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#1 17/02/2021 00h40

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Voici ma première étude de cas.

VOTRE PROFIL

- Statut : Cadre dans le bâtiment
- Age : 26 ans
- TMI : 30%
- revenus : 4200€ net/mois

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyenne
- Fiscales : moyenne 
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Plutôt bonne par mon métier et j’ai déjà retapé une maison avec mon père plus jeune
- Sociales : bonne
- Temps disponible : week-end
- Capacité d’épargne : 2k mensuel

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de rapport de 3 appartements (RDC : 1 studio de 30 m², R+1 : F2 de 45 m², R+2 : F2 de 45 m² avec terrasse et un jardin de 30 m²)
- Année de construction : 1980
- Actuellement inoccupé pour la vente
- Chauffages individuels électriques
- Volets roulants, double vitrage
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels (linky)
- Pas d’extérieurs pour le RDC et le R+1
- Pas de concierge, pas de femme de ménage (locataires feront le ménage des communs à tour de rôle)

LOCALISATION DU BIEN

- 76, Bolbec
- En plein centre-ville (zone non inondable)
- Bassin d’emploi stable par la présence de gros industriels à proximité (Exxon Mobil, Renaut, Total etc)
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je ne pense pas

RENTABILITÉ DU BIEN

- Affiché à 72k, négocié à 59k + 6000€ de frais de notaire
- Loyers estimés en meublé à 350 + 450 + 450 = 1250€ (légèrement sous estimé d’après 2 amis qui ont déjà des meublés dans cette ville)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Pas de frais de gestion locative

    Travaux immédiats (70k€ intentionnellement sur estimé) :

- Rénovation de la toiture (étant dans le métier, je réalise ces travaux moi même, coût d’environ 8000€ de matériaux),
- Rénovation globale des appartements (peinture, revêtement de sol, remise au normes électriques, isolation intérieure pour le studio, rénovation de l’escalier des communs, changement des cumulus, etc) devis de mon artisan à 37k€ TTC
- Rénovation des 3 salles de bains, des 3 cuisines et divers : 25k€ TTC
- Meubles 15k€ (est-ce assez ?), les meubles ne seront pas pris en compte dans le reste du calcul car je n’ai pas demandé de financement pour ça à ma banque

- Taxe foncière hors TEOM : 600€/an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 250€/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non prit en compte dans mes calculs actuellement, à voir si nécessaire
Autres charges : charges non récupérables 200€/an, dépenses courantes : 200€/an, CFE : 260€/an, comptable : 800€/an

- Rentabilité brute : (((350+450+450)*23) /24)/(59000+6000+70000+15000)=9.5% brut minimum

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.01% sans assurance, 1.16% avec
- Durée du crédit : 240 mois + 24 mois d’intérêts intercalaires pour les travaux
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : environ 50k€ actuellement
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? très peu pour moi merci

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location meublée LMNP au réel

CASH FLOW

- TMI à 30% mais non imposable pendant 9 ans grâce aux charges et à l’amortissement
- Cash flow positif de minimum 350€ (rendement net net à 8.8%)

J’attend vos retours qui me seront nécessairement très utiles et sans doute constructifs.

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, normandie

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#2 17/02/2021 03h22

Membre (2012)
Réputation :   35  

Bonjour Moonx76,

connaissez vous cette ville et son historique?

le centre ville se meurt, les commerces ferment les uns après les autres dans la rue piétonne.

Alors oui, il y a Exxon a côté mais PJ2S est en  plein développement et Lillebonne se meurt. Concernant Total, Renault, etc plus Havrais qu’autre chose, il y a aussi le groupe SERVIER à Bolbec mais les salariés n’habitent pas Bolbec. J’ai travaillé ou travail encore pour ces clients et peu habitent Bolbec

Quelques connaissances y ont investi dans l’immobilier et beaucoup ont déchanté avec les locataires, certains y sont encore investi.

Vous devez savoir que cette ville a une "histoire", "consanguinité", alcool, "ils boivent les alloc et se tape sur la gue**** le reste du mois. très caricatural mais il y a toujours du vrai dans les histoires

La sélection du/des locataire est plus que primordiale là-bas. Déjà qu’il y a peu de chance que le bien prennent de la valeur mais ca, vous le savez.

Bonne chance


Parrain: IGRAAL, COINBASE

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#3 17/02/2021 08h19

Membre (2011)
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Je ne suis pas sûr de bien comprendre.

Vous avez un vendeur qui vend un immeuble de rapport inoccupé ?
C’est plutôt inhabituel.
Pour un bien de rapport, la norme est plutôt de vendre louer en situation de fonctionnement classique.
Pour comparer, c’est comme si pour revendre une entreprise, vous foutez tout les clients à la porte.

