PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 17/04/2021 19h27

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

J’ai un projet d’acquisition récent qui avance assez rapidement. Un appartement de 47M€ construit dans les années 70, refait à "neuf" par l’ancien propriétaire. Visite mi Mars, offre d’achat acceptée dans la foulée puis projet de compromis reçu hier.

En relisant attentivement les diagnostics reçus (je les ai reçu seulement après avoir fait mon offre), je me rends compte des points suivants :

- Le Diagnostic Electrique ne révèle aucune anomalie. (1ère bonne nouvelle)
- Au moins un socle de prise de courant n’est pas de type à obturateur (Faire intervenir un électricien qualifié afin de remplacer les socles de prises non équipés)
- Au moins un socle de prise de courant ne possède pas un puits de 15 mm.

Mais tous les points suivants n’ont pas pu être vérifiés :
- L’appareil général de commande et de protection et de son accessibilité
- Dispositif de protection différentiel à l’origine de l’installation
- Dispositif de protection différentiel à l’origine de l’installation - Prise de terre
- Dispositif de protection différentiel à l’origine de l’installation - Installation de mise à la terre
- Dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit
- La liaison équipotentielle et installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une douche ou une baignoire

Je vous avoue je n’ai aucune connaissance en la matière, mais j’ai l’impression que la plupart des contrôles n’ont pas été fait parce qu’il n’y avait pas de courant dans l’appartement lors du-dit passage des diagnostiqueurs…

Savez-vous s’il s’agit de points de contrôle indispensables ? Si oui, que faire ?
Ai-je le droit de réclamer un nouveau diagnostic au propriétaire ?
Quel conseil pouvez vous me donner ?

Je vous remercie par avance et vous souhaite une excellente soirée!

Isabelle

Dernière modification par Izabelleem (18/04/2021 09h19)

Mots-clés : achat immobilier, anomalies, diagnostic, électricité


A smile is the prettiest thing you can wear !

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 17/04/2021 21h04

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   491  

Izabelleem a écrit :

Je vous avoue je n’ai aucune connaissance en la matière, mais j’ai l’impression que la plupart des contrôles n’ont pas été fait parce qu’il n’y avait pas de courant dans l’appartement lors du-dit passage des diagnostiqueurs

Oui très probablement. Il faudrait montrer une photo du tableau à un électricien pour savoir si certains composants sont existants et l’âge du tableau. Idem pour les anomalies sur les prises. "Au moins une…" peut être en réalité "toutes"

La notion de refait à neuf par l’ancien propriétaire n’est pas une garantie d’installation refaite à neuf. Je vous conseille de refaire une visite avec un électricien avant de signer le compromis.

Le risque est d’avoir une installation non conforme et c’est vous qui paierez la mise en conformité. Si vous êtes soumise au permis de louer, votre diagnostic électrique doit être vierge de toute remarque, ce qui n’est pas le cas.

Avez-vous eu ces diagnostics avant le compromis ? Souvent ils le mettent avec le compromis en minimisant l’importance…

Dernière modification par lachignolecorse (17/04/2021 21h10)


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #3 17/04/2021 21h10

Membre (2016)
Top 20 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   264  

ISTJ

Izabelleem a écrit :

[…]refait à "neuf" par l’ancien propriétaire[…]

- Au moins un socle de prise de courant ne possède pas un puits de 15 mm.

Ça commence bien. Mais peu importe c’est facile à corriger.

Par contre ne pas avoir pu vérifier le reste… effectivement s’il n’y a pas de courant certaines choses ne sont pas testables, mais vérifier au moins les calibres des disjoncteurs c’est faisable; de même que vérifier la présence d’interrupteurs différentiels.

Est-ce que vous avez une photo du tableau ? Si vous la partagez ici on devrait pouvoir vous dire si ça a l’air complètement délirant ou pas.

