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#26 24/03/2021 14h36

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Pour ma part, je vous suggérerais de creuser l’aspect "je je veux pas vendre ce bien car c’est ma maison de famille".
En effet, vous n’allez très probablement plus jamais y habiter, pas plus que vos descendants Alors, y a-t-il une réelle différence entre la louer (elle sera habitée par des locataires) ou la vendre (elle sera habitée par l’acheteur, ou son locataire) ?

Vous avez fait donation de la NP à votre enfant (âgée de 6 ans maintebant; c’était peut-être une décision un peu prématurée, mais c’est fait à présent).
Il devrait être possible (certes, modulo quelques complications, via juge, etc.) de vendre en prévoyant le réemploi du produit de la vente pour acquérir, par exemple, des SCPI diversifiées (en argumentant que c’est tout aussi pérenne, voire plus sécurisé qu’un bien unique qu’il faut entretenir et dont il faut s’occuper) (et ca sera plus rentable, et générera bien moins de soucis et de travail, donc votre situation de "rentier" sera bien mieux sécurisée), dont la NP appartiendra à votre enfant. Le moment où le locataire donne congé est une fenêtre rare (une réelle opportunité !) pour envisager ceci…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#27 25/03/2021 12h05

Membre (2019)
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INTJ

Bonjour à tous;
Après une journée à penser à autre chose je vais faire le point sur vos messages.
Le sujet de départ c’est comment vous avez géré le départ de votre premier locataire.
Pas si je suis fait pour ça.

Le sujet n’est pas de savoir si mon projet est viable.
Certes c’est le seul locataire mais vous avez tous commencer avec un immeuble de rapport, combien de bailleurs n’ont qu’un seul bien en location ?
En quoi la vente résoudrait mon problème du départ de locataire .
Si c’est pour multiplier les biens et les locataires peut-être que ce n’est pas ce que je souhaite.
Ne serait-ce que pour l’IFI dont je suis proche de payer.

Que l’on soit expérimenté, en devenir il faut bien une première fois donc c’est ça que je souhaite avoir comme avis.

titoux, le 24/03/2021 a écrit :

Un peu brut…mais exemple typique de quelqu’un qui veut faire de l’immobilier sans en avoir les compétences.

Très constructif comme remarque, vous vous permettez de juger sans savoir.

J’échange volontiers le retour de ma maman décédée subitement en janvier 2019 en me laissant cette maison.
Et le choix entre louer et vendre la maison de mes parents et d’expliqué à ma fille de 4 ans à l’époque qu’elle verra plus ça mémé et qu’en plus je vends la maison ou elle jouait tous les jours.

Bernard2K l’idée de la GRL est bien, mais j’ai du mal à comprendre cela remplacerait ma combinaison actuelle AI et GLI ?

Je comprends ainsi :
je souscris une GLR, ensuite je choisis les candidats et la GLR s’occupe de tout .

Donc je retiens comme conseil :
1 - De savoir comment l’AI va sélectionner les candidats, c’est moi qui avais amené l’actuelle locataire à l’AI.
La proximité de fin du mandat dans un an peut avoir un effet de levier.
2 - De savoir comment l’AI va gérer les visites bon la COVID19 n’aide pas malheureusement.
3 - Rien n’empêche de chercher un candidat moi-même.
J’ai commencé à en parler autour de moi d’ailleurs.

La personne proposée par ma locataire mais trouvant trop chez m’a toujours pas contacté doit certainement attendre le dernier moment.

4 - Passer en auto gestion à l’avenir une fois plus alaise avec mes diverses ressources de revenu, une fois tout cela bien établie


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#28 25/03/2021 13h03

Membre (2014)
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Bonjour,

Vous vous etes focalisés sur les critiques alors que la plupart des interventions essaie de vous apporter une solution globale pour
- mieux vivre de votre rente
- assurer plus de revenu
- assurer moins de tracas ( a vous ou votre fille d’ailleurs )

Pour le locataire oui 90% des bailleurs commencent avec un bien… et 95% en recevant la notification de congé  se disent " encore un peu de boulot" ou " tiens  ca tombe bien"  mais pas une situation de panique comme vous décrivez ici … si ca cree la panique c’est qu’il  y a un probleme ailleurs d’ou les reponses.

