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Favoris 1   [+13]    #1 03/03/2021 15h42

Membre
Réputation :   30  

Bonjour à tous. Voici ma présentation de la foncière Immobilière Dassault.

Contexte

Historiquement la poche foncière de mon patrimoine était fortement investie en centres commerciaux. Cherchant sa diversification dans des foncières de bureaux de qualité j’avais découvert Boston Properties ainsi qu’Immobilière Dassault.
J’ai procédé à l’époque (mai 2018) à l’achat de quelques titres et n’y ai plus trop porté attention depuis.
Il s’agit d’une foncière peu citée et qui n’avait pas de file dédiée. Cependant, elle apparaît brièvement dans la discussion sur FFP, le portefeuille de doubletrouble ainsi que dans les titres "à décote alléchante" de mon fichier de suivi suite à son creux de fin janvier. Elle mérite donc une présentation :-)

Présentation générale

Immobilière Dassault est une foncière cotée, ayant opté pour le régime SIIC, cotée sur le compartiment B d’Euronext Paris. Elle se définit elle-même comme

spécialisée dans la détention et la gestion d’actifs immobiliers de bureaux et de commerces de qualité principalement situés dans le centre et la première couronne de Paris, […] axée prioritairement sur des immeubles de bureaux tout en visant à conserver une politique d’acquisition de patrimoine de qualité.

En effet, les immeubles sont magnifiques et situés dans des emplacements prestigieux :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15676_immodassault_a_paris_b7c86.png
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15676_immobiliere-dassault-23-avenue-des-champs-elysees2.jpg

Centrée sur les bureaux à l’origine la répartition du patrimoine s’est équilibrée avec des commerces suite à l’acquisition fin 2018 du passage Jouffroy.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15676_immobiliere-dassault-s13_d830d.jpg

Comme son nom l’indique elle est adossée à la famille Dassault, actionnaire majoritaire via son holding Groupe industriel Marcel Dassault, qui lui assigne un objectif louable :

pratiquer une politique continue d’accroissement et de valorisation de son patrimoine immobilier, toujours dans une logique de développement patrimonial à moyen et long terme.

Chiffres

Comme sa présence au compartiment B le laisse présager nous sommes en présence d’une petite capitalisation, environ 382 millions d’euros au moment de la rédaction de ces lignes, pour la gestion de 21 biens d’une valeur totale s’élevant à 763,5 millions d’euros.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15676_repartition_par_m_v2.jpg

Il n’y a pas de chiffre sur la répartition des locataires mais le risque semble bien réparti. En effet, la majorité des immeubles sont en "multi location". Les immeubles à locataires uniques sont peu nombreux et semblent associés à des locataires solides (société de téléconsultations médicales, de luxe et une grande banque américaine).

Nous pouvons estimer le rendement des immeubles à partir des revenus locatifs de 2019 et de la valeur du patrimoine : 20 758 000 € / 763 501 000 € ≈ 2.7%
Ce rendement semble faible mais est typique des biens de cette qualité.
En plus du rendement n’oublions pas la valeur des actifs, la hausse de l’ANR étant dynamique ces dernières années (mais sans les chiffres avec "l’effet COVID" au moment de la recherche d’informations).

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15676_evolution_de_la_valeur_dexpertise_v2.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15676_anr_v2.jpg

Le taux d’occupation est de 91% au 30 juin 2020. La vacance locative est volontairement maintenue et s’explique par des restructurations en cours sur 3 actifs.

Dette

La dette est contenue, avec un ratio LTV de 35%, au taux moyen de 1,87%.
Elle est constituée de lignes de crédit et crédit revolving, à 87% à taux fixe ou à taux variable doté de couvertures. Il n’y a donc pas à craindre une éventuelle hausse des taux d’intérêt.
Le financement disponible n’est utilisé qu’à 90%, laissant une marge de manœuvre. Les échéances sont étalées et régulières.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15676_credits_revolving_v2.jpg

Malheureusement je n’ai pas trouvé de ratio "dynamique" type ICR ou dette/EBITDA pour analyser la capacité de remboursement.
Il n’y a pas non plus de notation par une agence de notation, il est donc délicat d’être complètement catégorique sur la qualité de cette dette. Nous pouvons comparer son taux moyen à celui de Gecina par exemple (1%), sans que je puisse justifier l’origine de ce surcoût (gestion perfectible ou différences non liées à la solidité comme la taille de l’entreprise ou l’utilisation de financement bancaire moins optimal).

