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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 27/02/2021 21h45

Membre (2020)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Après de multiples recherches de T2, j’ai trouvé un bien qui correspondrait à ce que je recherche.

L’objectif de cet investissement est d’ajouter un complément de revenu.

32 ans, TMI 11% ; 21 000 euros nets par an

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : néant
- Fiscales : néant
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) néant
- Sociales Très bonnes
- Temps disponible plusieurs après-midi par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type :appartement T2
- Année de construction : 1930
- Étage 1er, luminosité+++, 33m2 , pas d’ascenseur
- Déjà occupé mais locataire part bientôt
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel  électrique
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau et d’électricité  individuels Télé-relevés ou manuels ?
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)
A creuser.
- Concierge  non
- Décoration : charme de lancien

+ attention sur plainte de la locataire concernant isolation phonique médiocre malgré faux plafond installé
+ logements neufs construit juste en face ( en plein carrefour) : concurrence à craindre?

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville nord 40 min de Lille
- Centre-ville
- Proche commodités, gare
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? bon
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? je ne pense/sais pas

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire prix demandé 75 000euros FAI +FN(7%*75000 = 5250)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 500euros CC
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation

- Travaux immédiats : aucun à court terme
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : aucune idée
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : toiture réparée suite à fuite + problème de la cheminée ( retrait de cette derniere.

- Taxe foncière hors TEOM : 750euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) :
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés :

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé : 450 euros loyer + 50euros charges récupérables sur le locataire ( dont 400euros d’eau) + 50 euros non récupérables

d’où rentabilité brute = 350euros hors charge / 75000 + 5250 + 2000 = 350/82250= 4.2% ----- MEDIOCRE ( 5.11 BRUT d’après simulateur rendement locatif)
rendement net net 3.43%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0 si possible ou au moins les frais de notaire
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : à voir
- Durée du crédit : 20 ans minimum
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : disponible

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée lmnp ?

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif : négatif

Ce bien ne présente pas la rentabilité espérée…(10% ; 8% minimum ). Est ce dû au montant des charges élevé (100euros/mois) ou à un mauvais calcul de ma part ?
L’agent immobilier me dit que dans cette ville, je ne peux qu’espérer un rendement entre 6 et 8%. je trouve ca juste surtout en prenant la précaution de m’éloigner de Lille. Qu’en pensez-vous?

Mots-clés : immobilier, ma première étude de cas sur le forum, rentabilité médiocre

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#2 27/02/2021 23h44

Membre (2011)
Top 20 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   404  

Bonjour,
je me suis perdu dans la valorisation du loyer!

Actuellement, il y a 500€cc.
vous parlez de 450€ HC +50€ de charge.
Puis vous déduisez 50€ de charge non récupérable.
Donc HC locataire : 450€.
HC propriétaire : 400€

Pourquoi prenez vous 350€ dans votre calcul ?

Sinon quelques pistes pour le rendement :
Loyer mensuel : 450€
TF : 750€
Charges non récupérables : 600€.

En gros, en incompressible, vous avez déjà 1 trimestre de loyer en charge, ou 25% de votre rendement brut théorique.

Je pense que c’est ce point qui vous bouffe le rendement.
Ceci dit, avec 7% de rendement brut, difficile d’avoir un bon rendement net.

Pour les rendements lillois, je laisse des connaisseurs vous en dire plus!
Ceci dit, en cherchant 3 minutes en immeuble (plus facile), je trouve en quelques annonces à 30 minutes de Lille, 8,4 et 9% de rendement.
Donc je pense que l’AI essaye juste de vous convaincre de signer (c’est d’ailleurs son job, non ? wink )

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#3 28/02/2021 05h14

Membre (2014)
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Réputation :   424  

Comme déjà indiqué,  éclaircir le montant du loyer.

Immeuble 1930, combien de lots? Quel genre de syndic? Avez-vous lu les compte-rendus des AG? La taxe foncière est très élevée.

Problème d’isolation phonique ? Plancher bois ?  Généralement compliqué à résoudre sans rénovation globale.

Quelles sont les étiquettes énergétiques du bien?

Etes vous dans une zone soumise au permis de louer?

N’écoutez pas l’agent immobilier…

Pour les biens sur Lille, il y en a très peu de vente et beaucoup se vendent sans passer d’annonce. Il vous faut cibler des secteurs et vous faire connaître des agents immobiliers. Il faut aussi vous positionner rapidement lorsque vous voyez une opportunité. Il faut bien connaitre votre financement.

Dernière modification par lachignolecorse (28/02/2021 05h29)


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#4 28/02/2021 06h05

Membre (2020)
Réputation :   1  

Bonjour,

Merci pour vos retours.

