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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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[+1]    #1 13/08/2021 02h51

Membre (2021)
Réputation :   3  

Bonjour,

Voici mon portefeuille immobilier en trois partis, mes revenus locatifs, mon patrimoine immobilier ainsi que ma stratégie d’investissement :

-Revenus locatifs :

- N°1 Un appartement T2 en régime LMNP loué 590€ CC
- N°2 Un appartement T2 en régime LMNP loué 600€ CC
- N°3 Un studio en régime LMNP loué 410€ CC
- N°4 Un Immeuble de 3 appartements :
          - Un appartement T3 loué 540€ CC
          - Un appartement T4 loué 540€ CC
          - Un appartement T3 loué 540€ CC
- N°5 Un appartement T2 situé en station balnéaire en SCI (99,9% des parts) loué en saisonnier ~600€ la semaine en haute saison
- N°6 Un studio situé en station de ski en SCI (99,9% des parts) loué en saisonnier, avec aucun retour sur les revenus pour le moment

-Patrimoine immobilier :

      - Appartement N°1 valeur 117k€, restant dû 46k€. Acquis en 2016 pour un montant de 70k€ + 6,2k€ frais de notaire + 4,2k€ de travaux

      - Appartement N°2 valeur 113k€, restant dû 58k€. Acquis en 2018 pour un montant de 60k€ + 6k€ frais de notaire + 4,5k€ de travaux

      - Studio N°3 valeur 50k€, restant dû 49k€. Acquis en 2019 pour un montant de 50k€ + 5k€ frais de notaire + 0,5k€ de travaux

      - Immeuble N°4 valeur 200k€, restant dû 191k€. Acquis en 2020 pour un montant de 189k€ + 14,7k€ frais de notaire + 3,6k€ de travaux

      - Appartement N°5 valeur 117k€, restant dû 73k€. Acquis en 2021 pour un montant de 67k€ + 6,7k€ frais de notaire + 5k€ de travaux

      - Studio N°6 valeur 79k€, restant dû 61k€. Acquis en 2021 pour un montant de 55k€ + 6,2k€ frais de notaire + 1,5k€ de travaux

- Stratégie d’investissement :

Ma stratégie d’investissement est relativement simple (pour ma part du moins).

      - Obtenir au préalable un accord de principe de la banque concernant l’obtention d’un crédit              immobilier.
      - Recherche de biens dans la fourchette basse du marché, c’est à dire un prix au m2 inférieur à la plupart des biens en vente dans la zone de recherche. En contrepartie dans la plupart des cas des travaux serons nécessaire ou au moins un rafraichissement.
      - Recherche de petites surfaces types studio, T2.
      - Mettre en place des alertes par mail sur les sites dédier à la vente immobilière.
      - Être très réactif quand un bien intéressant est mis sur le marché.
      - Lancer les démarches auprès de la banque pour un emprunt à 110% (frais de notaire compris) et emprunt sur 20 ans.

Pour ma part cette stratégie nécessite d’être patient et de veiller tous les jours à consulter les nouvelles annonces de biens en vente.

Concernant le rendement de chaque bien c’est vraiment variable, le principal dans mon cas c’est qu’il s’autofinance plus ou moins. Certains de mes biens ont une plus valu latente, donc un rendement papier n’est pas forcément la réalité dans les faits. Si on cumule la valorisation / dévalorisation du bien + le rendement généré des loyers sur x année + les pertes financières liées aux imprévus, travaux, impositions + l’effet de levier du crédit = le vrai rendement final

J’essayerai de mettre à jour régulièrement mes avancées, et notamment mon retour sur mes deux nouveaux investissements en location saisonnière qui sont actuellement géré l’un par une conciergerie et l’autre par une agence immobilière.

N’hésitez à me demander des détails, au plaisir d’échanger avec vous.

Mots-clés : immobilier, portefeuille, rendement, stratégie

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#2 13/08/2021 15h01

Membre (2012)
Réputation :   8  

Bonjour, félicitations pour votre parcours et merci pour votre partage de votre portefeuille immo.
Concernant les frais de gestion de la conciergerie et de l’agence immo, pourriez-vous nous donner une fourchette annuelle?
Merci pour votre retour.
Cordialement
Bonpé

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#3 13/08/2021 21h30

Membre (2021)
Réputation :   3  

Bonjour Bonpé,

Les frais de gestion de la conciergerie s’élèvent à 20% des revenus locatifs (hors frais de nettoyage), donc tant qu’il n’y a pas de location la conciergerie ne me coutent rien. Concernant l’agence immobilière s’est équivalente à la conciergerie (20%).

