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#1 01/04/2021 13h00

Membre (2017)
Réputation :   2  

Bonjour,

Je m’intéresse à l’achat d’un petit immeuble de rapport dans une ville de 7.000 habitants à proximité de Toulouse (15 mins en voiture et 25 mins du centre ville en voiture). La cause de la vente est une succession. Il n’est pas encore sur le marché.

L’immeuble est situé en plein centre ville, à côté d’un parking et d’un autre immeuble où il y a une banque BNP, boucher, boulanger etc. il y a un petit parking privatif pour les appartments.

L’immeuble est à proximité d’un centre commercial et dans une zone en pleine expansion. Il donne directement sur une rue à 30km/h calme mais passante (voitures en file indienne aux heures de pointe sur cette rue).

J’habite personnellement à 10 minutes de cette ville et les prix des terrains et de l’immobilier explosent. Vers chez moi c’est 200-250k€ pour un terrain de 1500m2.

Il est composé de 2 T3 à l’étage d’environ 60m2 et de deux locaux commerciaux (médecin et coiffeur) au rez de chaussé. Le coiffeur est installé depuis 20 ans. Il fait 200m2 en tout.

Le tout est déjà loué avec un revenu mensuel de 2100€ HC. Un appartement T3 dans le coin se loue en 24h pour 650€ / mois. J’ai contacté plusieurs agences.

Le prix affiché est de 310k€. Le prix du coin c’est entre 2000€ et 2500€ du m2. Je pense pouvoir négocier à 285k€. Taxe foncière 2k€. J’apporte les frais de notaires en compte courant.

L’immeuble mérite un ravalement de façade, peinture des volets et quelques petits travaux dans les appartements mais les locaux commerciaux sont rénovés.

Que pensez-vous de cette affaire?

C’est la première fois que je loue du commercial. C’est pour greffer l’immeuble à une SCI IS existante avec un CF existant de 500€ par mois.

Le fait que les deux commerces soient résiliants au covid et à internet me rassure dans mon achat.

J’ai calculé un Cash Flow de 600€ par mois sur l’ensemble de l’immeuble (prêt 25 ans).

Ça ferait un cash flow de 13k€ annuel dans la SCI laissant pas mal de place pour réinvestir dedans
et augmenter les loyers/valeur.

Je compte sur une forte augmentation de la valeur et des loyers dans les années à venir. Il n’y a qu’à voir le nombre de constructions (maisons) dans le coin. Tous les 100m, il y a un panneau.

IH : je précise à toutes fins utiles que ceci est la 7e étude de cas immobilière que vous postez sur le forum.

Dernière modification par davidof31 (01/04/2021 13h25)

Mots-clés : immeuble, immobilier, rapport

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