Le bien est il inoccupé pour la vente, ou inoccupé, car l’état fait qu’il n’est pas louable ?

Autre point, remise aux normes électriques ?
Sur un bien de moins de 40 ans, ça me semble bizarre, sauf à poser les différentiels, mais c’était déjà obligatoire si le logement était loué.
Même question sur les cumulus, pourquoi les changer ?
D’ailleurs, je ne connais pas l’eau du coin, mais poser des vases d’expansion me semble plus urgent que changer les ballons (pour éviter de changer le groupe de sécurité tout les ans)
Faire des travaux, c’est bien, mais tout refaire par principe, c’est pas forcément très rentable.

Pour finir, 140k€ pour un rendement théorique de 9,5%, ça me semble assez faible.
On est dans le cas où les travaux font que le bien ne vaut pas grand chose.

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#4 17/02/2021 11h08

Membre (2019)
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bernisevic a écrit :

Vous devez savoir que cette ville a une "histoire", "consanguinité", alcool, "ils boivent les alloc et se tape sur la gue**** le reste du mois. très caricatural mais il y a toujours du vrai dans les histoires

La sélection du/des locataire est plus que primordiale là-bas. Déjà qu’il y a peu de chance que le bien prennent de la valeur mais ca, vous le savez.

Je partage entièrement votre avis et c’est le point sur lequel j’ai eu le plus de doute au début des visites dans cette ville. Ce qui m’a décidé à m’y intéresser c’est que j’ai 2 amis qui y ont des meublés et pour lesquels, après sélection drastique des locataires, ils n’ont pas eu plus de problème qu’ailleurs. Concernant la demande locative, j’ai pu poster de fausses annonces pour lesquelles j’avais des dizaines de réponses en quelques jours. Ce n’est pas la ville la plus attractive j’en conviens, mais je pense que je peux trouver 3 locataires convenables tout de même.

gunday a écrit :

Je ne suis pas sûr de bien comprendre.

Vous avez un vendeur qui vend un immeuble de rapport inoccupé ?
C’est plutôt inhabituel.
Pour un bien de rapport, la norme est plutôt de vendre louer en situation de fonctionnement classique.
Pour comparer, c’est comme si pour revendre une entreprise, vous foutez tout les clients à la porte.

Le bien est il inoccupé pour la vente, ou inoccupé, car l’état fait qu’il n’est pas louable ?

Autre point, remise aux normes électriques ?
Sur un bien de moins de 40 ans, ça me semble bizarre, sauf à poser les différentiels, mais c’était déjà obligatoire si le logement était loué.
Même question sur les cumulus, pourquoi les changer ?
D’ailleurs, je ne connais pas l’eau du coin, mais poser des vases d’expansion me semble plus urgent que changer les ballons (pour éviter de changer le groupe de sécurité tout les ans)
Faire des travaux, c’est bien, mais tout refaire par principe, c’est pas forcément très rentable.

Pour finir, 140k€ pour un rendement théorique de 9,5%, ça me semble assez faible.
On est dans le cas où les travaux font que le bien ne vaut pas grand chose.

Concernant le vendeur je n’ai pas eu les détails, mais d’après ce que j’ai compris c’est un homme qui arrive à la retraite et qui n’a plus envie de s’investir, il aurait eu des problèmes avec les locataires (d’où la sélection importante des candidats) et n’a pas remis en location ensuite. Le bien n’est plus loué depuis 2 ans. Le RDC et le R+2 ne sont pas louable en l’état suite à des fuites de toiture.

J’ai peut être été fort dans le terme remise aux normes électriques, c’est plutôt une remise à jour des compteurs, mise en place des différentiels et changement des interrupteurs et goupilles.

Pour le cumulus, je ne change que celui du R+2 car il a été posé à la va vite au dessus de l’escalier des communs et à fuité.. d’où la rénovation de l’escalier. Je vais donc le remettre dans l’appartement et le changer par la même occasion.

Le rendement me semblait correct avec ce cash flow, mais j’avoue ne pas trouver de ville ou de bien ayant un rendement à 15% ou plus dans un périmètre d’une heure autour du Havre

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#5 17/02/2021 12h49

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Monxx76 a écrit :

Le bien n’est plus loué depuis 2 ans. Le RDC et le R+2 ne sont pas louable en l’état suite à des fuites de toiture.

Rien que cette phrase ne vous fait pas tiquer ?
Une toiture pourri, mais non loué depuis seulement 2 ans ?

