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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 16/03/2021 13h37

Membre (2018)
Réputation :   0  

MON PROFIL

- Célibataire,
- 30 ans,
- En CDI,
- TMI : 30%,
- Revenus : 2k€ nets/mois, sur 14 mois

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Correcte
- Fiscales : très novice
- Artisanales : Faible
- Sociales : Bonne
- Temps disponible : Faible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement
- Année de construction : Dans un immeuble de 1970 environ
- Étage : 7 sur 17
- luminosité : Appartement bien éclairé, mais je ne sais pas l’orientation
- surface au sol : 75m²
- distribution du projet :
              1 salon/salle à manger de 15m²
              3 chambres de 11m², en colocation
              1 cuisine de 12m²
              1 Sanitaire
              1 Salle de bain
- ascenseur : Oui,
- Actuellement occupé par le propriétaire,
- Si appartement : syndic professionnel,
- Chauffage collectif gaz
- Volets double vitrage, avec volets manuels,
- Espaces verts dans la copropriété : Non,
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels en gaine palière - Je ne sais pas s’il sont télé-relevables ou manuels,
- Études de la copropriété : Aucune idée sur ce point,
- Concierge : Gardien et caméra à l’entrée du bâtiment,
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : 93800 - Epinay Sur Seine
- Centre-ville,
- Zone située à proximité de Paris (20 minutes max en transport),
- Université située à proximité : 10 minutes,
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : Un plan d’aménagement du centre ville semble en cours, avec plusieurs réhabilitations de bâtiments et des créations de bâtiments en prévision des Jeux Olympiques PARIS 2024,

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 170k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : Colocation, 3 chambres, 550€/chambre
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 1 mois tous les 2 ans, soit 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Pas de gestion locative

- Travaux immédiats : Rafraichissement, Cloisonnement pour création de la 3e chambre, Mobiliers (Lave-linge, Literies etc)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Déjà pris en charge par le propriétaire actuel,
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Aucune. Travaux d’isolation par l’extérieur actuellement en cours,
- Coût des travaux à 10 ans : Aucune. travaux de ravalement de façade actuellement en cours.

- Taxe foncière hors : 1664€/an
- Charge de copropriétés : 3600€/an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : Hypothèse à 100€ par mois,
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Hypothèse à 80€/mois

- Rentabilité brute : 10.81% d’après le site rendement locatif,
- Rendement opérationnel brut : je ne comprends pas bien ce calcul?

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 15000
- Type de crédit : amortissable,
- Taux du crédit avec assurance : 2.51% d’après rendement locatif,
- Durée du crédit : 25 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : je ne comprend pas ce point ?
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 2 mois de loyer = 3000€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Pour l’instant aucun

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée : micro BIC

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : Je ne comprend pas ce point… je suis preneur d’explications !
- Cash flow positif : Environ 500€ (Etant novice, je ne suis pas très sûr de cette estimation, mais l’ordre de grandeur devrait être correct…)

Merci par avance pour vos avis/conseils/recommandations à tous !

Dernière modification par alphabetter (16/03/2021 14h56)

Mots-clés : colocation, epinay, immobilier

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#2 16/03/2021 14h50

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   282  

Bonjour,
Je ne vois pas de charges de copropriété dans vos calculs.

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#3 16/03/2021 14h54

Membre (2018)
Réputation :   0  

Tout à fait.
Je les ai inclus dans mon calcul, mais sans les préciser dans ma présentation.
J’édite mon poste.

Dernière modification par alphabetter (16/03/2021 14h56)

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#4 16/03/2021 16h02

Membre (2014)
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Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   423  

Calculer la rentabilité nette !

Vous ne préciser pas si les loyers sont CC ou HC.

Charges copro trop importantes

Voir l’état de la copro et s’il y a des projets de rénovation énergétique (bâtiment de 70, si ça n’est pas fait, ça ne va pas tarder)..

Vous avez prévu combien pour les travaux de renovation initiale et les meubles?

Vous avez prévu combien de frais de réparation par an?

EC? CFE?

Cashflow positif strictement impossible…


Faire et laisser dire

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[+1]    #5 16/03/2021 16h03

Membre (2015)
Réputation :   61  

Bonjour,

J’attire votre attention sur un point qui, selon moi, risque fortement de remettre en cause votre business plan : Epinay-sur-Seine est, avec d’autres villes de l’établissement public territorial de Plaine Commune, candidate à l’encadrement des loyers à compter de 2021.

Si l’on se fie aux données publiées par l’observatoire des loyers ("Clameur") qui sert de base à cet encadrement, le loyer hors charges de marché pour un logement de 4 pièces ressortait 9,30 € par mois en 2018 (source : http://www.clameur.fr/Tendances-du-marc … ar-ville).

Vos loyers pourraient donc se trouver encadrés sur une base égale à : 75m2*9,30 = 697,50 € HC/mois pour la totalité du logement.

Même en tenant compte d’une majoration du fait que vous louerez en meublé et qu’il est possible d’appliquer 20% de plus au loyer de référence qui sera fixé par les mesures d’encadrement, il ne vous sera probablement pas possible de louer votre logement pour un montant de 1650 € (= 550*3).

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#6 16/03/2021 16h41

Membre (2020)
Réputation :   25  

alphabetter a écrit :

- Prendre en compte le TMI : Je ne comprend pas ce point… je suis preneur d’explications !
- Cash flow positif : Environ 500€ (Etant novice, je ne suis pas très sûr de cette estimation, mais l’ordre de grandeur devrait être correct…)

TMI = Taux marginal d’imposition, le taux auquel tout nouvel euro gagné sera imposé sur le revenu ( 11% pour la première tranche, puis 30% pour la seconde etc). Tapez "taux d’imposition" dans Google pour avoir toutes les tranches.

Du coup dans votre CF vous n’avez pas tenu compte de l’impôt sur le revenu smile


Parrainage Ohm Energie Parrainage Boursorama : NIPA2313

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#7 16/03/2021 17h21

Membre (2018)
Réputation :   0  

lachignolecorse a écrit :

Calculer la rentabilité nette !

En rentabilité nette, je suis à 6.47% d’après rendement locatif.

Vous ne préciser pas si les loyers sont CC ou HC.

Les les loyers ici sont Charges comprises.

Charges copro trop importantes

Voir l’état de la copro et s’il y a des projets de rénovation énergétique (bâtiment de 70, si ça n’est pas fait, ça ne va pas tarder)..

Justement les travaux de ravalement de façade, isolation par l’extérieur et changements d’ouvrants pour pour du double vitrage sont déjà en cours. PAr contre, je ne sais pas si des travaux de changements de la chaufferie sont prévus. Je ne sais pas si les chaudières sont vétustes ou un peu récentes (moins de 10 ans)…

Vous avez prévu combien pour les travaux de renovation initiale et les meubles?

Grossièrement 3 semaines de travaux.
Le cloisonnement ici c’est la mise en oeuvre d’un mur en carreau de platre + BA13 pour protection + Peinture. Le tout sur à peine 2.5m de long (avec une hauteur sous plafond d’environ 2.40m). J’estime à 3 jours de travaux.

Ensuite le rafraichissement : environ 2 semaines max (nettoyage, peinture …). Le bien est en assez bon état. Mais les décorations sont vraiment vieillottes.

Enfin, je compte les 3 derniers jours pour l’ameublement.


Vous avez prévu combien de frais de réparation par an?

Je provisionne 50€/mois pour les éventuels frais de réparation.
Est-ce correct? Cohérent?


EC? CFE?

Si EC = Eau chaude, alors elle est comprise dans les charges et se fait depuis la chaufferie générale du bâtiment.

Sinon pouvez-vous préciser ce que sont EC? CFE?


Cashflow positif strictement impossible…

Pouvez-vous me donner un peu plus de détails svp.
Je me permet de répéter un peu, je suis un vrai novice smile.

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[+3]    #8 16/03/2021 17h21

Membre (2014)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   228  

Bonjour,

Cela fait un moment que je souhaite m’exprimer sur le sujet des investissements immobiliers en colocation. Je vais le faire à l’occasion de votre étude de cas, bien que mon avis serait en fait applicable à nombre d’autres que je vois passer.

Les modes de location "boostés" (colocation, location courte durée etc.) devraient selon moi être la cerise sur le gâteau d’un investissement déjà satisfaisant et répondant aux objectifs de rentabilité s’il était loué en location classique.

On ne va pas se cacher que ces modes de location ont le vent en poupe, poussés par des influenceurs pour lesquels le fond de commerce est de vendre des formations pour devenir rentier le plus vite possible. Il faut croire qu’un investissement "de père de famille", avec des biens de qualité où l’enrichissement se fait petit à petit via le seul remboursement du capital du prêt, ne fait rêver personne. Il faut du gros cash-flow positif ou rien.

Or on élude le fait que ces modes de locations ont de nombreux désavantages :
- difficilement délégables, ils sont épuisants du fait du turnover constant et de la dégradation accélérée des biens
- la réglementation sur ces modes de location est fluctuante, souvent en leur défaveur (interdiction de la LCD, encadrement des loyers et/ou permis de diviser sur certaines communes…)
- en colocation, le potentiel de PV à la revente est amoindri par les travaux engagés (qui voudrait d’une maison avec une SDB par chambre, à part un autre investisseur qui aura lui aussi ses objectifs de rentabilité ?)
- surtout, ils deviennent un argument de vente implacable pour les agents immos qui veulent se débarrasser de leurs pires bouses. Sur beaucoup de villes que je prospecte, dès qu’un bien possède plus de 3 chambres, il sera proposé à des investisseurs sur la base d’un calcul de renta locative - sans jamais que le lien soit fait avec la valeur intrinsèque sur le marché des particuliers pour une RP.

Bref, posez-vous la question si cet investissement serait pertinent s’il était loué à l’année. Si vous faites bien une bonne affaire en achetant en dessous du prix du marché. Et si vous seriez satisfait si en tiriez autour de 700€ HC/mois (comme calculé par Tchouikov avec l’encadrement des loyers). A défaut, soyez conscient que la colocation n’a pas pour vocation à transformer un âne en cheval de course, et que tôt ou tard vous risquez d’être déçu de votre investissement.

Dernière modification par perecastor (16/03/2021 17h37)

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#9 16/03/2021 17h26

Membre (2018)
Réputation :   0  

Tchouikov a écrit :

Bonjour,

J’attire votre attention sur un point qui, selon moi, risque fortement de remettre en cause votre business plan : Epinay-sur-Seine est, avec d’autres villes de l’établissement public territorial de Plaine Commune, candidate à l’encadrement des loyers à compter de 2021.

Si l’on se fie aux données publiées par l’observatoire des loyers ("Clameur") qui sert de base à cet encadrement, le loyer hors charges de marché pour un logement de 4 pièces ressortait 9,30 € par mois en 2018 (source : Dans le détail classement par ville - CLAMEUR).

Vos loyers pourraient donc se trouver encadrés sur une base égale à : 75m2*9,30 = 697,50 € HC/mois pour la totalité du logement.

Même en tenant compte d’une majoration du fait que vous louerez en meublé et qu’il est possible d’appliquer 20% de plus au loyer de référence qui sera fixé par les mesures d’encadrement, il ne vous sera probablement pas possible de louer votre logement pour un montant de 1650 € (= 550*3).

Merci pour votre retour !
Du coup, je me permet d’interpréter : Cela signifie que la base du loyer est estimée sur la surface totale du logement… c’est assez rédibitoire.
Je ne sais pas si parmi nous il y en a qui ont des biens dans ce coin. Si oui, comment traitez-vous cette information?

Merci !

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#10 16/03/2021 17h33

Membre (2014)
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Top 5 Immobilier locatif
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alphabetter a écrit :

Sinon pouvez-vous préciser ce que sont EC? CFE?

Vous avez calculé sur rendement locatif?

EC : expert comptable
CFE ; cotisation foncière des entreprises


Faire et laisser dire

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#11 16/03/2021 17h53

Membre (2018)
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lachignolecorse a écrit :

alphabetter a écrit :

Sinon pouvez-vous préciser ce que sont EC? CFE?

Vous avez calculé sur rendement locatif?

Oui le calcul est fait sur Rendement Locatif.

EC : expert comptable  D’accord. En fait j’ai un très bon ami qui se propose de réaliser ce service. Potentiellement, pas de frais en vue sur ce poste

CFE ; cotisation foncière des entreprises
Je comprend mieux.
Effectivement je ne l’ai pas intégrée.
Comment l’intégrer? Quel est son impact? (je suppose que ça tue un peu la rentabilité).

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#12 16/03/2021 18h02

Membre (2015)
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alphabetter a écrit :

Du coup, je me permet d’interpréter : Cela signifie que la base du loyer est estimée sur la surface totale du logement… c’est assez rédibitoire.
Je ne sais pas si parmi nous il y en a qui ont des biens dans ce coin. Si oui, comment traitez-vous cette information?

Je n’ai pas personnellement creusé le moyen de contourner l’encadrement des loyers dans le cadre d’une colocation. Votre cas n’est toutefois pas isolé : un autre membre du forum, ayant un projet similaire au vôtre, a en effet relaté ici même sa déconvenue. Vous retrouverez son intervention ici : Colocation et encadrement des loyers : comment y échapper ?

Je ne sais pas si ce membre est finalement parvenu à trouver une solution mais à titre tout à fait personnel, j’en doute.

A mon avis, la bonne question à vous poser est celle soulevée par Père Castor dans son dernier message : est-ce que l’opération est viable avec une hypothèse de loyer mensuel de 700 € HC ?

Par ailleurs, j’attire votre attention sur un dernier point : quelle est la situation financière de la copropriété ?
Je visualise en effet parfaitement le genre de grand immeuble dont il s’agit et dans le coin, vous pouvez avoir une proportion importante d’impayés de charges, ce qui pourrait expliquer leur montant considérable (3600 € par an tout de même pour un 4P de 75m2) auquel vous semblez avoir insuffisamment prêté attention.

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#13 17/03/2021 09h12

Membre (2017)
Réputation :   9  

Les charges de votre appartement sont rédhibitoires pour tout investisseur expérimenté. Même avec vos estimations les plus optimistes ça représente plus de 2 mois de loyer. C’est beaucoup trop, ça va grignoter énormément votre rentabilité. C’est d’ailleurs pour ça que l’appart semble d’être moins cher que le prix du marché – les charges aussi importants génèrent une grosse décote. Donc c’est pas du tout une bonne affaire.

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#14 19/03/2021 12h02

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Déjà merci pour les informations que vous m’avez fournies !

Juste pour vous dire que j’ai échangé avec l’agent immobilier, qui m’a effectivement précisé le point sur le plafonnement du loyer qui apparemment se fait par département et par quartier…
Les textes seraient en cours de validation.

L’hypothèse actuelle est que le plafonnement applicable dans mon cas serait de 15€/m2 de surface, soit 1125€. Cette hypothèse reste cependant à confirmer, suite à la diffusion des textes.

Sur cette hypothèse, j’ai refait mon calcul de cash flow.
Je suis à 1800€ avant impôt, en passant sur un apport de 20k€ (et non de 15k€ initialement prévu).

(Jr me permet de préciser : je ne recherche pas forcément un gros cash flow sur cet investissement. En tant que primo accédant, je souhaite surtout optimiser l’investissement, et anticiper les erreurs à ne pas reproduire  sur les prochaines investissements que je ferais bientôt. C’est une sorte de Bêta-Test… qui certes à un coût non négligeable).

J’ai un entretien avec l’agent immobilier la semaine prochaine avant signature du compromis.
Il est prévu qu’on échange justement sur les sujets suivants :
- règlements de copropriété : j’anticipe ici le sujet des colocations dans le règlement de copro,
- plafonnement des loyers à venir.

Je vous tiendrai au courant de la conclusion de ces échanges, et éventuellement des moyens de contourner le plafonnement.

A très bientôt !

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#15 19/03/2021 15h03

Membre (2014)
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Puisqu’il s’agit de votre premier achat, et que vous voulez surtout en profiter pour acquérir de l’expérience (ce que je valide tout à fait et recommande à tous ceux avec un profil comme le vôtre), mieux vaut effectivement éviter de partir sur un T4 en colocation.

Je viserai plutôt un petit studio (voire un studio un peu plus grand avec possibilité de créer un vrai coin nuit) au sein d’une petite copro bien gérée et à faibles charges, situé dans un bassin d’emploi et/ou étudiant dynamique, acheté en nom propre et loué meublé. Avec l’objectif de l’acheter en dessous du prix du marché, quitte à y faire quelques travaux (en vous réservant ce qui nécessite peu de technicité comme les peintures, la pose des sols souples et de la cuisine etc.).

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#16 19/03/2021 15h28

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Top 20 Année 2022
Top 20 Année 2021
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alphabetter, le 16/03/2021 a écrit :

- Charge de copropriétés : 3600€/an

Bonjour,

Avez-vous obtenu le détail concernant les charges de la copro ? Car 3600 € par an ce n’est vraiment pas négligeable… Et cela m’étonnerait que ce soit pour entretenir une piscine intérieure chauffée ou un terrain de tennis pour les résidents smile


Primum non nocere

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#17 19/03/2021 15h29

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alphabetter a écrit :

L’hypothèse actuelle est que le plafonnement applicable dans mon cas serait de 15€/m2 de surface, soit 1125€. Cette hypothèse reste cependant à confirmer, suite à la diffusion des textes.

Avez-vous eu entre les mains un document de source sûre/officielle vous prouvant que l’encadrement des loyers pourrait se faire sur une base de 15€ par m2 de surface habitable ? Ou bien s’agit-il uniquement d’une affirmation qui vous a été faite à l’oral par l’agent immobilier ?

Au sein d’une même ville, il est vrai qu’il existe des différences en matière d’encadrement selon l’adresse de l’immeuble et sa date de construction. Pour autant, je suis un peu étonné de l’importance de l’écart entre le loyer de référence qui pourrait s’appliquer au logement que vous convoitez (15€/m2) et le loyer "de marché" à Epinay selon l’observatoire Clameur (9€/m2 pour un 4P en 2018).

Je vous invite à la plus grande prudence car subir un encadrement à 9€/m2, ce n’est pas du tout la même chose qu’en subir un à 15€… Et sur ce point, l’AI a tout intérêt à vous tenir un discours lénifiant pour que la vente se fasse.

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#18 19/03/2021 15h50

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Alphabetter,
Vous devriez écouter et méditer les propos empreints de sagesse de Perecastor.

Il y a des voyants au rouge :
- copro des années 70, ça encore, ça alerte juste sur la nécessité de se pencher plus que sérieusement sur le point suivant.
-  3600 euros de charges pour 75 m² qui vont probablement croître avec les colocataires en place : jetez un oeil attentif sur la conso d’eau actuelle et le prix au m3 puis faîtes un prévisionnel en fonction du nombre d’occupants.
Avez-vous un prévisionnel sur les gains de charges potentiels après isolation extérieure ?
En cas de vacance locative, les provisions sur charges resteront à votre charge et à un niveau très élevé.
- Pensez-vous que ce type de biens avec de telles charges soit facile à vendre ?
- Pensez-vous que ce type de copro n’est pas porteuse de risques d’impayés de charges si elles restent à ce niveau ?
- Vous êtes-vous documenté sur les éventuels problèmes avec le gardien, ses attributions, la perception qu’en ont les occupants et copropriétaires ? pas faciles à virer et vraiment coûteux si pas de contreparties objectivées.

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[+1]    #19 17/05/2021 14h48

Membre (2015)
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alphabetter, le 19/03/2021 a écrit :

Juste pour vous dire que j’ai échangé avec l’agent immobilier, qui m’a effectivement précisé le point sur le plafonnement du loyer qui apparemment se fait par département et par quartier…
Les textes seraient en cours de validation.

L’hypothèse actuelle est que le plafonnement applicable dans mon cas serait de 15€/m2 de surface, soit 1125€. Cette hypothèse reste cependant à confirmer, suite à la diffusion des textes.

Les grilles d’encadrement des loyers sur Plaine-Commune ont été publiées et j’avoue avoir été étonné de constater que le zonage n’était pas établi très finement, rue par rue ou quartier par quartier (dans le cas de Plaine-Commune, une ville = une grille d’encadrement).

Il ressort que pour un 4P loué en meublé dans une résidence des années 70 à Épinay, le loyer de référence se situe à 10,9 € du m2 (bien loin des 15 € annoncés par l’AI qui, pour le coup et sans doute pour que la transaction se fasse, a raconté n’importe quoi).

Si l’instigateur de ce post a concrétisé son opération, le loyer de référence applicable au logement qu’il convoitait ressort à environ 820 € HC par mois.

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#20 19/05/2021 09h04

Membre (2012)
Réputation :   41  

L’entretien avec l’agent immobilier me semble un peu biaisé…

Il va forcément aller dans le sens de vos questions…puisqu’il n’est pas forcément objectif et qu’il n’a pas forcément en tête vos intérêts…

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