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Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 07/05/2021 08h57

Membre (2014)
Réputation :   0  

Bonjour
J’ai acheté il y a 2 ans en nom propre 1 bâtiment (118k€) de 3 plateaux à une sci en faillite. Dans le but d’aménager ces plateaux en 2 apparts locatifs (850€+665€ de revenus potentiel) + 1 appart pour ma résidence principale.
Je possède également un autre investissement locatif acheté il y a 5 ans (même locataire 900€ par mois de loyer .
Au niveau de la fiscalité je pensais me tourner vers le déficit foncier, environ 150000€ de facture pour les 2 appartements.
Pensez vous que ma stratégie est la bonne.
Ne devrais-je pas mixer déficit foncier pour un appart et louer en meublé pour un autre ?

Merci de votre aide

Mots-clés : déficit, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel)

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#2 07/05/2021 09h44

Membre (2014)
Réputation :   116  

Comment voulez vous decider avec si peu d’info  smile

En faisant au plus court .
Quel est votre TMI  ? ca permet de savoir si vous avez interet a deduire 1 fois de vos revenus ?
Y a-t-il un marché pour le LMNP ? sinon la question ne se pose pas ..

quel est l’horizon de votre point neutre fiscal selon les regimes  ? ( la en principe vous avez la reponse a la question) .

bref il faut des tableaux ( et quand vous les aurez vous aurez la réponse, ou presque ) smile
cdt

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#3 07/05/2021 09h56

Membre (2015)
Réputation :   61  

Bonjour,

Comme Timinel : votre question est beaucoup trop vague pour que vous puissiez espérer des réponses pertinentes, dont vous pourrez tirer profit.

Il faut vous poser, dans l’ordre, les questions suivantes :

1. Y-a-t-il, dans votre coin, de la demande pour des biens meublés tels que ceux que vous proposerez ?

2. Si la réponse à cette question est négative, vous n’aurez pas vraiment le choix et vous devrez opter pour la location nue (avec éventuellement une opération en déficit foncier, sous réserve de ce qui est écrit plus bas dans mon message).

3. Si en revanche cette réponse est affirmative, vous pouvez réfléchir à la meilleure solution pour vous : location meublée vs. location nue vs. mix des deux. Pour savoir quelle est la solution la plus efficace, vous devez établir des projections (un « business plan » si vous préférez).

Ceci étant, j’attire votre attention sur deux points très importants :

- L’opération que vous envisagez (réhabilitation de plateaux) risque fortement d’être assimilée à une opération de (re)construction et vous risquez fort, à mon avis, de ne pas être autorisé à déduire le coût des travaux de vos revenus fonciers (faites des recherches sur le forum ou, mieux, sur la base documentaire de l’administration fiscale - BOFiP). Si mon intuition est bonne, l’option pour une opération en déficit foncier tombe d’elle-même (mais vous n’aurez pas tout perdu : le coût de vos travaux sera déductible de votre plus-value imposable si vous décidez un jour de vendre).

- Si par extraordinaire vous étiez éligible à une opération en déficit foncier, le montant de vos travaux (150000 €) me paraît très élevé au regard des loyers que vous espérez (850 € + 665 € par mois) pour que vous puissiez espérer les apurer en 10 ans (= délai dans lequel les déficits fonciers doivent être consommés : au-delà, ils sont perdus). Vous pouvez toutefois y remédier en engageant d’autres opérations, qui généreront des revenus fonciers sur lesquels vous pourrez imputer vos déficits.

Edit : j’apporte une précision supplémentaire, après être allé consulter le message que vous aviez posté ici-même, il y a un peu plus d’un an (Déclarer un déficit foncier même en l’absence de locataire ?). Je comprends que vos travaux ont été exécutés à cheval sur les années 2019 et 2020. Si vous pensez être éligible au déficit foncier, vous devrez en toute orthodoxie souscrire une déclaration rectificative au titre de l’année 2019 car, comme vous l’avait rappelé un intervenant (Canyonneur), les charges se déduisent l’année de leur paiement. Ainsi, celles que vous avez payées en 2019 devront être portées sur votre déclaration de revenus de l’année dernière, et non sur celle de cette année.

Edit (n°2) : vous écrivez, dans le message ci-dessous, que vous avez déjà déduit de vos revenus fonciers de 2019 le coût des travaux, ou au moins une partie d’entre eux (je vous cite : "j’ai déduit le déficit l’an dernier du premier appart rénové (t3)"). Vous avez donc déjà fait un choix (option pour la location nue avec déficit foncier) pour l’un de vos deux appartements (le T3 en question) et vous ne pouvez pas revenir dessus, sauf à souscrire une déclaration rectificative (ce qui est parfaitement possible).

Dernière modification par Tchouikov (07/05/2021 11h24)

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#4 07/05/2021 10h02

Membre (2014)
Réputation :   0  

Merci et oui je débute je n’ai pas encore toutes les codes de l’investisseur heureux 😊
J’ai déduit le déficit l’an dernier du premier appart rénové (t3) je suis retombé à 11% de TMI habituellement je suis à 30%.
Qu’entendez vous par point neutre fiscale ?

Salaire 2020 :                         40126€
Revenu Locatif actuel :            11740€
Revenu futur appartement t1 :        7980€
Revenu futur appartement t3 :        9600€

Merci de votre aide

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