Je ne sais pas combien il y a de lots. Jaurais dû demander.
Le syndicat est professionnel. C’est l’agence qui vend le bien qui s’en occupe.

Je n’ai pas lu les pv d’ÂG. J’ai pensé prendre les infos à ce sujet par l’agent immobilier dans un premier temps pour évaluer l’intérêt du bien.  Approfondir le dossier si intérêt fondé.
Peut-être que c’est une mauvaise démarche ?

Quand estimez vous qu’une taxe foncière est élevée ?

Plancher en bois, c’est ça… oups, je n’ai pas demandé le bilan énergétique…
Donc probablement des travaux de rénovation à engager.

Sur cet appartement, il y a 1184euros de charges annuelles dont 584euros récupérables.
J’ai pris 350 euros pour avoir le loyer net mais je crois que j’ai fait une erreur. J’aurais dû prendre le loyer brut soit 450.

Pour ce qui est de investir sur Lille, j’ai laissé tomber depuis longtemps. Les prix sont beaucoup trop élevés, encadrement des loyers, concurrence rude, négociation très difficile. Dommage j’habite sur Lille…

C’est pourquoi je voudrais investir plus loin. Mais tabler sur du 6%, autant rester sur Lille.
J’ai l’impression qu’avec cet agent immobilier, je suis coincée pour trouver de bonnes affaires et que je lui fais perdre son temps..:-)

Je fais beaucoup de visites ( même ville, même typologie). Mais je ne signerais pas tant que je n’ai pas ce quil me faut en terme de rentabilité…

Alors voilà comment me positionner face à ce problème vis à vis de l’agent ?
Mes objectifs: faire perdre du temps à personne, prendre le temps de faire des visites quitte à en faire 50 mais avec des critères resserrés ( exit les immeubles à des charges trop élevées, Rdc…etc) ; connaître la réalité du marché et le connaitre sur le bout des doigts.

Votre propos sur la zone de permis de louer m’intrigue. Qu’est-ce que cela change?

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[+1]    #5 28/02/2021 08h09

Membre (2014)
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Réputation :   424  

Pour la taxe foncière, j’évite qu’elle soit supérieure à un mois de loyer. C’est très variable selon la commune.

Pour les diagnostics, il faut y prêter attention. Regardez la réglementation qui évolue ces derniers mois :
- catégorie  G : interdiction de louer prochainement
- catégorie F : interdiction d’augmentation le loyer (même l’IRL) en zone tendue et interdiction de louer en 2028

Méfiance sur les catégories E avec chauffage gaz car le nouveau DPE risque de les faire passer F au 01/07/21.

Pour le permis de louer, c’est une réglementation qui contraint les bailleurs à faire contrôler leur bien par la mairie avec vérification de la décence, avec mise en conformité obligatoire. Certains bailleurs ont actuellement tendance à revendre leurs biens car la mise en conformité coûte cher parfois. C’est le cas sur armentieres,  bethunes…mais aussi lille (wazemmes, moulins, fives). Pour débuter en immobilier, je vous conseille d’éviter ces secteurs.

Ce n’est pas vous qui faites perdre du temps à l’agent, c’est l’inverse. Soyez perspicace et méthodique. Visitez pour apprendre au début, mais ensuite soyez un peu sélective sinon vous allez perdre votre temps. Il y a des secteurs autour de lille avec renta intéressante et surtout soyez patiente car les bailleurs se lassent des réglementations de plus en plus contraignantes.


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#6 28/02/2021 11h36

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   282  

Bonjour,
Le niveau de charges pour 33m² dans de l’ancien où il n’y a ni espaces verts ni ascenseur  me semble élevé.
Êtes-vous sûr qu’il n’y a pas eu de travaux dans le budget indiqué qui serait alors cohérent et moindre à un moment ou un autre dans le futur ?

La proportion charges bailleurs / locataires hors travaux est plus habituellement 1/3 pour le bailleur et 2/3 pour le locataire.

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#7 28/02/2021 15h18

Membre (2020)
Réputation :   1  

Effectivement, il y a eu des travaux ( toiture pour la fuite, retrait de la cheminée).
Il faudrait que je demande à l’agent si ce sont ces travaux qui ont fortement impactés les charges.

Pour ce qui est des diagnostics énergétiques, est ce que cela signifie que je ne dois pas apporter attention aux appartements qui appartiendraient aux catégories F et G ?

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#8 28/02/2021 15h24

Membre (2014)
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Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   424  

Syriuus a écrit :

Pour ce qui est des diagnostics énergétiques, est ce que cela signifie que je ne dois pas apporter attention aux appartements qui appartiendraient aux catégories F et G ?

G c’est sur que non, F c’est possible à certaines conditions. Par exemple, si vous avez un immeuble qui est prévu d’être isolé, cela peut valoir le coup. A étudier au cas par cas.


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