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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 22/03/2021 13h08

Membre (2015)
Réputation :   1  

Bonjour à toutes et tous,

L’un de mes très bon amis souhaiterait investir pour sa résidence principale. Ses capacités sont trop limités pour la région (Annecy). En discutant avec lui, on s’est dit qu’on pouvait peut-être l’aider.

Investisseur 1 (ami)
- Salaire: ~1400€/moi avant impôts
- Capacité d’emprunt: 125 000€ soit ~450€ par mois (il peut financièrement monter à 600€/mois)
- Pas de prêts en cours
- Objectif: pouvoir acheter un appartement (T1 ou T2) avec travaux
- Ancien charpentier, il a déjà retapé un studio et une maison entièrement. Il n’a pas peut des travaux.
- 34 ans
- CDI, dans la période d’essai d’un an (simili fonction publique)

Investisseur 2 (moi, ma compagne ou les 2)
- Salaires: 8200€/mois avant impôts (moi), 2000€/mois (compagne)
- Plusieurs prêts en cours:
  - Locatif: 1200€/mois (moi)
  - Résidence principale 2300€/mois (tous les 2)
  - Conso: 650€/mois (moi)
- Objectifs:
  1. Aider notre ami car nous n’avons pas de projets d’investissement sur le court et moyen terme
  2. Augmenter notre capital sur le long terme
- 34 ans tous les 2
- CDI de moins d’un an période d’essai passé (moi), profession libérale avec plus de 3 années d’exercice.

Appartement
- Avec travaux
- Horizon d’investissement (minimum 3 ans)
- Budget: c’est la grande question. Il vaut certainement mieux un T2 car il devrait y rester plus longtemps qu’un studio. On a vu quelques annonces intéressantes à 180-190K (sans compter notaire et travaux). 

Détails
- Il peut partir quand il veut de l’appartement (soit en vendant, soit en le gardant). En gros, il décide et on suit.
- On n’attend pas de revenu des loyers, le retour sur investissement pourra se faire sur la reduction des impôts et/ou la potentielle plus-value
- Nous n’avons pas besoin de cette argent investit
- L’idéal serait que l’on puisse tous en tirer un bénéfice mais si ce n’est pas possible on peut être utiliser comme "garant" uniquement.

Montage
J’ai regardé les différents montages possibles (indivision, SCI) et ce n’est pour l’instant pas claire. L’idéal serait que l’on puisse avoir du déficit foncier et que les loyers de notre ami ne soient pas trop élevés. De ce que j’ai lu, le fisc peut facilement re-qualifier ce montage (ce qui se comprend).

Est-ce que vous avez des suggestions/recommendations sur le montage à utiliser ? Merci.

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, sci (société civile immobilière)

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#2 22/03/2021 14h20

Membre (2014)
Réputation :   116  

Bonjour

c’est un celibataire endurci votre ami ? sinon ca peut etre un age ou les choses bougent vite et il aura besoin de plus grand.

a 3 ans vous risquez d’y laisser des plumes  ( sauf a vraiment bien retaper, mais il doit savoir le faire)

dans tous les cas il faut attendre la fin de la periode d’essai.

je ne peux pas trop vous aider sur le montage  ( en particulier revente d’une indivision qui sert de RP , je ne sais pas ou vous etes avec les impots ).

si le " budget" est flexible , vous n’avez pas la possibilité de financer un petit immeuble ( 2 lots a travaux ) ca peut deplacer le probleme mais peut etre plus facile pour vous de voir ca en investissement, et pour faire une separation le jour ou ce sera nécessaire.

si vous n’attendez pas de revenu il pourrait meme commencer par renover son lot, puis le votre.

une maniere aussi de rester dans la " periode rose " ( chacun trouve son compte a 3 ans ) , vous pourriez vouloir recuperer vos billes a un moment ( besoin d’argent avec l’arrivee des enfants ? ) ou juste sortir d’une situation de " coup de pouce" qui s’eternise
cdt

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#3 22/03/2021 15h46

Membre (2015)
Réputation :   1  

Merci Timinel pour votre retour rapide.

J’ai mis l’horizon d’investissement à 3 ans car il est célibataire récent (et ne compte pas le rester tongue). Le T2 me parait être une option plus durable, dans le sens ou il restera plus longtemps que si c’est un studio.

Le but n’est pas forcément de vendre au bout de 3 ans. On peut très bien décider de mettre l’appartement en location ou de lui racheter ses parts s’il souhaite récupérer du cash pour un autre projet. C’est notamment l’un des intérêts de la SCI, cela limiterait les frais de notaire (à vérifier).

On avait effectivement pensé à acheter un T4, ou une petite maison/immeuble et en faire 2 logements. Je pense que le problème reste le même, avec la contrainte d’avoir plus de travaux.

On ne sait effectivement pas de quoi est fait l’avenir. Je suis assez confiant sur le fait de ne pas avoir besoin de cet argent dans un futur proche: on a acheté une maison, le deuxième enfant est en route et je trouverai assez facilement un travail avec une rémunération similaire si je venais à perdre le miens.

J’ai regardé du coté du démembrement temporaire. Ca me parait intéressant pour nous, mais pas forcément pour lui, sauf si la durée d’usufruit est longue, il pourra alors le louer.

Si jamais on faisait une SCI (avec ou sans démembrement), le deficit foncier se récupère au prorata des parts dans la SCI je suppose ? Si tel est le cas, peut-on apporter 50 en cash et lui 50 avec un pret pour avoir une répartition à 50/50 ?

Merci.

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#4 22/03/2021 22h05

Membre (2011)
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En fait, il y a plusieurs approches :
- vous investissez avec lui, dans ce cas, indivision ou SCI.
- vous lui prêtez de l’argent, dans ce cas, procédure de prêt à tiers.

Sinon une autre question : de combien est son apport ?
car 34 ans, ayant retapé un appartement et une maison et ne pas avoir d’apport me surprend!

Au passage, vous parlez de revenus avant impôt, vous ne payez pas l’impôt à la source ?

Pour finir, la complexité du montage est le lien d’amitié.
Car l’amitié est une notion très relative, surtout quand l’argent s’en mêle!
Donc à minima prévoir le cas si vous vous fâchez pour organiser l’ensemble. (la confiance n’empêche pas la prudence!)

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#5 23/03/2021 00h02

Membre (2015)
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Son apport est limité 10K. Il a revendu sa maison assez rapidement pour cause de divorce. Il n’a quasiment rien gagné avec cette revente.

Pour mes impôts, oui je devrais être à la source mais il y a un problème avec le calcul de mon taux. Donc c’est du 0% pour l’instant et un bon petit chèque à prévoir quand les impôts de l’année N-1 vont être recalculés tongue.

On a re-discuté du montage ce soir et pour l’instant le démembrement est écarté. On va approfondir la SCI car c’est plus simple à gérer qu’une indivision et ca a certains avantages qui peuvent être intéressant dans notre cas.

On s’oriente donc vers le montage suivant
- Creation SCI avec 2/3 des parts pour notre ami, 1/3 pour nous avec un capital minimum (1000€)
- Apport en compte courant d’associé de 60-80K€ (Nous)
- SCI fait un prêt de 120-140K€
- Achat appartement 180-200K (frais notaire inclus)
- Loyers payés par notre ami qui remboursent le prêt de la SCI
- Lors de la revente, on récupère notre apport et on partage la potentielle plus-value (les travaux aidants). Ou alors on rachète ses parts.

Si l’on peut effectuer ce même montage en indivision, ca sera plus simple.

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#6 23/03/2021 00h57

Membre (2011)
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MrLazy a écrit :

Son apport est limité 10K. Il a revendu sa maison assez rapidement pour cause de divorce. Il n’a quasiment rien gagné avec cette revente.

Donc si je comprends bien divorce récent ?

Est ce que l’urgent ne serait il pas plutôt d’attendre ?
Car j’aurais envie de mettre le divorce dans la catégorie des évènements à fort impacts émotionnels.
Et achetez de l’immobilier est une chose où l’émotionnel à tendance à jouer de mauvais tour!


Au passage, pour la SCI, vous avez réfléchi à la fiscalité ?
Que ce soit celle des loyers avec une SCI IR ou de la plus value à l’IS (surtout si vous pratiquez un abattement comptable).

Je maintiens ma question sur la gestion d’un désaccord.
Qui aura le dernier mot au sein de la société ? (S de SCI)

Avez vous bien pris en compte la gestion courante de la structure juridique ? (AG, compta, etc)
D’où ma question précédente : qui sera le gérant en charge de l’administratif?

Au passage, le prêt sera au nom de la SCI, donc si votre ami pour une raison ou une autre ne paye pas le loyer, que faite vous ?
Déjà vous devrez remboursez la banque, car vous êtes solidaire (la banque l’exigera).
Ensuite, vous faites quoi, expulsion ?
Prévoir le pire permet généralement de l’éviter!

Au final, vous occultez très rapidement la complexité de l’argent entre ami et en famille.
Ainsi que les différentes problématique lié à la SCI

Peut être voir un avocat ou un notaire qui connait bien les SCI pour vous accompagner sur ce point, car à mon avis, si vous souhaitez une SCI, il vous faut une excellente rédaction des statuts de la SCI !

