00%.

Situation n°1 :
Vous investissez dans un immeuble de rapport, admettons une valeur de 200k avec un apport de 50k soit financé à 150k par de la dette.
Votre actif est de 300k - apport 50k + valeur immeuble total 200k soit 450k et une dette de 150k.
Vos fonds propres sont toujours de 300K.
Votre ratio d’endettement est désormais de 50%.

Situation n°2 :
Vous investissez vos 300k dans des titres, fonds, SCPI, etc. et demandez des avances/de la marge à hauteur de la moitié de la valeur des titres, soit 150k (avance sur assurance vie, avance sur PEA, achat de titre via la marge par votre broker, etc.).
Votre actif est de 300k investi + 150k de titres que vous achetez via avances & marge soit 450k au total.
Vous avez 150k de prêts ouverts (par "prêts" ici nous entendons les avances, marge, etc. qui sont à rembourser).
Vos fonds propres sont toujours de 300K.
Votre ratio d’endettement est toujours de 50%.

Au niveau comptable cela ne change donc pas la structure de votre patrimoine, mais au niveau pratique vous avez d’autres contraintes dans la situation n°2 : Appels de marge en cas de baisse de vos titres selon le levier utilisé, besoin de "rouler" les avances (souvent les avances sont consenties pour un horizon de 3 ans), etc.
Dans tous les cas c’est une alternative que vous pouvez utiliser pour obtenir un résultat équivalent (effet de levier via augmentation du taux d’endettement).

Dernière modification par ElliotAlderson (17/09/2021 12h15)

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#8 17/09/2021 21h58

Membre (2021)
Réputation :   61  

@ElliotAlderson, votre intervention est pédagogique et éclairante. L’approche est intéressante et a le mérite d’être compatible avec ma stratégie actuelle, au moins en partie.

Renseignements pris, Suravenir autorise des avances sur AV dans la limite de 60% du montant du contrat, au taux de 3% annuel actuellement, dans la limite de 3 ans. Je n’ai pas l’info pour Spirica mais j’ai demandé. Boursorama le propose également, et le met même régulièrement en avant, mais je ne suis pas client… Et je n’ai pas l’impression que Bourse Direct pratique l’avance sur titre pour un PEA ou un CTO : il faudrait donc aller vers du nantissement d’un prêt bancaire (ce qui est une autre approche, pas impossible non plus), mais la part majoritaire d’ETF pourrait rendre l’opération plus délicate d’après mes lectures récentes, et il n’est pas dit que la banque prêteuse accepte (au moins une banque physique où je suis client semble ne considérer que l’épargne présente dans ses livres, ce qui peut se comprendre).

Je suis spontanément moins à l’aise avec l’achat sur marge, notamment en cas de repli des marchés. Mais cela reste intéressant pour celles et ceux qui s’y retrouvent.

edit : j’ajoute le lien vers une file parlant de crédit lombard pour aider celles et ceux qui arriveraient par ici !

@Bernard2K : vous avez raison, l’immobilier locatif en direct n’est pas pour moi. J’ai le sentiment que le différentiel de rendement entre une SCPI correcte et du locatif performant ne justifie pas le temps passé et les ennuis à gérer, et c’est pour cette raison que j’ai retenu des SCPI quand j’ai souhaité m’exposer à l’immobilier. Je n’envisage pas non plus d’acquérir ma RP : être locataire me libère de nombreuses contraintes, et j’ai la conviction que la balance devoirs du bailleur / droits du locataire ne va pas se rééquilibrer dans les années à venir.

Dernière modification par AloneInKyoto (17/09/2021 23h52)


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#9 18/09/2021 00h00

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@AloneInKyoto, si on veux pinailler, faire une avance sur assurance vie n’impacte pas votre capacité d’emprunt, calculé sur vos revenus.

Il s’agit d’une autre façon d’emprunt à partir de son patrimoine et non de ses revenus! wink

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#10 21/09/2021 09h15

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@gunday : tout à fait exact !

AloneInKyoto, le 17/09/2021 a écrit :

Je n’ai pas l’info pour Spirica mais j’ai demandé.

La réponse est tombée : l’avance est possible à hauteur de 60% du contrat d’AV, pour 3 ans, reconductible 2 fois par tacite reconduction, soit 9 ans au total. Le taux appliqué est actuellement de l’ordre de 3% (revalorisation de l’actif général de Spirica + 1 point), peu différent de ce que pratique Suravenir.

Le dispositif d’avance n’est pas dénué d’intérêt, mais il est finalement assez cher dans le monde de taux bas dans lequel nous vivons actuellement.


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#11 25/09/2021 03h54

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bonjour, avez vous regardé du coté de boursorama ? je ne sais pas si le taux s’adapte au profil de chacun mais de mon coté j’ai  0,499% en crédit lombard in fine.
Avance de 50% de l’encours.

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#12 25/09/2021 08h15

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Oui, Bourso propose des taux canons régulièrement sur les avances, mais je ne suis plus client chez eux. J’ai tenté de l’être à nouveau il y a quelques temps et ils ne m’ont pas repris.


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#13 25/09/2021 10h20

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AloneInKyoto a écrit :

J’ai tenté de l’être à nouveau il y a quelques temps et ils ne m’ont pas repris.

Bonjour AloneInKyoto,

Pourriez-vous expliciter ce dernier point ?


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[+1]    #14 25/09/2021 10h45

Membre (2021)
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J’étais client Boursorama Banque avec compte courant et AV de 15k€ de 2011 à 2015, date à laquelle j’ai rationalisé pas mal de comptes (j’en avais ouvert un peu partout pour profiter des primes).

J’ai à nouveau réalisé une demande d’ouverture de compte en 2019 et la réponse fut :

mail de Boursorama a écrit :

Après étude attentive de votre demande, et en application de nos Conditions Générales*, nous avons le regret de ne pas pouvoir y donner une suite favorable. (…)

*Article 2.1 Relations entre BOURSORAMA et son Client : " […] BOURSORAMA demeure libre, à tout moment, d’accepter ou de refuser le dossier ".

Je ne suis pas allé plus loin.

Il me semble de toute façon qu’une avance sur AV (ou plus généralement un crédit lombard) ne peut se faire que si l’épargne en nantissement est dans les livres de la banque prêteuse. Je ne suis pas certain de vouloir tout mettre au même endroit, notamment les AV.


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