Donc la fourchette annuelle est vraiment variable en fonction des revenus générés à l’année.

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#4 14/08/2021 10h21

Membre (2013)
Top 20 Réputation
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   683  

Et le rendement ? Etonnant de ne pas en parler, non ?


Ad astra per aspera = plus tu en chies, plus t'es content après (traduction très approximative ;)

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#5 15/08/2021 03h28

Membre (2021)
Réputation :   3  

DDtee, le 14/08/2021 a écrit :

Et le rendement ? Etonnant de ne pas en parler, non ?

Bonjour DDtee,

De quel rendement parlez-vous ? Si c’est le rendement de mes deux appartements en locations saisonnières dont vous parlez, alors c’est bien normal vu que je n’ai pour le moment absolument aucun recul dessus (je les ai acquis cette année).

Et concernant le rendement de mes autres biens, les données sont présents donc un calcul de rentabilité peut facilement être calculé au besoin.

Et sinon étonnant dans quel sens je ne vous suis pas ?

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#6 15/08/2021 09h58

Membre (2013)
Top 20 Réputation
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   683  

Je voulais juste dire que le niveau de rendement est une des données principales d’un portefeuille immobilier. Qu’il serait peut-être intéressant que vous le mentionnez puisque vous souhaitez nous présenter ce portefeuille.

Après, vous faites comme bon vous semble, mais je doute que beaucoup fassent le calcul pour les biens que vous avez acquis, bien par bien.
Moi je suis bien trop feignant en tout cas pour le faire à votre place, d’autant plus qu’avec les données que vous mentionnez sans charges, sans foncier etc le chiffre ne signifierait vraiment pas grand chose wink

Edit : vous présenter les loyers comme des revenus locatifs, ce qui est une terminologie courante mais si l’on fait un parallèle avec le monde de l’entreprise (et vous êtes ici entrepreneur) il s’agit plutôt de chiffre d’affaire.
La vraie notion de revenu serait plutôt exprimée par un cash flow

Dernière modification par DDtee (15/08/2021 10h30)


Ad astra per aspera = plus tu en chies, plus t'es content après (traduction très approximative ;)

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[+1]    #7 16/08/2021 00h08

Membre (2021)
Réputation :   3  

Autant pour moi DDtee,

      - Appartement N°1 valeur 117k€, restant dû 46k€. Acquis en 2016 pour un montant de 70k€ + 6,2k€ frais de notaire + 4,2k€ de travaux. Localisation : Strasbourg

      Rentabilité brut : 8,80%

      - Appartement N°2 valeur 113k€, restant dû 58k€. Acquis en 2018 pour un montant de 60k€ + 6k€ frais de notaire + 4,5k€ de travaux. Localisation : Strasbourg

      Rentabilité brut : 10,21%

      - Studio N°3 valeur 50k€, restant dû 49k€. Acquis en 2019 pour un montant de 50k€ + 5k€ frais de notaire + 0,5k€ de travaux. Localisation : Schiltigheim

      Rentabilité brut : 8,86%

      - Immeuble N°4 valeur 200k€, restant dû 191k€. Acquis en 2020 pour un montant de 189k€ + 14,7k€ frais de notaire + 3,6k€ de travaux. Localisation : Sarrebourg

      Rentabilité brut : 9,37%

      - Appartement N°5 valeur 117k€, restant dû 73k€. Acquis en 2021 pour un montant de 67k€ + 6,7k€ frais de notaire + 5k€ de travaux. Localisation : Concarneau

      Rentabilité brut recherché : 10%

      - Studio N°6 valeur 79k€, restant dû 61k€. Acquis en 2021 pour un montant de 55k€ + 6,2k€ frais de notaire + 1,5k€ de travaux. Localisation : La Plagne

      Rentabilité brut recherché : 10%

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#8 18/08/2021 08h38

Membre (2018)
Réputation :   15  

Bonjour et bravo pour votre parcours, je viens de lire votre présentation.

Vous y indiquez une volonté d’indépendance financière à partir de 30 ans. Quelle est votre "feuille de route" pour les 5 ans à venir, vous aurez alors 30 ans?

Je rejoins DDTee il serait intéressant que vous évoquiez votre cash flow par lot.

Avez vous une stratégie pour améliorer votre trésorerie qui est aujourd’hui assez faible au vu de votre patrimoine immobilier.

Quels sont les établissements bancaires qui vous ont suivi?


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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