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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 01/07/2021 15h07

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je me permets de poster sur ce forum pour vous demander quelques conseils.

J’ai pour objectif d’acheter sous peu ma résidence principale, et même dans l’idéal de la faire construire.
Ce serait un projet à deux, couple non marié, la trentaine, sans enfants pour le moment.

Je travaille en indépendant, j’encadre légalement mon activité par une EURL qui me reverse un salaire net mensuel de 3000€.
À côté de ça mon cette entreprise dégage en plus un bénéfice de 35 000€ par an.
J’ai un apport personnel de 50 000€, et ma société dispose de réserves à hauteur de 100 000€.

Ma compagne travaille aussi en tant qu’indépendante, encadre légalement son activité par un EI et se reverse un salaire net mensuel de 2000€.
Elle dispose d’un apport personnel de 20 000€.

Etant en mesure tout les deux de travailler à domicile nous souhaitons acheter ou de faire construire une habitation à usage mixte.
Cette habitation aura pour vocation de nous loger et de disposer d’un espace dédié à l’usage professionnel.
Le découpage n’est pas défini mais on peut imaginer une surface totale de 150m2 dont 50m2 seraient dédiés à des bureaux.

Les banques sont en mesure de nous prèter de l’argent sur trois fronts, à ma compagne, à moi et à mon EURL.
En ajoutant les apports potentiels des trois parties nous disposons donc de possibilités financières intéressantes.

L’idée et donc venue de mettre en commun ces possibilités financières pour financer le bien, la création d’une SCI est rapidement arrivée dans les échanges avec différents interlocuteurs.

J’ai du coup plusieurs questions à vous poser et je suis preneur de tout conseils.

Pensez vous que la création d’une SCI soit intéréssante / justifiée ?
Mon comptable me disait qu’il était plus pertinent de créer une Holding pour faire le lien avec la SCI, plutôt que d’y lier directement l’EURL, qu’en pensez vous ?
Si lors de la création de la SCI les parts sont divisés en trois parties (Compagne, moi et - EURL ou éventuellement HOLDING -) ces dernières doivent elles être distribuées au ratio des apports initiaux ?
Quelle est la fiscalité concernant les apports monétaires à la création d’une SCI ?
Dans le cas ou l’un des détenteurs de parts de la SCI est une personne morale, que se passe t’il dans le cas d’une cession d’activité et d’une cloture de l’entreprise en question ?

Merci par avance de vos conseils smile

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, sci (société civile immobilière)

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#2 03/07/2021 08h51

Membre (2015)
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Mes remarques :
- à mon sens, une EURL n’a pas vocation à être propriétaire de murs, donc elle n’a pas non plus vocation à emprunter. Laissez-la en dehors du projet. Les entreprises, c’est fait pour entreprendre, pas pour gérer de l’immobilier à long terme.
- à mon sens, avec 50 m² de bureaux sur 150 m², l’aspect professionnel est minoritaire. Vis à vis de la banque, je serais tenté de présenter cela comme un projet RP, sans même parler des bureaux.
- si l’on parle bien, avant tout, d’un projet de construction de RP, je pense qu’il n’y a que deux solutions : vous deux en nom propre (en indivision), ou bien une SCI entre vous deux (sans l’EURL qui n’a rien à faire là).
- la holding pourrait être une bonne idée pour faire passer la tréso de votre EURL à celle de la SCI. Sauf que ça a un coût considérable, de création d’abord, mais surtout de gestion, coût annuel à multiplier par N années. Pour faire passer seulement 100 000 € de trésorerie dont vous n’avez pas besoin pour ce projet, puisque les banques prêtent à 1 % actuellement pour l’immobilier : l’argent est presque gratuit, alors à quoi bon utilisez le vôtre ? Et surtout, les banques prêtent très volontiers pour la RP, donc c’est à ce moment-là qu’il faut emprunter. Si vous voulez ensuite mettre 100 k€ d’investissements pour l’EURL, ou 100 k€ placés en bourse, ça sera difficile d’emprunter pour cela ; la banque vous regardera de travers si c’est pour l’EURL, et vous enverra carrément bouler si c’est pour la bourse. Donc gardez vos 100 k€ au chaud, ils peuvent servir pour d’autres projets sur lesquels les banques ne sont pas prêteuses.
Vous allez dire : "oui mais puisque j’ai cette somme à disposition, à quoi bon l’emprunter et payer des intérêts dessus ?" Eh bien, calculez donc ce que va coûter le montage holding + SCI, chaque année, en frais bancaires, en frais d’expert-comptable et en frais de formalités (sans rien oublier ; rien que la publication des comptes annuels, c’est 45 € au greffe, en tout cas pour la holding). Ramenez ensuite cela à 100 000 €, et calculez quel pourcentage d’"intérêts" cela fait. Vous reviendrez nous dire le résultat du calcul, hein ?
- pour ma part, compte tenu des relativement faibles montants en jeu, je serais tenté de faire un montage très simple : projet de RP tout ce qu’il y a de plus classique, en tant que simples particuliers, en indivision. Fondamentalement, vous êtes des particuliers qui construisent leur maison, ce qui est on ne peut plus standard, avec l’avantage que c’est simple à présenter, simple à faire financer et simple à gérer ; ce que vous perdez de vue avec vos projets de montage compliqués. Ensuite, vous, en tant que personnes physiques, louerez des bureaux à vos activités à l’intérieur de votre RP, et ça vous fera des revenus fonciers, imposés comme tels (ou bien même vous les mettez gratuitement à disposition ; car entre les charges déduites du résultat côté entreprises, mais les revenus fonciers imposés à l’IR + PS, pas sûr qu’il soit gagnant d’appliquer un loyer ; ça se calcule).  L’intérêt d’être propriétaire en nom propre plutôt qu’en SCI, c’est que SCI et habitation principale, c’est faisable mais il faut faire gaffe à ce qu’on fait et ça peut attirer l’attention des impôts (faites une recherche sur "SCI habitation principale" : sujet déjà très largement traité ici et sur l’internet.
- Pour l’aspect protection du patrimoine, il faut au moins PACS + testaments croisés ; ou mariage, c’est vous qui voyez. Sinon, en cas de décès, et en l’absence d’enfants, vous vous retrouvez en indivision avec les beaux-parents, ce qui n’est pas top.

