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#1 12/03/2021 21h57

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour

Ma femme est psychologue en statut d’auto-entrepreneur.
Nous avons acheté l’année dernière un 2 pièces d’habitation à Paris.
L’idée était de le transformer en un cabinet de consultation avec 2 bureaux.
Elle garde une pièce et met en location la 2e pièce pour des consœurs Psychologues (partage de la semaine sur le même bureau entre plusieurs professionnels).

Nous avons réalisé les travaux de rénovation (30 k€) + changement d’usage auprès de la préfecture et Mairie pour transformer cette habitation en cabinet.
Pour le bureau en location, nous avons acheté l’essentiel de l’aménagement : divan, fauteuil, bibliothèque.

Les locataires sont arrivés avec un bail professionnel sans TVA car ce sont des métiers BNC.

Mon idée principale est de pouvoir déduire sur ma prochaine déclaration les travaux réalisés :
-    Isolation phonique des murs + enduits + peintures + sols
-    Changement de radiateur électriques, ballon d’eau chaude
-    Cuisine refaite entièrement
-    WC refait entièrement
-    Réfection de l’électricité (mise au norme) rajout de prise électrique et variateurs de lumières
-    Transformation de la salle de bain en salle d’attente

J’ai parcouru avec attention les messages intéressants de ce forum et relus plusieurs fois les BOFIP mais ce n’est pas très clair dans ma situation :

1) Déductions des travaux
Ce serait dommage de s’assoir sur cette déduction de 30 k€.
Je pourrai très bien déduire une partie des travaux (cuisine, WC, Ballons, radiateurs) comme « dépenses de réparation et entretient » avec comme motif la vétusté du bien acheté et pour faciliter la location.
Ça éviterait que les travaux soient considérés comme des dépenses d’amélioration.

Mais ai-je le droit de faire ce type de déduction après un changement d’usage (habitation vers professionnel) ?

2) Comment déclarer les loyers de ce deuxième bureau
Nous devons choisir pour avertir les impôts de ces nouveaux loyers.
Je vois 2 solutions pour déclarer les loyers : soit en revenus fonciers ou soit en LMNP

J’aurai tendance à partir sur les revenus fonciers au régime réel en nue (et non meublée).
Je peux considérer qu’il s’agit d’une location nue malgré le fait que nous avons meublé légèrement le bureau (sachant que les impôts ne vont pas aller regarder le bail).

La possibilité de déduire les travaux ne sont ils pas un frein dans cette fiscalité ?

Si je passe en LMNP (location Meublée non pro), il me semble que les travaux peuvent être déductibles.

Je me passerai de la TVA, car les psychologues ne récupèrent pas la TVA, j’opterai pour une franchise de base, est possible ?
Et sur la LMNP ai-je une obligation de passer par un expert-comptable qui valide mes comptes si je n’ouvre pas de SCI ou Société pour encaisser ces loyers ?

Un grand merci pour vos lumières sur mon problème.
Je trouve très peu de cas de figure qui réunisse bail professionnel avec un partage de cabinet entre bailleur et locataires.

Mots-clés : bail professionnel, changement usage, déductions travaux, fiscalité, imposition, professions libérales

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[+1]    #2 13/03/2021 19h32

Membre (2015)
Réputation :   55  

Vous êtes clairement sur de la location de locaux professionnels.

Vous n’êtes donc plus sous le statut de LMNP mais vous faites de la location équipée, imposée également dans la catégorie des BIC.

Trouver un expert comptable compétent sur ce type de location me semble indispensable, normalement vous pourrez passer vos 30k€ de frais en charges ou amortissement suivant les factures + vos frais de notaire, à confirmer avec l’expert comptable.


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#3 13/03/2021 22h12

Membre (2021)
Réputation :   0  

Merci pour votre retour précieux.
Vous avez raison, je vais me renseigner auprès d’un expert comptable.

Effectivement mon imposition semble être la catégorie BIC.
Après les baux ont été édités sans TVA. D’ailleurs les professions libérales (psychologues) qui exercent dans ces bureaux, travaillent sans TVA.
J’ai du mal à voir comment faire abstraction de cette TVA.

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#4 18/03/2021 13h15

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je vous partage la finalité de mes interrogations :
Nous avons opté pour une déclaration sur les revenus fonciers (et pas du BIC).
Car les locataires ont accepté de nous racheter le divan et fauteuil et nous avons du coup requalifié le bail en une location professionnel nue.

Pour la déduction des travaux, une partie pourra être bien déduite (peintures, sols, électricité..) mais pas les travaux de la cuisine, en tant que travaux de réparation et entretient (pas d’amélioration).

L’idée de partir sur une fiscalité en BIC, avec l’obligation de passer par un expert comptable et de devoir passer sur la franchise de TVA, ne nous réjouissait guère.

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