PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 23/06/2021 21h18

Membre (2019)
Réputation :   50  

Bonsoir les IH,

J’ai une question concernant mon bail commercial dont je suis locataire.

Je suis dans une zone industrielle, dans un bâtiment industriel, j’occupe environ 200m2 au sol comme il est stipulé dans mon bail.
Cependant le toit est beaucoup plus haut que mon plafond suspendu, il y a la possibilité de faire un étage voire deux au plus haut .

J’ai donc le projet de créer un plancher sur 20/30m2 pour occuper l’espace au dessus de mon local qui est actuellement vide.

Mes questions sont :

Quel est mon droit dans cette situation ?
Mon bail mentionne des m2, mais le volume entre mon plafond et le toit fait il partie de ma location ?

Le Propriétaire peut il augmenter le loyer si je vais au bout de mon projet ?

J’ai essayé de chercher sur le net, mais je n’arrive pas à trouver de cas similaire ici ou ailleurs…

Merci d’avance

Dernière modification par 77PourCent (23/06/2021 21h20)

Mots-clés : augmentation surface, bail, création étage

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 23/06/2021 21h49

Membre (2011)
Réputation :   105  

Donner une réponse est compliquée.

A la différence d’un bail résidentiel, un bail commercial se rapproche d’un contrat entre deux parties dont les clauses sont assez librement fixées.

Votre réponse est donc supposée se trouvait dans votre bail.

Si ce n’est pas le cas, ne serait il pas plus simple de voir avec votre bailleur, afin d’avoir son point de vue, puis ajouter un avenant à votre bail, précisant les nouvelles modalités et conditions modificatives de loyer éventuelles. Savoir aussi ce que son assurance PNE couvrirait ou pas en cas de pépin, ainsi que la votre.

Car la responsabilité de part et d’autre doit aussi être spécifiée si les modifications venaient à être non conforme, voire à l’origine d’un accident, puisque vous avez peut être du public et des employés.

Il faut aussi indiquer, puisqu’il y aurait modification de l’existant, si le bien doit être rendu en l’état initial à la charge du preneur, si les modifications restent acquises au bailleur, avec ou sans frais…

La liste pourrait encore être complétée, mais hormis l’aspect loyer supplémentaire, il y a, à mon sens, d’autres éléments, dont ceux ci-dessus, à prendre en compte.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #3 23/06/2021 23h38

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Si votre bail est bien rédigé, il ne mentionne pas des m², il mentionne un local, et il décrit ce local. La surface n’est qu’un des éléments de description.

Souvent, le bien immobilier loué est défini par des documents qui sont accessibles publiquement : notamment le cadastre (vous louez la parcelle A339), ou le règlement de copropriété (vous louez le lot n°437). C’est l’idéal car il n’y a alors aucun doute sur les limites du local loué.

Parfois le bien loué est un sous-ensemble d’un plus grand bien immobilier, qui lui est défini par le cadastre ou le règlement de copropriété. Par exemple "sur la parcelle A339, le bâtiment n°3 qui mesure 200 m²".  ca signifie qu’il y a un seul propriétaire qui est propriétaire de plusieurs bâtiments sur la même parcelle A339, et qu’il a fait une division de facto en louant chaque bâtiment à des locataires différents. Dans ce cas, il n’y a pas de document public qui définit les limites du local loué. Seul le bail (ou les baux) définissent la consistance de ce qui est loué. Dans ce cas, l’appellation "bâtiment n°3" est une appellation courante mais elle n’est pas gravée dans le marbre (il n’est d’ailleurs par rare de voir des emplacements ou des bâtiments repérés différemment dans la réalité (le numéro ou la lettre qui est vraiment marqué dessus), par rapport au papier). La description peut être encore plus "olé olé", par exemple : "dans le bâtiment 3, la partie gauche", ce qui implique bien sûr que la partie droite est louée à quelqu’un d’autre. Dans un tel cas, où le local loué est un sous-ensemble, il faut alors s’en référer au bail, éventuellement à des plans, pour voir comment ce local est défini.
On retrouve exactement la même chose pour du logement : dans une copropriété, l’appartement lot n°12, il est défini précisément par le règlement de copropriété. Par contre, la personne qui divise de facto une maison de ville en 3 logements loués, du fait qu’il n’y a pas de copropriété et que du point de vue du cadastre c’est une seule maison, il n’y a que les baux qui définissent où s’arrêtent les appartements.

C’est donc la première chose à regarder : voir comment est défini le local dans le bail, et si cette définition fait référence à des documents de référence (cadastre, règlement de copropriété), ou non.

Ensuite, il faut regarder ce qui est écrit dans le bail concernant les modifications ou améliorations. Souvent, il est écrit que c’est à la charge du preneur mais qu’il doit demander l’autorisation du bailleur.

En première approche et sous réserve que votre bail ne dise autre chose, je dirais que vous êtes probablement locataire de l’ensemble du local jusqu’au toit, donc que vous pourriez potentiellement créer un plancher (à vos frais), mais que cela reste soumis à l’autorisation préalable du bailleur. A mon sens, à partir du moment où c’est à vos frais, il n’y a pas lieu à augmentation de loyer. Le bailleur pourrait vous demander, soit de laisser le plancher à votre départ (il gagne de la surface supplémentaire à louer au prochain locataire), soit au contraire de remettre en l’état initial à votre départ (il veut retrouver le local dans l’état initial). Cette exigence pourrait bien conditionner son accord.

Dernière modification par Bernard2K (24/06/2021 13h33)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #4 24/06/2021 03h06

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Un autre point peut entrer en ligne de compte : certaines caractéristiques du local ont été déclarées au fisc, ne serait-ce que pour permettre d’établir la valeur locative qui sert de base à la Taxe Foncière (que paie le propriétaire) et quelques autres impôts comme la CFE (que le locataire pro paie). Si vos travaux modifie ces caractéristiques (et ajouter de la surface dans les locaux, en ajoutant un étage ou une "mezzanine", va probablement les modifier), il faudrait les déclarer au bon service fiscal, et, comme certaines taxes vont évoluer, ça pourrait justifier une évolution du loyer (ceci quel que soit celui qui finance les travaux).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #5 24/06/2021 06h17

Membre (2021)
Réputation :   2  

Point de vigilance : si vous procédez à ces travaux de création de surface supplémentaire, n’oubliez pas de déclarer cette modification de la surface louée à votre assureur.

En effet, celui-ci assure un local avec certaines caractéristiques, le nombre de m2 étant généralement pris en compte pour l’établissement de la prime.

Un de mes clients avait procédé à la création d’une mezzanine dans la déclarer à son assureur. Le local a été détruit par un incendie, et l’assureur lui a imposé une décote sur l’indemnisation du sinistre du fait de cette non-déclaration d’une évolution des caractéristiques du lieu (et donc, du point de vue assurantiel, des risques assurés).

Le mécanisme est tout à fait légal et difficilement contestable.

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums