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[+1 / -1]    #1 23/03/2021 13h17

Membre (2019)
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Bonjour,
je pensais pas avoir le départ de ma locataire si rapidement ( début du bail mi-avril 2019) et en plus au mauvais moment.

C’est la maison de mes parents décédés que je loue depuis avril 2019)à une prof et elle a eu sa mutation acceptée donc elle m’a averti de son départ au mois de juin 2021.C’est la fondation de mon projet de devenir rentier au mois de juillet à la fin de ma période de chômage donc là je suis un peu groggy …

La location est via AI et je n’ai pas les compétences pour gérer ça en direct le classique de la peur, gérer les travaux sans être vraiment bon bricoleur, gérer les loyers je n’ai pas de comptable par exemple, mon RIB suffira pour le virement des loyers .Et le plus important les impayés éventuels.Avantage-je suis à 1 minute du bien.Là j’ai un ami de ma locataire qui est pour louer mais pas à mon prix, j’ai demandé une proposition j’attends.

Dois-je accepter une baisse pour verrouiller le futur ?
Dois-je prendre le risque de l’autogestion pour compenser la baisse ?
Dois-je prendre le risque d’avoir une vacance locative en juin?
Attendre les propositions de l’AI.
Faut que je me pose car là je suis en mode "panique à bord."
Des idées pour gérer la crise au mieux ?
Merci d’avance.

Message édité par l’équipe de modération (29/03/2021 12h23) :
- modification du titre

Dernière modification par debcos (23/03/2021 13h19)

Mots-clés : départ, locataire, vacance locative

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#2 23/03/2021 13h55

Membre (2013)
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Bonjour,
Je ne comprends pas votre panique. Avec un départ pour juin 2021, vous avez tout le temps nécessaire pour vous retourner. Avez-vous regardé le fil "trouver un locataire: une check-list pour trouver un locataire?".
Cdt

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#3 23/03/2021 14h11

Membre (2014)
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Je vois trois solutions:

- faire confiance à votre agence immobilière;
- ne pas leur faire confiance, lire un ou 2 bouquins sur l’immobilier, et gérer vous-même;
- sortir dans la rue, courir, agiter les bras, crier, et paniquer.

A titre personnel voici ce que je fais quand un locataire part: j’en mets un autre.

La baisse de loyer, c’est pertinent seulement si il n’y a pas de demande suite à une annonce.

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#4 23/03/2021 14h29

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derniere solution … pourquoi vous ne vendez pas ?

en zone tendu 4 , 420 k estimé en 2019 , pour 1340 euros de loyer par mois

ca vous fait cher le stress que ca vous cause..
vous dormirez sans doute mieux avec des SCPI ..

je n’ai pas revu votre strategie patrimoniale d’ensemble mais si vous avez une telle pierre angulaire, sans avoir prevu la vacance locative ( ou les reparations ) vous risquez d’etre souvent a cran ( pensez a 1 mois de vacances tous les 2 ans  par exemple.

cdt

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Favoris 1   [+2]    #5 23/03/2021 14h29

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Je rajouterais que, si vous décidez finalement de reprendre vous-même la gestion du bien (personnellement j’aurais plus peur de l’incompétence et/ou du je-m’en-foutisme des AI que des éventuelles erreurs que je pourrais faire moi-même), il existe des moyens de vous faire accompagner le temps de gagner en autonomie et en confiance :

- l’UNPI et son service d’assistance juridique pour les bailleurs, ses modèles de documents en libre service etc.
- PAP, qui propose des services équivalents si vous publiez votre annonce de location avec eux
- un bon agent général d’assurances local, qui sera à même de vous proposer des contrats PNO et GLI adaptés (négociez le fait qu’il visite votre bien avant mise en location, puis valide le dossier de chaque locataire potentiel AVANT la signature du bail, pour vous assurer d’être parfaitement couvert en cas de sinistre)

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#6 23/03/2021 14h41

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Mes remarques :
- ça ne va pas de laisser dépendre votre projet d’être rentier d’un seul et unique revenu.
- ça ne va pas de laisser dépendre votre projet d’être rentier d’un revenu que vous ne maîtrisez pas (locataire unique qui peut décider de s’en aller ou de ne plus payer ; AI qui peut n’en avoir rien à faire de relouer rapidement).
- ça ne va pas de laisser dépendre votre projet d’être rentier d’un système qui vous fait peur.
- le candidat locataire qui vous fait une proposition, parce qu’il trouve que c’est trop cher. Non, mais oh ? Alors comme ça, vous dites au locataire : "A votre bon coeur, m’sieur le locataire, mon revenu dépend du loyer que vous voudrez bien me proposer !" Non ! Vous fixez le loyer, vous publiez une annonce et, si le loyer est au bon prix, vous allez recevoir de nombreux dossiers, et vous choisissez le meilleur. C’est comme ça qu’on gère. Pourquoi avez-vous peur de perdre votre unique candidat locataire ? Peut-être parce que c’est un endroit "paumé", non, où l’immobilier vaut cher à l’achat mais où les candidats à la location sont peu nombreux ? Si c’est bien cela, cela amène mon dernier tiret :
- ça ne va pas de laisser dépendre votre projet d’être rentier de la location d’un bien qui est non seulement unique, mais en plus situé dans un endroit où il y a peu de demande locative.

Le projet le plus logique et "robuste" serait :
- vendre la maison, et racheter plusieurs biens différents, pour diversifier vos sources de revenus ; de plus, situés dans des zones où la demande locative est dynamique, pour être sûr d’avoir un marché profond et donc de ne pas dépendre du bon vouloir de rares candidats à la location.
- gérer en direct pour ne pas dépendre d’un AI.

Mais le temps sera trop court pour vendre et racheter d’ici juillet ! Cela reste un bon projet si vous avez d’autres revenus (ou si vous pouvez consommer un peu de capital) pour survivre d’ici que vous ayez fait ces arbitrages.

L’alternative à ceet achat-revente, c’est d’être proactif dans la gestion de ce bien :
- identifier comment tirer le meilleur revenu de ce bien. Location saisonnière ? Colocation ? Ca se réfléchit.
- identifier ce qui peut rebuter les locataires. Interroger la locataire sortante sur les défauts du bien, et noter scrupuleusement tout ce qu’elle signale, pour y remédier. Regarder les autres offres locatives dans le coin et se demander ce qu’elles ont de plus attirant, et y remédier (je veux dire : devenir plus attirant qu’elles ; et non pas dynamiter les autres biens pour faire disparaître l’offre concurrente !).
- fixer soigneusement le loyer correspondant à la prestation qui est apportée par le bien (et qui a été améliorée grâce au tiret précédent)
- publier une annonce la mieux ficelée possible (étudier le sujet, prendre des bonnes photos).
- gérer les (nombreuses) demandes et choisir le meilleur profil.

Dernière modification par Bernard2K (23/03/2021 14h49)


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#7 23/03/2021 14h43

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Bonjour Debcos,
Pas de panique, vous découvrez le métier de bailleur et en 3 mois, sauf tare rédhibitoire du bien, on trouve des locataires. Il faut juste vous en occuper un peu si vous n’avez pas totale confiance dans la réactivité et l’efficacité de l’AI.
Surtout, sauf tare du bien, ne négociez pas le loyer à chaud !

Ce départ est peut-être l’occasion :
- de procéder à un arbitrage et vendre un bien "cher" à faible rendement, porteur d’angoisses, au profit d’autres biens ou supports plus efficaces en terme de rente et de sécurité comme le signale fort opportunément Timinel

- De réfléchir votre stratégie : changer de point de vue à chaque non évènement (un locataire qui s’en va c’est plutôt normal et le plus souvent jamais au bon moment) vous affaiblit

- Sécuriser vos arrières : dépendre de la location d’un seul bien est tout sauf une solution sécurisante, la preuve. Du coup, revenir au post de  Timinel et réfléchir à panacher .

Courage, ce n’est rien de bien méchant.

J’écrivais sans avoir lu le post complet de Bernard2K dans son style inimitable avec lequel je suis totalement raccord sauf sur la conclusion.

Contrairement à lui donc, je pense que cet évènement, vous bousculerait-il, est l’occasion rêvée de décider quelque chose vite. Pas de procrastination possible, c’est l’occasion d’arbitrer et de gagner en efficacité en terme de patrimoine, de rendement et en futures heures de sommeil.

Dernière modification par Range19 (23/03/2021 14h47)

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#8 23/03/2021 14h53

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"Alpins" je déteste subir donc je prends les devants.

"Trahcoh" je vais marcher une heure pour décompresser.

"Timinel" tous simplement parce que j’en ai fait donation à ma fille en 2020 et il faut l’accord du juge des tutelles pour cela.
Mais je ne suis pas vendeur de toute façon.

La location est la base de mon projet, l’autre partie est la création d’une SCI à l’IS d’ici juillet pour des "SCPI" à hauteur de 200000/250000€ pour avoir les fameux trimestres pour la retraite et des revenus complémentaires.
Donc je ne veux pas laisser ainsi et me dire de toute façon se sera loué.
C’est juste que ce n’est pas le bon moment en fait mais il y en t’il un .

"perecastor" parfait ces pistes.

je me suis déjà dit pour faire ce que fait l’AI je peux le faire moi mais franchir le pas c’est plus compliqué.

Dernière modification par debcos (23/03/2021 14h54)

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#9 23/03/2021 15h21

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debcos a écrit :

"Timinel" tous simplement parce que j’en ai fait donation à ma fille en 2020

Donation de la nue-propriété ou de la pleine propriété ?


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#10 23/03/2021 16h54

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debcos a écrit :

je me suis déjà dit pour faire ce que fait l’AI je peux le faire moi mais franchir le pas c’est plus compliqué.

Si vous n’avez qu’un seul bien en location et qu’il est à deux pas de chez vous, vous ferez tout aussi bien que l’AI, voir mieux, sans aucun problème.

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#11 23/03/2021 17h51

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Bernard2K
nue-propriété j’en ai l’usufruit donc, ma fille à six ans pour rappel.

La location de la maison n’est pas mon seul revenu j’ai le chômage jusqu’en juillet.
La création de la SCI à l’IS pour des SCPI devant prendre le relais du chômage et me permettre d’avoir des trimestres pour les 12 prochaines années.

Ma "panique est là " la concordance des événements et franchement je n’avais pas besoin de ça.
Déjà trois projets importants en cours pas besoin de celui-là en plus.
La demande existe, pas pour du saisonnier ni de la coloc mais du classique oui.

Je me suis dit bêtement si je baisse le loyer j’ai une baisse des impôts mais non j’y perds trop donc on va attendre sa proposition.
Laisser redescendre la pression jeudi je contacte l’AI pour voir ce qu’il me propose.
Kromoz0hm
Gérez-moi, pourquoi ne pas trouver un artisan faire des devis en cas de souci je sais faire, c’est la gestion du risque de l’impayé qui me fait peur en fait.

Dernière modification par debcos (23/03/2021 21h49)

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#12 23/03/2021 17h56

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C’est dingue, vous avez l’air super stressé par … le fait de devoir trouver un locataire ?
C’est même pas un problème dans une vie de bailleur, ça fait partie des choses normales.. vendez de toute urgence vous n’avez pas les nerfs pour faire du locatif ! ("Je ne suis pas vendeur", ça veut dire quoi exactement ? Il y a une raison affective particulière qui vous pousse à conserver un bien locatif alors que vous n’avez pas les nerfs pour ?)

Par ailleurs il n’y a pas de proposition à attendre. Vous mettez ou faites mettre une annonce au bon prix. Le locataire qui négocie le prix du loyer, c’est signe que c’est un mauvais locataire.

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#13 23/03/2021 18h04

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sven337

lire au-dessus "la panique est dans le timing"
C’est la maison de mes parents décédés dont j’ai fait donation à ma fille.
Donc si je dois vendre, c’est avec l’accord du juge des tutelles et pour une bonne raison, pas par peur de gérer un locataire.
Je n’ai pas reçu de proposition n’y accepte quoique se soit.

C’est ma locataire qui en m’informant de son départ m’a dit un ami ( c’est lui qui m’avait orienté vers elle en 2019 car le loyer lui ferait trop cher lors de notre contact.) mais c’est un peu cher ce à quoi j’ai répondu qu’il me fasse une offre.
Mais rien n’est établi avec lui c’est juste une option

Dernière modification par debcos (23/03/2021 21h51)

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#14 23/03/2021 18h24

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debcos a écrit :

Ma "panique est là " la concordance des événements et franchement j’avais pas besoin de ça.
Déjà trois projets important en cours pas besoin de celui-là en plus.

C’est le principe de la loi de l’emmerdement maximum.
En fait, la solution c’est de partir du principe que votre projet n’ira jamais comme vous le souhaitez!
Ca permet de relativiser et de prévoir les dérapages!

Sur ce point, je suis assez d’accord sur amoilyon.

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#15 23/03/2021 18h46

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Disons que j’avais prévu les dérapages des autres et il en a eu mais pas celui-là dans ce laps de temps.
Demain je n’ai pas le temps d’appeler l’AI, je le ferais jeudi.

Dernière modification par debcos (23/03/2021 21h51)

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#16 23/03/2021 21h25

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Rebonjour

1)

Je me suis dit bêtement si je baisse le loyer j’ai une baisse des impôts

( je vous l’ai deja dit il y a 2 ans dans votre présentation ) mais arretez de diaboliser les impots , je ne pense pas que vous soyez " matraqué" par l’imposition globale aujourd’hui . On ne baisse pas un loyer pour payer moins d’impot !

2) donation de la nue propriété a votre fille ( de 6 ans ) : je ne comprends vraiment pas la decision et la rationalité , j’ai revue votre présentation , je ne vois pas d’echange sur ce sujet.
vous vous mettez dans une situation compliquée ( et elle aussi ) pour quelques années …

3) pour la SCI et les SCPI a 200K , cela me semble juste en revenu pour valider les trimestres ( j’avais en memoire autour de 10k nécessaire en traitement pour le gérant, et ceci doit etre " raisonnable " par rapport au revenu de la SCI j’imagine)

4)

Gérer moi, pourquoi pas trouver un artisan faire des devis en cas de souci je sais faire, c’est la gestion du risque de l’impayé qui me fait peur en fait.

ce n’est pas l’AI qui vous assure l’impayé sur les loyers, c’est l’assurance, la GLI , la visale … etc ce que vous voulez. l’AI vous prend 6 % de gestion ( a la louche ) et 3% d’assurance ( et X% sur les travaux , et entrees sortie etc )
Bref si votre probleme c’est l’impayé, prenez juste l’assurance  ( plein de discussion la dessus )

Cdt

ps : on ne se relit pas forcement , moi le premier, mais faites un peu attention aux fautes.

pps : comme tout nouveau parent j’ai fait un placement a la naissance de ma fille , une AV pour faire un peu mieux que le livret A ….. ceci dit rien que ca c’est tellement penible que je sais que les 20k seront " mal geres" en mode super Lazy. Maintenant je garde tout elle aura ce qu’il faut en temps et en heure.

Dernière modification par Timinel (23/03/2021 21h28)

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#17 23/03/2021 22h06

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Deb67  je n’ai pas pensé à utiliser Reverso pour le titre
Je l’ai fait dans le premier message.
J’ai donc repris les autres messages et corriger les fautes avec Reverso.

Timinel

1)Pour les impôts j’estime que 2100 € pour une seule location c’est énorme.
Quand on aspire à devenir rentier on optimise toutes les dépenses
2) Donation de patrimoine immobilier ou SCI avec un enfant en bas-âge ?

3) oui on penche plus sur du 250000 /300000€ pour quatre trimestres
j’ai 100 000€ déjà soit credit pour le restant soit attendre fin d’année avec une dernière rentrée d’argent conséquent.

4) je vais m’informer des diverses solutions pour une GLI.

PS: J’ai un mandat de trois ans avec l’AI devient-il caduc avec le départ de la locataire?
Est-ce un motif de rupture?

PPS J’ai "Reverso" le premier message mais pas le titre ni les suivant.

PPPS Ma fille à deux AV à son nom déjà.

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#18 23/03/2021 22h42

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Et si vous lisiez votre contrat avec l’agence immobilière? Ça se lit encore plus vite qu’un bouquin sur l’immobilier.

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#19 23/03/2021 22h54

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Trahcoh
je l’ai lu et je n’ai pas trouvé la réponse, juste que je dois attendre 3 ou 6 ans pour rompre.

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#20 23/03/2021 23h35

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debcos a écrit :

je l’ai lu et je n’ai pas trouvé la réponse, juste que je dois attendre 3 ou 6 ans pour rompre.

En standard, vous avez une durée d’engagement (1 ou 3 ans selon le modèle) avec tacite reconduction.

Mais il faut bien lire le contrat, tout s’y trouve!

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[+1]    #21 24/03/2021 07h37

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Mes remarques :
- contrat avec l’AI de 3 ans pas encore à échéance : vous ne pouvez pas résilier avant, sauf faute grave ou pour cause de vente. Il vous faudra donc le sensibiliser au fait que c’est très important pour vous de relouer rapidement, tout en prenant un bon profil, donc que vous allez être très attentif à ses efforts pour relouer.
- il vous faut une garantie sur le revenu locatif, ce qui passe soit par une assurance garantie de revenus locatifs, soit par une caution solidaire. Vu votre situation, l’assurance GRL semble le mieux.
- arrêtez de dire que c’est la faute au timing. Si elle était partie en septembre, juste après que vous soyez devenu rentier, ça aurait été encore pire. Son départ ne fait que révéler que vous n’êtes pas à l’aise avec le fait de faire dépendre votre revenu de rentier de la location d’un seul bien. Qui plus est avec un rendement bas (3,8 % bruts si je compte bien ?). Son départ est le révélateur du problème mais pas la cause du problème.
- content de savoir ce que n’est pas le seul revenu que vous aurez. Par contre, dans un contexte où le rendement des SCPI tend à baisser, vérifiez bien vos chiffres pour être sûr de pouvoir vous verser le revenu minimal pour valider les trimestres de retraite. C’est 600 smic horaire par an soit 6150 € bruts, mais premièrement il vaut mieux verser un peu plus pour être sûr de valider, deuxièmement il ne faut pas oublier de rajouter des charges patronales à ce revenu brut.

Au total, mes conseils restent les mêmes que plus haut : il serait pertinent de vendre pour réinvestir dans plusieurs biens locatifs, en diversifiant, avec un meilleur rendement et dans une zone au marché plus profond. A défaut, optimiser l’attrait locatif de ce bien et le gérer au mieux (avec l’AI puisque vous êtes marié avec).

Dernière modification par Bernard2K (24/03/2021 09h52)


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[+1]    #22 24/03/2021 08h23

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gunday, le 23/03/2021 a écrit :

debcos a écrit :

Ma "panique est là " la concordance des événements et franchement j’avais pas besoin de ça.

Sur ce point, je suis assez d’accord sur amoilyon.

Si je suis citée wink

Debcos a écrit :

Comment avez-vous gérer le départ de votre premier locataire ?

Globalement, comme pour le second, le troisième, le quatrième,…
Bref, comme un départ de locataire.

Vous semblez en pleine crise de panique.
C’est une étape pénible, mais transitoire. Donc reprenez calmement vos esprits.
Répondez simplement à ces questions:
- Quand va partir votre locataire ?
- Quand est elle disponible pour faire des photos afin de publier une annonce ?
- Quand est elle disponible pour faire visiter ?

Il vous rester 3 mois. Donc pas de panique, avec un peu d’organisation tout va s’arranger.

Debcos a écrit :

je pensais pas avoir le départ de ma locataire si rapidement ( début du bail mi-avril 2019) et en plus au mauvais moment.

2 ans pour une location, c’est pas "si rapide".
Rapide, c’est une mauvaise sélection du locataire, comme pour Jade, qui a du relouer dans la foulée.
Pour ma part, nous préparons notre 6ème déménagement depuis 9 ans, et nous sommes restés au plus long 2.5 ans dans une location.

debcos a écrit :

La location est via AI et je n’ai pas les compétences pour gérer ça en direct le classique de la peur, gérer les travaux sans être vraiment bon bricoleur, gérer les loyers je n’ai pas de comptable par exemple, mon RIB suffira pour le virement des loyers .Et le plus important les impayés éventuels.

Trahcoh
je l’ai lu et je n’ai pas trouvé la réponse, juste que je dois attendre 3 ou 6 ans pour rompre.

Vous avez encore l’agent immobilier, ce qui semble vous rassurer.
Vous pouvez placer une annonce et indiquer passer par une agence, préparer les visites pour l’agence, et ainsi mettre le pied à l’étrier tout doucement. Vous avez votre "filet de sécurité" qui semble vous apaiser.

J’ai loué mon premier appartement de jeune actif à un couple de retraités, ayant hérité de l’appartement de la mamie, qui faisait visiter par eux-même afin de sélectionner leurs locataires ( les critères étaient discriminatoires : pas d’homme célibataire, pas de travailleur dans un bar, ou dans le milieu de la nuit, pas de personnes tatouées, ni avec des piercings visibles… Bref. Comme ils se plaisaient à le clamer haut et fort "ici on veut quelqu’un de bien". Et vu que leur première locataire avait un chien et que tout c’était bien passé, leur profil de locataire parfait avait donc également un chien.), et ils passaient ensuite par l’agence.

Aucune urgence.
La crise de panique va se calmer et vous allez reprendre pied.

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#23 24/03/2021 08h58

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Un peu brut…mais exemple typique de quelqu’un qui veut faire de l’immobilier sans en avoir les compétences.

La comptabilité d’un bien loué en non meublé est vraiment basique !

Je vous conseillerais de mettre de l’ordre de vos affaires dans un premier temps…j’ai l’impression que cela part dans tous les sens.

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#24 24/03/2021 09h24

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debcos, le 23/03/2021 a écrit :

Bonjour,
je pensais pas avoir le départ de ma locataire si rapidement ( début du bail mi-avril 2019) et en plus au mauvais moment.

C’est la maison de mes parents décédés que je loue depuis avril 2019)à une prof et elle a eu sa mutation acceptée donc elle m’a averti de son départ au mois de juin 2021.C’est la fondation de mon projet de devenir rentier au mois de juillet à la fin de ma période de chômage donc là je suis un peu groggy …

J’ai lu et relu mais je ne vois pas le rapport entre le départ d’un locataire et le projet de devenir rentier ?

debcos, le 23/03/2021 a écrit :

Dois-je accepter une baisse pour verrouiller le futur ?
Dois-je prendre le risque de l’autogestion pour compenser la baisse ?
Dois-je prendre le risque d’avoir une vacance locative en juin?

Ces risques vous les avez pris (apparemment sans en avoir conscience ?) dès le moment où vous avez choisi de louer ce bien. Pour ne pas prendre ces risques il fallait vendre.
Les solutions que vous envisagez sont valides, de même que le fait de vendre après le départ de votre locataire. L’une ou l’autre s’appliquera en fonction de la demande, pas de quoi paniquer sauf si tout votre projet devenir rentier dépend de ce loyer (au point de ne pas pouvoir tenir en cas de vacance locative de quelques mois), auquel cas le problème est en amont, votre projet est simplement mal calibré.
Je vous inviterais donc à davantage réfléchir à la source du problème (augmenter et/ou diversifier votre patrimoine, avoir une poche d’épargne disponible en cas d’imprévu (comme le départ d’un locataire) etc.

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[+1]    #25 24/03/2021 09h33

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Avez-vous demandé à votre locataire actuelle les horaires de visite pour l’AI ?
Parce que l’AI va gentiment attendre que le bien soit vide pour commencer les visites.

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