Ensuite, absence de différentielle, toiture qui fuit, chauffe eau posé à la sauvage et qui fuit…
Chacun des points allument à lui seul un signal d’alarme!
En résumé, vous achetez un bien de marchand de sommeil (mal entretenu, travaux mal fait à minima, etc)
D’avance, je vous promet qu’au fur et à mesure, vous allez découvrir d’autres blagues.

Pour les immeubles, surtout en zone un peu difficile, je vois régulièrement la règle des 9/10% de rendement clé en main.
Là, on est loin, mais alors très loin d’un bien clé en main!
De toute façon, un bâtiment qui prend la flotte, ça vaut plus grand chose, car avec le temps il va se dégrader, donc pour le propriétaire, soit il fait les travaux, soit dans quelques années, son bien ne vaudra plus rien.
Et dans votre calcul, vous compter que vous refaites le toit vous même.
Incluez une rénovation du toit par des pros, et refaites vos calculs.
Vous aurez le vrai rendement du bien.

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#6 17/02/2021 13h09

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un petit HS : à 26 ans et 4000e/mois, vous n’avez pas autre chose à faire que de retaper un immeuble ?


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

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#7 17/02/2021 13h25

Membre (2019)
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Vous semblez penser que le bien est dans un état pitoyable, et dans ce cas c’est mon explication qui est défaillante. La toiture n’a eu à ce jour qu’une seule fuite qui a endommagé le placo de la chambre du R+2, on est loin d’une toiture pourri comme j’ai pu le voir par ailleurs. Le propriétaire a fait effectuer les réparations de la toiture par un professionnel et la toiture est viable actuellement.
La toiture est composée de 2 versants, l’un refait il y a 8 ans en ardoise (comme le demande le PLU) mais l’autre est en amiante est a plus de 25 ans. C’est cette deuxième partie que je vais changer.
Le devis de 8000€ que j’ai décrit a été établi par mon père qui est conducteur de travaux en couverture, il a été couvreur avant ça pour une carrière de 35 ans dans la couverture. Le devis pour les travaux fait par une entreprise dépasserait les 30k c’est pourquoi je compte réaliser ces travaux avec mon père (j’ai moi même été couvreur 1 an lorsque j’ai fais une pause pendant mes études). Pour la fuite au rdc cela est dû  à une fuite dans la salle de bain qui a fragilisé la base de certaines parois en placo.
Concernant les alertes j’en suis bien conscient, mais un prix d’achat aussi bas nécessite forcément des travaux.
J’aurai aimé vous transmettre des photos pour vous faire votre avis mais je ne sais pas si c’est possible.

Enfin en retour à Tlaloc, j’ai toujours estimé que l’immobilier était un placement sur. Et le bâtiment reste avant tout une passion avant d’être mon métier. Mon but premier est de me créer un patrimoine et du cash flow afin de me couvrir un peu plus par rapport aux aléas de la vie.

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#8 17/02/2021 13h48

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@Monxx76, ok, tout n’est pas pourri, mais vous avez de l’amiante!
Faites comme vous le pensez, mais pour moi, le bien cumul un joli paquet de défaut!

Quand je pense que mon immeuble à 10% de rendement clé en main était pas assez rentable pour être revendu, j’ai du mal à vous conseiller de vous précipitez sur une offre à 9,5% hypothétique après travaux…

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#9 17/02/2021 16h50

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Monxx76 a écrit :

Le propriétaire a fait effectuer les réparations de la toiture par un professionnel et la toiture est viable actuellement.

Parfait, mais

Monxx76 a écrit :

La toiture est composée de 2 versants, l’un refait il y a 8 ans en ardoise mais l’autre est en amiante est a plus de 25 ans.

Vous êtes sur que c’était un Professionnel ?

Monxx76 a écrit :

Le devis de 8000€ que j’ai décrit a été établi par mon père qui est conducteur de travaux en couverture, il a été couvreur avant ça pour une carrière de 35 ans dans la couverture. Le devis pour les travaux fait par une entreprise dépasserait les 30k c’est pourquoi je compte réaliser ces travaux avec mon père (j’ai moi même été couvreur 1 an lorsque j’ai fais une pause pendant mes études). .

Donc, vous êtes aussi un Professionnel et assurément vous êtes SS4 ou SS3 ?

Pascal

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#10 17/02/2021 17h20

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Pour connaître Bolbec, le descriptif de Bernisevic est exact.
Après on peut toujours y faire des affaires, mais faut viser plus que 9,5% pour ce "genre" de commune.
La négociation du prix est terminée ?


