Investissement locatif résidentiel avec les foncières cotées ?

parisien · #1

La plupart des foncières cotées sont investies dans de l’immobilier commercial (bureaux, murs de commerces, entrepôts/logistique, plus rarement murs d’hôtels, de restaurants, de cliniques, etc.).

Peu courantes en revanche sont celles investies dans des logements (appartements, maisons, résidences pour étudiants).

Or, plusieurs études semblent prouver que rajouter des foncières de logements à son portefeuille de foncières cotées est une diversification intéressante:
- baisse certes du rendement locatif (logique: à prix d’achat égal, un logement rapporte un loyer moindre que celui d’un actif immobilier commercial)
- mais hausse de l’espérance de plus-value long terme
- et réduction de la volatilité (car les prix des logements sont le plus souvent moins volatils que ceux des bureaux).

J’achète ce raisonnement, surtout si les logements en question ont un rendement locatif de 5 à 6%, comme dans les centres-ville de grandes villes allemandes ou anglaises ou néerlandaises de disons 400.000 à un ou deux millions d’habitants . J’achète moins l’argument quand c’est de l’immobilier parisien avec un rendement locatif de moins de 3%. Diversifier, oui, mais pas au prix d’une chute drastique du rendement locatif, en se raccrochant pour compenser à un espoir parfois chimérique de forte plus-value future.

Dans cette optique, quelle foncière de logements choisir?

En Europe, on trouve notamment:
- FDL: 1/3 de logements Paris, Ile de France, Lyon et 2/3 en Allemagne en Rhénanie (dans la Ruhr, surtout), mais le titre est devenu depuis un an très peu liquide suite à OPA

- GAGFAH: foncière allemande avec presque 100% de logements, répartis sur toute l’Allemagne

- ANF: foncière française, avec une partie significative des actifs consistant en des logements à Lyon et Marseille, mais minoritaires face aux bureaux et commerces de ces deux villes et des murs d’une chaine hôtelière surtout présente en périphérie de villes moyennes et petites

- Gecina: 3 milliards d’actifs de logements, en centre ville, notamment Paris, mais minoritaires face à 7 milliards d’euros de bureaux et murs d’hôpitaux/cliniques.

Bref, à part GAGFAH, pas grand chose à se mettre sous les dents. (Attention, ce n’est pas une recommandation d’achat de GAGFAH. C’est juste le constat que c’est une foncière pure de logements, avec un titre suffisamment liquide).

Connaissez-vous d’autres foncières de logements aux Etats-Unis, en Europe, en Australie, à Hong Kong ou ailleurs en Asie?nv

InvestisseurHeureux · #2

Je n’ai pas encore regardé en Asie/Pacifique, car je commence juste à pouvoir accéder à ce marché.

Par contre, aux Etats-Unis, j’ai "étudié" le sujet et voici quelques une des plus grosses capitalisations.

EQUITY RESIDENTIAL (EQR) => Equity Apartments
AVALONBAY COMMUNITIES INC (AVB) => Equity Apartments
UDR INC (UDR) => Equity Apartments
CAMDEN PROP TR (CPT) => Equity Apartments
ESSEX PROPERTY TRUST INC (ESS) => Equity Apartments
APARTMENT INVT&MGMT CO -A (AIV) => Equity Apartments
BRE PROPERTIES -CL A (BRE) => Equity Apartments
AMERICAN CAMPUS COMMUNITIES (ACC) => Equity Apartments
HOME PROPERTIES INC (HME) => Equity Apartments
MID-AMERICA APARTMENT COMM (MAA) => Equity Apartments
EQUITY LIFESTYLE PROPERTIES (ELS) => Equity Manufactured Homes
POST PROPERTIES INC (PPS) => Equity Apartments
COLONIAL PROPERTIES TRUST (CLP) => Equity Apartments
SUN COMMUNITIES INC (SUI) => Equity Manufactured Homes
ASSOCIATED ESTATES REALTY CP (AEC) => Equity Apartments
EDUCATION REALTY TRUST INC (EDR) => Equity Apartments

Je pourrais vous retrouver la liste complète si vous le souhaitez.

Je ne suis jamais allé aux USA mais à la lecture des rapports j’ai remarqué une différence par rapport à la France.

Bcp de ces foncières construisent des "parcs" de maisons en banlieues qu’elles louent. Cela peut être des biens de grandes qualités ou des parks de mobiles homes, mais ils sont souvent en banlieue, un peu dans le style de ce que l’on peut voir dans la série TV Desperates Housewives.

Du coup, je ne suis pas sûr que les caractéristiques que l’on peut avoir sur l’immobilier résidentiel européen s’appliquent, notamment en terme de valorisation.

Certaines foncières investissent plus dans des appartements dans des grandes villes, cas de EQUITY RESIDENTIAL, mais il faut analyser chaque rapport de gestion.

InvestisseurHeureux · #3

zParisien a écrit :
- GAGFAH: foncière allemande avec presque 100% de logements, répartis sur toute l’Allemagne

Pour Gagfah, nous l’avions évoqué dans cet file :
Gagfah : foncière résidentielle allemande

zParisien a écrit :
Connaissez-vous d’autres foncières de logements aux Etats-Unis, en Europe, en Australie, à Hong Kong ou ailleurs en Asie?

Pour les Etats-Unis, j’ai répondu dans le post précédent.

Pour les autres pays, si on regarde le screener Asie/Pacifique :
www.devenir-rentier.fr/bourse_actions_a … cotees.htm

On ne trouve rien, mais par contre il y a énormément de foncières + ou - intégrées (Real Estate Mgmnt/Servic) et foncières avec une dominante de promoteurs immobiliers (Real Estate Oper/Develop). Dans ces derniers il y a souvent des actifs résidentiels. D’ailleurs, Gagfah a cette classification.

En France, il y avait Icade qui pouvait aussi être classés dans ce style avant qu’elle n’élague ses actifs résidentiels pour des bureaux.

InvestisseurHeureux · #4

Pour revenir sur ce topic et compléter la liste de foncières résidentielles.

Aux USA, j’avais déjà indiqué les principales.

Canada :

Northern Property Real Estate Investment Trust (NPR-U:CN)
Canadian Apartment Properties REIT (CAR-U:CN)
Boardwalk Real Estate Investment Trust (BEI-U:CN)

Singapour :

Saizen REIT (SZREIT:SP)

Japon :

Nippon Accommodations Fund Inc (3226:JP)
BLife Investment Corp (8984:JP)
Nomura Real Estate Residential Fund Inc (3240:JP)
Heiwa Real Estate REIT Inc (8966:JP)
Japan Rental Housing Investments Inc (8986:JP)
Advance Residence Investment Corp (3269:JP)

UK :

Grainger PLC (GRI:LN)

Allemagne :

Deutsche Wohnen AG (DWNI:GR) => Avec aussi une activité de promotion immobilière.

Après pour élargir la liste, il faut aller voir du coté des foncières diversifiés avec une partie de résidentielle.

Je peux faire la recherche si ça vous intéresse zParisien.

parisien · #5

InvestisseurHeureux a écrit :
Après pour élargir la liste, il faut aller voir du coté des foncières diversifiés avec une partie de résidentielle.

Je peux faire la recherche si ça vous intéresse zParisien.

Oui cela m’intéresse et intéressera d’autres sans doute.
Car ces foncières cotées sont quasiment le seul moyen (à part acheter en direct un appartement à Berlin en apparence pour un prix très faible…, comme certaines personnes le font) d’investir dans l’immobilier résidentiel hors de France. A condition que ce soit dans des villes à rendement locatif élevé (plus de 5%), vacance locative faible et population en croissance.

Francis · #6

Je m’associe à la demande, en particulier pour l’Allemagne et la Hollande.
Merci

InvestisseurHeureux · #7

Ok.

Sociétés immobilières diversifiées avec une part d’investissement en résidentiel :

Australie
Australand Property Group ALZ:AU
FKP Property Group FKP:AU
Charter Hall Group CHC:AU
Peet Ltd PPC:AU

Canada
Killam Properties Inc KMP:CN

Suisse
Swiss Prime Site AG SPSN:SW
Mobimo Holding AG MOBN:SW

Danemark
Jeudan A/S JDAN:DC

Autriche
Conwert Immobilien Invest SE CWI:AV

Belgique
Wereldhave Belgium NV WEHB:BB

Allemagne
TAG Immobilien AG TEG:GR
Colonia Real Estate AG KBU:GR

Espagne
Inmobiliaria Colonial SA COL:SM
Realia Business SA RLIA:SM

France
Gecina SA GFC:FP
Fonciere Des Regions FDR:FP
ANF Immobilier ANF:FP
Fonciere Massena SOCM:FP
Docks Lyonnais DOLY:FP
Immobiliere Dassault SA IMDA:FP
PAREF PAR:FP
Societe Centrale des Bois et Scieries de la Manche CBSM:FP
AD Capital SIIC ALDV:FP
Companie Immobiliere Betelgeuse CIB CIMB:FP
Courtois SA COUR:FP

UK
Land Securities Group PLC LAND:LN
Derwent London PLC DLN:LN
Daejan Holdings PLC DJAN:LN
Grainger PLC GRI:LN
Unite Group PLC UTG:LN

Hong Kong
Evergrande Real Estate Group Ltd 3333:HK
Hysan Development Co Ltd 14:HK
Sino-Ocean Land Holdings Ltd 3377:HK
Poly Hong Kong Investments Ltd 119:HK
Shui On Land Ltd 272:HK
New World China Land Ltd 917:HK
KWG Property Holding Ltd 1813:HK
Greentown China Holdings Ltd 3900:HK
Midland Holdings Ltd 1200:HK
Sinolink Worldwide Holdings Ltd 1168:HK
Lai Fung Holdings Ltd 1125:HK
SRE Group Ltd 1207:HK

Japon
Mitsubishi Estate Co Ltd 8802:JP
Mitsui Fudosan Co Ltd 8801:JP
Nomura Real Estate Holdings Inc 3231:JP
NTT Urban Development Corp 8933:JP
United Urban Investment Corp 8960:JP
Kenedix Realty Investment Corp 8972:JP
Top REIT Inc 8982:JP
Sekisui House SI Investment Co 8973:JP
Heiwa Real Estate Co Ltd 8803:JP

Pologne
Globe Trade Centre SA GTC:PW

Suède
Hufvudstaden AB HUFVA:SS
Wallenstam AB WALLB:SS
Fastighets AB Balder BALDB:SS
Heba Fastighets AB HEBAB:SS

Singapour
Hongkong Land Holdings Ltd HKL:SP
CapitaLand Ltd CAPL:SP
Keppel Land Ltd KPLD:SP
Yanlord Land Group Ltd YLLG:SP

USA
Investors Real Estate Trust IRET:US
Forestar Group Inc FOR:US

Avertissements :
- toutes les sociétés n’ont pas forcément le statut de REIT.
- il peut y avoir des promoteurs immobiliers dans le résidentiel dans la liste
- la part de loyer résidentiel peut être faible en proportion du reste
- pour l’international, seules les + liquides sont prises en compte. Pour la France, le panel est plus large, donc il y a des "nanards" dans la liste.

InvestisseurHeureux · #8

zParisien,

Dans cette analyse des foncières européennes d’EdgeCapital, datée de Mai 2011, vous trouverez leurs foncières résidentielles préférées :
www.edgecapital.no/novus/upload/file/Ed … 2Q2011.pdf

- Fastighets AB Balder (Suédois)
- Gagfah (Allemand)
- Unite Group (Anglais)
- Deutsche Wohnen (Allemand)
- Conwert Immobilien (Autrichien)
- Grainger (anglais)
- Colonia Real Estate (Allemand)
- Tag Immobilien (Allemand)
- Wallenstam (Suédois)

Ici la décote sur ANR (attention ça date de Mai 2011) :

Je rappelle aussi que j’ai mis dans les screeners un outil de sélection des foncières d’après leur décote sur ANR, avec 68 foncières prises en compte :
www.devenir-rentier.fr/bourse_actions/b … ar_anr.htm

PatN · #9

Je n’ai pas trouvé de file dédiée à cette valeur, alors je me permets de mettre issu quelques éléments sur la foncière canadienne résidentielle Boardwalk Reit (BEI.TO), citée par notre hôte.

La société vient de se prendre un gros gadin (presque -7% le 17/02) après l’annonce de ses résultats :
BEI results

Juste avant ça la société se traitait à 20 fois son AFFO avec un dividende à 4,6% et presque à sa NAV.
BrookfieldFinancial

Le communiqué de presse commence avec tout un parpaing de highlights :

Boardwalk communiqué a écrit :
Positioning for market recovery
Suite renovation and upgrade packages remain key to Resident value and reduction of incentives and vacancy
Short-term capital availability increases to $482 million
Countercyclical Acquisitions and Solid Development Pipeline
747 newly constructed apartment units acquired in 2016 in Calgary and Edmonton
Partnership with Riocan REIT to co-develop a 12-storey mixed-use tower in Calgary
Lease Up of newly developed Pines Edge ahead of schedule with over 97% occupancy
Internal development opportunity of over 4,600 apartment units totaling 4.7 million buildable square feet on existing lands
Purchased 666,000 Trust Units for cancellation during the twelve months of 2016
Net Asset Value, including cash of $62.89 per Trust Unit

Et puis, ça termine par un timide :

Boardwalk communiqué a écrit :
Revises its 2017 financial guidance

En lisant, on voit que les résultats 2016 sont vraiment pas bons :
Baisse de 22% de l’AFFO qui passe de 3,23 CAD en 2015 à 2,5 CAD en 2016.
NOI qui se fait squeezé de 12,5% entre la baisse des revenus (-6,3%) et la hausse des coûts opérationnels (+4,5%)

Et pour 2017, ils voient un NOI entre -9% et -15% et un AFFO entre 1,96 et et 2,31 CAD soit un P/AFFO entre 19,8 et 23,2 et qui ne couvre pas le dividende de 2,25 CAD.
Tout ça me laisse penser que l’immobilier résidentiel canadien est dans une bulle : valeurs très élevé, bien que rendement faible et perspectives à 1 an vraiment pas terribles. Je ne vois pas comment la société pourrait se rapprocher de sa NAV : On est face à une Value trap ?

Conclusion : Je suis bien avec mes Northview Appartment Reit pour l’instant, je m’en vais chercher autre chose que Boardwalk pour mon portefeuille de Reit CAN.

Dernière modification par PatN (19/02/2017 18h36)

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