Dernière modification par Bernard2K (03/07/2021 12h32)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#3 05/07/2021 11h52

Membre (2021)
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Bonjour Bernard2K et merci pour toutes vos précisions et avis.

Bernard2K a écrit :

à mon sens, une EURL n’a pas vocation à être propriétaire de murs, donc elle n’a pas non plus vocation à emprunter. Laissez-la en dehors du projet. Les entreprises, c’est fait pour entreprendre, pas pour gérer de l’immobilier à long terme.

C’est effectivement aussi l’avis de mon comptable, d’où sa proposition de montage via Holding, mais effectivement ça engendre des coûts vraiment non négligeables d’où le fait que je me renseigne et prenne un peu la température et les avis contradictoires.

Après pour le coup son avis était principalement issu du fait qu’il jugeait plus pertinent de séparer les risques via différentes structures juridiques. C’est un peu un autre sujet mais pour ma culture, si demain une EURL cherche à acheter ses locaux professionnels mieux vaut toujours qu’elle le fasse par une SCI ? En direct ou via Holding ? Ou peut elle se permettre de faire l’opération sans aucune autre structure juridique ?

Bernard2K a écrit :

Dont vous n’avez pas besoin pour ce projet, puisque les banques prêtent à 1 % actuellement pour l’immobilier : l’argent est presque gratuit

Oui, les taux sont avantageux c’est sûr, après ça reste relatif, aujourd’hui sur un taux d’1%, pour un prêt de 200k sur 20 ans on rembourse environ 35k, soit tout de même un peu plus de 17% de la somme empruntée. Mais clairement vous avez raison, entre ça et les coûts du montage, maintenance de Holding / SCI le calcul est malgré tout assez vite fait smile

Après, la construction est aussi un projet qui chiffre vite dans le contexte actuel (surtout en terme de matériaux), pour 150m2 on monte vite sur du 200k de terrain et 300k de construction, pas évident d’atteindre ces sommes même avec notre apport et nos salaires.

Bernard2K a écrit :

Donc gardez vos 100 k€ au chaud, ils peuvent servir pour d’autres projets sur lesquels les banques ne sont pas prêteuses.

C’était aussi l’idée de fond, j’ai pour objectif d’investir cette somme. L’idée de faire un investissement commun est venue de là, et comme à mon sens l’immobilier est ce qu’il y a de plus "concret" et "sûr" la boucle s’est bouclée.

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#4 05/07/2021 13h03

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Il n’y a rien d’interdit à ce qu’une entreprise fasse construire ses propres locaux, à ses frais. C’est un investissement dans un actif nécessaire à l’exploitation, donc c’est conforme à l’objet social.

C’est juste que c’est une meilleure pratique de séparer les deux. Une entreprise vit et meurt. J’ai vu de près une entreprise se planter, jusqu’à valoir zéro (alors qu’elle aurait valu quelques millions et qu’elle avait plus de 100 salariés, 3 ans plus tôt). Le terrain et le bâtiment, dans une SCI familiale, ont été sauvés. Ce qui présente bien des avantages :
- ne pas rajouter le traumatisme de se retrouver "SDF" avec les archives et tout le tintouin à déménager.
- grosse réserve de valeur. Si ça avait été un actif de l’entreprise, ça disparaissait pour payer les créanciers.
- facilite le rebond : le gérant a développé une autre activité sur le même site, plus tranquille et plus rentable.

Pour économiser la holding, vous pourriez mettre l’EURL en associé très minoritaire dans la SCI, et qui lui prête ensuite sa tréso en CCA. Avec une convention de CCA, une rémunération du CCA au taux légal, et compte tenu que l’EURL a un intérêt direct à ce que les locaux soient construits puisqu’il y aura son siège social, je ne pense pas que ce soit un montage risqué. Pourtant, je n’aime pas cette solution, sans pouvoir dire précisément quels seraient les inconvénients, si ce n’est, comme déjà dit, de séparer l’activité entrepreneuriale et l’activité immobilière.

Dernière modification par Bernard2K (05/07/2021 13h04)


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