Fiscalité des charges locatives encaissées dans une maison sans copropriété ?

cobra, le 25/03/2021 a écrit :

En conséquence, si ce propriétaire a perçu des provisions d’un montant de 2000€ sur l’année, mais qu’en réalité ces charges lui ont couté 1000€, (et qu’aucun des locataires ne demande sa régule) il se garde les 1000€ net et sans fiscalité ?

ici une analyse d’un avocat sur la régularisation des charges locatives. On notera la phrase suivante :Toutefois, l’absence de régularisation annuelle n’est pas sanctionnée expressément par la loi..

Cela dit, plus la couleuvre est grosse, moins elle a de chance de passer. Personnellement, je le fais un peu car je préfére rendre de l’argent au locataire plutôt que lui en réclamer. Je majore de 5 % les charges connues et 20% celles qui peuvent facilement déraper. Tout comme vous, les demandes de regularisation de charges sont inexistantes.

Dernière modification par lachignolecorse (26/03/2021 00h49)

@dangarcia : c’est parce que cobra m’avait déjà insulté dans de précédents échanges : "il est dommage d’appliquer vos propres limites intellectuelles aux autres", ici : Créer plusieurs EURL pour faire de la location meublée ? p.2
Je n’aurais pas employé cette façon de m’exprimer envers une autre personne.

@cobra : bon, vu votre insistance, vu votre inextinguible soif de savoir, et vu que cela va intéresser sans doute des lecteurs actuels et futurs, je livre la réponse à vos questionnements :

Vous vous embrouillez avec la copropriété. Dans votre hypothèse, on n’est pas dans une copropriété, donc on oublie totalement tout ce qui a trait à la copropriété. On y reviendra brièvement à la fin.

Commençons par recaler une première chose : ce qui s’applique c’est la loi. Concernant la fiscalité, c’est le CGI.
Le Bofip et les notices pour remplir les déclarations ne sont que des commentaires de la loi. Elles n’ont pas force de loi. Le Bofip est ce qu’on appelle une doctrine : ce sont les règles que l’administration fiscale se fixe à elle-même.
L’intérêt du bofip, pour le contribuable, c’est l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, qui dit en substance au contribuable : « l’administration ne peut pas vous redresser si vous avez fait ce qui est préconisé dans le bofip ». Autre façon de le dire : cet article dit à l’administration : « vous vous êtes donné une doctrine, alors appliquez-là ».
Par contre, si on va devant le juge, le juge applique la loi, pas le bofip.

Regardons donc ce que dit le CGI concernant ces charges.
Le premier cadre, très général, est fixé par l’article 13 du CGI :
« Le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l’excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu. »
Autrement dit : «revenu imposable = produit - charges ». C’est une règle générale valable pour tous les revenus soumis à l’IR.

A ce stade, il semblerait logique de penser que "revenu brut = loyer CC" et "revenu imposable = loyer CC – toutes charges y compris les charges locatives" ; or, ce n’est pas cela. Voyons pourquoi.

Le décret de 1987 fixe la liste des « réparations locatives ». Ainsi, tout ce qui est listé dans ce décret est de la responsabilité du locataire et doit être payé par lui.

Or, il arrive fréquemment que le bailleur paie des charges qui auraient dû être payées par le locataire. Le locataire les lui rembourse. Cela a la nature d’un remboursement d’une créance, de l’euro à l’euro. Exactement comme quand vous payez 13,50 € pour le compte de votre pote, à la caisse d’un magasin parce que votre pote vous dit « j’ai oublié mon portefeuille, t.u peux m’avancer ? ». 

Notez bien que ce ne sont pas des « dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu. ». C’est seulement de l’argent que vous avez avancé au locataire. C’est pourquoi il ne s’agit pas de charges de vos revenus fonciers, et c’est pourquoi il ne faut pas les inclure dans le revenu brut ligne 211, puis les déduire en tant que charges déductibles ; il faut juste ne pas les déclarer.

L’article 29 du CGI vient fixer les choses : « Il n’est pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant. ».

On retrouve bien sûr cela dans le bofip, mot à mot (point 80 ici RFPI - Revenus fonciers et profits du patrimoine immobilier - Régime réel d’imposition | bofip.impots.gouv.fr ):
« Il n’est pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant »

…et dans le Cerfa 50156 qui est la notice pour remplir la déclaration 2044 (en bas à droite de la page 2) :
« Les dépenses incombant normalement aux locataires et acquittées par
vos soins (frais de chauffage, d’éclairage, d’entretien des ascenseurs,
taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, moitié
de la taxe pour frais de chambre d’agriculture, fraction légale ou
conventionnelle de la taxe foncière sur les propriétés bâties ou non
bâties, etc.) ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers.
Parallèlement, les remboursements par le locataire de ces dépenses
ne sont pas imposables en ligne 211 ».

Vous avez bien noté qu’il s’agit d’un simplement remboursement du locataire envers le bailleur de sommes avancées par lui, remboursement qui n’a pas à être déclaré sur la déclaration 2044. Vous avez bien noté aussi qu’il s’agit des charges locatives et non pas des « provisions sur charges ». Par définition, des provisions doivent être régularisées sur la base de justificatifs.

Prenons l’image d’un patron qui a un employé payé 800 € nets par mois. Pourtant, il lui verse chaque mois 1200 € dont 400 € qui ne font bien sûr l’objet du versement d’aucune charge sociale. Lors d’un contrôle, le contrôleur demande au patron pourquoi il verse 400 € de plus. Le patron répond : « ça correspond à ses frais mensuels ». Contrôleur : « ses frais sont toujours de 400 € pile ? ». Patron : « non, c’est une provision, qui doit être régularisée au vu de la note de frais ». Contrôleur : « D’accord, où sont les notes de frais ? ». Patron : « On n’en fait pas, parce que le salarié ne demande jamais la régule ». Contrôleur : « Vous vous foutez de ma gueule ? ». Patron : « non, c’est vraiment comme cela qu’on fait ». Contrôleur : « bien, nous allons donc réintégrer ces 400 € dans la rémunération et calculer tout ce que vous auriez dû payer à ce titre, sans oublier bien sûr un redressement par mes collègues du fisc, pour votre salarié qui a minoré ses déclarations d’IR de 400 * 12, chaque année ».
C’est ballot : si le salarié avait fait scrupuleusement ses notes de frais, sur la base desquelles le comptable aurait régularisé le montant versé par avance, le patron n’était pas redressable, et le salarié non plus. Les justificatifs papier qui prouvent que les sommes versées étaient bien des charges et non pas un revenu, ça sert vraiment !

Dans le cas d’un contrôle de vos revenus fonciers, le contrôleur va avoir exactement le même raisonnement : « vous avez 1200 € de revenu mensuel, vous êtes incapable de prouver que 400 € sont du remboursement de charges locatives, c’est une fraude fiscale, donc je vous redresse sur la base de 1200 € de revenu locatif, et j’ajoute bien sûr les intérêts de retard et les amendes et pénalités ».

Voilà donc une bonne raison de faire la « régule » annuelle : être au carré non seulement avec le locataire, mais aussi avec l’administration fiscale. On a des justificatifs écrits pour le montant exact des charges locatives remboursées par le locataire, et cela prouve le montant exact des loyers déclarés. Les loyers déclarés sont « total versé par le locataire – charges locatives récupérées sur le locataire ».
Sachant que la « régule » doit être faite en janvier de l’année suivante, lorsqu’on fait sa déclaration de revenus vers le mois de mai, on a la possibilité de faire un calcul exact. On peut écrire en ligne 211 le montant du revenu foncier brut imposable = « total versé par le locataire – charges locatives récupérées sur le locataire ».

On voit que fondamentalement, c’est très simple : les charges locatives sont un simple remboursement qui n’a pas à être déclaré nulle part, pourvu qu’on en tienne le compte précis et qu’on en ait des justificatifs.

Concernant la non réévaluation du loyer, la non-demande de remboursement de la TOM, et la non-régularisation de charges, vous dites que vous êtes une victime, sous-entendu que vous êtes généreux. Non, vous n’êtes pas une victime, non vous n’êtes pas généreux, vous êtes juste négligent. Il y a des choses marquées dans le bail et dans la loi, il faut juste les appliquer.
En tant que locataire, j’ai eu un propriétaire qui m’adressait chaque année la régularisation des charges au centime près avec les justificatifs, et l’augmentation de loyer calculée au centime près. Ca donne une grande impression de sérieux et l’on a du respect pour un tel bailleur qui fait son boulot. Je ne lui en ai jamais voulu d’appliquer une augmentation de loyer qui est prévue par la loi et par le bail que j’ai moi-même signé. Ecrire des choses, signer en bas, et appliquer ensuite ce qui est marqué, ça me semble juste être la moindre des choses. C’est en tout cas une excellente base pour avoir de saines et bonnes relations entre le locataire et le bailleur.

Revenons maintenant enfin sur la copropriété. Vous dites « oui mais en copropriété ». Sauf que, dans votre exemple, vous n’êtes pas en copropriété. Vous ne devez donc tenir aucun compte des lignes 229, 229 bis et 230 de la déclaration. Elles n’existent pas pour vous, donc vous n’avez pas à tenir des raisonnements spécieux à partir de règles et de lignes qui ne vous concernent pas.
Ces lignes sont là parce que, en copropriété, on n’a pas toujours le montant exact des charges de l’année N au moment où l’on déclare ses revenus de l’année N. Alors on déclare les provisions sur une année, et on régularise ensuite l’année suivante. Ce mécanisme est donc là pour aider les copropriétaires bailleurs à faire des déclarations exactes.
Pour les propriétaires qui ne sont pas en copropriété, ils connaissent très bien, dès janvier N+1, le montant des charges locatives qu’ils ont avancé au locataire, et ils peuvent donc déclarer en ligne 211 le montant exact des revenus bruts imposables « total versé par le locataire – charges locatives récupérées sur le locataire, telles qu’elles ressortent des justificatifs ». Dans ce cas, il n’y aucune raison de parler de provisions et de régule pour la déclaration fiscale, car la régule a été faite dès janvier N+1 et donc, au moment de la déclaration fiscale en mai N+1, le propriétaire sait exactement le montant du loyer hors charges qu’il doit déclarer.

Que se passerait-il vraiment pour un propriétaire négligent "qui ne fait jamais de régule ?"
Si il perçoit 800 € de loyer + 50 € de provision sur charges, et que, quand le contrôleur demande au propriétaire de prouver le niveau des charges, il retrouve péniblement des papiers froissés qui attestent que c’est, calculs faits, 48,52 € par mois, le contrôleur va probablement laisser tomber. Ca ne sert à rien de redresser pour 1,48 € de revenus supplémentaire par mois.

Si le propriétaire perçoit 800 € de loyer + 400 € de provision sur charges, et que, quand le contrôleur demande au propriétaire de prouver le niveau des charges, il trouve péniblement des papiers froissés qui attestent que c’est, calculs faits, 48,52 € par mois, le contrôleur va se frotter les mains et dire « ouh, la bonne grosse fraude fiscale ! 350 € par mois, soit 4200 € par an, et vous croyez que j’allais laisser passer cela ? ». Ce n’est pas un propriétaire négligent comme le précédent, c’est un propriétaire fraudeur.

En résumé, une fois de plus, vous préconisez sur ce forum public une fraude, sans même comprendre ce que vous faites. Je rappelle que dans vos précédentes contributions au forum vous préconisiez :
- une division sauvage d’immeuble
- de nommer un homme de paille à la gérance d’une société pour éviter de payer le SSI

Le présent fil montre qu’une fois de plus, vous réfléchissez à des fraudes, des fraudes même pas malines ni subtiles, sans même bien comprendre ce que vous faites, et vous venez les préconiser sur un média public (ce forum est un média public soumis aux dispositions de la loi sur la presse).

Pire, vous reportez la faute sur autrui : d’après vous, ça ne figure pas le bofip, les impôts sont incapables de répondre, les forumeurs font du hors sujet et sont limités intellectuellement…
Et vous posez en victime, vous l’écrivez tel quel "je suis une victime". Ca va bientôt être de la faute du locataire, à ce rythme-là. En tout cas, la faute de n’importe qui, sauf de vous !
Alors que c’est vous qui ne vouliez pas comprendre des choses simples (je pense que mon exposé ci-dessus est simple et compréhensible par tout un chacun), pour lesquelles toutes les ressources sont librement disponibles (CGI, bofip et notice de la déclaration 2044 sont accessibles gratuitement et facilement), et enfin c’est vous qui vous embrouillez tout seul en voulant appliquer à un cas sans copropriété des règles venant des cas avec copropriété et qui ne sont qu’une simple assistance aux copropriétaires bailleurs pour les aider à faire des déclarations exactes.

Pour vous paraphraser, je dirai : quand je vois votre comportement, pas de doute, on est bien en France !

Dernière modification par Bernard2K (28/03/2021 23h48)