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[+2]    #7 23/03/2021 09h08

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Je vais vous dire bien franchement :
- votre ami ne compte pas rester célibataire. Donc il va changer de logement d’ici 1 à 3 ans. Donc c’est une mauvaise idée d’investir dans une RP alors qu’on se sait dans une période transitoire.
- vous n’êtes pas responsable du divorce de votre ami ni de son bas salaire. C’est à lui de se loger. Vous êtes banquier ? Non ? Alors pourquoi voulez-vous l’aider à financer son achat ? Vous êtes organisme de logement social ? Non ? Alors pourquoi voulez-vous le loger ? Les banquiers prêtent de l’argent, les HLM logent les gens qui gagnent peu, les amis apportent de l’amitié, et on ne mélange pas les fonctions. Et s’il reste locataire après son divorce, il ne sera ni le premier ni le dernier. Et pourquoi pas d’un logement social ? Un loyer réduit, sans aucun travaux à réaliser (donc sans achat de matériel et de matériaux), c’est très pratique pour faire des économies et reconstituer un petit pécule.
- une SCI, c’est aussi des frais, de la lourdeur de gestion. Une SCI, ça veut dire aussi faire une facture et une note de frais pour chaque dépense sur ce bien, et c’est là qu’on se rend compte que l’immobilier, c’est plein de petites dépenses, que le particulier oublie car il les finance avec l’argent du ménage. Vous n’êtes pas sorti de l’auberge.

A mon humble avis :
- si vous voulez lui rendre le plus grand service que vous pouvez lui rendre en tant qu’ami : laissez-le se démerder. Il n’a pas besoin de vous pour vivre, et le message "j’y arrive tout seul" est essentiel pour sa reconstruction post-divorce.
- si vous lui faites vraiment confiance et que vous voulez lui rendre un service (un service douteux et à double tranchant) pour acheter son appartement, portez-vous caution de son emprunt bancaire, mais laissez-le faire tout le reste. C’est son appartement, son emprunt, ses travaux, vous ne faites que le cautionner. Et soufflez-lui dans l’oreille que quelqu’un qui sait faire les travaux du bâtiment et qui est dans un coin où l’immobilier est cher (ça semble être le cas) optimise son affaire en faisant une revente de la RP après rénovation. Donc il faut rénover complètement, comme pour revendre, et surtout pas laisser des trucs en plan façon "je le ferai plus tard". Si on doit quitter le logement, il ne faut surtout pas louer (même pas en courte durée), mais plutôt revendre tout de suite, car le rendement locatif sera misérable, alors que l’exonération de l’imposition de la PV sur la RP, c’est vraiment intéressant. De nombreuses personnes ont substantiellement augmenté leur patrimoine de cette façon. Pour un jeune célibataire dégourdi vivant dans un secteur cher, l’achat-revente de RP, avec une plus-value générée par les travaux que l’on a fait, en attendant d’être fixé à nouveau, c’est une valeur sûre.

Mais oubliez cette SCI. C’est une usine à gaz avec laquelle ni lui ni vous ne serez à l’aise. Il ne sera jamais chez lui, car il habitera chez la SCI dont vous êtes propriétaire en partie. C’est vraiment une cote mal taillée. L’indivision, à mon sens, c’est pire : sous la simplicité apparente, il y a de multiples choix qui sont autant d’approximations et de dérives possibles.

PS : Mr Lazy qui monte une usine à gaz là où on pourrait faire beaucoup plus simple, avouez qu’il y a contradiction dans les termes.

PPS : ce message ne va pas du tout dans le sens que vous demandez, mais j’assume. Très honnêtement, je vous donne ce qui me semble le meilleur conseil à donner, compte tenu des éléments exposés. Je vais dans le sens des deux intervenants précédents mais avec un message encore plus clair et net.

Dernière modification par Bernard2K (23/03/2021 09h27)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#8 23/03/2021 23h34

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Merci Bernard2K et gunday pour vos retours.

Vous êtes en train de me faire changer d’avis. Pas tant sur le risque que c’est investissement à faire avec un ami mais plutôt sur l’aspect complexe du montage pour un gain limité.

Nous en avons rediscuté ce soir. Je suis en train de me dire qu’il serait plus intéressant qu’il loue son appartement de son coté et qu’on regarde plutôt pour un achat en commun (si ca l’intéresse toujours). Ca devrait étendre les possibilités.

Je ne savais pas que l’on pouvait avoir une caution externe pour un prêt. Au vu de ces capacités actuelles, je ne pense pas que ca fasse une grande différence.

Fiscalité
J’ai déjà un appartement en locatif (scellier), je connais un peu les différentes possibilités. Selon le type d’achat, ca serait certainement du LMNP ou de la location saisonnière. Voir de l’achat revente.
Si SCI, ca sera à l’IR au vu des sommes engagés.

Situation de mon ami
Il souhaite investir seul pour ne pas se retrouver dans la même situation qu’avant (divorce puis vente de la maison retapée).
Oui s’il ne paie, on sera solidaire et on paiera à sa place. Et oui s’il loue l’appartement et qu’il ne paie pas, on en discutera. S’il faut le virer, on le virera (je lui ai partagé le lien vers cette discussion, ca lui fera plaisir tongue).

Conclusion
On continue de regarder les différentes possibilités. Merci pour vos analyses.

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