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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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Favoris 2   [+8]    #1 23/08/2021 22h38

Membre (2021)
Réputation :   46  

Bonjour à tous,

je partage bien volontiers dans cette file l’état de mon portefeuille financier et l’approche retenue depuis plusieurs années maintenant.

Un peu de contexte en premier lieu. J’ai épargné à ce jour un peu plus de 300 k€, mes revenus sont majoritairement issus de mon activité professionnelle (davantage de détail dans ma présentation). Jusqu’en 2017 je n’avais pas de stratégie d’investissement clairement définie, et pas de culture financière structurée : je cumulais forte aversion au risque, sentiment de ne pas être capable de comprendre suffisamment les enjeux, refus des produits proposés par les vendeurs conseillers financiers par suspicion de conflits d’intérêts, et impression d’un bruit généralisé où chacun clame que son placement est meilleur que celui du voisin. J’ai été séduit pendant quelques années par un discours contrarian, objectivement assez bien rodé et qui joue sur les angoisses en imaginant une nouvelle crise mondiale chaque lundi qui suit, avant de comprendre qu’il s’agit surtout de créer un climat de crainte chez l’investisseur potentiel pour lui faire acheter tout et n’importe quoi (qui a dit "rapports secrets" ?). Je m’en suis sorti.

J’ai commencé probablement comme beaucoup d’entre nous par des enveloppes standards : livrets A et DD, livrets fiscalisés avec recherche de primes, fonds en euros classiques puis boostés, ouverture d’un PEA sans rien vraiment en faire. Je me suis tourné un temps vers les comptes à terme, les rendements pouvant être intéressants à l’époque (miam les 4,10%/an d’une caisse de crédit municipal du sud de la France !). J’ai satisfait ma période goldbug en complétant petit à petit une collection familiale de pièces d’or et d’objets en argent, en fonction des opportunités (miam le Nap à 150 euros !). Et puis j’ai cherché à me former et améliorer ma culture financière, étape indispensable pour comprendre à quoi je pouvais m’exposer. C’est à cette période que j’ai découvert la communauté des IH : je vous remercie tous, j’ai appris beaucoup de choses de vos expériences et de vos partages d’informations, je vous dois beaucoup de +1 smile

Devenu indépendant, et anticipant des revenus supérieurs au salariat, mes lectures (ici et ailleurs) m’ont fait découvrir puis creuser le concept de portefeuille permanent, ou permanent portfolio. J’ai été rapidement séduit par la stratégie simple et de bon sens : diversification totalement assumée, investissement lazy, peu de temps requis, rendement intéressant même si pas maximal par définition, volatilité contenue, années négatives limitées du fait de l’existence de poches-coussin qui absorbent les baisses d’autres poches. Je ne m’en souviens plus précisément mais il y a probablement eu un déclic, un moment "c’est ça qu’il me faut, je vais pouvoir faire la synthèse de ce que j’estime maîtriser tout en me lançant petit à petit dans ce que je connais moins et en limitant la casse éventuelle". Il faut dire que mes précédents premiers pas hors des sentiers battus m’ont fait vivre quelques échecs cuisants : arbitrage d’une partie d’un fonds en euros vers une UC qui dévisse de 15% la semaine suivante, achat et revente d’actions sans aucune conviction, achat d’or au plus haut ou presque en 2011… Bref on apprend tous de ses erreurs !

J’ai donc décidé il y a 4 ans maintenant de créer mon propre PP, basé sur ma sensibilité, ma relative aversion au risque (moindre qu’au début mais encore présente), mes connaissances, les différents compartiments déjà connus ou ceux dans lesquels je me voyais investir. C’est une stratégie personnelle, que je ne recommande à personne d’autre, et qui n’a pas évolué depuis, à quelques choix de supports près. On est sans doute assez éloigné du concept initial imaginé par Harry Browne (25% actions, 25% cash, 25% oblis long terme, 25% or), l’approche est aussi plus compliquée et volontairement encore plus diversifiée, elle demande un peu plus de temps qu’un simple rééquilibrage annuel, mais c’est ma version et je me sens à l’aise avec cool

J’ai retenu un PP à 5 poches, chacun représentant 20% de mon patrimoine : actions, obligations, monétaire, métaux précieux et immobilier. Les backtests réalisés à la création montraient un rendement passé satisfaisant de 6,2% bruts en moyenne annuelle depuis 2005, avec une seule année dans le rouge (évidemment 2008, pour environ -3%, ce qui n’est finalement pas si grave que ça). Les performances ont été de +6,4% en 2017, +0,6% en 2018, +10,7% en 2019, et +7,3% en 2020 (toujours en brut et hors dividendes). Mon patrimoine est aujourd’hui valorisé à près de 350 k€ environ, soit environ +14%, conséquence de quelques moins-values antérieures qu’il a d’abord fallu annuler avant de passer en positif.