"La folie, c’est de faire toujours la même chose et de s’attendre à un résultat différent". A. Einstein

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#11 17/02/2021 17h33

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bascarol a écrit :

Donc, vous êtes aussi un Professionnel et assurément vous êtes SS4 ou SS3 ?

Pascal

Si je ne dis pas de betises, SS4 suffit mais dans un cadre non professionnel dans ce cas?
De toute façon il y aura la gestion des déchets amiantes, dans des conditionnements propres à ces déchets et étiquettés comme il se doit, bien sur.
ou fait à "l’arrache" comme beaucoup de particuliers? dans ce cas, nos déchetteries (lillebonne, gravenchon, bolbec je ne sais pas) ont une partie déchets amiantés.


Parrain: IGRAAL, COINBASE

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#12 17/02/2021 17h44

Membre (2019)
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bascarol a écrit :

Vous êtes sur que c’était un Professionnel

Non je n’ai pas l’information mais il n’y a eu aucune fuite sur cette partie en tout cas

bascarol a écrit :

Donc, vous êtes aussi un Professionnel et assurément vous êtes SS4 ou SS3 ?

Personnellement je ne le suis pas, la couverture n’est pas mon coeur de métier, mais mon père a toutes les formations nécessaires (notamment ss3 et ss4) concernant l’amiante et a tout le matériel de protection en conséquence. Cependant, en tant que propriétaire je peux déposer sans respecter les mêmes exigences qu’une entreprise (rassurez vous je ne suis pas suicidaire). Le problème sera l’évacuation mais j’ai mes contacts pour ça. Il me semble en plus que la déchèterie de bolbec propose des sacs spécialement pour l’amiante aux particuliers.

BoumBoum2, malheureusement oui la négociation est terminée, je pensais réellement avoir obtenu un prix en dessous du marché. Cependant j’ai largement sûr estimé les travaux à faire, la rentabilité réelle sera sûrement supérieure à 9.5% si je n’ai pas de grosse surprise.

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[+1]    #13 17/02/2021 19h08

Membre (2013)
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Bonjour,
Je ne connais pas l’endroit et n’ai donc aucun avis sur ce marché.
J’ai cru comprendre que c’était une terre de cassos, mais des cassos il y en a partout et des gens bien aussi.
Monxx76 : vous me semblez bourré d’enthousiasme et c’est tant mieux.

Vous savez ce que vous faîtes techniquement, vous avez décidé d’opter pour une commune "particulière" et bien maintenant au boulot. Si vous ne pouvez pas reculer, il va falloir avancer et vous différencier de la concurrence pour attirer des locataires "honnêtes". Vous semblez bien armé pour. Bravo pour votre engagement.

Pour ne pas faire la même erreur que celle décrite par Gunday qui indique qu’à 10% de rendement des acheteurs potentiels considéraient que c’était insuffisant, assurez-vous de bien valoriser votre bien et de cogiter aux pistes d’optimisation du rendement.
Distinguez vous par l’isolation, l’effet waouh etc

Et cogitez à la liquidé du bien. C’est sans doute ma seule marotte en immobilier, mais je n’achète jamais quelque chose qui pourrait pourrir ma vie ou celle de ma famille pendant des lustres si je n’étais plus en capacité de gérer faute de pouvoir le vendre. J’avais la même perception à 20 ans.

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Favoris 1   [+4]    #14 17/02/2021 21h14

Membre (2013)
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Monxx76 a écrit :

bascarol a écrit :

Vous êtes sur que c’était un Professionnel

Non je n’ai pas l’information mais il n’y a eu aucune fuite sur cette partie en tout cas

Le problème c’est la jonction entre la tôle d’amiante et l’ardoise, mais bon ca fuit pas, c’est le principal, mais laissez pas ca comme cela si vous racheter.

Monxx76 a écrit :

Personnellement je ne le suis pas, la couverture n’est pas mon coeur de métier, mais mon père a toutes les formations nécessaires (notamment ss3 et ss4) concernant l’amiante et a tout le matériel de protection en conséquence.

Parfait, pourquoi alors ne fait il pas un plan de retrait s’il est SS3. Ca coutera rien si c’est votre père.

Monxx76 a écrit :

Cependant, en tant que propriétaire je peux déposer sans respecter les mêmes exigences qu’une entreprise. Le problème sera l’évacuation mais j’ai mes contacts pour ça. Il me semble en plus que la déchèterie de bolbec propose des sacs spécialement pour l’amiante aux particuliers.

Il y a pas de problème d’évacuation même pour un particulier. Il suffit de respecter quelques règles et les déchèteries agréées prennent vos tôles amianté gratuitement

bernisevic a écrit :

Si je ne dis pas de betises, SS4 suffit mais dans un cadre non professionnel dans ce cas?

