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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 04/03/2021 15h08

Membre (2020)
Réputation :   1  

VOTRE PROFIL

- Statut : Salarié en CDI depuis 2 ans
-Âge : 27 ans
-TMI : 41% a priori
- Revenus issus du salaire : 95 000€ annuels nets prévus en 2021, 75 000€ annuels nets en 2020 (le bonus représentant 40 à 50% du montant)
Je vous invite à regarder ma présentation pour avoir plus de contexte / d’informations.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonnes mais je fais appel à un expert-comptable pour gagner du temps et bien défiscaliser (notamment concernant l’amortissement du bien comme je souhaite utiliser à nouveau la solution LMNP au réel).

- Fiscales : bonnes mais je fais appel à un expert-comptable

- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : mauvaises mais j’ai tissé un lien avec un entrepreneur qui a fait des travaux (de plomberie uniquement) dans mon premier appartement que j’exploite en colocation (cf ma présentation).

- Sociales : bonnes en ayant tissés des liens avec les agents immobiliers du secteur qui m’intéresse et avec les locataires avec qui j’entretiens une relation cordiale

- Temps disponible : en semaine j’ai uniquement le temps de répondre aux appels des agents / comptables / locataires et le WE je suis disponible pour faire les visites / petits travaux.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement de 85m² composé de 5 chambres, 2 WC, 2 SBD et d’un coin cuisine. Il est situé dans une zone très stratégique à moins de 5 minutes de la gare et d’une grande université étudiante. L’appartement est détenu par un investisseur qui divorce et qui souhaite se séparer de son bien.
L’appartement a été entièrement refait à neuf.

Ma première zone d’interrogation concernant ce bien est la suivante : l’appartement a été transformé et 2 chambres ont été ajoutées. Quelles garanties faut-il demander / quelles précisions faut-il inscrire dans le compromis afin que tout soit en règle avec la copropriété / le syndic ?

Même si les avis divergent concernant la question, que pensez-vous d’avoir un appartement optimisé sans avoir de coin salon ? Le coin cuisine reste spacieux mais on ne peut pas mettre de canapé etc. Dans mon premier appartement que j’exploite en colocation, j’ai une cuisine très spacieuse et un salon qui fait 20m² pour seulement 3 chambres donc ce n’est clairement pas la même approche. Mais pour avoir fait de nombreuses visites, j’ai vu beaucoup d’appartements de 4/5 chambres en très mauvais état et sans coin salon qui étaient loués.

- Année de construction : 1980
- 1er Étage, très bonne luminosité, 85m² habitables, avec ascenseur
- Appartement non loué car l’investisseur souhaite le vendre
- Syndic professionnel
- Chauffage collectif
- Volets isolants en double vitrage
- Peu d’espaces verts dans la copropriété
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Concierge dans la résidence
- Décoration : moderne, appartement entièrement rénové et vendu équipé / meublé

LOCALISATION DU BIEN

- Île de France
- Proximité immédiate avec un bassin étudiant important
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : je ne compte pas dessus et raisonne à iso-prix à la revente (si revente il y a)

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 315 000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 2 800€cc dont 200€ de charges (550€cc x 5 chambres + 50€ pour le parking)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : location 10 mois dans l’année (je pense pouvoir faire mieux mais je préfère garder une réserve).
- Frais de gestion locative envisagé : non, gestion en direct

- Travaux immédiats : aucun, l’appartement est entièrement rénové, meublé pour la colocation et équipé.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : à vérifier dans le compromis, aucun d’après l’agent immobilier.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : à vérifier dans le compromis, aucun d’après l’agent immobilier.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : à vérifier dans le compromis, aucun d’après l’agent immobilier. Evidemment à prévoir et à budgéter dans les 15 prochaines années car l’immeuble est dans un bon état sans être exceptionnel.

- Taxe foncière hors TEOM
- Assurance PNO : 25€ par mois selon ma banque
- Assurance GRL ou GLI : non

- Rentabilité brute : 8.9% si loué 10 mois dans l’année

FINANCEMENT DU BIEN

J’ai appelé ma banque qui m’a indiqué vouloir et pouvoir nous suivre selon ces termes:
- Montant de l’apport : Financement à 110% (apport nul, uniquement les frais bancaires pour le prêt de 1 000€ environ)
- Type de crédit : crédit amortissable sur 25 ans (2 ans de différé complet puis amortissable sur 23 ans)
- Taux du crédit avec assurance : 1.85% avec assurance qui représente 0.3% car j’investis avec ma copine qui doit aussi prendre une assurance (je me base sur mon premier crédit, ma banque m’ayant dit que cela allait être similaire)

- Frais de tenue de compte : 2.5€ par mois
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 100 000€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée (BIC réel LMNP)

CASH FLOW

J’ai calculé en prenant une hypothèse de revenus sur 10 mois mais lissés sur 12 mois (comme les charges sont récurrentes et mensuelles).

Je ne paye pas d’impôt d’après mon expert-comptable au moins les 5/7 premières années via l’amortissement du bien, les frais de notaires et les autres charges qui sont déductibles.

Loyers mensuels    2 125 €
Charges mensuelles    167 €
Loyer pour le parking    50 €
Loyer pour la box / cave    0 €
Total revenus avant impôt      2 342 €
   
Remboursements mensuels du prêt    1 265 €
Remboursement crédit et intérets    1 265 €
   
Charges mensuelles de copropriété    290 €
Travaux mensuels de rénovation    42 €
Taxe fonciere mensuelle    154 €
Assurance habitation mensuelle    17 €
Prêt meubles mensuel    0 €
Wifi    25 €
Frais de comptabilité mensuels    42 €
Autres charges    569 €
   
Total remboursement et charges      1 834 €
   
Cash flow avant     508 €

Je suis preneur de votre retour et vous remercie par avance pour vos commentaires / critiques.

Mots-clés : colocation, immobilier, optimisation espace

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#2 04/03/2021 16h30

Membre (2014)
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Réputation :   373  

L’avis du syndic n’est nécessaire que si vous réaliser des travaux qui ont une influence sur l’immeuble ou les voisins. Casser un mur porteur en fait partie. Ajouter des cloisons n’en fait pas partie.

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#3 04/03/2021 16h44

Membre (2021)
Réputation :   13  

Votre appartement semble avoir été clairement optimisé pour la colocation j’ai visité il y moins d’une semaine un appartement de 85m2 avec seulement 2 chambres et 1 SDB.

Comme vous avez déjà une collocation je pense que vous connaissez la demande sur ce type de logement mais si j’étais vous je m’en assurerais avec beaucoup de vigilence.

J’ai essayé dans une des villes où j’investis de tester la demande de collocation et elle est très faible.
Ici avec 85m2 et 5 chambres, je suppose que certaines collocations plus petite en nombre d’occupants ou avec salon passeront avant la votre pour les meilleurs candidats.

En outre même si on l’espère passagère, la situation sanitaire a poussé certains étudiants à partir. Un ami possède une collocation de 3 chambres à Lyon et les 3 étudiants sont partis.

Si tout va bien de ce point de vue là, avec un rapport m2/nombre d’occupant si optimisé je suppose que c’est un bon projet.


Mon podcast "byebyepatron" sur l'investissement immo, crypto, bourse  => www.byebyepatron.net

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#4 04/03/2021 19h18

Membre (2020)
Réputation :   3  

Je me permets une reflexion qui depasse un peu le cadre de cette etude de cas.
Vous indiquez vouloir sortir du statut de salariė relativement rapidement (8 ans). Cette investissement, ajouté à celui que vous possédez deja, vous fera basculer en LMP lorsque vos revenus de salarié auront disparus.
Avez vous pris ce point en compte dans votre raisonnement et comment voyez vous votre vie "post 35 ans" ?
Le temps passant vite, il serait dommage de ne pas prendre en compte l’optimisation de cette seconde phase dès maintenant.

Dernière modification par PennKalet (04/03/2021 19h20)

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#5 04/03/2021 23h14

Membre (2020)
Réputation :   1  

Merci beaucoup pour vos retours

@Trahcoh, merci pour cette précision sur le syndic. Je pensais qu’ils pouvaient interférer en prétextant qu’ajouter des chambres peut pas exemple changer la "destination" de l’immeuble en prétextant qu’un nombre plus important d’habitants dans l’immeuble peut gêner les voisins. Donc selon vous je n’ai besoin de rien demander lors du compromis?

@byebyepatron, oui l’appartement appartient à un investisseur qui a vraiment optimisé l’appartement en créant 5 chambres sans que l’appartement soit exigu / oppressant. C’est effectivement toujours compliqué de prédire la demande locative (surtout en cette période). Même si ce n’est statistiquement pas représentatif, les 3 étudiants dans ma colocation sont restés et il y avait encore de nombreux étudiants dans les colocs visitées la semaine dernière (même dans des appartements de 4 ou 5 chambres dans un état plus que limite).

@PennKalet, je vous remercie pour votre remarque qui est effectivement très intéressante et je vous avoue que je n’y avais pas encore trop pensé car je me concentre sur la réussite de mes premiers investissements. Effectivement il faudrait trouver une structure qui permette d’encapsuler le patrimoine, je pense que les nombreux rentiers du forum ont la réponse à la question smile
Concernant "ma vie post 35 ans" c’est un très vaste sujet, je cherche déjà à ne plus avoir besoin de travailler pour vivre afin de profiter du temps comme bon me semble (voyager longtemps pour découvrir un pays en profondeur, donner de mon temps pour aider etc.).

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#6 04/03/2021 23h54

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Concernant la copropriété : vous devez lire le règlement de copropriété pour voir si certaines clauses interdisent la colocation. Lire aussi les 3 derniers compte-rendus d’AG : s’il y a une hostilité envers les colocations, ça devrait apparaître dans ces CR.

Sur le prix vs rentabilité : c’est à comparer avec ce qu’on trouve ailleurs dans cette ville :
- combien se revendrait cet appartement, pour un acheteur "normal" (acheteur de RP par exemple) ?
- si vous deviez acheter un appartement à rénover et faire 5 chambres similaires, ça vous reviendrait à combien ?

3750 €/m², c’est cher et c’est pas cher, tout dépend à quoi on compare, donc c’est à vous de faire vos diligences et vos comparaisons.

Par ailleurs, beaucoup de commentateurs indiquent que l’offre de colocation et de logements meublés commence, à beaucoup d’endroits, à dépasser la demande. Les gens qui veulent vivre dans des chambres de colocations sont forcément en quantité limitée. Quand le nombre de chambres va dépasser le nombre de personnes qui veulent vivre dans ces chambres…


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#7 08/03/2021 13h48

Membre (2020)
Réputation :   1  

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre retour.

Dans l’intervalle j’ai reçu les PV d’AG et le règlement de copropriété: il n’y a rien d’hostile concernant la colocation (et notamment pas dans la destination de l’immeuble).

Concernant le prix au m² qui est de 3500€, on est plus élevé (entre 500 et 900€ du m² d’excédent - soit un premium de 15-25%) que le standard du marché. A titre de référence j’ai acheté les 2 premiers appartements autour de 2750€ du m². Toutefois l’appartement est dans un état bien supérieur aux dizaines de biens que j’ai pu visiter et surtout l’ancien investisseur a créé 2 chambres supplémentaires et une 2eme salle de bains. Effectivement on est cher au prix du m² mais c’est à mon avis (et je suis à l’écoute de tout commentaire) corrélé au rendement de l’appartement avec les 5 chambres. Je pense que cela me couterait la même chose d’acheter un appartement dans cette copropriété et de le rénover; l’aléa du chantier en moins et la disponibilité immédiate du bien en plus.

Cet appartement se revendrait très mal à un "acheteur normal" car il a été clairement optimisé pour de la colocation.

Effectivement la "demande" est une donnée macro à surveiller mais c’est un secteur qui reste tendu pour de la location étudiante. Je reste plus que confiant sur la demande locative; cet été sera en revanche un vrai indicateur pour moi avec les 3 appartements à louer en même temps.

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#8 10/03/2021 14h46

Membre (2020)
Réputation :   1  

Je vais faire en sorte de faire un suivi de ce sujet jusqu’à sa première location (dès juin après la signature du notaire je l’espère !).

Nous allons signer le compromis dans les prochains jours et je commence déjà à me pencher sur le financement. Première question que je me pose: mettez-vous toujours un montant en séquestre comme "garantie" du compromis? J’ai proposé 5000€ (comme pour les 2 premiers biens) mais je voulais savoir s’il était possible de ne pas mettre de montant en séquestre ? 

J’ai tenu informé le banquier qui m’a suivi sur les 2 premiers investissements et il s’est montré engagé dans le 3ème projet et a fait part de son envie de nous suivre. La signature chez le notaire étant prévue début juin, je vais prendre contact avec 2 courtiers pour limiter tout risque.

Concernant le financement à proprement parler, je vais faire en sorte d’obtenir un différé de 2 ans au début pour générer de la trésorerie. Je pars donc sur un crédit sur 25 ans à 110% (bien + frais de notaires) avec 2 ans de différé puis 23 ans de remboursements amortissables. Je vais négocier comme à mon habitude les frais de dossier, le taux et les indemnités de remboursements anticipés. Auriez-vous d’autres conseils concernant le financement? Notamment, est-il possible d’inclure dans le prêt la caution crédit logement?

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#9 10/03/2021 16h28

Membre (2015)
Réputation :   24  

Pour le dépôt de garantie, www.notaires.fr dit :

"La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié."

Tout peut se négocier mais il est parfois délicat de s’éloigner de l’usage :
- au niveau de la négociation il faut avoir une bonne raison pour rester crédible
- en cas de litige, même si accord, il ne faut pas que le juge puisse considérer que le montant est disproportionné

Votre notaire doit pouvoir vous renseigner sur ce point…

Dernière modification par thesee (10/03/2021 16h30)

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#10 12/03/2021 09h25

Membre (2015)
Réputation :   2  

Si votre banquier vous accompagne à 110%, vous pourrez également vous faire
financer les frais de garantie.
Concernant votre financement, pourquoi ne pas partir sur une durée de 20 ans
qui vous permettrai de minorer votre taux d’emprunt tout en gardant la possibilité
de l’allonger par la suite en modulant les échéances comme le permettent souvent
les clauses particulières dans l’offre de prêt?
Un point peut interpeller: se renseigner sur les raisons de la vente. Pourquoi un bien
déjà optimisé pour une colocation déjà meublé est vide d’occupants? A voir si le vendeur a
souhaité laisser les portes ouvertes en s’adressant à un potentiel investisseur et à
des propriétaires occupants ou tenter de savoir s’il a rencontré des difficultés occultées:
impayés, syndic, difficultés de gestion…

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#11 12/03/2021 16h34

Membre (2019)
Réputation :   16  

Bonjour. Le versement du dépôt de garantie est un usage, pas une obligation légale.

Ce peut être une exigence de votre vendeur pour le rassurer sur votre "sérieux" mais si personne ne vous demande d’en verser un,…. profitez-en !

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#12 13/03/2021 19h23

Membre (2015)
Réputation :   55  

Je vais être un peu contrariant mais pour moi clairement c’est loin d’être l’affaire du siècle.

La colocation, tout comme la location courte durée doit être la cerise sur le gâteau. L’appartement doit être rentable en location classique, nue ou meublée et se tirer tout juste 8% de renta brute sur de la colocation c’est vraiment très mauvais vu le temps de gestion que cela représente.

Oui oui, 8% brute, votre loyer sera de 2600€ HC sur 10 mois (hypothèse raisonnable) soit 26k€/an pour un coût d’achat de 315k€+ frais de garantie on arrive tout juste à 8%

Alors oui, j’entends bien que c’est difficile de trouver de la rentabilité en IDF, mais de là à vouloir acheter un produit clé en mains que vous estimez d’ailleurs + cher que le prix du marché, pour continuer à y faire de la colocation alors qu’on ne voit que cela partout actuellement et que plusieurs villes arrivent à saturation d’offres, c’est dangereux.

Sans compte une probable réforme du statut LMNP prochainement qui pourrait mettre à mal votre plan.

Enfin, un financement à 110% sur 25 ans sur du locatif, c’est bien que la banque vous ait donné son accord mais actuellement c’est vraiment très difficile à obtenir, même sur des très bon profils comme vous donc tant que vous n’avez pas l’offre de prêt entre les mains cela reste du vent. Partez plutôt sur du 100% sur 20 ans, ce sera déjà bien.

Pour moi le seul qui fait une affaire ici, c’est le vendeur qui a pu profiter de la déduction des travaux, d’encaisser quelques loyers et qui doit revendre avec une sympathique PV


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#13 13/03/2021 19h26

Membre (2020)
Réputation :   1  

Merci beaucoup pour vos retours

@thesee et @Transatlantic, il est effectivement d’usage de laisser un dépôt en séquestre. Je voulais avoir un retour d’expérience de certaines personnes du forum qui auraient pu le faire pour comprendre comment cela était amené. C’est un peu trop tard pour ce bien mais je me renseigne pour le prochain.

@billou, le banquier nous a accompagné à 110% sur les deux premiers (les 2 financements ont été réalisé pendant la période covid), on monte le dossier avec lui cette semaine mais il nous avait déjà dit à l’oral que les 110% ne devraient pas poser problème. Merci beaucoup pour votre retour, je vais également lui demander de financer les frais de garantie.
Une durée de 20 ans augmenterait mon taux d’endettement et baisserait mes cash-flow, je préfère être plus prudent et prendre un financement sur 25 ans (2 ans de différés au début puis 23 ans amortissables) quitte à faire un remboursement anticipé.

@Stinky, je viens de voir votre message et vous en remercie

Je suis en pleine réflexion ce WE sur cet investissement et je vous remercie de pointer le doigt sur un sujet épineux.

Concernant le contexte, le propriétaire (qui est un investisseur) vend plusieurs biens de son portefeuille car il "divorce". Je suis méfiant sur ce que me dit l’agence et n’y crois pas spécialement. J’ai en revanche visité plusieurs de ses biens (2 étaient dans un mauvais état et étaient loués - optimisés aussi en 5 chambres et vendus à un prix inférieur de 20 000€ mais les travaux à entreprendre pour arriver au niveau de l’appartement qui m’intéresse sont plus importants selon moi).

Effectivement si on raisonne en prix au m² (supérieur au prix du marché) et en rentabilité brute ce n’est pas l’affaire du siècle je vous l’accorde.

Mais ce qui me fait réfléchir à signer le compromis ce weekend:
- D’un point de vue "flux", l’appartement reste performant puisque je dégagerait environ 500€ de cash flow et les 2 ans de différés me permettront de sécuriser une trésorerie importante.
- L’appartement est extrêmement bien situé (à moins de 5 minutes à pied de plusieurs universités et de la gare) et a été optimisé / rénové très récemment pour investir en coloc. Même si on suppose que le vendeur fait une belle plus-value, acheter un appartement de cette superficie dans cette localisation spécifique et entreprendre des travaux pour créer 2 chambres supplémentaires, une salle douche et un coin WC couterait entre 20 000 et 30 000€ (d’après des artisans avec qui j’ai pu échanger sur d’autres projets). Donc j’ai un appartement clé en main pour de la coloc mais sans les aléas des travaux et les délais: je signe chez le notaire début juin, je peux le louer dans la foulée.

Pouvez-vous spécifier la probable réforme du statut LMNP dont vous parlez?

Sans financement à 110% sur 25 ans je ne ferai pas cet investissement (c’est une condition suspensive). La banque m’en a financé 2 pendant le covid, et le banquier m’a dit qu’après une rapide discussion avec sa direction ca devrait être ok également pour cet investissement.

Au plaisir d’échanger avec vous

Dernière modification par Silent (13/03/2021 19h51)

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#14 14/03/2021 09h34

Membre (2015)
Réputation :   55  

Bonjour Silent,

Le régime LMNP a déjà été modifié récemment avec l’obligation de passer LMP en cas de dépassement de 23k€ de CA annuel et/ou que ce CA dépasse les revenus du travail du foyer fiscal. Régime LMP à creuser éventuellement car n’est pas si mauvais en soi, juste moins avantageux que le LMNP.

Néanmoins, ce statut LMNP demeure l’une des meilleures niches fiscales et le gouvernement se penche de + en + vers une nouvelle réforme de ce statut. Dans le meilleur des cas, je pense que l’on peut s’attendre à ce que le régime perde l’avantage de la plus-value des particuliers à la revente, dans le pire des cas une obligation de cotisation au RSI à hauteur de 25% du CA + TMI sur le bénéfice.

Bref, cette réforme n’arrivera peut être pas, mais pour un projet sur 25 ans c’est tout de même bien d’envisager tous les scénarios wink


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#15 19/03/2021 11h53

Membre (2020)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Pour faire une mise à jour sur cette étude de cas, j’ai décidé de ne pas signer le compromis sur les conditions actuelles.

Quelques points ont fait pencher la balance:
1/ Un prix au m² plus élevé de 25% que le prix du marché, posant un problème de "flexibilité" au moment de la revente. Revente qui ne peut se faire d’ailleurs qu’à un investisseur vue la typologie de l’appartement.

2/ J’avais un doute sur la facilité à louer 5 chambres sans salon (uniquement un espace cuisine). Je n’étais donc pas confort sur le remplissage de 10 mois sur 12 pour les 5 chambres (hypothèse la plus importante…). Au prix affiché je ne suis pas prêt à prendre ce risque; j’ai fait une contre-proposition autour de 260 000€ mais je n’ai eu aucun retour de l’agent immobilier. Que feriez-vous dans cette situation ?

3/ J’ai pris en compte le sujet fiscalité: acheter un bien "clé en main" avec des loyers de plus de 2500€ par mois alors que j’ai un TMI de plus de 40% posera problème. Je préfère me concentrer sur des biens (comme j’ai fait actuellement) avec 3 chambres, les exploiter quelques années puis faire des travaux de rénovation et ajouter une 4eme chambre et une autre douche, exploiter à nouveau quelques années puis revendre.

Merci à tous pour vos conseils / questions

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#16 19/03/2021 15h36

Membre (2014)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   228  

J’ai posté cette semaine un message sur une autre étude de cas pour une colocation, en alertant justement sur les dangers de ce type d’investissements pour les investisseurs débutants :

- argument de vente des AI pour refourguer des produits surcôtés…
- potentiel de PV limité car le produit est inadapté pour les familles, il ne séduira que d’autres investisseurs qui ont également leurs objectifs de rentabilité
- rentabilité au top sur Excel, un peu moins en réalité une fois déduit la vacance, les dégradations / usure prématurée, l’effort de gestion qui rendra difficile l’exploitation du bien sur le long terme

Heureusement vous avez vu le souci à temps, avez ajusté votre offre pour tenir compte du prix du marché (et encore vous parlez de 25% au dessus du marché, il faudrait donc faire une offre encore plus basse pour que le produit soit intéressant), et n’avez plus qu’à reprendre les visites le temps que le vendeur donne suite - ou non - à votre offre.

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