Impossible avec ce que vous indiquez de vous dire si la sécurité est en jeu ou pas.
L’indice pour moi : la prise sans obturateur et avec les contacts à moins de 15mm. Si elle est dans le garage passe encore, si c’est dans la maison à un endroit accessible ça prouve que le travail a été fait "à l’arrache" s’il a été fait.

Donc dans l’idéal visite avec un électricien. Surtout si le propriétaire a fait lui même en n’étant pas fichu de changer les prises, pas bon signe. smile

Dernière modification par sven337 (17/04/2021 21h11)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #4 17/04/2021 21h24

Membre (2011)
Top 10 Expatriation
Réputation :   94  

Bonsoir

Les prises non conformes alors que l’appartement a été remis à neuf ça ne sent pas très bon, mais c’est pas forcément très cher et surtout un indice qu’il faut regarder le reste. Je plussoie donnez-nous une photo du tableau électrique on verra déjà de quelle génération il est, c’est bizarre de ne pas avoir pu regarder juste en ouvrant ledit tableau si les calibres des disjoncteurs collaient avec le diamètre des fils, il n’y a pas besoin de courant pour ça.

Mais un tableau c’est pas donné mais ça se gère, dans votre liste vous avez deux points qui peuvent coûter très cher
-  "La liaison équipotentielle et installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une douche ou une baignoire" - quand on a du travail de pieds nickelés ça peut être tès difficile d’aller chercher les canalisations dans la salle de bain pour les mettre à la terre (et il faut qu’il y ait une terre pas loin). Puisque l’ancien propriétaire a fait la rénovation demandez-lui des photos des liaisons équipotentielles.
- refaire une terre c’est vraiment pas donné, mais en immeuble ça peut être pour la copropriété (mais long délai avant d’avoir un certificat conforme).

Je laisse les intervenants habitués des normes françaises discuter des détails, je suis plus habitué aux normes belges, mais vu la remarque sur l’adaptation des section des conducteurs aux calibres des protections je vous invite aussi à bien (faire) regarder tout particulièrement le diamètre des fils allant à la plaque de cuisson : je viens de louer un bien en Belgique, en tant que locataire, cablé n’importe comment et qui présentait un risque d’incendie sur ce point.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #5 17/04/2021 21h29

Membre (2016)
Réputation :   27  

Bonjour,

Je vais reprendre point par point car certaines choses sont primordiales.

- L’appareil général de commande et de protection et de son accessibilité
Le déclenchement du disjoncteur principal, n’a pas pu être vérifié car, il n’y avait pas de courant. Vous pouvez le faire vous même quand le courant sera remis. A savoir qu’en appuyant 10 secondes sur le + du linky, vous aurez 1000W de disponible pour faire une partie de vos travaux. Au bout de 2 dépassements vous ne pourrez plus remettre le jus.

- Dispositif de protection différentiel à l’origine de l’installation
Idem que dessus

- Dispositif de protection différentiel à l’origine de l’installation - Prise de terre
La mesure de la prise de terre peut se faire hors tension, il faut juste avoir le bon appareil ( pas sur que les diagnostiqueurs en possède un )

- Dispositif de protection différentiel à l’origine de l’installation - Installation de mise à la terre
Idem que dessus

- Dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit
Il n’y a pas besoin d’avoir le jus pour faire cette vérification. Il faut vérifier que les fils en 1.5mm² sont protégés par un 10A et que les fils en 2.5mm² sont protégés par des disjoncteurs 16A ou 20A en ligne directe.

- La liaison équipotentielle et installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une douche ou une baignoire
Là, il faut juste vérifier que le fils de terre est bien présent dans les pièces humide.

Vous pouvez aussi faire un courrier en recommandé à la société qui à fait le diagnostic mais comme ils ont été mauvais la première fois, ils le seront encore la prochaine fois. Faites une croix dessus afin de ne pas perdre de temps et reprenez ce poste là à votre charge.

