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#1 01/07/2021 10h48

Membre (2020)
Réputation :   11  

ISTJ

Bonjour,

J’aimerai votre avis sur le montage suivant que je m’apprête à réaliser cette année

J’ai hérité d’une maison d’habitation que j’ai récemment vendue pour 400 k€
Ayant déjà par ailleurs des appartements en LMNP et un portefeuille boursier, je n’ai pas besoin de revenus complémentaires à court terme, aussi j’envisage le montage suivant pour cette somme :

1. Création d’une SCI à l’IS avec ma femme (voir une SC Pat)
2. Apport en compte courant d’associé des 400k€
3. Donner la nue-propriété de la SCI à mes 2 enfants (50% chacun), me garder l’usufruit et, bien sûr, être le gérant.

La SCI achète pour 400k€ de parts de SCPI de "rendement" au comptant

Phase 1 : on capitalise
pendant 10 ans, rien ne sort de la SCI : pas de dividendes, pas de rémunération de CCA
Après impôts, tous les gains des SCPIs sont réinvestis en achat de nouvelles parts de SCPI
Bien sûr, je tiens les AGs et fait une comptabilité rigoureuse

Phase 2 : on distribue
D’ici une dizaine d’année, je souhaite percevoir des revenus
La SCI a une "dette" de 400k€ à mon encontre
J’ai le droit de récupérer les dividendes des SCPIs au titre du remboursement du CCA.
Ainsi, si à cette époque, par exemple, les SCPI rapportent (après IS) 2000€ par mois, je suis autorisé à me reverser ces 2000€ chaque mois jusqu’à concurrence des 400k€ apportés.

C’est à dire que pendant 200 mois (16 ans 1/2), je pourrais percevoir ces revenus tous les mois sans impôts
Au terme de cette période de 200 mois, on repasse sur un versement de dividendes classique imposés à la flat tax

Clairement je n’ai pas inventé l’eau chaude, mes réflexions sont basées sur des posts de ce forum, des lectures et des vidéos comme ci-dessous :

Idées de placements - SCPI en SCI à l’IS
Idées de placements - SCPI en SCI à l’IS - YouTube

L’art de sortir de l’argent d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés
L’art de sortir de l’argent d’une socie?te? soumise a? l’impo?t sur les socie?te?s - YouTube

MAIS je me demande si ce montage, qui est "légal" sur le papier,  peut être considéré comme un "abus de droit" par l’administration fiscale ?

surtout depuis l’élargissement de la notion d’abus de droit de 2019, cela peut-il être considéré comme un moyen détourné d’échapper à l’impôt ?
(ce qui est un peu le cas reconnaissons-le, mais il y a quand même la donation aux enfants)

Si oui, que faire pour s’en prémunir ?
- tenter de demander un rescrit fiscal à l’administration fiscale en amont ?
- préciser dans les statuts que la vocation de la SCI est de capitaliser ?
- verser quelques dividendes ponctuels pendant la phase de capitalisation ? (quand ? combien ?)
- durant la phase de distribution, faire un mix de dividendes et de remboursement de CCA ?
- acheter un petit bien immo physique pour éviter de n’avoir que de la "pierre-papier" dans la SCI ?
- autres …?

Je n’ai pas trouvé d’avertissement en ce sens sur le BOFIP, ni de jurisprudence…

Qu’en pensez-vous ?
Merci de votre aide et de vos idées constructives sur le sujet

Mots-clés : abus, droit, revenus, sci, scpi


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Favoris 1    #2 01/07/2021 12h18

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Je ne vois pas pourquoi ce que vous décrivez pourrait être considéré comme un abus de droit

Vous prêtez de l’argent à une société, et elle vous le rend ensuite. Ce n’est nullement un "revenu" pour vous, et il n’y a fort logiquement pas de fiscalité là-dessus.
La nue-propriété de vos enfants prendra sans doute de la valeur, mais ce n’est pas bien différent de si vous laissez vos enfants utiliser gratuitement votre maison sur la Côte d’Azur, ou manger les fruits de votre verger, ou entreposer de bonnes bouteilles dans votre cave, ou si vous leur prêtez du cash sans intérêt (pour acheter leur RP, une voiture, ou financer leur entreprise), ou si vous portez caution pour eux.

La rentabilité du montage que vous décrivez pourrait d’ailleurs être "optimisée" largement (certes, en prenant un peu plus de risques) avec :
   - ajout d’un emprunt de la SCI pour acquérir plus de parts de SCPI (quand les taux d’intérêts sont vers 1.5%,  et que les SCPI rapportent un peu plus de 4%,  c’est favorable; le risque à assumer étant celui d’une baisse du prix des parts d’ici 15-20 ans; et il faut anticiper la trésorerie pour les échéances)
   - utilisation d’une partie du cash apporté en CCA pour acquérir, non pas des parts de SCPI, mais l’usufruit temporaire de parts de SCPI (le TRI est bien meilleur, vers 7-8% actuellement, si les distributions des SCPI restent stables en €uros (ce qui est plausible pour pas mal de SCPI); le capital investi revient beaucoup plus vite ce qui améliore la trésorerie; l’amortissement des usufruits allège un peu le résultat imposé à l’IS; le risque est que les distributions des SCPI peuvent diminuer, jusqu’à rendre l’opération déficitaire)
   - investir une part substantielle dans des SCPI ayant du patrimoine hors de France (les revenus fonciers de l’étranger seront sortis du résultat fiscal imposé à l’IS,  ce qui peut conduire à ne payer que fort peu d’IS; les baux étrangers sont généralement bien moins défavorables au bailleurs : pas de 3/6/9, pas de charges légalement non récupérables sur le locataire; guère de risque supplémentaire, sous réserve que la SCPI connaisse le marché où elle investi).
Tout ceci a déjà été évoqué en détail sur le forum (donc vous pouvez creuser en l’explorant)….


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 01/07/2021 12h55

Membre (2019)
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Bonjour,

A partir du moment où vous détenez une part (la condition de détention de 5% minimum a été supprimé par la loi Pacte), vous pouvez effectuer un apport en compte courant d’associé. La société aura ensuite une dette envers vous.
Dans votre cas le plus important est de bien encadrer les statuts notamment en prévision de la donation démembrée des parts ( entre le nue propriétaire et l’usufruitier).
Vous pouvez éventuellement encadrer votre apport par une convention de compte courant d’associé entre vous et la société.
Pas de risque d’abus de droit, ce montage est souvent utilisé dans la pratique.

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#4 01/07/2021 13h08

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Votre erreur de raisonnement, c’est de croire que la SCI, en vous versant 2000 € par mois, vous verse les revenus des SCPI. Or, ces 2000 € qu’elle vous verse ne viennent pas des revenus, ils viennent du CCA.

La SCI vous rembourse votre CCA en une fois ou en plusieurs fois, 2000 € ou 10000 € ou 400 000 € d’un coup, peu importe.

Sans une convention de CCA comportant un blocage des fonds (c’est à dire dans laquelle l’associé s’engage à laisser telle proportion de son CCA pendant au moins tant d’années), le CCA est remboursable à tout moment. Imaginez que les 400 k€ aient été versés par l’associé Armand, et que l’associé Bernard soit le gérant.

Armand : je veux le remboursement immédiat de mes 400 k€
Bernard : vous êtes fou, la SCI n’a pas la trésorerie
Armand : peu m’importe : je veux mes sous, ou bien je dénonce la SCI comme étant en cessation de paiement.
Bernard : bon, ok, on va vendre des parts de SCPI à concurrence de 400 k€ pour pouvoir vous rembourser.
Armand : vous voyez que c’est possible !

En pratique, Armand se comporter plus raisonnablement : il va adapter ses demandes de remboursement à la trésorerie disponible. Mais ce n’est pas parce qu’il s’adapte à la tréso disponible que l’argent qu’il reçoit vient des revenus de la SCI. Cet argent vient, fondamentalement, de la dette que la SCI a envers lui. S’il fallait vendre des parts de SCPI pour rembourser la dette, la SCI serait obligée de s’exécuter.

Au passage : c’est plutôt une erreur de ne pas rémunérer le CCA. En effet, il faudra bien sortir un jour les gains, au-delà des 400 k€ du CCA.  Si versement d’intérêts : ils sont des charges pour la société donc elle économise, en IS à payer : cette somme x taux d’IS. A l’inverse, pour des dividendes, la société doit d’abord payer l’IS sur son bénéfice, avant de pouvoir verser un dividende. Au total, le dividende est donc nettement plus taxé que les intérêts. C’est un tout petit peu compliqué à comptabiliser et à déclarer, mais les experts-comptables ont l’habitude.

Dernière modification par Bernard2K (01/07/2021 13h28)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#5 01/07/2021 15h09

Membre (2020)
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ISTJ

Merci à tous pour vos retours, je vais donc me diriger vers cette solution.

J’avais cru comprendre qu’une SCI IS créée uniquement pour accueillir de la "pierre papier" pourrais être reproché d’avoir une préoccupation principalement fiscale.
Il faut dire que la formulation de l’abus de droit de 2019 inclus de connaitre l’intention du législateur !
et la menace de requalification de la SCI fait un peu froid dans le dos…

Me voilà rassuré

Il faut donc soigner la rédaction des statuts et peut être une convention de compte courant.
Je vais réfléchir aussi à la rémunération du CCA pour faire baisser l’IS

Concernant l’optimisation possible via emprunt / usufruit, je suis d’accord sur le principe, mais ne sachant pas réellement quand débutera la "phase de distribution", je préfère rester souple et pouvoir déclencher la perception des revenus à tout moment.


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#6 01/07/2021 15h28

Membre (2019)
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Pas sur que la solution soit interessante.
Certes la rémunération du CCA vous permettra de réduire l’IS qui sera au taux réduit de 15% mais en contrepartie vous serez taxé à titre perso en tant que revenu des capitaux mobilier et soumis à la flat tax de 30%.

Afin d’optimiser vous pouvez opter pour de l’usufruit temporaire en partie et/ou des SCPI européennes.

Dernière modification par investirpat (01/07/2021 15h28)

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#7 01/07/2021 15h37

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investirpat a écrit :

Certes la rémunération du CCA vous permettra de réduire l’IS qui sera au taux réduit de 15% mais en contrepartie vous serez taxé à titre perso en tant que revenu des capitaux mobilier et soumis à la flat tax de 30%.

Si, c’est certain que c’est plus intéressant.
Dans la phrase citée, votre "et" est trompeur : il n’y a pas deux taxations.  c’est "taxé à titre perso en tant que revenu des capitaux mobilier sous forme de flat tax de 30%."
Les dividendes aussi sont soumis à la flat tax de 30 %.
Donc, en fait, la taxation côté perso est la même dans les deux cas. Ce qui change est côté société :
- intérêts : c’est une charge donc ça économise montant des intérêts x taux d’IS.
- dividendes : les dividendes doivent d’abord être des bénéfices avant de pouvoir être versés, donc ils coûtent l’IS à payer sur le bénéfice, ce n’est que le restant de bénéfice, IS déduit, que l’on peut verser en dividendes.

Faites le calcul si nécessaire, mais il est certain que c’est plus intéressant.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#8 01/07/2021 15h52

Membre (2019)
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Mon et ne voulait pas indiquer 2 taxation désolé pour la confusion.
La rémunération du CCA entraine des intérêts à titre perso qui seront donc soumis à taxation.
A partir du moment ou l’ensemble de la trésorerie sert au remboursement du compte courant d’associé, je ne vois pas l’intérêt.
Si l’on compare à la distribution de dividende je suis d’accord.

Dernière modification par investirpat (01/07/2021 15h56)

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#9 20/06/2022 21h22

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Bonsoir,

Je remercie tout d’abord toutes les personnes ayant apporté des éléments de réponse au premier post.

Concernant le mini abus de droit, j’ai du mal à réellement distinguer la fine ligne entre acte pouvant être retoqué et acte ne « risquant rien ».

Créer une SCI à l’IS uniquement pour y loger des parts de SCPI (en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit) n’est-il pas un acte pouvant entrer dans le viseur de l’Administration Fiscale ?
Sur quelle(s) base(s) pourrions-nous nous baser pour prouver que ce montage n’est pas à but principalement fiscal ?
La donation de la NP des parts de la SCI permettrait-elle de prouver que ce montage est à but patrimonial ?

Je vous remercie, bonne soirée!

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#10 20/06/2022 21h29

Banni
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La Sci est une forme de société qui est autorisé et elle est faite pour cela, acheter des biens immobiliers.
En quoi ce serait un abus de droit?

Dans ces cas là, on interdit les SARL pour,faire,du buiness

Dernière modification par coriace (20/06/2022 21h33)

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#11 20/06/2022 21h52

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apprentifinancier a écrit :

Sur quelle(s) base(s) pourrions-nous nous baser pour prouver que ce montage n’est pas à but principalement fiscal ?

Tout contribuable est libre de choisir le cadre juridique le plus favorable d’un point de vue fiscal, tant que ce choix n’est pas artificiel.

Cette disposition, pas plus que l’abus de droit visé à l’article L. 64 du LPF, n’a pour objet d’interdire au contribuable de choisir le cadre juridique le plus favorable du point de vue fiscal pourvu que ce choix ou les conditions le permettant ne soient empreints d’aucune artificialité (en ce sens : RM Christ n°73340, JO AN du 10 novembre 2015, p. 8219).

Par ailleurs, toutes choses égales par ailleurs, la SC à l’IS avec IS+PFU n’est pas particulièrement moins imposée que la fiscalité directe au barème, c’est juste que vous différez généralement au maximum l’application du PFU.

Dernière modification par Geronimo (20/06/2022 21h53)

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#12 20/06/2022 22h24

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Je vous remercie pour vos réponses, très claires.

En effet, l’application de l’imposition (flat tax en l’occurrence) est bien différée dans le temps, hormis l’IS au taux réduit, dans le cas d’un apport conséquent en CCA. Mais, d’après ce que j’ai compris lors de divers échanges avec des professionnels, le CCA est une dette de la société envers son/ses associé(s) et cela est donc parfaitement « permis ».

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#13 21/06/2022 06h09

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Vu le nombre de SCI (dont une partie est à l’IS) détenant des parts de SCPI) si c’était un abus de droit, il y aurait du travail pour le fisc… Sauf éventuellement cas très particulier, (de contexte, montage, etc.) ce n’en est pas un.
Un remboursement de CCA n’est pas ailleurs pas un "revenu", pas plus que n’importe quel remboursement (d’une fraction de capital) d’un emprunt n’est un bénéfice pour une banque ou un créancier.

Par ailleurs, vouloir trouver une ligne stricte de séparation entre ce qui est ou pas de l’abus de droit, c’est ne pas avoir compris qu’entre le blanc et le noir absolu il y a une multitude de niveaux de gris, et que le droit n’est pas une science exacte (même si les textes de loi, les doctrines d’interprétation, la jurisprudence, etc. tentent de diminuer l’incertitude, il en demeure une petite part).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#14 21/06/2022 11h44

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Dans un contexte de hausse des taux sans risque (sic!) avec une OAT 10 ans à 2.28% ce jour, la non rémunération des comptes courants d’associés peut devenir un sujet dans les montages SCI IS.
Cela peut être vu d’un bon œil du point de vue personne physique mais c’est aussi assez lourd en terme de formalisme d’un point de vue déclaratif.


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#15 21/06/2022 12h51

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Pour moi le jeu en vaut la chandelle :

Les intérêts de compte courant d’associés :
Formulaire 2777 à produire le 15 du mois qui suit le paiement
Formulaire 2561 IFU à déclarer une fois par an en N+1, et avant le 15/02 (de fait votre déclaration d’impôt sur le revenu sera préremplie)



Edit: correction numéro formulaire :-)

Dernière modification par picsou83 (21/06/2022 14h25)

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#16 21/06/2022 14h08

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petite erreur de frappe je pense, il s’agit du formulaire 2777 et non 2577 qui semble concerner les investissement outre-mer.
ca me fait penser à la maison qui rend fou dans Astérix et les 12 travaux :-)
Un comptable sympa le fera gratuitement.


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