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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 21/07/2021 12h18

Membre
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Je m’intéresse aux SCPI, ’en ai déjà en assurance vie et souhaite en acquérir en direct.

Je cherche en ce moment si il existe des solutions d’achat d’usufruit en viager et non pas en usufruit temporaire Si quelqu’un a des conseils sur ce sujet…

Mots-clés : scpi, usufruit, viager


Pierric

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#2 21/07/2021 12h33

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Et si vous commenciez par une petite recherche

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#3 21/07/2021 16h17

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Merci de votre réponse.

J’avais cherché préalablement, et je n’ai pas vu d’offres de parts de SCPI achetables en usufruit viager, les offres sont sur de l’usufruit temporaire.

Votre lien m’amène sur ce type d’offres, ou j’ai mal vu ?

Cordialement.


Pierric

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[+1]    #4 21/07/2021 22h16

Modérateur
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Essayez https://www.google.com/search?q=usufruit+viager+SCPI, au lieu de vous plaindre d’un lien qui ne satisfait pas exactement votre besoin… Et vous trouverez au moins https://www.centraledesscpi.com/article … ent-viager et https://www.gestiondefortune.com/immobi … -scpi.html et bien d’autres, sur le démembrement viager de parts de SCPI (qui est cependant beaucoup moins courant  que le démembrement temporaire, sauf au sein du groupe familial, et avec un marché bien moins organisé (c’est du sur-mesure en fonction des caractéristiques de l’usufruitier…), en partie car la rentabilité est bien moins facilement prévisible pour qui n’est pas actuaire et ne fait pas un grand nombre d’investissements).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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Favoris 1    #5 22/07/2021 07h25

Membre
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Bonjour,

L’achat de scpi en viager me semble peu favorable pour l’héritier car il reçoit des sommes d’argent qu’il doit bloquer dans la NP jusqu’au décès du donateur.
Et c’est justement au début de votre vie que l’argent manque pour vos projets ( achats de voiture, de maison, création d’entreprise…)

Chtirentier

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#6 22/07/2021 09h41

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Tout à fait d’accord. Le démembrement viager semble difficile à mettre en oeuvre car la clé de répartition usu/np sera spécifique à chacune des parts de la SCPI, donc les valeurs usu/np également spécifiques à chacune des parts de la SCPI, et donc les délais de récupération de la Pleine Propriété également spécifiques à chacune des parts.

D’un point de vue gestion, bonjour les maux de tête, puisque les parts démembrées ne sont plus fongibles puisque certaines auront des usufruits potentiellement longs ou courts.

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#7 22/07/2021 11h41

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Merci à tous de vos réponses.

Je me rends compte que ma question était trop vague et donc la précise ici.

J’ai 57 ans, dispose d’un patrimoine et suis faiblement fiscalisé. Et je n’ai pas de besoins de transmission de capital.

Je cherche donc juste à acheter l’usufruit viager de parts de SCPI pour un complément de revenus.

L’essentiel de l’offre porte soit sur de l’usufruit temporaire souvent acquis par des personnes morales pour optimiser leur trésorerie ou des montages familiaux ou la nue-propriété va aux héritiers et ce pour optimiser la transmission.

Ma recherche est différente puisque j’agis en tant que personne physique et que je ne souhaite pas transmettre.

Ma difficulté est de trouver quels acteurs du marché peuvent m’aider à faire ce montage.


Pierric

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[+1]    #8 22/07/2021 11h49

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Olivettes a écrit :

Je cherche donc juste à acheter l’usufruit viager de parts de SCPI pour un complément de revenus.

Comment êtes-vous arrivé à la conclusion que cet investissement était le plus indiqué dans votre situation ? À quel objectif patrimonial répond-il ? C’est tout de même très spécifique, pourquoi ce choix précisément ?

Dernière modification par dangarcia (22/07/2021 11h49)

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#9 22/07/2021 11h57

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Bonjour,

Effectivement, c’est spécifique. Et juste amené par une absence de besoin de transmission de mon patrimoine.

Donc, je me dis qu’en achetant que l’usufruit viager, j’augmente mécaniquement le taux de rendement de mon investissement (selon la clé NP/US).


Pierric

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[+1]    #10 22/07/2021 12h12

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Attention à la fiscalité. Une personne morale peut amortir l’usufruit, ce qui n’est pas possible pour une personne physique (sauf LM(N)P ou autre dispositif spécifique, à ma connaissance en tout cas). Après si votre objectif est juste de maximiser un cashflow à vie en ayant absolument rien à faire du capital final (puisque pas de transmission) c’est peut-être effectivement une option qui peut se discuter en comparaison avec des annuities "classiques".

Sur un marché non organisé avec une taille limitée et une clé de répartition faite main vous allez par contre vous faire démolir sur la clé de répartition (surtout à votre âge). Si vous le faites à 60 ans, ça fait une espérance de vie résiduelle de 23 ans H ou 27 ans F (être en bonne santé est tout le mal que je vous souhaite).