- l’IFI : arreter de penser a cela mettez des chiffres et regardez combien vous paierez reellement.

de plus si on vous dit de vendre pour acheter  un immeuble ( ce que je n’ai pas vu ) ce n’est pas pour augmenter le patrimoine immobilier mais le revenu de ce patrimoine ( " votre pierre angulaire" de la rente)

- je comprends le traumatisme pour votre fille … mais faire herité n’arrange pas  les choses , vous aviez ete mise en garde contre les problemes de gestion d’un bien avec un mineur.  ( et désole de dire cela , mais elle ne jouera  plus dans le jardin il est loué )

- la GLI est une assurance loyer impayé , elle ne fait  "rien " a part vous assurer contre l’impayé .  vous ou l’AI doivent faire le boulot ( locataire, gestion des travaux etc )

- ce n’est pas le sujet mais on vous a aussi conseille de verifier le patrimoine SCPI de la SCI pour etre sur d’assurer les trimestres. car ce point serait genant dans votre strategie ..

bonne recherche de locataire ( j’en ai 2 qui ont donné leur preavis depuis le debut de la file c’est un signe)

cdt

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#29 25/03/2021 13h18

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Je voulais parler d’une assurance privée contre les loyers impayés, donc, oui, une GLI.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#30 25/03/2021 13h26

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debcos a écrit :

Bonjour à tous;
Après une journée à penser à autre chose je vais faire le point sur vos messages.
Le sujet de départ c’est comment vous avez géré le départ de votre premier locataire.

Ce n’est pas le départ de votre premier locataire dont il faut vous préoccuper (c’est acté et vous ne pouvez rien y faire) c’est de l’arrivée du second. Et ça se gère de la même façon que pour le premier, à savoir passer des annonces, faire des visites, choisir un candidat, établir un contrat, faire un état des lieux, remettre les clés, percevoir les loyers. Et ce sera pareil pour le suivant…

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#31 25/03/2021 14h22

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INTJ

Dangarcia
Le premier je l’ai trouvé en deux coups de fil et indiqué l’AI.
Fait la première visite moi.
Ma patronne de l’époque à qui j’en avais parlez-m’a trouvé une personne ( celui qui trouve trop cher encore aujourd’hui) et cette personne n’a donné suite et a donné mon numéro à la locataire actuelle.
Mais le bien était vide et nous n’étions pas en période de crise sanitaire mais j’entends bien le principe est le même.

Timinel :
c’est charitable comme réponse mais le jour ou j’aurait envie de mettre à l’épreuve du forum mon mode de vie et de gestion de patrimoine je poserait clairement la question comme je l’ai fait par le passé pas de soucis.

Lorsque j’’ai reçu le SMS de ma locataire je faisais mon parcours de marche quotidienne et je n’ai pas pris le recul nécessaire à la situation n’ayant jamais été confronté à ça.

Je suis un inquiet de naissance et je voie toujours tout du côté le plus défavorable d’une situation.
Donc c’est :
1- zut pas maintenant car en juin me restera un mois de chômage.
2 - zut si je trouve pas vite un locataire faudra que je retravaille ( et franchement je n’avais pas prévu cette option d’un par envie et deux, de par la période)

3 - Je n’ai pas encore finalisé la SCI c’est vraiment au balbutiment de la mise en place.

4 - nouveau SMS de la locataire m’informant de son collègue et de la baisse de loyer éventuel.
Là je me dis bon plan je baisse un peu ( pensant joue sur l’impôt à tort) je retrouve un locataire dans la minute après avoir perdu l’ancien ce n’est pas si mal.

5 - je vais poser la question sur le forum pour avoir des axes sur quoi faire quoi éviter.

6 - La panique vient du fait que je n’ai pas encore totalement mis en place le mécanisme pérenne de ma rente.

Je le répète pour vous cela semble un problème la donation pour ma fille mais pas pour moi.

Je remercie tous les jours mon père de m’avoir fait donation d’un terrain en 2004 car aujourd’hui si je peux me payer une résidence secondaire en étant au chômage et si je peux investir d’ici juin 100 000€ dans des SCPI d’avoir 55 000€ dans un PEA.
et potentiellement encore près de 300000€ en SCPI en octobre c’est bien grace à cette donation et de la vente de trois terrains issus d’une DP sur le terrain.

Si je l’avais eu en héritage simplement en 2019 je n’aurais même pas pu vendre sans donné le 3/4 aux impôts en plus valus.
Donc il a participé grandement à ma décision et re orientation de choix de vie, sauf qu’il a fallut que j’attende mes 50 ans pour cela.
Si je peux offrir un avenir plus radieux à ma fille au plus tôt pour elle je ne vais pas me gêner ensuite elle se construira comme bon lui semble.
J’ai une envie simple laisser à ma fille plus que mes parents et grand-parent m’ont laissé et pourtant ils m’ont laissé beaucoup j’estime.
L’IFI c’est 7000€ potentiellement donc je fais en sorte d’éviter

Dernière modification par debcos (25/03/2021 14h28)


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#32 25/03/2021 14h43

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debcos a écrit :

2 - zut si je trouve pas vite un locataire faudra que je retravaille ( et franchement je n’avais pas prévu cette option d’un par envie et deux, de par la période)

Comme déjà dit plus haut si la perspective de quelques mois sans loyer (vacance locative) est de nature à remettre en cause votre projet de vivre de votre capital, c’est que votre projet n’est pas mûr, c’est trop tôt. En particulier vous êtes sans doute trop dépendant de cette source de revenus (vous pouvez très bien trouver un locataire rapidement mais qui décidera de partir 6 mois après, rebelote.

D’une certaine façon mieux vaut vous en rendre compte maintenant, alors que vous n’avez pas encore sauté le pas, que dans 2 ou 3 ans quand vous vous serez éloigné du marché du travail.

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#33 25/03/2021 15h00

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INTJ

Je vis très bien depuis 2 ans avec mes seuls 1000€ de chômage pas de souci coté finance j’ai de la réserve pas pour 100 ans mais 12 mois oui, le problème n’est pas là.
le problème vraiment c’était devoir retourner travaillé si je ne veux pas puiser dans les réserves qui sont affectées pour autres choses.
Pour simplifier mes reserves sont " affectés" à l’avance des frais de constructions pour éviter les frais intercalaires de mon crédit au maximum.
Ils me seront "rendus" en juin par le déclenchement du crédit.

Comme dans une vie il n’y pas de petite économie j’économise ainsi 500€ de frais.

Ensuite ils participeront à la création de la SCI et l’achat des SCPI et ils reviendront dans ma poche de précaution en octobre.

Donc le timing n’est pas bon dans mon plan d’investissement.
Mais comme on n’a rien sans rien je ne vais pas me laisser démoraliser, déjà le coup est passé et je souffle un peu sur ça.

J’ai l’échéance des fondations de ma résidence secondaire lundi prochain je me focalise sur leurs bonnes réussites et j’aurais le temps voulu pour voir ça avec l’AI dès mardi.

Puis ça me donne l’occasion d’accélérer la SCI.

Dernière modification par debcos (25/03/2021 15h02)


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#34 25/03/2021 15h56

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L’IFI c’est 7000€ potentiellement donc je fais en sorte d’éviter

7000 c’est environ 2M eur de patrimoine immo net  ( en ayant déduit 30% sur une RP, 20% sur un bien locatif, 20% sur les biens d’une SCI )  IFI
il me semblait que vous approchiez les 1,3 M ( sans reduction)

cdt

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#35 25/03/2021 18h02

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Timinel a écrit :

95% en recevant la notification de congé  se disent " encore un peu de boulot" ou " tiens  ca tombe bien"

ça me rassure, je suis pas tout seul à être content que mes locataires se sauvent! wink

Pour le renouvellement, en période covid, y a juste des protocoles à respecter (entre autre ne pas enchainer les visites).
Concrètement, je vois pas trop de difficulté, c’est ainsi que j’ai fait rentrer 3 locataires sur les 5 derniers
mois.

Par contre, c’est du temps, mais ça c’est le défaut de la gestion locative : ça prend du temps!
(je reviens de 2 jours de réparation post-plombier, car travaux qu’aucun pro ne fait, et c’est urgent)

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[+1]    #36 26/03/2021 12h24

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Bonjour Debcos,
je rejoins les autres membres du forum sur l’arbitrage à faire entre la poursuite de la location ou la vente du bien.
Si vous êtes inquiet, à vous de faire ce qu’il faut pour vous rassurer : mettre une annonce sur Leboncoin avec le prix correspondant au marché que vous adressez (au niveau du locataire précédent, plus haut si le coin ou ce type de maison est un peu demandé…). Vous pourriez être surpris du nombre de personnes à la recherche d’un logement !
Pour vous partager mon expérience, lorsque mon premier locataire est parti j’étais en mode "zut, et maintenant je fais quoi ?". On se demande toujours si on va en trouver un autre, s’il faut faire des travaux, quelles surprises on va trouver dans le bien, etc… Mais aussi des avantages comme : ’super, je vais enfin pouvoir sortir l’abonnement EDF qui était inclus avec le locataire quand j’ai acheté l’appart", "je vais faire en sorte que l’appart soit plus agréable en remplaçant les plaques par des vitrocéramiques modernes et le grille pain par un radiateur à inertie, ainsi que les chaises pliantes par des sièges plus modernes et confortables", qui vont faire que le locataire est content de rester car il a un tant soit peu de confort.

On a peur la première fois, visiblement pour vous ça serait la deuxième, donc moins d’inquiétude vous savez déjà faire ! Si par contre vous ne voyez que l’embêtement, alors vendez, vu le démembrement ça va être un peu plus qu’une simple vente, mais au final votre esprit sera plus tranquille.

PS: je ne suis pas favorable à la baisse de loyer a priori. Soit le loyer est dans le prix du marché et les locataires n’y verront pas d’inconvénient, soit c’est trop ou pas assez cher et les deux se justifient et se corrigent. Ce n’est pas au locataire de vous dire quel loyer lui convient wink

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#37 28/04/2021 15h34

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INTJ

Bonjour,
petit retour depuis un mois maintenant pas de nouvelle du futur loueur à qui je devais baiser le loyer !
J’ai appelé l’agence il y a 15 jours, ils ne pouvaient rien faire ( me prévenir par exemple) tant qu’il n’avait pas reçu de demande officielle de congé.
Elle part au 30 juin.
Ils l’ont maintenant et m’ont appelé pour savoir si je souhaitais continuer à louer.
J’ai dit oui et que le principal pour moi était ne pas avoir de vacance locative, l’ancien s’en va et laisse la place au suivant très vite.
J’ai quelques travaux à faire mais l’artisan est débordé pas avant juin.

Puis-je mettre une annonce sur LBC par exemple pour trouver un locataire ( l’agence ne le fera pas je pense) en indiquant l’agence pour les formalités ?


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#38 25/05/2021 14h17

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J’imagine que la réponse est oui, c’est tout bénef pour l’agence si vous lui trouvez des locataires car elle n’aura pas les frais de publication du Bon Coin à régler pour les professionels…

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#39 26/05/2021 09h20

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debcos, le 28/04/2021 a écrit :

Bonjour,
petit retour depuis un mois maintenant pas de nouvelle du futur loueur à qui je devais baiser le loyer !
J’ai appelé l’agence il y a 15 jours, ils ne pouvaient rien faire ( me prévenir par exemple) tant qu’il n’avait pas reçu de demande officielle de congé.
Elle part au 30 juin.
Ils l’ont maintenant et m’ont appelé pour savoir si je souhaitais continuer à louer.
J’ai dit oui et que le principal pour moi était ne pas avoir de vacance locative, l’ancien s’en va et laisse la place au suivant très vite.
J’ai quelques travaux à faire mais l’artisan est débordé pas avant juin.

Puis-je mettre une annonce sur LBC par exemple pour trouver un locataire ( l’agence ne le fera pas je pense) en indiquant l’agence pour les formalités ?

Un petit conseil…vendez …vous n’êtes pas fait pour la location !

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#40 07/07/2021 20h42

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INTJ

Bonjour, fin de l’histoire aujourd’hui.
Non je n’ai pas vendu le nouveau locataire, enfin la petite famille, un couple avec 3 enfants s’est installé aujourd’hui.
L’agence l’a trouvé dès le départ.
Donc problème réglé.

Dernière modification par debcos (07/07/2021 20h43)


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#41 07/07/2021 21h55

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debcos a écrit :

Non je n’ai pas vendu le nouveau locataire

Heureusement pour lui !


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#42 07/07/2021 22h03

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et pour moi big_smile


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#43 17/07/2021 13h50

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INTJ

Bonjour,
le locataire est en place depuis le 07/07/21 et il me demande si je veux bien acheter une cabine de douche pour l’étage en remplacement du rideau et il la montera lui.
Cela me pose question vis-à-vis de ma responsabilité en cas de problème s’il la monte mal ou tout autre problème en relation avec la cabine.
Quel est votre avis sur la question s’il vous plaît ?
D’autre part l’agence doit-elle me fournir :la facture de leur prestation pour le nouveau locataire ( 1200 €),
le justificatif de l’entretien annuel de la chaudière au gaz ?
le nouveau bail,
le compte rendu de l’état des lieux sortant,
le compte rendu de l’état des lieux rentrant.
Là une semaine après on me demande d’engager des frais sur un carrelage cassé alors que l’état des lieux entrant et sortant est "vierge".

Merci d’avance pour vos éclaircissements.

Dernière modification par debcos (17/07/2021 13h51)


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#44 17/07/2021 14h24

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ESTJ

Il y a longtemps, j’ai loué une maison dévastée qui etait au moment où j’en avais besoin le meilleur (et presque le seul) choix possible dans ce coin la où je venais d’être muté avec pas mal de temps libre….

J’ai sollicité via l’agence le contact du proprio afin de nouer le dialogue : j’ai commencé par repeindre son portail à mes frais juste avant sa venue : il a de suite senti le bon filon (ou pigeon…) et m’a proposé de me donner les fournitures contre leur mise en œuvre : il avait ainsi pu voir que je bossai pas trop mal …

En 2ans, j’ai refait par étape la maison du sol au plafond, jardin inclus : par contre, à chaque chantier était négocié du loyer gratuit en contrepartie après validation du proprio à l’agence mais je choisissai les matériaux et les payais (le proprio aurait trop privilégié le premier prix pas toujours top au final) J’ai d’ailleurs ajusté une porte de douche inadaptée sur des murs tordus : un grand moment !

23 ans après, je suis repassé dans le quartier en ballade : mon étendage, chef d’œuvre architectural de mes premières soudures…est toujours en place ainsi que d’autres petites réalisations, sympa à retrouver…

Si votre locataire bosse bien, foncez …mais s’il commence par se plaindre d’un défaut de faïence après son arrivée, méfiance, c’est sans doute qu’il ne bricole pas si bien que cela ….

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Favoris 1   [+1]    #45 18/07/2021 08h16

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J’aurais tendance à répondre au locataire :
"- vous avez visité avant de louer, n’est-ce pas ?
- oui.
Y avait-il un rideau de douche ou une cabine de douche ?
- un rideau
- Donc, vous saviez qu’il y avait un rideau, et vous avez loué. Vous étiez d’accord sur la chose louée. La chose louée n’a pas changé, votre accord matérialisé par le bail n’a pas changé.

La maison est en bon état et fonctionnelle, et c’est ainsi qu’elle est louée. La douche actuelle convenait très bien à la locataire précédente, une personne très soigneuse soit dit en passant. Je ne vais pas changer des choses dans la maison, à mes frais, au fur et à mesure de vos lubies. Donc, la réponse est non.

Par ailleurs, ce n’est pas à vous de faire des travaux, qu’il s’agisse d’une cabine de douche ou de quoi que ce soit d’autre, si ce n’est le petit entretien dit "locatif", et à la condition que vous ayez les compétences nécessaires.

Quand je dois faire des travaux, je fais travailler des artisans, qui ont un diplôme correspondant à leur activité, de l’expérience, et des assurances, or vous n’avez aucun des trois."

A l’agence, je dirais :
"vous n’avez pas mentionné de carrelage cassé sur l’état des lieux d’entrée. Donc, de deux choses l’une :
- soit c’est le locataire qui l’a cassé après l’état des lieux, c’est à lui de remettre en état. Qu’il se débrouille pour réparer. S’il le laisse ainsi, ça sera retenu sur la caution au moment de son départ.
- soit c’est vous qui me dites que vous ne savez pas faire un état des lieux. Je pense qu’il serait juste que ça soit vous qui changiez ce carreau, à vos frais, pour vous apprendre à faire un état des lieux."

Soit dit en passant : pour changer un seul carreau de carrelage, encore faut-il en avoir gardé en réserve ou que le modèle existe toujours chez le revendeur.

Ces réponses correspondent à une position "ferme". Elle me semble assez cohérente avec le fait d’avoir mis en agence : on veut toucher le loyer et ne pas être emmerdé. Donc, le locataire qui a des idées de changement une semaine après être rentré, la réponse est niet, sinon c’est le doigt dans l’engrenage.

Dernière modification par Bernard2K (18/07/2021 08h38)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#46 18/07/2021 10h05

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INTJ

Bonjour, effectivement c’est comme ça que j’ai répondu au mail de l’agence que ce n’est pas mon problème si l’état des lieux ne mentionne rien et qu’il y a ensuite des soucis.Après les rideaux de douche vs cabine effectivement vaux mieux la faire poser pour l’avenir c’est plus simple et c’est toujours délicat de refuser, accorder c’est le jeu de la relation entre bailleur et locataire.
Mais c’est surtout sur la façon de gérer par l’agence.
Suis-je en droit d’avoir la copie des états des lieux sachant que c’est l’agence qui garde la caution.
Suis-je en droit d’avoir la copie du bail ?
Suis-je en droit d’avoir la copie de l’attestation d’entretien annuel de la chaudière au gaz ?
Suis-je en droit d’avoir la facture de l’honoraire de gestion ?
J’avais eu le bail et la facture lors de la location précédente.


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#47 18/07/2021 15h16

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debcos, il me semble que la réponse est oui à toutes vos questions.
Concernant la facture de l’honoraire de gestion, étant donné que c’est un pourcentage pris sur les loyers+charges, vous devez l’avoir à chaque rapport de gestion mensuel (j’espère que votre agence vous envoie au moins ce document..).

Je me demande quel est l’argument de l’agence pour conserver la caution, à part le fait que c’est une facilité pour eux et une trésorerie à bon compte…

PS : pour le carreau cassé, il m’est arrivé d’utiliser du "milliput", une résine epoxy très populaire chez les modélistes et facile à trouver sur internet, pour réparer des carreaux de carrelage blancs fissurés (chute d’objets sur le sol) et la faïence d’un WC (dont je me demande encore comment le locataire avait pu faire pour le fissurer à ce point…). C’est très facile à utiliser et une fois bien poncé, c’est impeccable.

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#48 18/07/2021 16h05

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Valerian oui j’ai un CRG chaque mois mais je parle des honoraires d’agence lors du changement de locataire ( quasi-1500€ ) qui me sera amputé du loyer en 3 fois.
Je sens que je vais faire partir un LRAR pour avoir tout cela.
La caution c’est moi qui ai préféré leur laisser.


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#49 01/04/2022 18h08

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Bonjour,
le nouveau vient de donner son préavis il part en juin.
Même pas un an en place.

Du coup je profite de ce qu’il parte pour envisager le changement de la chaudière à gaz par une pompe à chaleur.
je me renseigne pour les aides accordées.
Est-ce possible de déduire la différence, entre prime et totalité des travaux, des impôts et comment s’il vous plaît?


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#50 06/01/2023 10h25

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Bonjour,
petite question aux initiés.
L’agence immobilière a-t-elle le droit de changer le contenu du bail sans m’en avertir ?

Dans le bail de la première locataire il était indiqué que je laissais en place le four, le lave-vaisselle, le frigo la plaque chauffante une micro-onde et une lave linge et une table et 4 chaises mais qu’ils ne seront pas remplacès par le bailleur en cas de panne.
Car la locataire en instance de divorce n’avait pas ses propres appareils ménagers.
Au changement de locataire en 2021 l’agence me fait comprendre qu’il faut changer le four après grosse discussion je dis non.
Au changement de locataire en 2022 l’agence me fait encore comprendre qu’il faut changer le four après grosse discussion où on me dit la loi à changer que voyait le montant du loyer et la cuisine équiper bla bla bla je refuse encore.
Et je relis mon bail de 2022 et je constate que la phrase sur l’électroménager a disparu du bail de 2022 et celui de 2021 aussi.

Merci.
Cordialement.


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