Quelle sont les responsabilités de l'agence immobilière mandataire vis à vis du locataire ?

oui9579 · #1

Bonjour,

Je me permets d’ouvrir un nouveau fil car le sujet est différent.

Pour résumer en quelques lignes:
- retenue abusive sur mon DG de près de 1000€ (éléments non présents dans l’EDL de sortie, pas de justificatifs que ce soit descriptif, photo, devis, facture, rien … Juste 2 lignes, ’’dégradation de xxx’’)
- DG rendue partiellement et en retard, ne veut rien entendre sur la pénalité de retard

Aujourd’hui, suite à mon mail leur expliquant la situation, l’agence immobilière me répond en gros:
- vous n’êtes pas satisfait
- le propriétaire n’est pas satisfait
- si procédure, ça coutera plus que la somme retenue
- si procédure, c’est lourd et très long, plusieurs années
- notre intervention s’arrête là vis à vis des 2 parties
- vous n’êtes pas content mais on s’en fout (en gros)

Alors … L’agence immobilière en tant que mandataire du propriétaire et en tant qu’intermédiaire a forcément des obligations et responsabilités non ? Sinon c’est trop simple, pourquoi s’embêter à rendre le DG. De mon point de vue, j’ai versé mon argent à l’agence et c’est l’agence qui m’a versé ce qui reste de mon DG, ils ne peuvent pas juste s’en laver les mains et lâcher le dossier et laisser le locataire et le propriétaire gérer entre eux non ?

C’est quand même triste, c’est soit des loyers impayés et le propriétaire est lésé, soit une retenue du DG et le locataire est lésé ?

Je ne vais pas lâcher l’affaire comme ça surtout que la procédure est simple, juste longue. En tout c’est globalement 5 LRAR et l’attente ne me gêne pas si au final je reçois bien les pénalités de retard !

Merci.

Mots-clés : agent immobilier, dépôt de garantie, location

HHub · #2

La Cour de cassation a jugé (Cour de cassation, chambre civile 3, 9 novembre 2017, n° de pourvoi: 16-12860) : “l’exécution des obligations contractuelles nées des actes passés par un mandataire pour le compte et au nom de son mandant incombe à ce dernier”.

Décision identique, plus ancienne : (Cour de cassation, chambre civile 3, 16 mai 2000, n° de pourvoi: 98-21005) :

“Vu l’article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d’instance de Paris 18e, 12 février 1998), statuant en dernier ressort, que Mlle X…, locataire avec Mlle Z… d’un logement appartenant à M. Y…, a sollicité la condamnation de la société Cabinet Martignac à lui restituer, en sa qualité de mandataire, une certaine somme versée à titre de dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux ; que le jugement a accueilli cette demande ;

En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Cabinet Martignac faisant valoir que l’exécution des obligations contractuelles nées des actes passés par un mandataire pour le compte et au nom de son mandant incombe à ce dernier seul et que Mlle X… devait diriger ses demandes contre M. Y…, seul, le Tribunal n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;”

oui9579 · #3

Bon j’ai beau avoir un niveau correct en français, c’est difficile à comprendre …

Donc, c’est bien vers le ’’mandant’’ = le propriétaire que je dois me tourner ? L’agence immobilière a décidé de faire une retenue abusive vu que l’argent était sur leur compte et c’est vers le propriétaire que je dois me tourner maintenant ?

HHub · #4

Vers le propriétaire qui est responsable.

Bernard2K · #5

C’est très juste, ce que dit Hhub.

Par définition, un mandataire représente le mandant, qui lui a donné mandat à cet effet. Donc, pour les tierces personnes, traiter avec le mandataire, c’est comme traiter avec le mandant, pourvu que la question traitée soit dans le champ du mandat donné.

En l’occurrence, le propriétaire a donné mandat à l’agence de gérer cette location. Donc, votre interlocuteur est bien l’agence qui, pour tout ce qui a trait à la gestion de cette location, représente le propriétaire. Quand vous mettez en demeure, vous mettez en demeure le propriétaire via l’agence. Quand vous réclamez, vous réclamez au propriétaire via l’agence.

Mais il arrive forcément un moment où il faut passer la vitesse supérieure et s’adresser directement au propriétaire, puisque c’est bien lui le responsable in fine.

Sinon, je comprends, de ce que vous dites, qu’il y a eu restitution partielle du dépôt de garantie avec un décompte des retenues. C’est bien, vous savez donc désormais quelles sont les retenues et comment elles sont "justifiées". Si vous n’êtes pas d’accord et si vous pensez que la loi est de votre côté, vous êtes officiellement en litige avec le propriétaire.

Vous devez d’abord mettre en demeure de restituer le dépôt de garantie. Vous avez un modèle ici Lettre du locataire : contestation de retenues sur dépôt de garantie pour des dégradations non mentionnées dans l’état des lieux - ADIL 87

Puis vous pouvez traîner le propriétaire devant la commission de conciliation, puis le juge de proximité. On trouve d’amples ressources sur l’internet, puisqu’il s’agit de la première source de conflit entre propriétaires et locataires. Vous pouvez aussi chercher de l’aide du côté de l’ADIL de votre département, de la CLCV ou autre organisme similaire. Enfin, vous pouvez vérifier si vous avez une assistance juridique (avec l’assurance de votre habitation principale) qui pourrait vous assister dans ce litige.

A propos de mettre en demeure de restituer le dépôt de garantie, j’ai quelques petites questions :
1) Je vous ai bien écrit de faire une LRAR pour mettre en demeure de restituer le dépôt de garantie, n’est-ce pas ?
2) vous nous dites que vous avez envoyé un "mail leur expliquant la situation". Qu’y avait-il donc à "expliquer" ? Vous pensez donc que l’agence avait besoin d’explications ? Vous pensez qu’ils ne savent pas pertinemment ce qu’ils font ? Pourquoi "expliquer" et non pas mettre en demeure ?
3) Vous avez donc envoyé un mail et pas une LRAR ? Pourquoi ? Pour économiser 5,55 € de LRAR ?

Si vous voulez revoir votre argent, il va vous falloir vous engager dans un litige. C’est à vous de mener cela. C’est du travail et des soucis. Or, vous commencez en transformant une "LRAR de mise en demeure" en un simple "mail d’explication". Ca commence mal…

Maintenant, il faut que vous vous demandiez si vous voulez vraiment revoir argent, et si vous allez donc vous retrousser les manches en entrant dans le litige, et tant pis si ça coûte du temps et de l’argent… Ou si vous allez laisser tomber en maugréant et en disant que c’est la faute des autres. C’est votre choix. Notez que je vous blâmerais pas si vous laissez tomber : pour tout choix de ce type, il faut se demander si le jeu en vaut vraiment la chandelle et si l’on est capable de mener le litige jusqu’au bout. Si la réponse est non à l’une ou l’autre de ces questions, il vaut effectivement mieux laisser tomber. Bon courage.

Dernière modification par Bernard2K (09/09/2021 08h56)

oui9579 · #6

Bonjour,

Justement il n’y aucune justification, pas de devis ni facture pour appuyer les montants et pour des dégradations non mentionnées sur l’EDL de sortie.

J’ai bien fait une LRAR à l’agence juste après leur délai légal de 2 mois pour les mettre en demeure de me restituer mon DG avec la majoration.

Par mail, j’ai tour simplement dit que les retenues qu’ils comptaient faire sont abusives et que si une solution à l’amiable n’était pas possible, je prendrai la voie juridique. Juste 3 phrases simples, pas vraiment une explication …

Bon bah c’est l’heure de la 2e LRAR au propriétaire pour contester les retenues abusives et réclamer les pénalités de retard. Est-ce que l’agence a l’obligation de me communiquer les coordonnées du propriétaire ? Dans le cas où le juge me donne raison dans 2 ans, est-ce que les pénalités de retard s’accumulent aussi ou s’arrêtent au moment où on reçoit 1 centime du DG ?

Je suis déterminer pour aller jusqu’au bout, c’est pas la mer à boire d’envoyer quelques LRAR surtout qu’on peut tout faire en ligne maintenant.

Canyonneur75 · #7

Le paragraphe 1 de l’article 3 de la loi de 1989 sur les rapports locatifs prévoit que le bail précise : 1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

Et que (avant-dernier paragraphe du même article)
Chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme au présent article.

Canyonneur

oui9579 · #8

J’ai bien les coordonnées du mandataire soit l’agence mais maintenant je dois me tourner vers le propriétaire directement. Est-ce que le mandataire a l’obligation de le communiquer les coordonnées du mandant ?

Je pense que le propriétaire a repris possession de l’appartement que je louais pour y habiter, je vais déjà faire une lettre à cette adresse pour voir, au pire je ne suis pas à 8€ près …

debcos · #9

Bonjour,
les coordonnées du propriétaire ne sont-elles pas dans le bail ?

Ernest · #10

Bonjour,

Votre interlocuteur est bien sûr la personne qui a signé bail + EDL avec vous, donc l’Agence (un contrat lie les parties qui signent le contrat, tout simplement).

Mon expérience sur un dossier similaire (c’était avant la réforme des tribunaux donc au TI):

1. courrier simple "je m’étonne de ne pas recevoir mon DG"
2. LRAR mise en demeure "merci de présenter les factures correspondantes ou de restituer l’intégralité de la DG". Ce courrier atteste d’une "ultime tentative de résolution amiable"
(3). En fonction de la réponse du TJ, solliciter la médiation de la CDC
4. Faire une demande auprès du Tribunal Judiciaire (anciennement TI), c’est gratuit et vous n’avez pas besoin d’être représenté par un avocat
4. soit le TJ vous adresse directement une convocation avec une date d’audience, soit il estime préalablement un médiation auprès de la CDC, dans ce cas retour à (3)
5. Avant l’audience, bien que ce soit une procédure orale, préparer un dossier complet avec pièces + courriers
6. Pendant l’audience, lire une page qui récapitule vos démarches et répondre aux éventuelles questions du juge.

Verdict ? Le bailleur a été condamné à :
- restituter l’intégralité du DG,
- restituer le trop-perçu sur les provisions de charges sur 36 mois- majoré de 10% du montant par mois de retard (le délai de prescription étant de 3 ans, cela peut représenter un "placement" très lucratif !)
- "aux dépends", donc versement d’une indemnité pour compenser les heures consacrées aux dossiers + frais de déplacement
- "en dernier recours", donc pas de procédure d’appel possible

Je crois que le juge n’a pas apprécié le double report demandé par le bailleur pour présenter des pièces… qui au final ne sont jamais parvenues.

Et c’est pas fini car suite au verdict, le bailleur toujours de mauvaise foi a refusé de me payer. J’ai donc envoyé un huisser pour exécuter le jugement, aux frais exclusifs de la défense donc.

Bref, au final les 350€ se sont transformés en 1800€ après 18 mois de démarches. La procédure s’avère bien plus rentable que mon taux horaire salarié de l’époque.

Ajourd’hui, je ne peux que vous encouragez à engager ce genre de démarches pour acquérir de l’expérience. C’est une petite affaire qui vous permettra de vous "faire la main" en prévision des litiges futurs qui parsèmerons votre vie d’investisseur.

oui9579 · #11

debcos a écrit :
Bonjour,
les coordonnées du propriétaire ne sont-elles pas dans le bail ?

Juste les nom et prénom

@Ernest :

Merci pour votre partage d’expérience.

Est-ce que tout au long de la démarche c’était vous et l’agence ou bien directement avec le propriétaire ?

J’ai déjà envoyé un première LRAR à l’agence au lendemain de leur date butoire pour me restituer mon DG.

Quelques jours plus tard ils m’ont envoyé un mail avec un document (antidaté bien sûr) pour synthétiser les retenues (sans aucun justificatif à l’appui). Je leur ai répondu de façon courte que ce sont des retenues abusives et demande une régularisation sans quoi je prendrai la voie judiciaire. Et ils ont juste répondu en gros ’’on s’en fout, le dossier n’est plus de notre ressort, voyez avec le propriétaire mais attention procédure longue, lourde et couteuse’’

Donc là je prépare une nouvelle LRAR pour réclamer les retenues abusives et les pénalités de retard mais est-ce que j’envoie à l’agence ou au propriétaire (peut-être à l’adresse de la location) ou bien aux deux …

Dernière modification par oui9579 (10/09/2021 14h48)

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debcos a écrit :

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