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#1 05/02/2021 21h23

Membre (2015)
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Bonjour,

Nous avons acheté une petite maison isolée dans le sud de la France à des fins de location saisonnière.
Lors de notre visite de ce bien avec l’agent immobilier, nous constatons de très grandes plaques de bois fixés au mur qui bouchent les fenêtres et porte fenêtres. Nous demandons pour quelles raisons ces plaques sont là, ce dernier nous dit que s’agissant d’un site isolé les propriétaires ont préféré sécuriser les lieux ainsi … pourquoi pas.

Nous achetons le bien, levons les plaques et plusieurs mois après nous avons la visite d’un voisin de parcelle qui nous explique l’histoire du bien.

En effet, un conflit de voisinage a dégénéré entre les anciens propriétaires et lui même car la maison avait été illégalement agrandie (zone naturelle protégée) en transformant un auvent en pièces fermées. Ce voisin a même réussi à leur faire détruire une partie de l’extension après une procédure officielle et l’intervention de la mairie.

Très vite nous comprenons que les murs ont été reconstruits pour la vente et dissimulés derrière de grandes plaques de bois pour éviter au voisin et à la mairie de constater la reconstruction.

Du coup le sachant, nous nous rendons à la mairie pour obtenir la confirmation de cet historique. En effet nous retrouvons la personne du service juridique qui s’était occupée du dossier. Ce dernier confirme les faits et en rajoute une couche. Puisque le bien est à nouveau dans l’illégalité, il nous revient de procéder à la destruction sous peine d’amende et d’une nouvelle procédure.

Suite à ce rendez-vous, nous décidons de prendre conseil auprès d’un avocat. Nous décidons avec ce dernier d’entamer une procédure en résiliation de vente pour dol et d’une procédure pénale.
Certains d’entrevous ont-ils déjà vécu une telle procédure, notamment annulation d’une vente pour dol ? Si oui, combien de temps cela a duré ?

Les assignations ont été remises par huissier en main propre mi-novembre 2020, un avocat de la partie adverse a été nommé et depuis rien … est-ce normal en terme de délai ?

Merci d’avance pour votre aide
Laurent

Mots-clés : annulation vente, dol, pénal

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#2 05/02/2021 23h21

Membre (2019)
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Bonjour:

Vous avez assigné votre vendeur en référé ou dans une procédure au fond? Si c’est une procédure au fond cela peut prendre plusieurs mois, voire années… avant d’avoir des conclusions de votre adversaire.

Le temps de la justice est un temps particulier…

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Favoris 1    #3 06/02/2021 07h29

Membre (2015)
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Bonjour, procédure de fond. J’associe la procédure a une partie de Ping Pong entre avocats. Étant totalement étranger à ce type de procédure, j’essaie d’avoir une idée des délais entre chaque itération d’avocat.
Je comprends que ça doit être très long s’il faut déjà plusieurs mois pour obtenir ne serait ce qu’une première réponse.

Si quelqu’un a traversé une situation identique je serais ravi d’échanger.

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#4 06/02/2021 12h42

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Le cas m’inspire les réflexions suivantes :

- Quelle est la superficie de la partie bâtie si on utilise l’outil de mesure disponible sur le site du cadastre ? Un relevé cadastral figurait il dans les annexes de l’acte ?
Les parties bâties figurent en jaune foncé et les auvents et terrasses en jaune clair comme dans cet exemple : 

- Quelle est la description de la maison au fichier de la publicité foncière ?

- Quelle est la description de la maison dans votre acte d’achat ? Un plan a t’il été annexé à l’acte ?

- Quelle est la description de la maison pour la précédente mutation ?

- Comment était présentée la maison dans les annonces immobilières ? Vente avec intervention d’un agent immobilier ?

- Le notaire du vendeur est il intervenu au cours de la mise en demeure de remettre en état ?

- Votre propre notaire est il intervenu dans l’achat ?

Je vous recommande de présenter le cas à un notaire totalement indépendant afin de déterminer le meilleur angle d’attaque : annulation de la vente pour dol ou alors manquement à l’obligation du conseil du notaire et indemnisation…..

Canyonneur

PS : lien vers un message détaillant les modalités de consultation du cadastre et la recherche de renseignements auprès du service de la publicité foncière

Dernière modification par Canyonneur75 (06/02/2021 13h06)

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#5 06/02/2021 16h05

Membre (2015)
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Bonjour Canyonneur
Sur le plan cadastral la partie du auvent est en jaune foncé, mais c’est un plan que je me suis procuré sur le site du cadastre, il n’était pas annexé à la vente.
Le terme exact sur l’acte est "cabanon", j’ai appelé ça une petite maison car la surface de plancher est de quasiment 60 m avec l’extension illégale.
Il n’y a avait pas de plan du bâtit annexé mais un rapport termites et amiantes faisant état de ces pièces.
L’achat s’est fait via une agence immobilière qui a déposé le bilan depuis (on les cumule)
Selon notre avocat, nous avons un bon dossier avec plusieurs preuves factuelles.

Mais nous avons du mal à savoir combien de temps pourrait prendre une telle procédure: on entend parfois entre 2 et 3 ans.

Est-ce que ça parait crédible comme délai ?

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#6 31/10/2021 20h25

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Bonjour:

Votre dossier a-t-il avancé depuis le mois de Février?

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#7 31/10/2021 20h58

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Bonjour,

Je n’avais pas vu ce post ; le demandeur a de la "chance" si l’administration ne dresse pas de nouveau PV en parallèle. Du coup, en plus de la procédure et si l’idée est bien d’annuler la vente, j’utiliserais aussi cette voie en menace potentielle avant que cela ne me tombe dessus fort injustement bien évidement ! 

En clair : si l’administration dresse PV à l’encontre non pas de l’actuel propriétaire mais de l’ancien, la récidive étant sévèrement punie (pour une fois !) le vendeur va se retrouver avec une amende conséquente et surtout une remise en état des lieux sous astreinte (bis repétitas). Pour se faire, il lui faudra être…Propriétaire ou autorisé par les actuels propriétaires.
NB : l’astreinte chiffre vite en 10nes de milliers d’€ au fil des ans, ce qui devrait accélérer le mouvement, sauf si le vendeur est étranger.
NB 2 : je serais curieux de savoir si le notaire à joint la DAACT à la vente !

Dernière modification par Iqce (31/10/2021 20h59)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#8 31/10/2021 23h07

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Bonjour, pour le moment rien ne bouge si ce n’est un courrier du tribunal expliquant ceci : « Je vous informe que le présent dossier a été attribué à la 3EME CHBRE , cette procédure est renvoyée à la mise en état, sans présence physique des avocats »
Nous avons donc cette échéance mais aucune nouvelle du camp adverse … nous sommes partis pour des années de procédures au vu de la situation.
D’autre part, aucune action mairie à notre encontre pour le moment …
« NB 2 : je serais curieux de savoir si le notaire à joint la DAACT à la vente ! » ==> de quoi s’agit-il ?

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#9 01/11/2021 10h03

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rentierdudimanche, le 06/02/2021 a écrit :

Sur le plan cadastral la partie du auvent est en jaune foncé, mais c’est un plan que je me suis procuré sur le site du cadastre, il n’était pas annexé à la vente.
…/…
L’achat s’est fait via une agence immobilière qui a déposé le bilan depuis (on les cumule)

Vous n’avez pas répondu aux questions de @Canyonneur75 très pertinentes sur la responsabilité du notaire.
C’est le notaire qui sécurise la transaction, l’agence peut au maximum faire un compromis incomplet ou mensonger mais l’acte authentique doit vous apporter certitudes sur la chose achetée.
A ma connaissance il y a toujours un relevé cadastral dans l’acte.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#10 01/11/2021 10h23

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ENTJ

rentierdudimanche, le 31/10/2021 a écrit :


« NB 2 : je serais curieux de savoir si le notaire à joint la DAACT à la vente ! » ==> de quoi s’agit-il ?

Il me semble inconcevable que vous soyez engagé dans une telle procédure sans que votre avocat vous ait éclairé sur ce genre de terme ; je tente de déterminer à quel point le (votre ?) notaire à été négligent voir complice.

Nous sommes en présence d’un bien dont la construction est probablement illégale pour deux bonnes raisons :
- construction sans permis
- construction non autorisée par le document d’urbanisme
Notez au passage que de mon expérience soit il y a autre chose (site inscrit ? EBC ? etc) car il est rarissime malheureusement que les tribunaux prononcent une démolition avec remise en l’état initial, je pense donc que vous avez fait un résumé de l’affaire mais le conseil ne peut être pertinent que si l’on connaît la totalité des "détails" (avez vous une copie du jugement par ex ?).

Le ou les notaires auraient du s’inquiéter de la dite régularité de la construction au départ, comme dans le cas de toutes les ventes, et demander la DAACT au vendeur.
Pas de DAACT => retournez voir le/les notaires avec votre avocat ou par RAR.
Si DAACT => qu’y a t’il dedans ? Votre avocat devrait s’en préoccuper d’emblée et vous devriez nous en parler en appui à vos propos.
Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (Daact) | service-public.fr

Ce n’est pas facile pour un simple particuliers alors ne perdez pas courage et demandez des explications si besoin (je doute que vous ayez saisi mes propos dans leur entièreté ?) wink


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#11 01/11/2021 10h54

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J’ai du mal expliquer la situation: le fait que le bien ait été agrandit illégalement a été mentionné lors de la vente tout comme dans l’acte de vente (il restait moins de 2 ans avant qu’il y ait prescription). Notre notaire nous a bien informé sur ce cas et nous avions décidé de prendre le risque.
Ce qui a été caché, c’est le fait que cette extension avait fait l’objet d’une procédure de destruction quelques mois auparavant (pour les mêmes raisons et suite à un conflit de voisinage), pour être reconstruit (tout aussi illégalement) puis masquée à l’aide de plaque de bois (sans doute pour ne pas alerter les voisins).
Du coup, quand nous prenons possession des lieux, nous enlevons les plaques sur le nouveau bâtit, et "logiquement" le voisin retourne voir la mairie pour signaler de nouveau l’infraction.
Le dossier se base donc sur le fait que le vendeur ait caché l’historique de cette procédure qui nous met en porte à faux vis à vis de la mairie entre autre.

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#12 01/11/2021 11h38

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Revenant sur le message 8 de rentier du dimanche,

Bien qu’il n’y ait pas à ce stade d’audience de misé en état, à votre place, je demanderai à votre avocat de  tenter de bouger le mammouth pour éviter l’enlisement que vous craignez :

La partie adverse a constitué avocat ? Si oui, le votre le connaît il personnellement et professionnellement quel type de confrère est-il ?

Tel que vous présentez le dossier, je ne parle pas des points techniques qui me dépassent mais plutôt logique de justice, il est probable qu’à la fin (terme très peu defini dans le temps à ce jour..) vous ayez raison : aussi, un avocat de bon conseil en rencontrant un autre adverse pourrait convaincre les parties d’une entente amiable. Même si dans les faits, ça ne se passe pas souvent de la sorte, ça existe pour autant et cela me paraît la première piste à explorer.

Bon courage

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[+3]    #13 01/11/2021 11h58

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rentierdudimanche a écrit :

J’ai du mal expliquer la situation: le fait que le bien ait été agrandit illégalement a été mentionné lors de la vente tout comme dans l’acte de vente (il restait moins de 2 ans avant qu’il y ait prescription). Notre notaire nous a bien informé sur ce cas et nous avions décidé de prendre le risque.

En fait, vous étiez acheteur d’un ticket de loterie :
- une certaine probabilité que vous fassiez l’objet d’une procédure pour construction illégale (avec obligation de détruire la partie illégale).
- une certaine probabilité que les 2 ans s’écoulent jusqu’à la prescription, et que vous ayez donc à l’issue de ces deux ans une maison de 60 m² au lieu d’un cabanon.
Vous jugiez que la probabilité de gagner à ce jeu était suffisante pour justifier l’achat du ticket de loterie.

Ce qui a été caché, c’est le fait que cette extension avait fait l’objet d’une procédure de destruction quelques mois auparavant (pour les mêmes raisons et suite à un conflit de voisinage), pour être reconstruit (tout aussi illégalement) puis masquée à l’aide de plaque de bois (sans doute pour ne pas alerter les voisins).

Ce qui vous a été caché, c’est que le ticket était déjà perdant. Puisqu’il y avait déjà eu condamnation, il n’y avait aucune chance d’atteindre les 2 ans jusqu’à la prescription.

Cette "petite précision" était totalement absente de votre message initial et des suivants. A vous lire, jusqu’à votre avant-dernier message, vous étiez l’innocente victime d’un vendeur qui vous avait caché que la maison avait été agrandie illégalement.

En fait, le dol ne consiste pas à cacher que l’extension est illégale ; de cela vous avez été pleinement informé et vous avez acheté en connaissance de cause. Le dol consiste à cacher que le propriétaire avait été condamné à démolir, avait démoli, puis reconstruit. C’est quand même très différent.

Dernière modification par Bernard2K (01/11/2021 12h01)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#14 01/11/2021 11h59

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Oui la partie adverse a pris un avocat et nous en a informé il y a plusieurs mois. Notre avocate ne semble pas le connaitre.
Mais depuis rien si ce n’est cette lettre du tribunal. Nous allons laissé passer cette date et voir si quelque chose se passe ou non …

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#15 01/11/2021 12h18

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Je suis assez embarrassé à la lecture de ce fil.
Rentierdudimanche, vous dégainez les infos de façon parcellaire.
Et quelles infos !
Vous saviez que l’agrandissement était illégal, avez tenté le pari, découvririez finalement  que cet agrandissement avait été détruit puis finalement reconstruit pour la vente (ça ne se voyait pas que c’était fraîchement construit ?)
Le pari est perdu (même si on vous a peut-être aidé à le perdre), vous engagez une procédure pour manoeuvres dolosives (pas évident, vous étiez vous même sur la ligne jaune ou quelque chose m’échappe).
Je ne maîtrise pas le droit de la construction, mais je pense à l’adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans (nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude).

Votre pari était bien audacieux, non ?

Ce serait intéressant de savoir ce qu’a consigné le notaire dans l’acte. En l’état, vous avez un notaire et un avocat qui me semblent être vos meilleurs interlocuteurs : eux auront les éléments du dossier et ne devraient pas se perdre en conjectures et hypothèses infondées.

Au fait : combien auriez-vous gagné si le pari avait été gagnant ? Combien avez-vous perdu ?

Edit : je découvre que Bernard2K a fait une réponse pendant que je rédigeais : je "plussoie".

Dernière modification par Range19 (01/11/2021 12h21)

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[+1]    #16 01/11/2021 12h43

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@Bernard2K : j’ai apprécié votre dernier message jusqu’à ce jugement "vous étiez l’innocente victime d’un vendeur qui vous avait caché que la maison avait été agrandie illégalement". Je vous rassure, je ne viens pas sur un forum pour être plaint de quoique ce soit, je viens consulter des avis de personnes qui me paraissent, pour la plupart, bien informées.

D’autre part, je ne sais pas où vous habitez mais dans la région où je vis les agrandissements dits "à la marseillaise" sont légions (je ne porte aucun jugement sur ce mode de fonctionnement, je constate juste que c’est comme ça que cela peut fonctionner plus souvent qu’on ne le croit. Je précise ne pas être originaire de cette région afin d’éviter tout procès en chauvinisme smile
Après relecture du premier post datant de février je reconnais que ce n’était pas clair et non exhaustif, je m’en excuse auprès de ceux qui ont pris le temps de m’informer tout au long des posts … une fois cela dit, je reste avec mes interrogations de départ quant aux délais estimés du traitement de ce type de dossier par la justice.

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[+2]    #17 01/11/2021 12h57

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ENTJ

Je suis du 13, je vous confirme que ce que vous voyez devrait probablement faire l’objet de verbalisation, mon message précédent est d’ailleurs bien dans cette tonalité qui déplore le laxisme des tribunaux en France*, et effectivement dans les sud alors là…Comme on se le dit entre nous, dans le sud on applique un "autre code de l’urbanisme" (et de l’environnement, du patrimoine, de la construction etc). Et encore on parle de la partie visible de l’iceberg, l’aspect mafieux est encore pire, dans le 13009 par ex pour fonder mes propos on ose me demander des pièces non prévues par les codifications que je suis bien incapable de fournir, uniquement pour m’obliger à négocier en sous main avec soit des grands groupes soit des proches des décideurs (franchement Fillon et Pénélope c’est de l’amateurisme du temps d’avant, maintenant ils font bien plus subtil). Je ne comprends pas que personne n’en parle dans les médias ou même ici.

* l’explication fournie par un substitut de procureur est "on est débordé, il y a plus grave et plus urgent" donc…Continuons.

Dernière modification par Iqce (01/11/2021 20h38)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #18 01/11/2021 13h36

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rentierdudimanche : il n’y a aucun jugement de ma part. Je ne fais que reformuler ce que vous-même avez écrit. Ce faisant, je souligne qu’il est difficile de vous aider si vous présentez le cas de façon très incomplète, puis ne lâchez les informations importantes qu’au compte-goutte.

On pourrait se demander : où est le dol ? Vous saviez que c’était illégal. Le fait que le propriétaire ait été condamné montre que c’est illégal, ce que vous saviez déjà puisque c’est marqué dans l’acte authentique. En quoi le fait d’avoir caché cette condamnation rajouterait quelque chose de plus grave que ce qui est déjà marqué ?

En fait, si la séquence a bien été : "condamnation, puis destruction, puis reconstruction cachée par les plaques de bois", ça change une chose : ce n’est plus l’illégalité de la première fois, c’est une seconde illégalité. C’est donc une récidive. Voilà ce qui est nouveau : la récidive d’infraction. Le fait de reconstruire (caché à la vue) puis vendre, cela semble démontrer l’intention dolosive.

En tout cas, c’est moins simple à plaider que ce que vous expliquiez initialement. Par ailleurs, vu que la récidive a une certaine importance dans le dol, encore faut-il la prouver. Car, si c’est la construction initiale, qui n’a pas été détruite, c’est différent de si ça a été détruit puis reconstruit. A votre place, j’aurais pris soin de rassembler des preuves de l’historique (et notamment cette destruction puis reconstruction) ; preuves admissibles en justice bien sûr.

A part cela, votre question portait sur la durée. Réponse : c’est entre "long" et "très long". Ca dépend de l’encombrement de ce tribunal, ça dépend de l’état de santé des personnes en charge du dossier (un arrêt maladie non remplacé, et tout ralentit !), ça dépend de tant de choses ! Sur cette question de la durée de la procédure, que dit votre avocat ? C’est lui qui connaît le fonctionnement de votre tribunal, pas nous !

D’une manière générale, lorsqu’on a à faire à la justice :
- recourir aux professionnels. C’est ce que vous avez fait, c’est pour cela que, maintenant, c’est à votre avocat qu’il faut poser les questions.
- bien faire ses devoirs, en en apprenant le plus possible sur les différents sujets (enquêter sur les faits, rassembler des preuves, prendre des notes claires, lire le jugement précédent, lire les textes applicables, etc). Ca aide à comprendre ce qui se passe, ça aide à poser les bonnes questions et ça contribue à maintenir une certaine pression sur l’avocat qui peut parfois contribuer à le motiver à faire avancer le dossier.

Dernière modification par Bernard2K (01/11/2021 15h59)


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[+1]    #19 01/11/2021 20h25

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Un peu de lecture et cela se passe à Aix en Provence…http://www.bdidu.fr/archive/2018/01/01/ … e-dol.html

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Favoris 1    #20 01/11/2021 20h49

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En effet, cette référence comporte des similitudes avec notre dossier. Je vais demander à notre avocat d’en prendre connaissance. M.e.r.c.i

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[+1]    #21 01/11/2021 21h28

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Une affaire comme ça peut durer des années. Déjà de base une affaire au fond devant le Tribunal Judiciaire c’est long, + les retards liés au covid, et là pour peu que y ait en parallèle une procédure pénale et/ou administrative, appels en cause (notaire ?) et autres incidents, si en plus la mise en état n’a pas bougé depuis 1 an c’est pas parti pour finir bientôt …

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#22 01/11/2021 22h06

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A la lecture, je ne comprends pas pourquoi sachant l’illégalité de la chose, vous n’avez pas contacté directement les voisins et la mairie pour savoir la situation réelle et les possibles surprises. Ou même fait la demande d’un certificat d’urbanisme…

Même si le vendeur peut déclarer qu’il n’y a pas eu de procédure, autant s’éviter d’aller sur une possible procédure.

Pas de fumée sans feu.

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#23 26/12/2021 11h15

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En cette fin d’année votre dossier a-t-il progressé ?

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#24 30/12/2021 09h44

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Bonjour, ça avance doucement. nous avons reçu les conclusions de la parties adverses avec lesquelles nous sommes évidemment pas d’accord.
La prochaine échéance devrait être au printemps, en attendant nous préparons une réponse avec notre avocate.
Je n’hésiterais pas à alimenter le fil lorsque nous aurons plus d’informations concrètes.
Bonne fin d’année à toutes et tous (ici dans la région on se souhaite un bon bout d’an)

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#25 17/09/2022 15h37

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Bonjour:

Des nouvelles dans votre procédure?

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