Dernière modification par Kaldabra (22/07/2021 12h19)

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#11 22/07/2021 12h16

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Merci pour le +1 mais une réponse plus étoffée serait plus utile pour avancer wink

En fait ce que j’essaie de comprendre c’est comment, parmi tous les actifs disponibles (actions, obligations, immobilier physique/coté/papier etc.) et les formes d’investissements (épargne régulière, emprunt) vous êtes arrivé à la conclusion que pour vous la solution c’était l’achat d’usufruit de SCPI en viager ?

Au départ, vous avez un patrimoine, que vous pouvez consommer ou en tout cas, que vous n’envisagez pas de transmettre. Vous cherchez donc à l’investir au mieux pour pouvoir vivre dessus le plus longtemps possible. C’est bien ça ?
Déjà savez-vous quel rendement vous serait nécessaire pour que ce patrimoine vous permette de subvenir à vos besoins pendant +40 ans (en étant optimiste sur votre espérance de vie) ?
Si votre problématique c’est l’absence de besoin de transmettre, autrement dit le souhait de consommer ce capital, le placer en rente viagère auprès d’une compagnie d’assurances ne serait-ce pas une solution plus simple que celle que vous envisagez ?

Dernière modification par dangarcia (22/07/2021 12h17)

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#12 22/07/2021 12h17

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Vous avez bien compris l’objectif "maximiser un cashflow à vie en ayant absolument rien à faire du capital final"
Fiscalement, je suis à ce jour non imposable (IRPP).


Pierric

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[+1]    #13 22/07/2021 12h32

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Juste une remarque : vous voulez acheter de l’usufruit viager.

Or, quand il s’agit de maisons, on n’achète quasiment jamais l’usufruit viager. On achète une maison, et puis quand on commence à vieillir et qu’on veut une rente, on vend la NP en viager et on se garde l’usufruit viager.

N’est-ce pas ce qu’il faudrait envisager dans votre cas : acheter la pleine propriété des parts, démembrer vous-même et vendre la NP ?

Quand on ne trouve pas un truc au détail, on achète en lot, et on revend l’excèdent dont on n’a pas besoin. Dans votre cas, ça veut dire acheter la PP et revendre la NP.

C’est là que vous vous rendrez compte qu’il y a très peu de gens prêts à acheter de la NP de parts de SCPI en viager à une personne de 57 ans, et surtout, qu’ils n’en donnent vraiment pas cher (c’est à dire qu’ils appliquent une décote bien plus forte que la clé de démembrement standard) ! Tout simplement parce que les gens qui achètent des SCPI en veulent les revenus soit maintenant, soit à un terme connu (par exemple à l’âge de la retraite), mais pas à un terme inconnu.

C’est là que vous vous direz que toute l’opération n’était peut-être pas une si bonne idée et que, pour une si faible valeur de revente de cette NP, vous auriez peut-être dû ne pas démembrer, et garder la pleine propriété. Si vous gardez la pleine propriété, vous trouverez bien quelqu’un à qui la transmettre à votre décès (qui vendra une partie pour payer les droits de succession, mais il lui restera bien quelque chose ; ou bien vous donnez la NP à cette personne de votre vivant, plutôt que de la vendre une misère) ; ou, au pire, quand vous en aurez marre, vous revendrez les parts et vous récupérez le capital.
Vous pouvez aussi n’en revendre qu’une partie, pour récupérer une partie du capital, pour financer une dépense ponctuelle voulue ou subie. Et c’est là que je me fais une dernière réflexion : au moins, des parts en PP sont assez liquides et peuvent se revendre, en tout ou partie. Alors que une fois qu’on a démembré et gardé l’usufruit viager, on est vraiment marié avec "jusqu’à ce que la mort vous sépare".

Dernière modification par Bernard2K (22/07/2021 12h57)


L'inconvénient avec les signatures de forum c'est que c'est toujours trop cour

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#14 22/07/2021 12h35

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dangarcia a écrit :

Merci pour le +1 mais une réponse plus étoffée serait plus utile pour avancer wink

En fait ce que j’essaie de comprendre c’est comment, parmi tous les actifs disponibles (actions, obligations, immobilier physique/coté/papier etc.) et les formes d’investissements (épargne régulière, emprunt) vous êtes arrivé à la conclusion que pour vous la solution c’était l’achat d’usufruit de SCPI en viager ?

Au départ, vous avez un patrimoine, que vous pouvez consommer ou en tout cas, que vous n’envisagez pas de transmettre. Vous cherchez donc à l’investir au mieux pour pouvoir vivre dessus le plus longtemps possible. C’est bien ça ?
Déjà savez-vous quel rendement vous serait nécessaire pour que ce patrimoine vous permette de subvenir à vos besoins pendant +40 ans (en étant optimiste sur votre espérance de vie) ?
Si votre problématique c’est l’absence de besoin de transmettre, autrement dit le souhait de consommer ce capital, le placer en rente viagère auprès d’une compagnie d’assurances ne serait-ce pas une solution plus simple que celle que vous envisagez ?

C’est un bon conseil (car plus simple et vous en remercie) que j’avais exploré de manière opportuniste avec la CARAC seulement. Du propre avis de cet assureur, le rendement était très faible et l’investissement déconseillé à 57 ans d’où ma quête aujourd’hui.


Pierric

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