Valorisation

Tout comme pour la dette je n’ai pas trouvé dans les documents publiés de ratio qui ressemblerait au PER ou au P/FFO de leurs confrères.
Néanmoins, Immobilière Dassault publie régulièrement son ANR. Il est de 69,59€ au 30 juin 2020, pour un cours de 56,8€ lors de la rédaction de ce texte.
Nous avons donc une décote d’approximativement 18% sur l’ANR, à mon sens attractive rapportée aux bien gérés.

Dividende

Après avoir pâti de la crise des subprimes le dividende s’est stabilisé autour de 1,20€. Il est dernièrement de 1,24€ par an, versé en une fois fin mai ou début juin. Le rendement est donc autour de 2,2%.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15676_dividende_imda.jpg

Il me semble bien couvert, ne représentant que 40% des revenus locatifs ou bien 74% du cash flow courant.
Il y a parfois eu des dividendes exceptionnels, mais je ne les ai pas représentés ici à cause de leur nature irrégulière.
Ces dernières années il est proposé en actions, avec un fort taux de succès pour cette option (95%). Etrangement il n’est pas possible d’arrondir ce réinvestissement à l’action supérieure.
Au vu des restructurations en cours nous pouvons également penser que la hausse se poursuivra une fois icelles achevées.

Examen de la trappe à valeur :

Pour se faire un avis plus précis suivons le conseil de la newsletter Comment éviter le piège des actions "trappes à valeur" ? et passons en revue certains points.

- Les opérations d’initiés : je n’ai pas trouvé d’opération d’initiés, hormis qu’ils optent pour le versement du dividende en action.
- La notation de la dette : elle est non notée mais apparaît raisonnable et de bonne qualité.
- La détention par les meilleurs gérants : je n’ai pas accès aux meilleurs gérants mais nous la retrouvons dans les holdings Groupe industriel Marcel Dassault et FFP.
- L’IH Score : non significatif pour une foncière.
- Les aristocrates des dividendes : l’entreprise n’est pas aristocrate, le dividende ayant baissé de 75 % lors de la crise des subprimes avant de se « rattraper » depuis. Depuis 2015 il évolue peu, avec une tendance et des perspectives à la hausse.
- L’évolution du cours de bourse : il a atteint des sommets en flambant début 2020, tout comme les prix de l’immobilier parisien, avant de souffrir du COVID. Sans surprise une amélioration de la situation sanitaire serait un signal positif. La comparaison avec le cours de Gecina depuis fin 2018 montre un comportement similaire.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15676__gecina.jpg

- Le capital est très stable, le holding de la famille Dassault est majoritaire.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15676_actionnariat_v2.jpg

Bien qu’embarqués dans le même bateau que la famille Dassault il semble que nous ne soyons pas en présence d’une trappe à valeur.

Conclusion

Nous avons là une superbe foncière, gérée sans excès par de grandes dynasties industrielles françaises et intervenant sur des biens d’exception. L’environnement actuel pèse, mais les perspectives pour ce type de bâtiments devraient rester positives à long terme. Je vois donc principalement une occasion de s’exposer à bon prix à des biens étant inaccessibles autrement.
Cependant, au vu de sa petite capitalisation, de la forte concentration géographique et de la stratégie (aboutissant plutôt à des plus-values qu’à des hausses de dividende) je me contente d’une ligne "en diversification".

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15676_immobiliere-dassault-61-rue-monceau.jpg

Avertissements

Je suis actionnaire d’Immobilière Dassault depuis mars 2018 dans une optique de bénéficier de sa performance à long terme. Cette présentation peut naturellement contenir des erreurs comme une mauvaise compréhension de la documentation de ma part, des erreurs de calcul, etc. Etre actionnaire et suivre une entreprise détenant des immeubles qui font "briller les yeux" pourrait également avoir créé des biais psychologiques néfastes.
Attention également à la faible liquidité de ce titre, qui amène un volume d’actions disponible réduit et une fourchette de cotation parfois surprenante.

Remerciements

A InvestisseurHeureux pour son travail sur ce forum et l’émulation ainsi mise en œuvre.
Aux courageux lecteurs qui sont arrivés au bout de cette présentation.

Sources
Site internet d’Immobilière Dassault
Rapport annuel de l’exercice 2017
Rapport annuel de l’exercice 2019
Rapport semestriel de mi-2020
Document d’enregistrement universel 2019 de Gecina

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Tropico (03/03/2021 15h48)

Mots-clés : dassault, foncière, paris

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[+1]    #2 03/03/2021 16h59

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Tout d’abord merci pour cette file!

Attention peut-être à l’argument de la décote du cours sur ANR, qui historiquement a longtemps été importante pour IMDA et seulement réduite ces dernières années.
On est aujourd’hui a -18.38%, un peu comme en fin 2016.

Quelques chiffres avec un historique plus profond (Date / ANR par action en M€ / share price / décôte) :
30.06.2020   69.59   65.20   -6.31%
31.12.2019   62.14   68.50   +10.23%
31.12.2018   57.40   52.60   -08.36%
31.12.2017   53.84   46.00   -14.56%
31.12.2016   51.85   42.50   -18.03%
31.12.2015   47.83   35.60   -25.57%
31.12.2014   44.06   29.00   -34.18%
31.12.2013   43.23   23.30   -46.18%
31.12.2012   43.48   17.90   -58.83%
31.12.2011   40.73   16.90   -58.51%
31.12.2010   37.29   18.20   -51.19%
31.12.2009   36.33   20.00   -44.95%
31.12.2008   32.77   14.60   -55.45%
31.12.2007   30.41   21.50   -29.30%
31.12.2006   25.72   24.20   -5.91%

Après est-ce que l’effet prime des actifs va faire que cela va se résorber à nouveau ou au contre aller dans l’autre sens avec une crise des bureaux / commerce physique, only time will tell.

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#3 05/03/2021 00h22

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faire du shoping de chez soi, travailler de chez soi, au mieux cela va etre une mode période covid et post covid, mais la nature va reprendre ses droits, l’humain à besoin des autres et de les voir, le télétravail et amazon je leur donne pas 2 ans de + , quoi de plus vivant qu’une bonne grosse galerie marchande et un travail entouré de plein de collègues ? Bon par contre ca risque encore de durer un moment, comme toutes les crises il faut en guérir mais ca va le faire, c’est dans notre nature !

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#4 05/03/2021 08h02

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Je pense au contraire que les formes de travail et de consommation à distance vont perdurer et que la crise Covid aura été simplement non pas l’initiatrice mais l’accélératrice de ces tendances de fonds. Gain de temps, diminution des déplacements, moins de fatigue, moins de dépenses de bureaux et d’infrastructures lourdes, moins de contacts humains certes mais uniquement dans le cercle du travail où ces contacts sont plus obligés que choisis. Les grands centres commerciaux ne vont évidemment pas tous disparaître mais n’ont plus l’avenir pour eux.

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#5 05/03/2021 08h30

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Je suis d’accord avec @Lise. C’est justement pour ça que j’aime bien Immobilière Dassault : de beaux immeubles, qui ont traversé les guerres, et dont on fera toujours quelque chose. Même le passage Jouffroy survivra facilement pour son côté pittoresque. En tout cas, il survivra plus facilement que les hideuses structures en tôle de Mercyalis ou les immeubles brutalistes détenus par URW ou Klépierre qui seront probablement démodés et/ou vétustes dans 50 ans. C’est ça qui est cruel avec la "modernité", c’est par définition éphémère et ses artefacts sont bien souvent jugés avec sévérité pendant la longue traversée du désert avant que la nostalgie ne leur redonne une petite place dans le coeur des gens. Et il y a des décades et des lieux dont personne n’est nostalgique.


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#6 05/03/2021 15h06

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Il y a quand même du mouvement dans le quartier et des locataires qui tournent:
-DIOR a remplacé Lancel au 127 av des Champs Elysées
-Le 23 était occupé par Abercrombie & Fitch depuis 2011 et a fermé en 2020 (Covid). Un bail a été resigné mais l’enseigne est gardée "secrète". L’avantage est que le nouveau bail est de 12+9 ans.
Sur les Champs: 15 à 20 % de surfaces de ventes actuellement en friche, vides ou cachées par des échafaudages.
Les avenues Montaigne et Georges V étant saturées, les marques débordent maintenant sur les Champs.
Le passage Jouffroy doit aussi une partie de sa fréquentation au musée Grévin.

Les Dassault poussent aussi forts côté immo derrière Artcurial (dont le siège est l’hôtel Marcel Dassault) qui a racheté John Taylor.

D’autre part, la succession de Serge Dassault n’a l’air de se passer comme il avait prévu:
L’impossible succession de Serge Dassault - Challenges
Crise de gouvernance à la tête du groupe Dassault - Challenges

C’est comme Ferrari, je n’y mettrai pas plus de quelques %.

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#7 08/03/2021 14h52

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La succession de Serge n’est pas finie que voilà déjà Olivier décédé.
Edit: Il a trois enfants.

Dernière modification par Patience (08/03/2021 18h13)

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[+2]    #8 08/03/2021 17h05

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@Patience, Serge Dassault avait soigneusement préparé sa succession et écarté ses enfants (vous en oubliez 3 et franchement la petite fille n’a vraiment rien à voir dans cette histoire) du pourvoir véritable (juste un peu de représentation et quelques titres).

C’est Charles Edelstenne qui continuera de concentrer les pouvoirs, par la holding GIMD (majoritaire de D Aviation 62%, 41% de D Système, 5% de Biomérieux, chez Véolia ou encore le Figaro, l’immobilier ou les différents vignobles ou encore Acturial) jusqu’à ses 85 ans, soit dans 2 ans.

Ensuite un comité de sages prendra les rennes ou plus exactement lui nommera un successeur. Il est composé de Denis Kessler (SCOR), Henri Proglio (Ex EDF), Jean-Martin Folz (Ex PSA), Pierre Mitz (Ex préfet) et Bernard Monassier (notaire de la famille).
Celui-ci pourrait selon toute vraisemblance être un des 2 patrons actuel de D Aviation Eric Trappier ou de D Système Bernard Charlès

88 % du capital de la holding GIMD a été distribué aux 14 petits-enfants. Les 4 enfants (dont Olivier) ayant 3 % chacun du capital.
Aucune vente de titres ne peut se faire sans préemption de la famille, sans l’accord de l’état pour D Aviation au seuil de 40% du capital compte tenu de son aspect stratégique national.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#9 08/03/2021 18h25

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Ce n’est pas pour autant qu’il n’y a pas de conflits et Laurent Dassault a justement porté un pb devant ce comité.
Tous n’ont sûrement pas les mêmes projets.

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[+1]    #10 08/03/2021 19h46

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En attendant :

IMDA a écrit :

Résultats annuels 2020
ANR réévalué ajusté en progression de +23,95% à 77,7 € par action
Cash-flow courant à 10,8 M€ en légère baisse de 4,15% du fait du Covid-19
Proposition du dividende à 1 € par action à titre ordinaire en numéraire, pour tenir compte des impacts de la crise sanitaire

Événement post clôture
Signature d’une promesse de vente de l’immeuble du 83 avenue Charles de Gaulle à Neuilly-sur-Seine.



Malgré une année 2020 difficile en raison de la crise sanitaire et de ses conséquences économiques, Immobilière Dassault a porté une attention particulière à l’asset management, afin de maintenir le niveau élevé de valorisation de ses actifs.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#11 03/04/2021 17h17

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Réputation :   42  

doubletrouble, le 05/03/2021 a écrit :

Je suis d’accord avec @Lise. C’est justement pour ça que j’aime bien Immobilière Dassault : de beaux immeubles, qui ont traversé les guerres, et dont on fera toujours quelque chose. Même le passage Jouffroy survivra facilement pour son côté pittoresque. En tout cas, il survivra plus facilement que les hideuses structures en tôle de Mercyalis ou les immeubles brutalistes détenus par URW ou Klépierre qui seront probablement démodés et/ou vétustes dans 50 ans. C’est ça qui est cruel avec la "modernité", c’est par définition éphémère et ses artefacts sont bien souvent jugés avec sévérité pendant la longue traversée du désert avant que la nostalgie ne leur redonne une petite place dans le coeur des gens. Et il y a des décades et des lieux dont personne n’est nostalgique.

Après avoir jeté un œil sur la liste des actifs détenus, je partage votre avis. Les actifs sont tous situés à des adresses prestigieuses, qu’on pourrait même assimiler à du luxe. Cette fonciere offre un rendement dividende faible mais permet d’être exposé à des actifs immobiliers de grande qualité, normalement inaccessibles au particulier, et qui sont liquides c’est à dire qui devraient pouvoir trouver un locataire ou un acheteur même sur un horizon supérieur à 50 ans.

www.immobiliere-dassault.com/xbrl/repor … 31AR.xhtml
À partir de la page 13.

Impact de la crise : les loyers nets ont baissé de quasi 9% pour avoisiner les 17m€. Cash flow courant de 10,8m€ vs 11,3m€ en 2019.

La dette nette est de 281m€ pour un patrimoine brut valorisé à 816m€. Ça sous entend un taux de capitalisation de l’ordre de 2,1% sur la base de loyers nets de 17m€.

A noter que certains actifs sont en travaux et inoccupés. Si tout était loué, j’imagine que le taux de capitalisation serait de l’ordre de 2,5%.

6m€ de capex en 2020.

La foncière semble très sélective dans ses investissements, la dernière acquisition remontant à 2018. Cela limite la création de valeur venant de la différence entre le taux de rendement locatif des nouveaux actifs (autour de 2,5% sur leur classe d’actifs très « prime ») et les taux de crédit bancaire.

Dernière modification par levovitch1988 (04/04/2021 10h04)

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