Comme c’est pour de la location, je vous conseille de faire venir deux artisans électricien afin de faire des devis et d’intervenir après validation de l’un deux. Cela vous dégagera de pas mal de responsabilités.

Cordialement

Hors ligne Hors ligne

 

#6 18/04/2021 11h28

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour ! Merci à tous pour vos retours.

Pour répondre rapidement à toutes les interrogations :

- Oui, il y a plusieurs prises concernées. je l’avais remarqué lors de la visite. Mais je ne pensais pas que c’était grave… (erreur de débutant certainement). Par contre, je vais vérifier pour la cuisine et la salle de bain, car je comprends qu’il est indispensable que les prises de ces pièces soient aux normes.

- Concernant la notion de refait à neuf, je suis d’accord. C’est d’ailleurs pour ça que je l’avais mis entre "", je pense que le propriétaire a surtout refait la peinture.

- J’ai reçu le diagnostic quelques jours avant l’envoi du projet de compromis.

Comme demandé, je vous envoie ci joint une image du tableau. ICI
Elle n’est malheureusement pas très nette, car elle vient d’une vidéo que j’ai faite de l’entrée. A priori, le tableau n’est pas aux normes.

D’ailleurs, concernant la prise de terre le rapport mentionne aussi la mention suivante que j’avais ignorée au début :
Contrôle impossible: prise de terre non visible (cette dernière est située dans les parties communes); Vérifier auprès de la copropriété l’existence d’une prise de terre.

=> En conclusion, suite à vos conseils, je pense :
- Mettre en pause la signature du compromis
- Faire venir un électricien (voir deux) pour avoir un avis indépendant
- Négocier pour baisser le prix d’achat en fonction des éventuels travaux à prévoir, soit 5K€ au pire des cas.

Est-ce raisonnable selon vous ?
Je pense que je pourrai revenir assez facilement sur mon offre, parce qu’au moment où je l’ai faite, je n’avais pas encore reçu le diagnostic.


A smile is the prettiest thing you can wear !

Hors ligne Hors ligne

 

#7 18/04/2021 11h55

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   491  

Je laisse Loetsa répondre sur la conformité du tableau. Celui de gauche, ça peut aller, par contre, c’est du très ancien a droite et les fusible n’augurent rien de bon. Mais sont-ils encore branchés ?

Pour votre proposition de reporter la signature du compromis, cela me semble judicieux. Autant éviter une mauvaise surprise lorsque vous serez propriétaire.

Les diagnostiqueurs sont soumis aux règles du marché et ont la fâcheuse tendance à faire du vite fait mal fait sachant que peu de gens lisent ces documents. Donc ils préfèrent indiquer qu’ils n’ont pas pu vérifier tel point plutôt que de chercher le fil qui n’est pas en évidence. Et ça ne va pas s’améliorer avec les nouveaux DPE opposable, la liste des points non vérifiées/vérifiables va s’allonger.

Dernière modification par lachignolecorse (18/04/2021 12h00)


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

#8 18/04/2021 15h42

Membre (2011)
Top 10 Expatriation
Réputation :   94  

Pas mieux. Il y a des chances que les fusibles de la chose de droite ne soient pas en service, vous avez quasiment le même nombre de disjoncteurs à gauche que de fusibles à droite et vu le contexte un doublement du nombre de circuit pendant la rénovation me paraît peu probable.

Du coup je regarderais si vous avez bien un disjoncteur 32A et des conducteurs adapté 6 mm2 derrière pour les plaques de cuisson (en faisant l’hypothèse que vous n’avez pas de triphasé), ça peut être pénible à remplacer - vos électriciens vous le diront facilement.