Non c’est pas tout a fait cela.

bernisevic a écrit :

De toute façon il y aura la gestion des déchets amiantes, dans des conditionnements propres à ces déchets et étiquetés comme il se doit, bien sur.

Oui je vais expliquer plus bas

bernisevic a écrit :

ou fait à "l’arrache" comme beaucoup de particuliers? dans ce cas, nos déchetteries (lillebonne, gravenchon, bolbec je ne sais pas) ont une partie déchets amiantés.

Non risque de refus de la déchetteries de prendre vos déchets amiantés.

Comment faire son désamiantage gratuit en tant que particulier
Pour la clarté de la discussion :
Tout d’abord
SS3 = Sous-Section 3 -> Désamiantage ou encapsulage
SS4 =  Sous-section 4 -> travaux sur zones amiantés (nettoyages, percements, reconditionnement de zones, maintenance, ect)

Quand on doit enlever complètement on fait du désamiantage, donc SS3, donc entreprises et ouvriers ayant été dispensés de la formation SS3 opérateur

Quand vous devez percer un trou dans une plaque amianté ou un carrelage avec sa colle amianté vous devez avoir été formé en SS4

Quand vous êtes un particulier, aucune formation n’est nécessaire juste des précautions. C’est pour eviter que les particuliers qui enlèvent leurs tôles ondulés Eternit de garage ne jettent ca dans la nature par peur de payer lourdement une déchèteries (c’est gratuit pour les particuliers)

Si vous voulez mettre en déchetteries vos tôles amiantés il faut procéder dans l’ordre (j’en avais parlé dans un autre post)

- Appeler votre déchetterie pour savoir laquelle de la région prend les déchets amianté
- Acheter combinaisons complète avec capuche celle des peintres est insuffisant (risque d’arrachage ou de trous) mais c’est mieux que rien,
- Acheter des gants a usage unique pas les bleus, des gants caoutchouc épais que vous jetterez après
- Acheter du scotch PVC large
- Acheter des surbottes.
- Acheter des masques FFP3 et masque pour les yeux (évitez les lunettes c’est pas étanche)
- Acheter du polyane de protection
- Acheter des sacs à gravats en PVC (pas les blancs en tissus)

Tout ca chez Leroy Merlin ou Castorama.. plateforme du bâtiment, Point P,  ect

- Equipé vous de la combinaison,
- mettez du scotch PVC entre les surbottes et la combinaison
- Mettez du scotch PVC entre les gants et la combinaison
- Mettez du scotch PVC autour de la capuche, des lunettes et sur la peaux (y a pas mieux)
- Mettez votre masque FFP3
Utilisez surtout pas les masques chirurgicaux ou les masques FFP2

- Enlever l’amiante et mettez là dans les sac à gravât, quand il est plein au 3/4 torsader l’ouverture et fermer correctement avec le scotch PVC
ou
- Mettez vos tôles amiantés sur une palette (c’est le mieux pour les déchetteries) et emballez les avec du polyanes et scotch PVC

Une fois tout emballez

- Quand c’est fini, gardez le dernier sac pour vos effets pollués (combinaison, gants, scotch, luinettes, masques  FFP3, tout ce qui a été en contact avec l’amiante)
On enlève sa combinaison de haut vers le bas en roulant la combinaison sur elle même

Arrivé à la déchèterie après avoir prit RV pour la livraison et s’assurer qu’il peuvent prendre les déchets amiantés,  ils vous demanderont le sac de vos effets (c’est pour prouver que vous vous êtes protégés)

Rentrez chez vous et douchez vous avec beaucoup de savon moussez, moussez, moussez et rincez 3 fois.

Voilà c’est fini et gratuit.

PS n’y aller pas avec un véhicule utilitaire plein de pub d’une Sté (sauf loc), il risquerait de ne pas croire que vous êtes un particulier.

ATTENTION : Avec l’amiante on fait pas n’importe quoi.
Si vous respecter tout cela et faite pas les bourrins dans la démolition des matériaux amiantés ca se passera bien. maintenant si vous y aller comme des bœufs ci dessous,

Ce particulier qui avant de désamianté, a nettoyé ses tôles amiantés au karcher sans protéger et a envoyé toutes le poussières et mousses dans la cour de l’école voisine séparé par une clôture, Ca coute cher.
Il a été condamné à 10 000€ d’amende plus le désamiantage et nettoyage de l’’école cout 138 000€

Pascal

Dernière modification par bascarol (17/02/2021 22h16)

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