Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à notre newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 10/06/2021 17h16

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,

J’ai une question immobilier/transmission

BUT DU POSTE
1.    Optimiser une donation transgénérationnelle ( de grand parent à petit enfant)
2.    Trouver le bon régime fiscal pour gérer les biens et les transmettre à mon tour

CARACTERISTIQUE DU BIEN
Ma grand-mère à fait une donation-partage à ces 3 enfants dont ma mère.
La part de ma mère est composé de 2 appartements, une maison de famille, de terre agricole, dont une parcelle vient de passer constructible. Les biens immobiliers sont tous au mieux fort dégradés, voir non louable en l’état actuel.

Mes parents ont plus de 70 ans et ont leur propre patrimoine, suffisant pour vivre.

Mes parents se posent donc la question de me transmettre directement une partie ou la totalité des biens par une donation transgénérationnelle au décès de ma grand mère.

PROFIL
Je suis marié (séparation de biens) deux enfants 50k€ de revenu du couple, TMI de 11% , salarié, propriétaire de ma résidence principale, pas d’autres bien immo (nu propriétaire de 2 logements commerciaux de mes parents)

Mes grands-parents ne m’ont jamais fait de donations, par contre mes parents m’ont fait des donations de moins de 15 ans, l’abattement de 100.000€ est donc épuisé et pas encore renouvelé.

BUT DU MONTAGE
Optimiser la fiscalité de la transmission des biens venant de ma grand-mère
Avoir une source de revenus supplémentaire
Préparer moi-même la transmission de ces biens à mes enfants.

MOYEN ENVISAGE
Je me suis informé par livre et internet mais certains points restent en questionnement
Voici mes questions/demande de confirmation

1.TRANSMISSION
J’ai compris que mes parents peuvent donc me transmettre la totalité ou une partie des biens qu’ils héritent.
Vis-à-vis du trésor public cette donation est vu comme si elle venait directement de ma grand-mère
Donc l’abattement est uniquement celui grand-parent petit enfant donc 31865€ ?

Cette demande de saut de génération doit elle être faite avant le décès ou au moment du décès ?

Les frais de donation ont été réglé par ma grand-mère donc il ne devrait quasiment pas y avoir de droits supplémentaires à payer (un delta entre ma mère qui a bénéficié de l’abattement de 100.000€ et mon abattement qui est de 31865€) ?

2.GESTION IMMOBILIERE
L’autre question qui se pose c’est la gestion que je vais faire de ces biens.
Disons par exemple que je souhaite revendre un appartement, comment sera calculé sa valeur d’achat pour le calcul de la plus-value, valeur noté dans l’acte de donation-partage initiale ou réévaluation au moment où je deviens propriétaire?

Je n’aurais besoin que d’une partie des loyers pour payer les futures études de mes enfants. Qu’est ce qui est le plus judicieux pour optimiser la fiscalité :
- garder une partie des biens dont je souhaite le revenu en nom propre (ou SCI IR avec mes enfants)
-Mettre les biens immo dont je n’ai pas besoin du revenu dans une structure à l’IS type SCI IS ou une SARL cela me permet de moins faire gonfler ma TMI ?

Les biens nécessitent de grosses rénovation, voir une construction neuve pour le terrain constructible si volonté de louer
Pour amortir au maximum la partie des biens en nom propre, je ne vois que le régime en meublé LMNP ?

Je suis preneur de tous vos conseils, de votre partage d’expérience car j’ai loin d’avoir le niveau des participants de ce forum et il y a surement d’autres voies que je ne connait pas.

Merci

Mots-clés : donation, immobilier, sci

Hors ligne Hors ligne

 

#2 11/06/2021 08h36

Membre (2010)
Réputation :   167  

Bonjour
suggestion supplémentaire : votre mère pourrait donner à vous (son fils) et aussi à ses petits-enfants, non ?


Ericsson…!  Qu'il entre !

Hors ligne Hors ligne

 

#3 11/06/2021 10h14

Membre (2021)
Réputation :   0  

bonjour,

J’ai des enfants mineurs, je ne connais pas le dispositif mais j’imagine que dans ce cas je me retrouve en tant que décisionnaire jusqu’à la majorité. Pour de l’immobilier c’est quand même délicat de savoir si cela va les intéresser de s’occuper des locations ou s’ils n’auront pas besoin plutôt de liquidité pour commencer dans la vie.

Sinon une chose que j’ai oublié de préciser dans mon étude c’est que je suis fils unique, ça simplifie les choses.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 12/06/2021 07h38

Membre (2015)
Top 5 Année 2022
Top 5 Année 2021
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2644  

ben38, le 10/06/2021 a écrit :

Ma grand-mère à fait une donation-partage à ces 3 enfants dont ma mère.

Une donation-partage consiste à donner de son vivant. Donc votre mère est d’ores et déjà propriétaire de "2 appartements, une maison de famille, de terre agricole, dont une parcelle vient de passer constructible."
C’est bien cela ?

Mes parents se posent donc la question de me transmettre directement une partie ou la totalité des biens par une donation transgénérationnelle au décès de ma grand mère.
(…)J’ai compris que mes parents peuvent donc me transmettre la totalité ou une partie des biens qu’ils héritent.

C’est incompréhensible :
- si votre mère a déjà reçu la donation-partage, elle dispose de ces biens et peut en faire ce qu’elle veut ; pourquoi attendre le décès de la grand-mère ?
- une "donation transgénérationnelle au décès", ça n’existe pas. Ce qui est possible, c’est que votre mère renonce à l’héritage, qui vous reviendrait alors. Mais encore faut-il qu’elle hérite ; or, vous dites qu’elle a déjà reçu plein de trucs par donation-partage : que reste-il à hériter ?
- vous dites "parents qui héritent" : c’est faux, votre père n’hérite de rien du tout. Votre mère a reçu (par donation) ou va recevoir (par héritage ou legs) des biens qui lui seront propres. Accessoirement, il serait utile que vous précisiez le régime matrimonial de vos parents et le vôtre.

Ce qu’il vous faut comprendre, c’est qu’il y a trois façon de transmettre :
- par donation entre vifs, du vivant de la grand-mère. Une donation-partage relève a priori de cette catégorie. Le transfert de propriété se fait dès que c’est signé.
- par héritage : la grand-mère n’a fait aucun testament et c’est la loi qui détermine qui hérite. La transmission a lieu au décès, bien sûr.
- par legs : la grand-mère a fait un testament dans lequel elle répartit ses biens : "à ma fille, je lègue tel et tel trucs, à mon fils, tels autre trucs"…La transmission a lieu au décès, bien sûr.

De plus, il est possible de démembrer, c’est à dire de ne donner que la nue-propriété. Dans le cas d’une donation, de son vivant, en nue-propriété, le donataire est propriétaire de la nue-propriété dès la donation, mais il sera plein propriétaire seulement au décès du donateur.

Il serait utile que vous compreniez de quelle nature est la transmission. Pour le moment, il transparaît une grande incompréhension.

Dernière modification par Bernard2K (12/06/2021 09h31)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

Hors ligne Hors ligne

 

#5 14/06/2021 14h43

Membre (2021)
Réputation :   0  

Merci bernard pour l’intervention je vais essayer de clarifier la chose dans la mesure du possible.

Il s’agit d’une donation partage en démembrement, donc ma mère est seulement nu-propriétaire de ces biens.

Pour compliquer la gestion, ma grand est atteinte d’Alzheimer, elle est sous tutelle. L’entente entre les enfants n’étant pas au beau fixe, il a été décidé de faire appel à un professionnel, c’est un  mandataire judiciaire qui s’occupe des affaires courantes.

Au niveau régime matrimoniale, mes parents sont marié au régime de la communauté universelle donc les biens reçu par ma mère reviennent à la communauté?

Pour ma part je suis en séparation de biens.

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+1]    #6 15/06/2021 08h49

Membre (2015)
Top 5 Année 2022
Top 5 Année 2021
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2644  

Après la donation partage, votre mère est propriétaire de la nue-propriété.

Au décès de votre grand-mère, votre mère deviendra plein propriétaire, mais ça n’a rien à voir avec un héritage.  Ca vient juste du fait que, au décès de l’usufruitier, le droit d’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient donc plein-propriétaire.

Si votre grand-mère avait fait la même donation à Marcel, son ami d’enfance (non apparenté), au décès, celui-ci deviendrait plein propriétaire tout autant et sans payer de taxe supplémentaire.

Effectivement, avec la communauté universelle, les biens reçus par votre mère sont apportés à la communauté, sauf deux exceptions possibles : si leur contrat de mariage prévoit autrement ; si l’acte de disposition de la grand-mère prévoit expressément que les biens resteront propres. Donc, effectivement, sous réserve de l’existence de l’une de ces exceptions, les biens appartiendront à vos parents en commun.

Par ailleurs, votre grand-mère a du garder du patrimoine, au-delà de ce qui a fait l’objet de la donation-partage. Ce restant de patrimoine sera transmis par la succession. La succession risque de durer quelques années après le décès, compte tenu de la mésentente. Il n’y a que sur cette succession que vos parents peuvent pratiquer le "saut générationnel" dont vous parliez, en renonçant à l’héritage. PS : notez que, dans ce cas, c’est vous qui serez appelé à la succession à leur place, donc si la mésentente provoque divers inconvénients, c’est vous qui serez impliqué ; on n’a rien sans rien. Mais cela n’a rien à voir avec les biens qui ont déjà été donnés par la donation-partage.

Concernant ces biens dont la nue-propriété a déjà été donnée par la donation-partage, on pourrait envisager que vos parents vous fassent, à leur tour donation, de la nue-propriété dès aujourd’hui, ce qui diminuerait un peu le montant des droits de mutation. Mais est-ce possible, compte tenu de la maladie de votre grand-mère et du mandataire judiciaire ? A vérifier avec un notaire.

L’autre solution, c’est effectivement d’attendre le décès de votre grand-mère. Vos parents vous feront alors donation de ce qu’ils voudront, puisqu’ils en seront plein-propriétaires. C’est une donation de parent à enfant donc ça entre dans les 100 000 € tous les 15 ans (de chaque parent à chaque enfant donc 200 000 € au total) ; si ça dépasse, il faudra payer les droits. Pas d’échappatoire.
Les astuces pour baisser le montant des droits sont bien connus :
- que les parents vous donnent seulement la nue-propriété.
- L’amélioration du bien dont on a donné la nue-propriété. Le notaire établit une convention de démembrement qui met tous les travaux à la charge de l’usufruitier. Vos parents utilisent ensuite leur argent pour retaper les biens à neuf. S’ils n’ont pas l’argent à consacrer à ces travaux, ils peuvent vendre un bien à cet effet; celui-ci ne sera pas démembré, évidemment. Le montant des droits sur la donation de la nue-propriété aura été calculé sur la valeur des biens "en ruine", mais vous recevrez au décès de vos parents des biens refaits à neuf, en franchise d’imposition. Tout l’argent consacré aux travaux aura donc été transmis en franchise de droits, sous forme d’amélioration de la valeur du bien. De façon très caricaturale, on peut appeler cela : "donner la nue propriété d’une ruine, puis la transformer en château". L’intérêt de la manœuvre dépend évidemment du prix comparé des travaux et de la valeur des biens immobiliers dans le coin. S’il y a 1000 €/m² de travaux et que la valeur d’un bien immobilier en bon état dans le coin est de 1000 €/m², il ne faut pas le faire. S’il y a 1000 €/m² de travaux et que la valeur d’un bien immobilier en bon état est de plus de 2000 €/m², il faut le faire !

Bien sûr, l’inconvénient de ne donner que la nue-propriété, c’est que vous ne pourrez pas disposer des biens pendant 20 ans encore environ ! Mais c’est un excellent moyen pour baisser le montant des droits de mutation. Alors nue-propriété avec droits plus bas, ou pleine propriété avec droits de mutation plus élevés, ça se réfléchit et ça se calcule.

Vous écriviez "Mes parents se posent donc la question de me transmettre directement une partie ou la totalité des biens par une donation transgénérationnelle au décès de ma grand mère". Du fait que vos parents, via votre mère, ont déjà reçu la donation, c’est désormais une question de transmission classique parent-enfant. S’ils vous donnent à vous, ce n’est pas transgénérationnel ! Par contre, du fait que vos parents ont "trop" de patrimoine à vous transmettre, et que cela dépasse donc les 100000 € par parent tous les 15 ans (soit 200000 € vu qu’ils sont deux), il faudrait effectivement qu’ils fassent du transgénérationnel en donnant aussi à vos enfants. Vos parents peuvent faire une donation à chaque petit-enfant de 31 865 € tous les 15 ans (de n’importe quelle nature : bien immobilier, bien mobilier, argent) + un don TEPA du même montant maximal (don d’argent, sous condition que le donateur soit âgé de moins de 80 ans et le donataire de plus de 18 ans).

Au total, vos parents peuvent transmettre par donation tous les 15 ans : 200 000 € à vous, 127 460 € à leurs petits-enfants (31865 *4 car 2 grand-parents x 2 petits-enfants), et encore 127 460 € à leurs petits-enfants en don TEPA. Ca fait déjà pas mal.

Dans tous les cas, la bonne façon de s’informer sur ce sujet, c’est que vos parents posent des questions à leur notaire lors d’un rendez-vous en face à face (avec votre présence s’ils l’acceptent). S’adresser au notaire pour la fiabilité de l’information, déjà ; ensuite et surtout, il faut que ça vienne de vos parents parce que vos parents sont les décideurs ; s’ils décident de ne rien vous donner, c’est possible aussi !

Dernière modification par Bernard2K (15/06/2021 17h42)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

Hors ligne Hors ligne

 

#7 15/06/2021 22h26

Membre (2021)
Réputation :   0  

Merci Bernard pour ces précieuses informations.

Je constate qu’il est compliqué d’échapper à une deuxième donation venant de mes parents avec les frais que cela comporte.
A ma connaissance ma grand-mère a donné l’intégralité de ces biens immobiliers en nue-propriété. Il lui reste uniquement de la liquidité pour payer sa maison de retraite.

Pour ce qui est de faire donation en nue-propriété d’une ruine et faire payer la rénovation par l’usufruitier cette pratique n’est pas un peu « limite » ? L’administration ne pourrais pas demander une nouvelle évaluation du bien, au décès, si les travaux sont trop voyant type toiture, façade ?

J’ai aussi noté de mes lectures la voie de la SCI pour la transmission :
1.    Création de la SCI avec ma mère, moi, et mes enfants
2.    Ma mère apporte les biens immobiliers dans la sci
3.    La SCI fait un prêt pour la rénovation du parc immobilier
4.    Quelques mois après, alors que la SCI est très endettée, ma mère réalise une donation de la nue-propriété des parts de SCI. La SCI étant endettée, la valeur de la donation servant de base au calcul des droits de mutation à titre gratuit est très faible.

Cette solution est plus lourde à mettre en place et à gérer.

Mes parents me demandent de m’occuper de la mise en place de tout cela, leurs activités de retraité les occupent à plein temps !
Nous allons consulter un notaire en famille, mais avant je souhaite avoir l’esprit clair sur la  question et poser des questions pertinentes.
Le notaire peut vouloir pousser la solution qui demande le plus d’émoluments !

Dernière modification par ben38 (15/06/2021 22h27)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #8 15/06/2021 23h32

Membre (2015)
Top 5 Année 2022
Top 5 Année 2021
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2644  

ben38 a écrit :

Pour ce qui est de faire donation en nue-propriété d’une ruine et faire payer la rénovation par l’usufruitier cette pratique n’est pas un peu « limite » ? L’administration ne pourrais pas demander une nouvelle évaluation du bien, au décès, si les travaux sont trop voyant type toiture, façade ?

Je ne sais pas répondre à ces questions ; nous sommes sur un forum de discussion. Il me semble qu’évoquer des pistes, c’est déjà bien. Ensuite, c’est à chaque personne intéressée de travailler ces pistes.

Si vous vous dites "c’est une solution intéressante, mais j’aimerais en savoir un peu plus sur les risques", alors il existe une solution, c’est de faire vos propres recherches. Un bon moteur de recherche, et des mots-clés tels que "jurisprudence travaux usufruitier" et "rénovation usufruitier administration fiscale" (et autres variations sur le même thème) vous amèneront plein de lectures passionnantes.

Je vous souhaite de bonnes recherches et de bonnes lectures.

Dernière modification par Bernard2K (15/06/2021 23h53)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur