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#1 09/05/2021 12h27

Membre (2019)
Réputation :   2  

Bonjour,


Nous avons acquis un petit immeuble de rapport et avons actuellement 2 locataires en place (travaux en cours pour les autres appartements).

La locataire du rez-de-chaussée a un chien, l’autre locataire n’en a pas.
Son chien fait des trous dans le jardin de la cour commune. De plus, il y fait ses besoins et la locataire refuse de ramasser malgré nos demandes et une lettre recommandée.
C’est vraiment répugnant, il y a des mois d’excréments entassés sur toute la pelouse. Vu que nous accueillerons bientôt de potentiels nouveaux locataires, il est inconcevable que nous tolérions qu’ils subissent ces désagréments.
Nous souhaitons améliorer le jardin en l’aplanissant (pas mal de grosses bosses pour l’instant), en remettant de la pelouse et éventuellement des fleurs. Nous craignons cependant qu’après tous ces aménagements, la locataire pourrisse de nouveau ce jardin remis à neuf.


Que pouvons-nous faire ?

* Il ne nous semble pas opportun de payer une société de nettoyage car elle ne viendrait pas ramasser des crottes tous les jours et la locataire ne nous rembourserait jamais les frais de nettoyage (car elle serait bien le genre à aller pleurer à toutes les associations possibles du côté des locataires pour se victimiser et dire que nous n’avons pas de preuves que c’est son chien).

* Vu qu’elle est la seule locataire à avoir un chien actuellement, il semble évident que c’est son chien qui est responsable donc elle. Nous habitons à 200 km donc non, nous n’avons pas de vidéo/photos du chien en train de faire ses déjections. Nos artisans nous ont confirmé l’avoir vu à l’œuvre cependant.

* Mettre une caméra de surveillance dans la cour commune ? Nous imaginons qu’il faudrait l’accord de la locataire or elle ne le donnera jamais.

* Porter plainte et demander à un agent de police de venir lui mettre une amende pour chaque déjection ? D’après nos recherches internet, il semble que ce ne soit possible que si les déjections avaient été faites sur la voie publique et que le chien soit pris sur le fait mais nous avons un doute…

* Payer un huissier de justice pour faire les constatations ? Serait-ce vraiment utile car il ne verra que les déjections et peu de chance qu’il vienne pile pendant que le chien se soulage ? Pourrons-nous refacturer ces frais d’huissier à la locataire étant donné que nous l’avions déjà prévenue par lettre recommandée avec accusé de réception ?

* Peut-on résilier le bail "pour trouble du voisinage" car dans le règlement (que nous avons rédigé nous-mêmes pour l’immeuble qui est en monopropriété) annexé au bail, il est clairement écrit que le locataire doit ramasser les déjections de son chien ? Si nous pouvons résilier le bail, qui paierait la procédure d’expulsion ? En effet, nous imaginons qu’il faudrait sûrement passer par un juge pour qu’il daigne confirmer (et encore même pas sûr qu’il valide) que la locataire n’est pas dans son droit et donc qu’elle doit quitter l’appartement.


Nous espérons que vous pourrez nous conseiller sur la marche à suivre et vous en remercions par avance.

Mots-clés : déjections canines, résiliation bail, troubles du voisinage

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#2 09/05/2021 12h41

Membre (2010)
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Réputation :   190  

Bonjour
comment et par qui cet immeuble est-il géré ?
En tout état de cause s’il existe un règlement de copropriété, ou tout autre document formel similaire, il faudrait qu’il y soit explicitement mentionné l’interdiction d’utiliser le jardin des parties communes pour les animaux domestiques !

Dernière modification par Job (09/05/2021 12h41)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#3 09/05/2021 12h45

Membre (2019)
Réputation :   2  

Bonjour,

Nous gérons nous-mêmes notre immeuble.

Comme indiqué dans mon message initial, il s’agit d’une monopropriété et nous avons clairement écrit dans le règlement intérieur, annexé au bail de la locataire, que le locataire est tenu de ramasser les déjections.

Voici ce qu’il est écrit :
"Les occupants ne pourront avoir ou attirer aucun animal malfaisant, malodorant, malpropre ou bruyant. Les chiens et chats sont tolérés à condition de ne pas gêner le voisinage d’aucune manière. En aucun cas ils ne doivent errer dans les parties communes et doivent être tenus en laisse. Les éventuelles dégradations causées seraient à la charge de leur propriétaire.
Les déjections d’animaux sont interdites dans les extérieurs (dans l’enceinte de l’immeuble, y compris la pelouse) et les jardins privatifs. Tout propriétaire ou possesseur d’animal est tenu de procéder immédiatement, par tout moyen approprié, au ramassage des déjections de son animal en vue de les déposer emballés dans les poubelles".

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#4 09/05/2021 12h56

Membre (2017)
Réputation :   103  

Il est tout à fait possible d’installer des cameras de protection dans les communs, à condition de ne pas filmer les parties privatives (seuil de porte, fenêtres, balcons), de ne pas filmer la voie publique, et de signaler l’installation du dispositif.

Le plus simple serait de déclencher l’intervention d’une société de nettoyage puis de refacturer au locataire. Répéter l’opération sur une base hebdomadaire.

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#5 09/05/2021 13h05

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Quelques questions pour mieux comprendre la situation :
- Est-ce que l’immeuble est divisé en lots au cadastre ? Ou bien s’agit-il plutôt d’une seule grosse maison sur une seule parcelle, non divisée en lots ?
- C’est bien une SCI IS qui est propriétaire ?
- vous louez nu ou meublé ? Bail de quelle durée ? Avez-vous utilisé le bail type prescrit par arrêté ?
- est-ce que le règlement intérieur a été signé ou paraphé par la locataire ?
- est-ce qu’on traverse forcément la cour et son jardin pour accéder à l’immeuble, ou bien est-ce que cette zone est indépendante ?
- est-ce qu’une porte de l’appartement du rez-de-chaussée donne sur la cour et/ou le jardin ?
- est-ce que tous les locataires peuvent accéder à la cour et/ou au jardin, ou bien seulement celle du RdC ?
-est-ce que le bail et/ou le règlement donne explicitement un droit de jouissance de la cour et/ou du jardin ?

Dernière modification par Bernard2K (09/05/2021 13h14)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+2]    #6 09/05/2021 13h14

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Pas la peine de se faire un noeud au cerveau a mon sens, un peu de bon sens poli au départ et si pas suffisant, en prime une « belle  avoinee » au besoin devrait régler le souci.

Si vraiment insuffisant, re livraison du stock au propriétaire après ramassage : en vrac bien sûr et de visu, c’est à vous cher monsieur, je vous le rends !

Pas utile de faire du juridisme dans la plupart des cas, un peu de courage dans la confrontation permet souvent de régler les incivilités guidées par la flemme.

Certaines communes le pratiquent avec les dépôts d’ordures sauvages, jamais entendu parler de plainte à la suite pour ma part.

Dernière modification par serenitis (09/05/2021 13h14)

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#7 09/05/2021 13h22

Membre (2019)
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Merci pour vos retours.

Pour les caméras de surveillance, nous allons nous renseigner auprès de l’huissier si cela apporterait une preuve supplémentaire avant d’en installer une.

Concernant l’immeuble :
=> il s’agit d’une parcelle avec un seul lot. Néanmoins, l’administration fiscale et l’urbanisme ont bien connaissance des 5 logements (5 taxes d’habitations par exemple).
=> Nous avons effectivement une SCI IS qui est propriétaire de l’ensemble
=> Nous louons en nu, notre bail est sur 6 ans car nous sommes une SCI IS
=> Concernant le bail, nous ne savons pas ce que vous appelez "bail type par arrêté" mais nous avons utilisé un modèle validé par des juristes et que nous avons complété par endroit. Ainsi, le bail indique normalement toutes les clauses légales.
=> Le règlement intérieur est en annexe du bail et le bail signé par la locataire indique bien que le règlement intérieur lui a été remis et qu’elle doit le respecter. Voici quelques passages du bail :

"Le locataire jouit librement de son logement pendant toute la durée de la location, mais il doit respecter certaines
obligations en la matière :
− le locataire est tenu d’utiliser paisiblement son logement et dans le respect de la tranquillité du voisinage ;
− le locataire doit veiller à respecter le règlement intérieur à l’immeuble, lorsque ce logement est situé dans un immeuble collectif (appartement)."

"Le bailleur doit assurer au locataire un usage paisible du logement. Le logement loué est le domicile du locataire. À ce titre, il en a la jouissance exclusive et peut utiliser les lieux librement dans le respect du contrat de location et, le cas échéant, d’un règlement intérieur à l’immeuble. "

Voici les autres réponses à vos questions :
=> Oui, les locataires doivent forcément traverser la cour commune avec son jardin pour accéder à leur logement
=> Oui, les 2 logements au rez-de-chaussée donnent sur la cour commune et la jardin commun est à quelques mètres
=> Oui, tous les locataires peuvent accéder à la cour commune et son jardin
=> Nous avons écrit dans le règlement intérieur :
"USAGE DES PARTIES COMMUNES
Chaque occupant peut user librement des parties communes, suivant leur destination, à condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres occupants. Chaque occupant est responsable des dégradations faites aux parties communes et de toute conséquence dommageable résultant d’un usage abusif, que ce soit de son fait, des personnes ou de choses qu’il a sous sa garde, des personnes se rendant chez lui. Toute détérioration obligera le responsable à assumer le coût de la réparation qui pourra être retenu sur la caution." Pour nous, cela veut donc dire que chaque locataire peut profiter de la cour commune et du jardin sous réserve de ne pas le détériorer ni de troubler les autres locataires ou quiconque dans le voisinage. Les communs sont justement "communs" à tous les locataires."

Dernière modification par Panda2019 (09/05/2021 13h40)

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Favoris 1   [+1]    #8 09/05/2021 14h07

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Sur l’aspect juridique :
- il y a une première difficulté, c’est que l’immeuble n’est pas officiellement divisé (par une autorisation d’urbanisme créant des lots inscrits au cadastre, à l’intérieur de la parcelle), alors qu’il est divisé de facto. Si, par exemple, vous vouliez donner congé pour vendre à un locataire, s’agissant de location nue, le locataire a un droit de préemption… mais sur quoi ? La loi prévoit qu’il a un droit de préemption sur son logement, mais il ne peut pas acheter son logement seul, puisque ce n’est pas un lot… Ca peut poser un certain nombre de problèmes. C’est une des raisons qui font que certains préfèrent louer de tels appartements en meublé, car cela ne crée pas le droit de préemption.
- vu que ce n’est pas divisé, savoir ce que les locataires louent et ne louent pas, c’est loin d’être évident. On suppose que le bail décrit précisément "un logement de telle dimension etc". Voilà donc la partie privative exclusive du locataire qui est définie précisément. Je rappelle une évidence : dans une location, la SCI machin reste propriétaire du logement, mais elle en perd la jouissance. La jouissance effective du logement, c’est le locataire qui l’a, moyennant le loyer.
- Mais le jardin et la cour, quelle est leur nature ? D’après ce que vous écrivez, les locataires doivent forcément traverser la cour commune avec son jardin pour accéder à leur logement et tous les locataires peuvent accéder à la cour commune et son jardin.
Pour autant, il me semble le bail n’en donne pas la jouissance indivise et commune aux locataires, de façon précise et explicite.
Dans une copropriété, la cour est une partie commune, les toitures sont une partie commune, les murs et les planchers sont des parties communes. C’est défini par la loi de 1965 et par le règlement de copropriété. En tout cas, il y a un document qui décrit précisément et explicitement quelles sont les parties communes.
Dans une mono-propriété, l’immeuble appartient à la SCI. La SCI en a donc la jouissance pleine et entière, sauf convention contraire. Quelle est la convention contraire ? Le bail. Les parties que la SCI donne explicitement à bail sont désormais à la jouissance des locataires. Tout le reste de la parcelle reste la propriété et la jouissance de la SCI.
A mon avis, une partie de l’immeuble ne devient commune que si le bail donne explicitement une jouissance commune indivise de cette partie aux locataires.

Si le bail écrit "logement T3 de 70 m²" le locataire n’a la jouissance que de ce logement.
Si le bail écrit "logement T3 de 70 m² et jouissance commune indivise avec les autres locataires d’une cour commune comportant une place de stationnement par locataire, un jardin comportant un étendage et un barbecue, et une buanderie comportant une machine à laver", on voit que le locataire a plus de services, plus d’avantages, et donc que ça vaut plus cher. D’où loyer plus élevé. D’où l’importance que ça soit écrit dans le bail. Le bail dit à quoi le locataire a droit en contrepartie du loyer.
Le reste de l’immeuble n’est pas une partie commune. La toiture n’est pas une partie commune ; les locataires ne peuvent pas y organiser des soirées ni y monter pour des salutations au soleil (j’avais un voisin qui faisait cela, il en est mort). Les appartements encore en chantier ne sont pas des parties communes, ils ne peuvent pas y organiser des teufs ni y héberger des connaissances.
Ca vous semble évident ? Moi pas. Ca mérite d’être écrit. Tant que ce n’est pas écrit, ce n’est pas évident. Alors la question est : avez-vous pensé à lister dans le bail les parties de l’immeuble dont les locataires acquièrent, par le bail, la jouissance indivise avec les autres locataires ?
Si la réponse est non, ça veut dire que la cour et le jardin ne sont pas vraiment une partie commune. Vous pourriez par exemple conserver un passage pour l’accès des locataires, mais le reste, vous pourriez le clôturer et/ou le goudronner, à votre guise, puisque c’est à vous. Ainsi, le problème des crottes et des trous serait réglé. Ca veut dire aussi qu’il faudra être plus précis dans les prochains baux. Vous n’avez encore concédé que deux baux, il est encore temps de rectifier le tir !
- Concernant le règlement intérieur, je pense, comme je l’ai déjà écrit sur ce forum, que ça ne sert à rien. Soit ce qu’on y écrit relève vraiment d’un accord contractuel qui définit la chose louée, et il faut le mettre dans le bail, pas dans un annexe, comme longuement expliqué ci-dessus. Soit ce sont des thèmes et variations sur ce que la loi impose ("l’usage paisible du logement"), et ça ne sert à rien : la jurisprudence a déjà défini ce qu’est l’usage paisible du logement, pas la peine de broder là-dessus. Soit ce règlement essaie d’imposer des choses supplémentaires par rapport aux obligations légales (par exemple "interdit de fumer"), et alors c’est juste illégal et considéré comme non écrit.
Le règlement intérieur ne sert donc qu’à deux choses : quand le bailleur l’écrit, il se fait plaisir. Il imagine un monde régi par l’ordre et la discipline. Pendant un moment, il se fait plaisir à écrire son utopie. Ca lui fait autant de bien sur l’instant que ça lui fera du mal quand ça ne sera pas respecté. L’autre chose à quoi ça sert, c’est que ça fait un peu de pédagogie préventive. Par contre, en cas de conflit, le bailleur qui obtient gain de cause au tribunal parce que son locataire n’a pas respecté son règlement intérieur, je lui paie des prunes !
Personnellement, je doute que ce règlement intérieur ait une quelconque valeur juridique, et je vais plus loin : vous auriez une meilleure appréhension de la situation si vous considériez que ce règlement n’existe pas et n’a jamais existé.

Voilà ce que je pouvais dire sur l’aspect juridique. Mais, en pratique, la solution ne viendra pas du juridique.

En pratique, la solution, elle est, comme le suggère sérénitis à chercher du côté du bon sens et des explications claires, nettes, précises voire appuyées. Et c’est là que votre inexpérience et les 200 km de distance pèsent lourd, très lourd, en votre défaveur. Depuis le temps qu’on dit sur le forum que gérer un immeuble entier à longue distance, c’est compliqué. Mais non, les apprentis bailleurs sont tellement forts qu’ils font fi de toutes ces mises en garde !

Dernière modification par Bernard2K (09/05/2021 15h06)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#9 09/05/2021 14h28

Membre (2019)
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Merci de vos retours.

Toutefois, nous tenons à préciser qu’il est trop facile de dire qu’il faut investir près de chez soi. En IDF, les prix sont très chers, nous n’avions pas forcément les moyens. Ce n’est pas pour autant que cela signifie qu’on se croyait plus forts que tout le monde. Il y a la théorie et la pratique de l’autre. Si autant "d’apprentis bailleurs" investissent loin, il faut se poser des questions. Acheter un appartement avec 3000e de charges de copropriété en moyenne, ne nous paraissait pas plus malin d’autant qu’avec une copro, il y a également d’autres soucis. En immobilier, il n’y a pas de solution sans risque. Vivre à proximité des locataires peut régler certains soucis mais dans le cas présent, de notre point de vue, cela n’aurait rien changer d’autant plus qu’en cette période de travaux nous nous rendons régulièrement sur place.

Contre le manque de civisme et d’intelligence émotionnelle d’un locataire, même si le propriétaire vit à coté, pas sûre que cela change la donne.

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#10 04/04/2022 11h07

Membre (2022)
Réputation :   0  

serenitis, le 09/05/2021 a écrit :

Pas la peine de se faire un noeud au cerveau a mon sens, un peu de bon sens poli au départ et si pas suffisant, en prime une « belle  avoinee » au besoin devrait régler le souci.

Si vraiment insuffisant, re livraison du stock au propriétaire après ramassage : en vrac bien sûr et de visu, c’est à vous cher monsieur, je vous le rends !

Pas utile de faire du juridisme dans la plupart des cas, un peu de courage dans la confrontation permet souvent de régler les incivilités guidées par la flemme.

Certaines communes le pratiquent avec les dépôts d’ordures sauvages, jamais entendu parler de plainte à la suite pour ma part.

Si je puis me permettre il y a quelques semaines en arrière j’ai effectivement ramasser 4 déjections dans notre jardin commun et j’ai rendu le sac à son propriétaire en restant courtoise. Il l’a très mal pris et le soir en allant sortir mon chien j’ai retrouvé le sac que je lui avait rendu, vide, à cote de ma voiture et rouleau de papier toilette vide écrasé au sol également. Il avait vidé toutes les crottes sur le capot de ma voiture et en avait aussi etalé sur mon pare brise côté conducteur avec du papier toilette qu’il a laissé sur mon pare brise. J’ai du aller à 22h30 nettoyer ma voiture pour éviter que ça gèle dans la nuit. Nous avons essayer d’aller les  voir mais ils étaient sortis.

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