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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 16/03/2021 15h47

Membre (2017)
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Bonjour,

ayant une très bonne expérience sur la location de maisons individuelles à des familles, je m’intéresse à la construction de 2 maisons mitoyennes par le garage.

En effet, je loue déjà 2 maisons mitoyennes (loyers autour des 800€), ainsi qu’une autre maison à 900€ et je n’y vois que des avantages.

Il s’agit souvent de couples avec parfois d’excellentes situations. Les loyers élevés assurent une certaine qualité de locataires. Les locataires bénéficient d’un garage et d’un petit jardin (100-500m2).

J’ai l’impression qu’ils se sentent plus chez eux que dans un appartement et investissent beaucoup plus, prennent soin de leur habitation.

Le turnover est extrêmement faible. Il est possible qu’au début il y ait quelques changements de locataires, mais une fois qu’ils sont bien dedans, ça ne bouge plus. J’ai deux maisons pour lesquelles je n’ai reçu aucun coup de fil depuis 1 an.

Côté chiffres, je me suis renseigné pour du clef en main chez un constructeur local. On est sur du 1300€ le m2, ce qui nous donne pour 2 maisons mitoyennes de 80m2, avec garage et assainissement autonome, un budget total de 210k€ à 230k€ négociation incluse.

Ce budget comprend tout: réalisation du PC, terrassements, second oeuvre etc. Je n’ai rien à faire, à part trouver un terrain.

A ça, il faut ajouter le prix du terrain. Je table sur une surface d’environ 1000m2. Jai repéré plusieurs terrains autour des 70k€ frais de notaire inclus, avec possibilité d’y construire deux habitations.

Ce qui nous fait un projet total à 280k€ - 300k€ grand maximum.

Avec un apport de 30k€, on est sur un crédit de 270k€ sur 20 ans, soit environ 1300€ / mois assurance incluse.

Je m’occupe de la location ainsi que de la gestion car elle est simple. Le turnover est faible une fois installés. Les maisons sont sous garantie décennale.

Loyers: entre 1.800€ et 2.000€
Crédit: 1.300€
TF: 1.500€ grand max.
Assurances: 400€ annuels
Comptables (SCI IS): 200€ annuels
Bénéfice brut annuel (SCI IS): entre 3.900€ et 6.300€

C’est pas forcément aussi rentable qu’un immeuble de rapport, mais je deviens propriétaire de deux maisons neuves RT 2012 sous garantie.

Dans une optique plus long terme, je me vois plus avec une dizaine de maisons à 1k€ de loyers, plutôt que 40 appartements à 300€.

Je suis aussi un peu désespéré par la pénurie de biens sur le marché. Avec un projet comme ça, je pars sur du neuf sans rien à faire.

Dernière modification par davidof31 (16/03/2021 15h59)

Mots-clés : construction, maison, sci

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#2 16/03/2021 16h11

Membre (2018)
Réputation :   24  

La difficulté est probablement d’obtenir un prêt pour de l’achat de terrain + construction. En tant que particulier lorsque j’ai voulu obtenir un crédit similaire pour construire ma RP, seule une banque m’a suivi. Les banques semblent assez frileuses sur les achats terrains/constructions  en raison des risques de faillites/défauts sur la construction.

Dernière modification par OnclePicsou (16/03/2021 16h47)

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#3 16/03/2021 16h56

Membre (2020)
Réputation :   29  

Il y a un souci dans ce business plan, si vous trouvez 1000m² à 70k€ vous ne devez pas être dans un secteur où une maison de 100m² se loue 1000€.
Il y a un hic quelque part. Soit vous êtes sur du 200k€ pour le terrain soit vous surestimez le loyer.
Pour moi il y a quelque chose qui cloche.

Construire pour louer était ma première idée d’investissement, la seule différence c’est que je prévoyais 4 maisons mitoyennes sur un terrain, chacune avec son jardin. J’ai pas été beaucoup plus loin, la renta au final était exécrable (à cause du prix du foncier)


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#4 16/03/2021 17h22

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J’ajoute qu’il semble dommage de faire un tel projet sans profiter de l’incitation fiscale du Pinel. Donc il faut être en zone éligible Pinel, ce qui donne une bonne indication qu’on est sur un secteur demandé… quitte à payer le terrain plus cher.


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#5 16/03/2021 17h37

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Je me posais la question d’une telle édification il y a peu mais mais le dispositif Pinel de s’applique plus aux copropriétés horizontales.

Dispositif Pinel : le champ de la réduction d’impôt se rétrécit cette année ! - Capital.fr

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#6 16/03/2021 18h02

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Merci pour l’info, je ne savais pas. Exit les maisons individuelles, même en bande.

Pour que ce soit un bâtiment collectif, il faut plus de 2 logements, or le Pinel ne peut s’appliquer qu’à 2 biens par an. Impossible donc de faire une opération éligible à soi tout seul (sauf à ruser avec un immeuble de 4 logements, dont 2 logements finis en N et 2 finis en N+1, mais ça semble pousser mémé dans les orties).

Pour faire du "presque maison individuelle", on pourrait néanmoins imaginer le projet suivant :
Je m’associe avec M. X pour faire construire sur une parcelle de terrain un petit immeuble de 4 logements. Le bâtiment a 4 faces et chaque face donne sur un petit jardin privatif, donnant l’illusion à chaque locataire qu’il habite une petite maison indépendante.
Pour cet immeuble, nous constitutions une copropriété où M. X est propriétaire de deux logements et moi-même de deux logements.

Un tel projet coche beaucoup de cases :
- recours à l’avantage Pinel
- coût de construction maîtrisé par la mutualisation (4 logements construits d’un coup)
- quasi-maison individuelle avec chacun son jardin : c’est un optimum aussi bien pour l’tttractivité locative que pour la revente.
- possibilité de vente à la découpe à l’issue de la période de l’engagement locatif et à condition que le locataire parte : ça devrait produire une bonne plus-value à la revente.

Points faibles :
- il faut bien s’entendre avec M. X.
- ça reste une copropriété, moins appréciée à la revente qu’une maison indépendante.

Dernière modification par Bernard2K (16/03/2021 18h07)


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#7 16/03/2021 18h34

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Bonjour,

Je m’excuse mais il y a un meilleur montage, plus facile et globalement plus rentable.

Sur un secteur ou le terrain avoisine 100/120 € le m2 et qui permet donc un loyer de 1000 € pour une maison de 80 à 100 m2.
Je recherche une maison de 100 m2 avec 1000 m2, soit 250 K€ tout compris. Je pose un PA et je fais la 1ére maison ma RP. Je fait construire en étant logé sur place une ou deux habitations de 80 m2 soit 160X1300 €m2 (ce qui est du bas de gamme, mais bon OK)…210 K€ + 250 K€= 460 K€.
Coté délais : pas pire. 1 an à 1.5 an.

Revente de la RP à 220 K€ (un peu plus un peu moins suivant les dispositions du PA et les surfaces dédiées aux 2 constructions), comptez comme vous voulez les loyers que vous n’avez pas payé (il y a aussi le coût du crédit éventuel…L’avantage d’être sur place pour les travaux…Ceci compense cela) reste à charge 240 K€ soit du 10% brut annuel sur des biens techniquement d’plomb pour lesquels je ne devrais pas être bien em. dans les années à venir y compris pour mise aux normes, et qui vont sans doute se valoriser.
A comparer à deux loyers de 900€ mensuels pour 230 K€ de construction + 70 K€ de terrain soit une renta de 7.2% brut (?).
Attention à la requalification !

Dernière modification par Iqce (16/03/2021 18h34)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#8 17/03/2021 08h51

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A mon avis ça ne marchera pas à cause du COS! (coefficient d’occupation des sols )
Sur 1000m² dans les secteurs à forte demande locative vous pouvez compter sur un COS de 20% ce qui vous met à 4 logements de 50m² ou 2 logement de 100m² mais ça va être compliqué d’avoir votre maison + 2 logements de 80m².
Sur un secteur urbain le COS sera plus élevé mais le coût du foncier sera rédhibitoire.
A la campagne, là où il n’y a pas de limite à l’occupation des sols, on se retrouve avec du foncier bas mais le cout de construction (1200 à 1500€/m² en neuf) n’est pas couvert par les loyers (8 à 10€/m²) donc renta basse.

La solution serait de trouver une commune avec un COS de 10% et une forte demande locative. Le mouton à 5 pattes en quelque sorte.


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#9 17/03/2021 09h11

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Bed43fr : le COS a été supprimé par la loi ALUR en 2014.

Dernière modification par Bernard2K (17/03/2021 09h14)


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#10 17/03/2021 09h55

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Absolument ; tout document mentionnant du "COS " serait illégal. C’est totalement l’inverse désormais, on doit densifier tant que possible, et même reconstruire la ville sur la ville, anticiper le zéro artificialisation nette etc la loi évolue favorablement tant du point de vue de l’investisseur que du simple bon sens : réjouissons nous (pour une fois !).


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#11 17/03/2021 11h28

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Ah ok, pourtant j’ai encore vu ça l’an dernier quand je consultais les PLU des communes alentour.


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[+1]    #12 17/03/2021 11h41

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C’est une disposition illégale et le service instructeur ne doit pas en tenir compte. Vous pouvez en faire l’observation au maire/au président de l’EPCI et le mettre en demeure de faire évoluer le PLU par voie de Modification Simplifiée wink

droit urbanisme a écrit :

…Nonobstant la nécessaire suppression ultérieure des dispositions du PLU liées au COS, qui devra être généralement constatée par voie de modification simplifiée, il n’en reste pas moins que les services instructeurs ont l’obligation, depuis le 27 mars dernier (2014 !), d’en écarter systématiquement l’application lors de l’instruction de toute autorisation d’urbanisme déposée postérieurement à cette date, que ce soit une déclaration préalable, un permis de construire ou un permis d’aménager…

Dernière modification par Iqce (17/03/2021 11h41)


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#13 17/03/2021 18h08

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bed43fr a écrit :

Ah ok, pourtant j’ai encore vu ça l’an dernier quand je consultais les PLU des communes alentour.

Il en parlait comme critère en sein du texte ou comme existant antérieur ?
Car effectivement, je crois que dans le futur ancien PLU, y avait une référence au COS, en temps que prédécesseur.

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#14 05/12/2021 23h36

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Une suite donnée à ce projet ?

Je m’interesse également à la construction d’un petit immeuble "Horizontal".

Je cherche un sujet similaire pour estimer les coûts de construction.

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