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#1 18/08/2021 18h05

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Bonjour,

j’envisage une expatriation a horizon de quelques années et je me posais la question de vendre ou pas un investissement immobilier sur lequel il reste environ 12 ans de remboursement.

au départ j’envisageais tout vendre, placer en bourse ou assurances-vie et partir dans un pays a faible imposition. Mais nous possédons un bien en location saisonnière très bien placé qui rapporte qd même un cash flow positif d’environ 1000€/mois sur 12 mois (en LMNP) avec un rendement d’environ 5%net/net.
Pour l’instant je nous ne payons pas d’impôt dessus mais ca devrait changer d’ici qq années.

La question est, comment serons nous considéré par les impôts Français si nous gardons ce bien et que nous vivons à l’étranger ? je suppose que nous serons imposés de la même façon que on restait en France (pour cette partie immobilière uniquement). J’imagine aussi que le statut LMNP ne sera plus valable non plus, il faudra donc que je passe en LMP ou micro BIC ce qui augmentera notre imposition.

qu’en pensez vous ?

Mots-clés : expatriation, fiscalité, immobilier, imposition

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#2 18/08/2021 18h11

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La réponse dépend du pays vers lequel vous souhaitez vous expatriés et s’il existe une convention fiscale entre la France et ce pays. Si c’est le cas, la lire, la réponse s’y trouve. Dans le cas contraire je ne sais pas.

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#3 18/08/2021 18h19

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Il faut en effet regarder la convention fiscale mais l’immobilier est généralement taxé dans le pays où se situe le bien.


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#4 19/08/2021 10h31

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ENTP

Si le bien est loué vous pouvez partir à l’étranger et dormir sur vos deux oreilles la nuit.
Le soucis de résidence fiscal commence quand vous avez une résidence libre d’occupation que le fisc peut potentiellement requalifié comme étant votre résidence principal.
Renseignez vous auprès d’un avocat fiscaliste, pour 5 minutes au téléphone, ce sera probablement gratuit.

Dernière modification par Jaylis (19/08/2021 10h31)

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#5 19/08/2021 10h45

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@Jaylis

en quoi avoir une résidence vide en France pourrait-elle être "requalifiée" de résidence principale? Je ne comprends pas ce que vous voulez dire.

Si votre domicile fiscal est à l’étranger, le fisc ne peut pas considérer en même temps que votre résidence principale est en France. C’est contradictoire.

Et j’ai du mal à comprendre en quoi être propriétaire d’un bien libre d’occupation en France constituerait un souci au regard de la domiciliation fiscale? Les questions qui se posent sont plutôt 1) votre foyer ou votre lieu de séjour principal se situe t-il en France? 2) exercez vous une activité professionnelle en France et 3) le centre de vos intérêts économiques est-il en France?

(note : règles éventuellement différentes pour les agents de l’État).

Dernière modification par carignan99 (19/08/2021 10h56)

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#6 19/08/2021 11h00

Membre (2016)
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Bonjour,

Vous dites être LMNP, mais avec un bien aussi rentable êtes vous sûr de ne pas déjà être LMP (23000€/an de recettes)?

Quoiqu’il en soit, si vous ne conservez pas d’autres sources de revenus en France supérieures aux recettes de votre activité LM(N)P vous basculerez automatiquement LMP, avec les inconvénients (cotisations sociales plancher de 1000 et quelques €/an même avec un résultat nul) et les avantages (imposition sur la plus value plus légères au bout de 5 ans, trois trimestres de retraite pour 1000€ de validés, peut être intéressant selon le pays dans lequel vous vous expatriez).

Aussi, votre résultat net sera imposé au taux plancher d’IR de 20% et 30% au dessus de 28000€, plus CSG (dont le taux dépend de votre pays de résidence + affiliation à un régime de sécurité sociale).

Ça c’est pour la fiscalité.

Maintenant il faut aussi que vous soyez très en confiance avec votre gestionnaire sur place, car une fois à l’autre bout du monde quand un locataire Airbnb va vous appeler parce que:
- le WiFi ne marche pas (normal, il a débranché la box pour mettre son téléphone)
- il a laissé les clés à l’intérieur et a claqué la porte
- il n’a plus de PQ (ravis de savoir à l’autre bout du monde que la propreté de ses fesses dépend de vous hein?)
- la climatisation ne fonctionne plus en plein été et tous les réparateurs de climatisation sont en vacances (jamais compris cette situation…)
- il y a un message d’erreur sur la chaudière, et vous devrez expliquer à un idiot ou quelqu’un qui n’en a pas envie comment la réarmer pour qu’il ait de l’eau chaude
- etc…

Cela risque de gâcher votre expérience d’expatriation.

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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#7 19/08/2021 13h40

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carignan99 a écrit :

Si votre domicile fiscal est à l’étranger, le fisc ne peut pas considérer en même temps que votre résidence principale est en France. C’est contradictoire.

C’est justement parce que le "domicile fiscal" peut être requalifié en France par le fisc.

En théorie la détermination du domicile fiscal est assez objective et repose sur les critères, pris dans l’ordre, de la convention fiscale.

En pratique c’est un peu moins tranché, il y a un faisceaux d’indices pris en compte (domicile physique, lieu de travail, lieu de scolarisation des enfants, etc.) et des fois il y a des surprises quand les indices ne sont pas concordants. Vivre en permanence à l’étranger mais tirer ses revenus de loyers français peut par exemple se finir en résidence requalifiée en France et un gros redressement.

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#8 31/08/2021 17h49

Membre (2014)
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DrMinimal, le 19/08/2021 a écrit :

Bonjour,

Vous dites être LMNP, mais avec un bien aussi rentable êtes vous sûr de ne pas déjà être LMP (23000€/an de recettes)?

Quoiqu’il en soit, si vous ne conservez pas d’autres sources de revenus en France supérieures aux recettes de votre activité LM(N)P vous basculerez automatiquement LMP, avec les inconvénients (cotisations sociales plancher de 1000 et quelques €/an même avec un résultat nul) et les avantages (imposition sur la plus value plus légères au bout de 5 ans, trois trimestres de retraite pour 1000€ de validés, peut être intéressant selon le pays dans lequel vous vous expatriez).

Aussi, votre résultat net sera imposé au taux plancher d’IR de 20% et 30% au dessus de 28000€, plus CSG (dont le taux dépend de votre pays de résidence + affiliation à un régime de sécurité sociale).

Dr. Minimal

nous sommes en indivision avec ma compagne à 50/50 sur ce bien, donc on se répartit pour moitié les résultats d’exploitation et on ne dépasse pas les 23.000 chacun, on est tout juste à la limite.

d’où le rendement assez élevé , pour l’instant on investi pas plus car on tomberait dans le LMP.
On envisageait de mettre notre résidence principale en location nue mais je ne sais pas si c’est faisable de faire de la location nue ET du LMNP.

Cependant, peut-on garder tout ca (le LMNP ou LMP), tout en vivant à l’étranger en tant qu’expatrié ?
Ne vaudrait-il pas mieux tout vendre en cash, récupérer le million et le placer ?

sachant que actuellement:
- l’appartement en Airbnb rapporte 1000€ de cashflow net par mois (va certainement baisser si passage LMP)
- la maison rapporterait environ 500-700€ de cashflow net par mois supplémentaire en LMP ou location nue.

si on vend et que je compte 3% de rendement net sur un investissement de 1 million, on est beaucoup plus confortable avec 30k annuel qu’avec les locations qui restent en France, et surtout moins de tracas à part surveiller ses investissements.

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