Comment récupérer un logement sous loi 1948 après le décès du locataire ?

L’acte de vente n’a pas à préciser le type de bail … C’est mieux si c’est le cas, mais de toute facon le bail se suffit à lui même.

Le bail 48 en lui même doit respecter les critères : le logement doit être conforme (commune, type) et le bail doit être antérieur à 87. Par contre gros défaut, il peut être verbal initialement.

La question qui se pose est uniquement QUI était le locataire. Si le locataire est décédé, le bail est définitivement invalidé. l’occupant actuel est de facto sans droit ni titre, et il le reconnait implicitement en cession le paiement des loyers. Pas besoin de justification autre que celle-ci si vous disposez du bail ou des quittances : occupant sans droit ni titre.

L’occupant pourrait arguer d’un bail dont elle serait la détentrice … vous pouvez lui opposer la copie du bail que vous possédez et à défaut les quittances justifiant que c’était sa mère. Sans ces documents, elle pourrait prouver sa qualité de locataire, en fournissant des taxes d’habitation (la facture de téléphone ne suffit pas en l’espèce, mais un justificatif fiscal serait plus ennuyeux). Resterait alors la possibilité de démonter son bail selon son age réel, le paiement des loyers par sa mère depuis 2012, etc …

Le non paiement du loyer ne doit pas être utilisé SAUF si le bail est au nom de l’occupant actuel. Si vous utilisez le défaut de paiement comme argument de base, vous confirmez l’existence d’un bail oral a minima, et là, vous vous tirez une balle dans le pied … Si elle est locataire, elle est en défaut de paiement, mais pas occupante sans droit ni titre, ce n’est pas tout à fait la même procédure, et le défaut de procédure annule celle-ci, vous vous en rendez compte trop tard et le temps de recommencer, la procédure ne peut plus tenir avant la trêve suivante … ET c’est un cycle infernal ……………..

Donc dans l’ordre :
- prouvez que la défunte était la locataire (bail, quittance)
- justifiez l’occupation sans droit ni titre (ni propriétaire, ni locataire)
- procéder dans l’ordre (votre avocat vous aidera à faire tous les courriers dans le bon ordre en respectant les dates, formes et moyen de remise). Un conseil : oublier la lettre recommandée dans cette situation, passez par une signification par voie d’huissier (remise en mains propres), c’est plus fiable dans la suite de la procédure qu’une lettre AR qui peut ne pas être remise puisque l’occupante n’est pas réellement le locataire et donc que l’adresse n’est pas réellement l’adresse à laquelle envoyer le courrier (oui, c’est ridicule, mais le bailleur doit être juridiquement ultra précis pour ne laisser aucune possibilité de contestation farfelue ou non)
- in fine, en justice, décision d’expulsion
- faites appliquer en urgence la décision pour ne pas risquer de rater la date limite et de repartir pour un tour.

Et pendant tout ce temps, de grosses doses de camomille ou tout autre truc permettant de rester zen, c’est une procédure extrèmement pénible pour le propriétaire vu le nombre de détails qui peuvent tout remettre à zéro.