Hors ligne Hors ligne

 

#9 18/04/2021 17h14

Membre (2016)
Top 20 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   264  

ISTJ

Je ne suis pas électricien et loetsa fera donc mieux que moi, mais votre photo de tableau ne me plaît pas du tout.
Qu’on laisse l’ancien tableau, c’est rien pour la sécurité mais ça suggère le travail bâclé.
Mais le nouveau tableau (avec des disjoncteurs qui ont au moins 10 ans…) avec une seule ligne, pas d’interrupteur différentiel visible, pas assez de disjoncteurs… à mon avis il faut prévoir de tout refaire, prises et tableaux.
Ce n’est pas un avis éclairé de professionnel, juste un fort soupçon d’amateur.

Après ce n’est pas du tout bloquant pour une acquisition ! Il faut juste prévoir le budget (et donc revoir l’offre en conséquence).

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 3   [+3]    #10 18/04/2021 19h33

Membre (2016)
Réputation :   27  

Bonjour,

Pour le tableau de gauche: Je pense qu’il n’est pas si mal que cela.
Les disjoncteurs sont de la marque Hager donc une bonne marque ( en protection je préconise Schneider, Legrand et Hager ).
Il y a un inter différentiel à droite de la rangée et en appuyant sur le bouton bleu, vous verrez si il disjoncte bien et si il coupe bien les circuits ( il peut éventuellement resté collé )
Il n’y a que 8 disjoncteurs mais, pour un appartement cela peut suffire. Quand je change juste un petit tableau, je ne répartis pas systématiquement sur 2 rangées.

Pour le tableau de droite:
Le disjoncteur principal est en plein milieu de l’ancien tableau et je n’ai pas l’impression qu’il a un bouton test pour voir si le différentiel 500mA marche (photo flou ) . Sur votre facture d’électricité, il y a sur la gauche un numéro de téléphone pour les urgences et vous pouvez les appeler pour qu’il vienne le contrôler et surement le changer. C’est leur propriété donc à leur charge et gratuit ( Service très efficace d’ailleurs ). Sous les fusibles je pense qu’il n’y a plus rien de branché donc vous pouvez démonter tout ce tableau afin que Enedis change le disjoncteur principal. A voir après pour cacher l’ensemble.

Il faudrait enlever les capots et nous faire une photo des deux tableaux.
L’appartement à été refait à neuf donc je pense que tous les fils électriques ont été retirés et sont neufs ?  A confirmer mais j’ai l’impression qu’il y a des goulottes de posées.

Si le projet vous plait, il n’est pas nécessaire de remettre en cause cette vente. De toute façon en rénovation il y a toujours des surprises et c’est pour cela que je fait tout dans mes appartements.

N’hésitez pas à revenir vers nous et je peux vous aider à chaque étape de votre projet électricité. ( Je ne fait que de l’encadrement de chantier, j’ai l’habitude de le faire à distance et gratuitement).

Cordialement

Dernière modification par loetsa (18/04/2021 19h34)

Hors ligne Hors ligne

 

#11 19/04/2021 14h46

Membre (2021)
Réputation :   0  

Merci encore pour vos retours.

Je note toutes les remarques sur les fusibles et les tableaux. Ok pour Enedis également.

loetsa a écrit :

L’appartement à été refait à neuf donc je pense que tous les fils électriques ont été retirés et sont neufs ?  A confirmer mais j’ai l’impression qu’il y a des goulottes de posées.

J’ai fait un retour à l’agence ce matin, qui m’assure qu’il n’y aura pas de gros travaux à prévoir parce que le propriétaire aurait effectivement remis à niveau l’installation électrique. Vous trouverez ICI  une copie de la facture des travaux effectués.

Qu’est-ce que vous en pensez ?

Je reste quand même assez dubitative puisque ni les prises, ni le tableau n’ont été changé…
Comme a dit sven337,

sven337 a écrit :

Qu’on laisse l’ancien tableau, c’est rien pour la sécurité mais ça suggère le travail bâclé.

@Loetsa, Merci pour vos avis d’expert. Je vous contacterai en privé (si c’est possible?) pour l’encadrement dont vous parlez.

