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#1 08/03/2021 09h20

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On s’éloigne un peu du sujet mais c’est en rapport avec la communication des TDVM et fiscalité étrangère, j’ai trouvé l’analyse intéressante: lien ici

Mots-clés : classement, performance, scpi (société civile de placement immobilier)


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

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[+2]    #2 08/03/2021 10h05

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La vidéo parle des "astuces" des gérants pour communiquer sur le taux de distribution de manière optimiste/gonflée.
3 points sont identifiés :
_Le délai de jouissance assez long faisant que si la SCPI investit rapidement, il y a un effet relutif gonflant le rendement des associés déjà investis notamment les associés fondateurs (qui ne sont que les premiers ayant souscrit).
_L’annualisation du rendement, je distribue 6% sur 3 mois, j’annualise et communique dessus. Ca s’appelle tromper l’investisseur, il ne faut pas être dupe.
_Il y a l’histoire de la fiscalité à l’étranger, payée à la source par la SCPI mais n’empêchant pas certains gérants de communiquer sur une distribution avant toute imposition. A noter que dans le cas de Aestiam, pour compliquer les choses, lorsque ce gérant parle en pourcentage il donne le rendement avant imposition mais lorsque sont évoqués les chiffres en euro, là c’est après fiscalité à l’étranger. Je me demande dans quelle mesure ça peut tromper davantage certains investisseurs.

J’ajoute 2 "combines" :
_Une SCPI qui distribue 0 l’année de sa création, met en réserve les loyers récoltés et les distribue à N+1, ce qui fait que le 6% obtenu l’année pleine après sa création l’est en fait sur 1 an et demi (ex : ActivImmo). Il ne faut pas oublier de s’être fait très discret l’année de la création sur le rendement communiqué …
_La plus-value immobilière sur laquelle le gérant paye l’imposition à la source mais inclut ce qu’il a payé dans le taux de distribution annuelle, le gérant en question se permettant même de réserver 100% du montant évoqué en AG au paiement de l’impôt ce qui fait que les associés reçoivent 0, quand on leur annonce plus de 1% supplémentaire. Pour le coup cela concerne une seule SCPI d’un seul gérant, en l’occurence Primopierre, le même gérant faisant différemment pour Primovie … Allez savoir pourquoi.

_Passons l’histoire de "l’objectif de rendement" que Corum utilise allègrement - reste à avoir si ça sera tenu - mais que d’autres évoquent régulièrement dans leurs bulletins pour leurs SCPI (ex : Paref Gestion ou Primonial) - objectif quasi systématiquement non tenu ou en "trichant" sur le montant distribué car utilisant une des nombreuses combines listées ci-dessus.

Dernière modification par Surin (08/03/2021 10h31)

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#3 08/03/2021 18h36

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Surin a écrit :

_Une SCPI qui distribue 0 l’année de sa création, met en réserve les loyers récoltés et les distribue à N+1, ce qui fait que le 6% obtenu l’année pleine après sa création l’est en fait sur 1 an et demi (ex : ActivImmo).

Je me permets de préciser que, dans le cas d’ActivImmo, on parle d’une acquisition faite en novembre 2019 (communiqué de presse au 04/12/2019). Je ne pense pas que l’on puisse dire que ce sont les revenus sur 1 an et demi mais sur une grosse année. Ceci étant, il est vrai que le rendement 2020 bénéficie du premier point mentionné sur le délai de jouissance notamment.

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#4 08/03/2021 19h56

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La SCPI a été créée en juin 2019. Les associés qui ont perçu la totalité du dividende 2020 ont investi de mai à fin septembre 2020 (1er jour 4ème mois pour le délai de jouissance).
Ceux qui ont investi en novembre 2019 ont perçu les dividendes à compter du 1er mars 2020 seulement, ils n’ont pas eu 6%.
Le fait que la SCPI ait mis du temps à faire son premier investissement explique en effet une collecte qui aura été dilutive, à l’inverse de ce que l’on a parlé précédemment avec la collecte relutive des SCPI Corum. Les associés fondateurs ainsi que ceux ayant investi tout l’été 2019 ont été lésés car le peu de revenus que la SCPI a pu obtenir fin 2019 (mis en totalité dans le RAN) ont été dilués dans la distribution 2020 à davantage d’associés, la SCPI n’ayant pas recours au RAN abondé par les souscriptions.

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#5 09/03/2021 11h32

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J’ajouterais une autre technique d’optimisation du DVM affiché :
Sur des SCPI en forte croissance, voir en création, j’ai pu remarquer des dividendes par part importants en début de période et moins important au fur et mesure de l’année.
En grossissant le trait, une SCPI a plutôt intérêt a distribuer par exemple 4€, 3€, 2€ puis 1€, soit 10€ pour l’année plutôt que 2.50€ par trimestre.
Cela permet d’afficher un dividende et donc un DVM identique mais de distribuer au global beaucoup moins de dividendes en euros… puisque les gros dividendes sont versés à un nombre plus limité de parts en jouissance.


Parrain ING : ASMYFZA

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