Dans le détail, les compartiments sont constitués de la façon suivante (j’exclus 30 k€ de trésorerie pro et de comptes courants perso) :

Poche actions : 67,2 k€, très majoritairement en PEA

- 50% ETF world
- 10% ETF Russell 2000
- 5% ETF Small Caps européennes
- 10% ETF émergents
- 10% ETF dividendes
- 15% d’actions en direct : Air Liquide, TotalEnergies et ASML Holding NV
- et quelques pouillèmes dans les fonds euros des AV

Les 4 premiers ETF m’exposent aux principaux marchés mondiaux. Un unique world aurait suffi mais j’ai souhaité compléter avec des small caps US et EU (pas trop mal vu, les performances à date sont quasi identiques) ainsi qu’avec les marchés émergents (moins bien vu du fait d’une croissance moins forte ces dernières années).

L’ETF dividendes était une tentative. Le rendement calculé sur le PRU est satisfaisant, dans les 5% annuels, mais il y a moyen de faire mieux, et ce n’est pas vraiment la stratégie que je compte développer aujourd’hui. Je vais probablement couper la ligne prochainement et conserver des liquidités.

Les actions en direct ne sont plus tout à fait dans l’esprit d’un PP, et je quitte l’univers confortable du lazy pour me faire la main et continuer à apprendre sans prendre trop de risques (15% de 20%, soit 3% du total, je peux gérer) : AI en fond de portefeuille, TTE en cyclique, et ASML acquis très récemment suite à une recommandation.

Le PEA est aujourd’hui à +40% par rapport aux sommes investies, donc dividendes inclus et précédentes PV/MV concrétisées. Il est chez Bourse Direct.

Poche obligations : 64 k€, en AV

- 25% fonds en euros Opportunités (Suravenir)
- 7% fonds en euros ALT2 et actif général (Spirica)
- 39% Shelcher Prince Haut Rendement (Suravenir)
- 15% Allianz Euro High Yield (Spirica)
- 14% Lazard Credit Fi (Spirica)

Dans un premier temps les fonds en euros des AV m’ont paru constituer un bon proxy à l’exposition aux obligations : contrats déjà ouverts, capital garanti, rendement modéré mais positif et sans trop de risques, détention d’obligations par le fonds. J’avais donc partagé la poche à peu près moitié / moitié dans deux AV en privilégiant à chaque fois le fond dynamique. J’ai regardé récemment les compositions précises et je me suis aperçu qu’il n’y en avait que 66% dans Opportunités et 20% dans ALT2 : j’étais donc surexposé indirectement à d’autres classes actifs (jusqu’à 64% d’immo dans ALT2 !). Comme les rendements sont en baisse régulière depuis plusieurs années, et que les assureurs se mettent petit à petit à mieux rémunérer les détenteurs d’UC, j’ai récemment arbitré une part de chaque fonds en euros vers des fonds obligataires, majoritairement d’entreprises et à haut rendement. Je devrais récupérer un peu de performance au prix d’un peu plus de volatilité, ce que je suis prêt à accepter compte tenu des montants en jeu.

Poche monétaire : 62,5 k€, sur différents supports

- 35% sur un LA
- 18% sur un LDD
- 41% sur des comptes à terme
- 6% de liquidités diverses des autres poches

Du très classique. À noter que les taux servis sur les CAT sont eux aussi en baisse régulière, ce qui est logique dans un monde de taux bas : 1,40%/an sur 3 ans retenu la dernière fois chez PSA Banque, et pas mieux que 1%/an sur 2 ans dans une caisse de crédit municipal en 2021. Performance brute, évidemment.

Métaux précieux : 63 k€, essentiellement en physique

- 90% en physique dans un coffre à la banque
- 10% sur un ETF backé en physique en CTO (Bourse Direct)

La partie physique est largement constituée de bullion, dans l’esprit du PP originel, c’est à dire des pièces d’or communes, sans valeur numismatique particulière autre que la quantité de métal contenue à l’intérieur, très connues et donc liquides. L’ETF en CTO permet les rééquilibrages pour limiter l’impact de la fiscalité en cas de vente.

Immobilier : 64 k€, sur plusieurs supports

- 36% de SCPI en AV (Spirica)
- 45% de crowdfunding immobilier sur différentes plateformes
- 19% indirectement dans les fonds en euros boostés

Les SCPI ont été mon premier réflexe pour m’exposer à l’immobilier locatif tout en minimisant le temps consacré au sujet, bien évidemment au prix de frais divers et donc d’une baisse acceptable de rendement. Quant au crowdfunding immo, il s’agit d’une alternative séduisante pour améliorer les performances de la poche : bien conscient du risque de défaut du promoteur et donc de la possibilité de tout perdre, je retiens des projets simples, bien conçus, dans des secteurs où la demande est présente, et en cherchant à éviter le plus de pièges possibles. Toujours dans un esprit de diversification, je maximise les plateformes (un peu moins maintenant car j’ai fait le tri suite à la crise sanitaire) et j’investis à chaque fois le ticket minimal tout en ne dépassant pas un projet par promoteur.

Je compte poursuivre cette stratégie dans le futur. Elle me plait bien, je suis en paix avec mon argent sagement réparti dans de multiples boites, et dont une partie est même physiquement palpable le jour où j’en ai envie. Les rééquilibrages annuels sont relativement simples : étant encore en phase d’accumulation, je n’ai quasiment rien à eu à vendre à aujourd’hui, et j’ai simplement renforcé les poches ayant le moins progressé l’année précédente. N’ayant pas de projet particulier à court terme, je vais continuer à épargner pour faire progressivement grossir le capital. Et la poche actions m’autorise quelques folies… aux conséquences très limitées.

Merci de m’avoir lu, je donne toute précision en fonction des besoins, et je tiendrai la file à jour dès qu’il y aura du nouveau smile

edit : typo x2

Dernière modification par AloneInKyoto (24/08/2021 08h53)

Mots-clés : actions, buy and hold, crowdfunding immobilier, lazy, monétaire, métaux précieux, obligations, or, portefeuille permanent, scpi


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[+1]    #2 24/08/2021 21h32

Membre (2021)
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Et pour les amateurs de fromage, voici un camembert montrant la répartition :


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[+1]    #3 26/08/2021 20h03

Membre (2020)
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Bonjour AloneInKyoto

Dans l’ensemble, je pense que la très large diversification de votre patrimoine est effectivement un bon moyen de prévenir un maximum de risques. Et donc d’apaiser vos craintes.

Toutefois il est difficile de dire si les performances futures seront à la hauteur. Cela ne peut s’apprécier que sur le très long terme (10 ou 20 ans). L’or par exemple, est un investissement improductif (ni intérêts, ni dividende) et le prix peut végéter voire baisser pendant des années. Toutefois en cas de grande crise financière, d’hyperinflation, voire un déluge de longue durée comme en 1929-1933, il est clair que le prix de l’or explose et le métal remplit son rôle de valeur refuge. Ce n’est qu’après-coup que l’on saura.

Enfin il y a un truc qui m’intrigue dans votre portefeuille. La partie obligations (il faut entendre obligations d’Etat de pays solides) est un hedge contre une baisse sur les marchés actions. Classique principe de vases communicants: crash des actions = hausse des obligations d’Etat.

Mais vous avez une bonne dose d’obligations high yield (= entreprises à risque mal notées). Ici le principe des vases communicants ne marche pas. En cas de grosse crise et crash des marchés actions, les oblis high yield subissent aussi le crash. Je me demande si vous y avez songé ?

Dernière modification par Ankh (26/08/2021 20h04)

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[+1]    #4 26/08/2021 22h46

Membre (2021)
Réputation :   46  

Bonsoir Ankh,

de bonnes remarques, je vous remercie d’avoir pris le temps de les partager.

Concernant les métaux précieux, or en tête, j’ai conscience de leur improductivité financière : en gros on achète, on garde dans un coin et on espère que la valeur monte. C’est un argument que j’ai lu plusieurs fois, et qui est d’ailleurs souvent tourné en dérision par les goldbugs. L’absence d’intérêts et de dividende ne me pénalise pas vraiment actuellement dans la mesure où je suis en phase d’épargne : certes je ne profite pas d’un effet capitalisant ou distribuant, et je dois m’en tenir à la stricte performance du cours de l’once. Ceci étant la hausse est loin d’être négligeable sur le temps long, en particulier depuis une inflexion assez nette qui s’est produite en 2005 : 350 € l’once d’or en août 2005, 1500 € actuellement, soit x4,3 en 15 ans, ce qui fait tout de même de l’ordre de +10% annualisés, et sans retenir les plus hauts de 2020 ! C’est notamment ce qui m’a fait conserver ce compartiment il y a 4 ans. Mais je vous rejoins : personne ne peut dire si cette tendance va se poursuivre, et le cours des métaux précieux est tout à fait imprévisible à court/moyen terme, sauf pour quelques gourous autoproclamés qui -- surprise -- en vendent justement.

Concernant les obligations, j’ai bien repéré que les high yield suivent à peu près les mêmes cycles que les actions, à un niveau inférieur cependant (les hausses sont moins fortes et les baisses sont moins dures). Du fait de l’existence de la poche immo, que je considère être une classe d’actifs à part entière et globalement décorrélée du reste, et du coussin relatif des fonds en euros, je m’autorise donc un risque supplémentaire avec des oblis HR. Après tout, je ne suis exposé qu’à 20% aux marchés actions, et non 25% comme préconisé dans le PP d’Harry Browne.

Mais comme écrit plus haut, c’est une interprétation personnelle du concept originel. La poche "cash", par exemple, devrait être constituée d’oblis d’état à court terme, une approche que je n’ai pas retenue.

J’en appelle d’ailleurs à la communauté : si vous aviez à vous exposer à des obligations d’état de pays solides, par quel véhicule et dans quelle enveloppe le feriez-vous ? Il me semble qu’il est relativement compliqué pour un particulier d’acheter de la dette souveraine en direct en raison d’un ticket d’entrée très élevé.


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#5 28/08/2021 08h39

Membre (2020)
Réputation :   100  

Bonjour AloneInKyoto

Dans ce que vous dites, il y a un point très important: ne pas écouter ce que dit le marché à court terme et les gourous.

Le permanent portfolio est justement créé pour prévenir à l’avance toutes sortes de crises et constellations qui pourraient survenir. Ce n’est que sur la durée qu’il peut jouer ses cartes. Sur une année, il peut sousperformer, sur une autre il surperformera et sur le LT il devrait préserver au mieux le capital.

Pour les obligations, on trouve de tout. Les coupures de 1000€ facilement accessibles, mais aussi des titres avec un nominal de 50.000€ qu’on peut difficilement acheter. Et il est difficile d’acheter des oblis étrangères, car beaucoup de courtiers ne donnent pas accès à toutes les places. Sans compter que beaucoup de lignes sont pratiquement illiquides.

A mon avis, le plus simple serait d’acheter quelques OAT françaises si ça vous intéresse et de compléter par une Sicav ou EFT européenne voire internationale pour diversifier.

Cependant, nous sommes à l’orée d’un tapering de la FED, qui sera suivi d’une hausse des taux directeurs et ce qui fera remonter les taux de marché. Cela devrait également entrainer une hausse en Europe et la BCE pourrait aussi emboiter le pas sur les hausses de taux à l’avenir. Donc il faut prévoir de longues années de baisse sur les marchés obligataires. A mon avis, ce n’est pas le moment de placer de grosses sommes en obligations. Tout au plus on peut mettre de petites sommes régulièrement sur une longue période pour lisser le prix de revient.

(NB: si je dis ça, ce n’est pas seulement pour parler. J’y songe pour mon propre portefeuille. La part obligataire dans mon patrimoine a beaucoup baissé au cours des dernières années et je réfléchis encore à la meilleure manière de remonter un peu la pondération.)

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#6 28/08/2021 09h09

Membre (2018)
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Bonjour Alone in Kyoto.

Vous parlez de crowdfunding immo.

Quelles sont les plateformes que vous retenez aujourd’hui?
Et surtout, les critères qui vous semblent pertinents pour choisir les projets?
Et si la liste n’est pas trop longue, vous pourriez nous mettre les projets retenus?
Eventuellement dans la file adequat si elle existe déjà?

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#7 28/08/2021 10h31

Membre (2019)
Réputation :   20  

Un détail, pour la partie sécurisée pourquoi ne pas souscrire tout simplement un PEL à 1% ?vraisemblablement tout le reste (CAT, fds euros…) est partie pour être encore moins performant dans le futur.

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#8 29/08/2021 00h07

Membre (2021)
Réputation :   46  

Bonjour Ankh,

Ankh a écrit :

Dans ce que vous dites, il y a un point très important: ne pas écouter ce que dit le marché à court terme et les gourous.

Nous sommes en phase, et c’est désormais très clair dans mon esprit. J’ai toujours senti plus ou moins consciemment que chaque prise de parole publique était faite à dessein, notamment en matière financière : parler d’un nouveau placement miracle, vendre des formations ou des lettres d’information, voire faire du pump&dump dans les cas les plus extrêmes… Un véritable festival de biais comportementaux, de promesses-qui-n’engagent-que-ceux-qui-les-croient et de chasse au pigeon !

Bon, cela n’empêche évidemment pas d’acheter TTE à 27 pendant un confinement et de revendre à 41 quelques mois plus tard wink

Le permanent portfolio est justement créé pour prévenir à l’avance toutes sortes de crises et constellations qui pourraient survenir. Ce n’est que sur la durée qu’il peut jouer ses cartes. Sur une année, il peut sousperformer, sur une autre il surperformera et sur le LT il devrait préserver au mieux le capital.

C’est cette conviction qui m’a fait construire une approche personnelle largement inspirée du PP. Les performances de ces quatre dernières années me confortent dans ce choix, même si c’est objectivement encore trop court pour juger. Ceci étant je ne compte pas changer de stratégie, je m’en suis tenu à la répartition initiale, à part quelques actions en direct "pour voir" et le récent basculement partiel vers des oblis high yield.

Pour les obligations, on trouve de tout. (…) Donc il faut prévoir de longues années de baisse sur les marchés obligataires. A mon avis, ce n’est pas le moment de placer de grosses sommes en obligations. Tout au plus on peut mettre de petites sommes régulièrement sur une longue période pour lisser le prix de revient.

Une recommandation qui fait sens. Dans un univers de taux bas, la dette souveraine ne ramène plus rien (j’avais déjà constaté ce fait en 2017 dans les performances des supports que j’avais pu identifier, de mémoire quelques rares ETF). Si les taux continuent à stagner, ce qui est possible comme le souligne récemment notre hôte sur une autre file, il n’y a pas vraiment d’intérêt à en détenir. Je ne pense pas m’exposer particulièrement à des oblis d’état dans le futur, d’où ma recherche de performance à travers les oblis HR, même si cela pose d’autres questions inhérentes au produit.

Bonjour frcclair,

frcclair a écrit :

Vous parlez de crowdfunding immo.

Quelles sont les plateformes que vous retenez aujourd’hui?
Et surtout, les critères qui vous semblent pertinents pour choisir les projets?
Et si la liste n’est pas trop longue, vous pourriez nous mettre les projets retenus?
Eventuellement dans la file adequat si elle existe déjà?

J’ai débuté le CF immo fin 2018 et j’ai investi à travers six plateformes. Aujourd’hui je continue à travailler avec Monego et Koregraf : elles me paraissent sortir un peu du lot, avec des dossiers de meilleure qualité, un suivi opérationnel régulier, un service client assez efficace, et une croissance mesurée.

Pour les critères, je me concentre sur :
- les projets de construction de résidences neuves (je ne suis pas à l’aise avec les projets de marchands de bien, qui me semblent plus risqués car souvent concentrés sur un unique logement et/ou un marché de niche, ni avec les bureaux ou locaux commerciaux du fait du contexte actuel)
- dans des secteurs géographiques attractifs et en croissance démographique, en confirmant si nécessaire avec les indicateurs de tension immobilière
- avec une banque dans la boucle : j’estime qu’elle sait bien mieux que moi analyser un business, et si elle accorde un prêt à l’opérateur, c’est qu’elle pense qu’il y a de bonnes chances de récupérer son argent à terme
- avec une précommercialisation correcte et des recours administratifs tous purgés
- en préférant des promoteurs ayant une bonne expérience
- et éventuellement des travaux déjà débutés

Je regarde systématiquement l’environnement immédiat du projet : quartier, commerces, transports, emplois. J’essaie de me projeter : et si j’étais acquéreur, est-ce que je me verrais vivre ici ? Par ailleurs je consulte les forums et sites spécialisés, je n’investis pas dans plus d’un projet d’un même promoteur à la fois, je mets bien souvent le montant minimum, et je passe ma route si j’ai le moindre doute (opérateur "confidentiel", levée de capital non affecté et dont l’opérateur pourra faire ce qu’il veut, projet qui parait surdimensionné par rapport au marché, etc.).

Bonjour bubulle,

bubulle a écrit :

Un détail, pour la partie sécurisée pourquoi ne pas souscrire tout simplement un PEL à 1% ? vraisemblablement tout le reste (CAT, fds euros…) est partie pour être encore moins performant dans le futur.

Aussi étrange que cela puisse paraître, le PEL est un produit qui m’apparait comme forcément associé à un achat immobilier, et ma nature de locataire permanent m’a fait m’en désintéresser. Je vous remercie de la remarque, je vais creuser !


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[+1]    #9 12/09/2021 19h38

Membre (2021)
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Rentrée 2021


Un petit nettoyage de rentrée sur la poche actions :

- j’ai vendu l’ETF dividendes comme évoqué plus haut, ce n’est pas ma stratégie à l’heure actuelle et ça simplifie le portefeuille
- les 10% libérés vont aller pour moitié sur l’ETF small caps Europe et sur les actions en direct : une répartition 80% ETF / 20% actions en direct me va bien
- j’ai repris 2 ASML au passage, je pense que la hausse n’est pas terminée

Suite à quelques commentaires assez négatifs trouvés ici et là, j’ai voulu réaliser un virement sortant de 5 k€ depuis le PEA Bourse Direct pour tester la procédure et mettre le courtier à l’épreuve. On ne peut pas le faire directement depuis l’espace en ligne, mais le mode opératoire est finalement assez simple : il suffit d’un courrier signé et scanné transmis en PDF par la messagerie interne, avec un RIB joint. Tout s’est bien passé, les liquidités sont arrivées trois jours plus tard.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par AloneInKyoto (15/01/2022 17h03)


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[+2]    #10 23/10/2021 17h24

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Crowdfunding immobilier


Dans la foulée de cette discussion sur le crowdfunding immobilier, je détaille mon retour d’expérience en la matière.

Depuis fin 2018 j’ai investi dans 40 projets différents, soit 65 k€ en cumulé (pas forcément au même moment). Je suis resté systématiquement sur des petites sommes, à savoir pas plus de 2 000 euros par dossier, ce qui correspond généralement au ticket d’entrée ou à peine plus. J’ai également cherché à diversifier les opérateurs : pas plus d’un projet par promoteur ou marchand de biens à la fois, sauf situation particulière. J’ai enfin souhaité diversifier les plateformes, et j’ai investi via ClubFunding, Fundimmo, Homunity, Koregraf, Lymo et Monego.

À aujourd’hui, 23 projets ont été remboursés :


- 14 projets à échéance, ou à quelques semaines près
- 6 projets en avance de l’échéance, généralement de 3 à 6 mois plus tôt que prévu
- 3 projets en retard (2, 10 et 12 mois)

Soit 36 k€ de capital investi et remboursé, pour lesquels j’ai perçu 3 160 € d’intérêts nets de PFU. La fonction TRI.PAIEMENTS d’Excel m’annonce 5,88% de rendement annuel net, étant noté que les dates retenues sont celle des virements (sortants et entrants) depuis/vers mon compte courant et non les dates de début et de fin d’emprunt.

Le projet le plus court a été remboursé en 9 mois, celui qui a pris le plus de temps a nécessité 24 mois. La moyenne tourne aux environs de 17 mois.

Deux autres projets ont été remboursés partiellement à ce jour :


- un a été intégralement remboursé en deux fois (3 et 9 mois de retard) mais les intérêts n’ont pas encore été versés suite à vote de la résolution correspondante en AG à la demande du promoteur
- un autre a été partiellement remboursé en retard (8 mois). Le solde ne devrait pas tarder selon la plateforme "qui est en contact permanent avec l’opérateur" (ça ne veut rien dire mais ça doit rassurer le péquin moyen !). Les intérêts n’ont pas été versés non plus, sans vraiment d’explications d’ailleurs

Dans les deux cas on déduit des informations disponibles que l’opérateur s’est planté sur le montage et/ou que l’opération n’a pas atteint la marge prévue, voire est déficitaire, et qu’il attend probablement des remontées de flux financiers pour solder le dossier.

Concernant les 15 autres projets :


- 7 vivent leur vie conformément au planning
- 7 projets sont en "retard contractuel" : l’échéance du remboursement est dépassée de 0 à 6 mois et l’opérateur a fait valoir son droit à prorogation de l’emprunt qui figure au contrat et qui lui permet donc de disposer d’une souplesse
- 1 dernier projet est en retard de 12 mois : l’opérateur a fait voter en AG une prolongation de l’emprunt aux mêmes conditions qu’initialement pour pouvoir vendre les derniers lots

D’après les informations communiquées par les plateformes, les retards sont assez souvent liés aux confinements successifs : travaux suspendus, procédures administratives retardées, ventes reportées, notaires pas disponibles, ou acquéreurs ayant changé d’avis.

Sur les 10 projets en retard, je pense que la plupart seront positivement clos d’ici quelques mois. Mais deux dossiers m’inquiètent un peu plus que les autres : il s’agit de deux résidences dans le Val-de-Marne, livrées et 100% commercialisées, pour lesquelles le promoteur a demandé le report du remboursement, ainsi que pour deux autres opérations arrivant à échéance à peu près à la même période. Il y a 4 M€ à rembourser au total ! Les informations communiquées sont assez laconiques : trésorerie insuffisante dans un cas, opération déficitaire dans le second. J’ai contacté la plateforme qui m’a répondu qu’ils ne pouvaient rien faire de particulier aujourd’hui dans la mesure où l’opérateur a enclenché une disposition contractuelle. Je suis exposé à hauteur de 3 k€ : dans le pire des cas, à savoir un défaut, je n’aurai finalement pas gagné grand chose en CF immo.

Dernière modification par AloneInKyoto (15/01/2022 17h03)


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[+1]    #11 09/11/2021 10h45

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Crypto-actifs


Après avoir identifié les supports existants pour investir en crypto en CTO, j’ai pris la résolution de m’exposer au bitcoin et à l’ether via des ETN. Ça me trottait dans la tête depuis quelques temps, et le fait que BD permette la négociation de produits VanEck sur Euronext Paris a fini de me convaincre.

Ça peut paraitre contre-intuitif avec mon PF qui est construit à l’origine pour équilibrer les risques, et encore plus avec mon profil d’investisseur flippé et qui se tient généralement à l’écart des actifs très volatils, mais ça n’est finalement qu’une diversification supplémentaire qui se fond bien dans l’esprit général. Je ne compte pas aller plus loin que 10 k€ (soit moins de 3% du total) et il s’agira d’un sous-ensemble de la poche Métaux précieux. J’ai conscience que c’est hyper spéculatif, que la ligne peut aussi bien faire x3 que -95% en 6 mois, mais "I’m ok with this".

J’ai retenu des ETN pour des raisons de simplicité : un intermédiaire que je connais déjà, basé en France et pratiquant des frais limités et connus, aucun besoin d’ouvrir de nouveaux comptes à droite à gauche, la possibilité d’acheter et de vendre facilement, et une fiscalité simple en cas de plus-value.

Les plus critiques diront que quand un profil d’investisseur comme le mien se met aux cryptos, c’est que c’est bientôt le début de la fin, mais on verra bien tongue

Dernière modification par AloneInKyoto (15/01/2022 17h04)


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[+1]    #12 21/12/2021 21h09

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Crowdfunding immobilier


Il y a deux mois :

AloneInKyoto, le 23/10/2021 a écrit :

Deux dossiers m’inquiètent un peu plus que les autres : il s’agit de deux résidences dans le Val-de-Marne, livrées et 100% commercialisées, pour lesquelles le promoteur a demandé le report du remboursement, ainsi que pour deux autres opérations arrivant à échéance à peu près à la même période. Il y a 4 M€ à rembourser au total ! Les informations communiquées sont assez laconiques : trésorerie insuffisante dans un cas, opération déficitaire dans le second.

Aujourd’hui, c’est officiel : le promoteur concerné (Axone Promotion) ne peut honorer le remboursement des obligations. Je pensais qu’il y avait 4 opérations, il y en avait en fait une cinquième, toujours chez Homunity, ce qui porte le total dû à plus de 6 M€. La plateforme a communiqué aujourd’hui, deux solutions sont possibles : soit le promoteur est racheté totalement ou partiellement par un concurrent, soit un "partenariat" est créé avec une "filiale immobilière d’une banque de premier rang" pour permettre "de sortir les investisseurs des projets financés". C’est encore obscur mais au moins Homunity tente de sauver les meubles.

Dernière modification par AloneInKyoto (15/01/2022 17h04)


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[+1]    #13 03/01/2022 15h51

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Bilan 2021


Après +6,4% en 2017, +0,6% en 2018, +10,7% en 2019 et +7,3% en 2020, mon portefeuille permanent termine l’année 2021 sur une performance de +7,3% à nouveau. C’est exprimé en brut, hors dividendes et hors fiscalité (autre que les prélèvements natifs, type fonds en euros par exemple).

Le rendement moyen s’établit à +6,4% par an ces cinq dernières années dans un contexte de croissance soutenue des marchés actions et, dans une moindre mesure, de la hausse du cours de l’or. En cumulant capital présent au 1er janvier 2021, épargne de l’année et revalorisation des supports, mon patrimoine financier atteint 385 k€.

Dans la mesure où j’ai réorienté une partie du portefeuille en cours d’année, je m’intéresse pour le moment à sa structure au 1er janvier 2021 afin de ne pas biaiser les comparaisons. Les résultats par classes d’actifs sont les suivants :

- poche actions : c’est la plus forte contribution à la performance générale du portefeuille avec 4,8 points sur les 7,3. L’ETF world a fortement progressé (+32%), les ETF small caps EU et US ont bien suivi (+20% à +24%), tout comme l’ETF dividendes (+19%). L’ETF émergents est en retrait (+4%) dans la continuité du ralentissement général constaté ces dernières années. Côté actions en direct, Total finit l’année sur un joli +26% et Air Liquide prend +14%. Au total une performance globale de +23,7% pour cette poche au vu des poids respectifs des lignes.

- poche obligations : elle contribue pour 0,4 points à la performance du PP. Les assureurs n’ont pas encore dévoilé les rendements des fonds en euros pour 2021 mais il ne faut pas s’attendre à plus de +2%.

- poche monétaire : contribution à peine positive de 0,2 points, en lien direct avec les supports retenus (LA et LDD à 0,5%, comptes à terme à 1,4%).

- poche immobilier : elle contribue pour 1,3 points. La performance 2021 est de +6,6% : c’est à peu près la moyenne de la part SCPI (+4,5%, rendement exprimé en considérant les loyers perçus par rapport à l’investissement initial, en toute petite hausse par rapport à 2020) et de la part crowdfunding immo (+8,2%, sans défaut à ce jour — croisons les doigts — et en incluant les retards qui sont la plupart du temps rémunérés).

- poche actifs physiques : contribution de 0,6 points. Petite forme pour l’or en 2021, contrairement aux deux dernières années (+21% en 2019, +16% en 2020) : après une baisse de -10% au 1er trimestre, il s’est lentement repris au deuxième, s’est stabilisé au troisième puis est reparti à la hausse depuis octobre, terminant l’année sur un petit +3%. L’argent a même baissé de -6%.

Bien que ce ne soit pas vraiment dans l’esprit lazy d’un permanent porfolio, j’ai procédé à quelques réorientations en cours d’année pour aller chercher un peu de performance tout en conservant la forte diversification originelle :

- vente de l’ETF dividendes (pas de conviction particulière sur cette stratégie), achat d’ASML Holding NV (pour le potentiel)
- vente d’une partie des fonds en euros (car baisse continue probable), achat d’obligations haut rendement en AV (pour compenser tout en restant dans l’univers obligataire)
- achat de crypto-actifs sous forme d’ETF en CTO (pour la performance pure)

En considérant le capital présent fin 2020 et en appliquant la nouvelle répartition, le rendement 2021 aurait été de +9,7%, soit 2,3 points de plus. Les cryptos-actifs auraient apporté l’essentiel de l’écart grâce à leur très forte hausse de l’année. ASML n’aurait pas démérité avec ses +75%.

Je vais rééquilibrer les cinq poches dans les prochaines semaines pour les faire converger vers les 20%. Et ensuite c’est reparti pour un an !

Une excellente année 2022 à toutes et à tous smile

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