Excellente journée à tous !

ps: J’ai modifié le lien du fichier.

Dernière modification par Izabelleem (19/04/2021 15h25)


A smile is the prettiest thing you can wear !

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #12 19/04/2021 15h10

Membre (2018)
Top 20 Monétaire
Réputation :   290  

@Izabelleem, il y a votre nom et l’adresse de l’appartement sur la facture, chose que nous ne conseillons pas sur ce forum qui est d’un accès public.

Sinon, mon avis, mais je ne suis pas expert du tout, si déjà l’électricité est bâclée…. pourquoi pas le reste ?
De plus, si c’est un pro qui a fait ce travail…

Ce qui ne veut pas dire que vous n’arriveriez pas à en faire une bonne affaire.

Mais, je ne sais pas si, perso, j’insisterai sur ce bien spécifiquement, à moins d’une expertise de plusieurs professionnels et d’un "GROS ajustement" du prix en conséquence.

Dernière modification par Aigri (19/04/2021 15h14)


Donne un cheval à celui qui dit la vérité, il en aura besoin pour s'enfuir.

En ligne En ligne

 

#13 19/04/2021 19h50

Membre (2019)
Réputation :   17  

Juste une remarque, c’est conforme d’avoir des prises sans terre s’il y a un différentiel de 30 mA.
Ca coûte pas si cher.


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #14 19/04/2021 20h24

Membre (2018)
Top 20 Monétaire
Réputation :   290  

Ouh là…!

A ceux qui voudraient se lancer dans la rénovation électrique dans une habitation, je conseillerais d’acheter le livre que m’avait conseillé Le Consuel.
Ce n’est pas bien cher, et ça permet de faire du travail propre et dans les normes.
Sinon, quid des assurances et pas de fournisseur d’électricité sad
Eventuellement de ne pas se faire électrocuter ou je ne sais quoi, par ex.. ce que je viens de lire juste au-dessus.

Il s’agit d’un petit livre rouge (hello Stokes wink  ) édité par Promotelec qui récapitule de façon claire les préconisations de la norme NF C 15-100.

Claire car je suis arrivé à créer, en partant de rien niveau connaissance, l’installation électrique dans une maison très ancienne, et acceptée par le CONSUEL, l’organisme qui délivre le fameux sésame smile

Sinon, je crois que LEGRAND  met à disposition un guide pratique qui permet de débroussailler nos connaissances.

Dernière modification par Aigri (19/04/2021 20h27)


Donne un cheval à celui qui dit la vérité, il en aura besoin pour s'enfuir.

En ligne En ligne

 

#15 19/04/2021 20h36

Membre (2016)
Top 20 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   264  

ISTJ

Tlaloc a écrit :

Juste une remarque, c’est conforme d’avoir des prises sans terre s’il y a un différentiel de 30 mA.
Ca coûte pas si cher.

"Conforme" oui, mais stupide également.
Du point de vue sécurité des personnes ça limite le courant qui vous traverse donc c’est "conforme", mais vous prenez quand même la décharge en cas de défaut d’isolation.

Dernière modification par sven337 (19/04/2021 20h37)

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1    #16 19/04/2021 21h56

Membre (2016)
Réputation :   27  

Bonjour,

A la vue de la facture, ce n’est pas toute l’électricité qui a été refaite. Juste une prise four, frigo, plan de travail, tableau électrique et LEP sur la baignoire.

Vous pouvez demander au notaire du client de vous faire parvenir la décennale de l’électricien.
Votre notaire aurait du la demander d’ailleurs. Si il n’y en a pas cela peut être une bonne entrée pour négociation à la baisse car vous allez être obligé de tout vérifier et éventuellement tout reprendre.

Dans les pièces sèches ( chambre, salon ) et EN RÉNOVATION le consuel accepte qu’il n’y ait pas de prises de terre dans ces pièces là car cela peut revenir relativement cher de tout reprendre.
Par contre, vous ne pouvez pas mettre de prises avec une terre si le fil de terre n’est pas réellement derrière.

Je suis plus dubitatif pour les DCL ( dispositif de Connexion du Luminaire ) car, il faut la terre sur ces prises plafond et en principe dans les anciens immeubles, les lampes étaient ramenées directement sur les inters . Sur ces derniers, il n’y avait jamais de terre.

Pour information:
Un circuit électrique est similaire à une route avec péage.
Un route à une voie ne peut supporter que 10 voitures en même temps et, c’est le péage qui va contrôler tout cela. Un disjoncteur 10A va protéger un câble en 1.5mm² afin de surveiller qu’il ne s’échauffe pas.
Suite à un problème, 14 voitures rentrent sur l’autoroute donc le péage va couper la voie afin d’éviter un accident. Le disjoncteur c’est pareil si il y a 14 ampères qui passent, il va s’échauffer et couper le circuit avant que le fil ne prenne feu.
L’inter différentiel à un autre rôle, plutôt le gendarme.
Le gendarme va s’assurer que toutes les voitures qui rentrent sur l’autoroute sortent bien de l’autoroute et ne passe pas par les voies de service qui se trouvent le long des voies.
Si une voiture s’échappe, il va lui même couper la circulation afin de contrôler ce qui se passent.
En électricité, si il y a un défaut d’isolement et que la terre est correcte de partout il va y avoir une fuite de courant et au delà de 30mA, l’inter différentiel va couper le circuit.

Pour votre appartement on ne sait pas réellement ce qui a été fait et comment cela à été fait.
Faites venir deux PRO pour faire des devis et demandez leur d’avoir un certificat du consuel. Si il ne disent que ce n’est pas possible c’est qu’il ne sont pas sûr de leur coup. Dites leur bien que c’est pour de la location.
Renseignez vous aussi sur la norme afin de leur montrer que vous y connaissez un peu autrement ils vont vous allumer.
J’ai repris un appartement et j’ai pu repasser des fils avec la terre dans les tubes coulés dans la dalle puis repasser la terre jusqu’aux luminaires.

Cordialement

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #17 19/04/2021 22h47

Membre (2018)
Réputation :   43  

Bonjour,

  Concernant les 2 tableaux électriques: celui de droite est celui d’origine, mais il n’a pas été enlevé par l’électricien pour une raison simple, c’est que le disjoncteur Enedis est fixé dessus, et l’ensemble forme un ensemble indissociable.

  Pour ce faire, il aurait fallu faire intervenir Enedis pour la dépose et la repose sur une platine dédiée (et le remplacement tant qu’a faire) du disjoncteur de branchement (ou AGCP), mais cela a un cout et un délai supplémentaires.
  Donc comme souvent, l’électricien a "fait au mieux", et a placé le nouveau tableau à gauche de l’ancien, la plupart des clients achetant un "prix" plutot qu’un travail proprement dit.

NB: je suis électricien et j’ai déjà été confronté au même problème par le passé.

Hors ligne Hors ligne

 

#18 20/04/2021 21h54

Membre (2021)
Réputation :   0  

Je réitère encore un grand merci à tous.

Finalement, j’ai décidé de continuer sur cette opération parce que j’ai vraiment eu un coup de cœur pour l’appartement. J’ai bien noté toutes vos remarques : je vais également contacter 2 électriciens et j’espère tomber sur des personnes honnêtes !

En attendant, je vais continuer de me renseigner un maximum, pour ne pas avoir l’air d’une amatrice (même si je le suis) lors des conversations. D’ailleurs, merci @Aigri pour le petit livre rouge.

Bonne soirée à tous smile


A smile is the prettiest thing you can wear !

Hors ligne Hors ligne

 

#19 21/04/2021 23h12

Membre (2019)
Réputation :   29  

Bonsoir: un bon moyen d’avoir l’air au courant…[url][/url]

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums