Tentative d'effraction sur un bien immobilier juste avant l'achat !

@Zaser

Je vais essayer, timidement, de vous aider. Les ventes de liquidations sont un marché particulier, avec ses règles propres - délai long, procédures complexes, recours impossibles-

Vous avez donc eu l’audience de délibération des offres, avec un avis favorable du juge commissaire.
Pour moi, l’ordonnance va suivre dans les quelques semaines qui suivent, afin d’être publiée, puis régularisée - vous faisant par la même le propriétaire officiel-.

Que dit votre cahier de charge lors de l’émission de l’offre ?
Sur toutes les offres que j’ai placées, j’ai du signer ce genre de documents:

Chier des charges a écrit :

L’offre doit être ferme et définitive, en ce sens qu’elle ne peut être assortie d’aucune condition suspensive,résolutoire ou autre de nature à faire obstacle à la réalisation de la cession.
Une condition suspensive de financement est tolérée sous réserve de joindre à l’offre toutes les garanties
nécessaires (accord de principe de financement par exemple).

…

L’offre de reprise doit comporter un prix déterminé, en euros, ferme et définitif.

Le prix mentionné doit être stipulé « net vendeur » : le candidat acquéreur prendra à sa charge les droits, frais,
émoluments et honoraires afférents à la cession, ainsi que le coût, le cas échéant, des diagnostics et certificats
préalables et nécessaires à la vente dont il diligentera la réalisation, des frais de signification par exploit d’huissier
aux fins de purge des droits de préemption et de préférence et des frais de formalités notariales.
Si cela s’avère nécessaire, le candidat acquéreur procèdera aux formalités de purge des inscriptions existantes, et
ce, à ses frais exclusifs (purge au sens de l’article 2476 et suivants du Code Civil).

Un chèque de banque libellé à l’ordre de XXXXXXX devra obligatoirement être joint à l’offre :
- Couvrant la totalité du prix proposé ou
- couvrant 20% du prix proposé.
Si la vente se réalise, cette somme s’imputera sur le prix et l’acquéreur sera tenu de verser le solde du prix.
Si la vente ne se réalise pas, par suite de la défaillance d’une condition suspensive, cette somme sera restituée au
promettant acquéreur.
Si la vente ne se réalise pas, par suite de la défaillance de l’offrant, cette somme sera due de plein droit à la
liquidation judiciaire à titre de clause pénale.
Les chèques remis à l’appui de l’offre seront consignés par l’exposant et feront l’objet d’une restitution, pour les
candidats non retenus, dès notification de l’ordonnance du juge-commissaire.

…

Engagements
En formulant une offre d’achat dans le cadre de la présente vente le candidat acquéreur :
 prend l’engagement de signer l’acte authentique d’achat nonobstant tout recours qui auraient été engagés
à l’encontre de l’ordonnance du juge-commissaire qui autorisera la vente.
 reconnait avoir parfaite connaissance des actifs qu’il s’engage à acquérir pour les avoir vus et visités et
s’être entouré de tous les éléments d’informations nécessaires à tous égards.
 prendra les biens vendus dans l’état où ils se trouveront le jour du transfert de propriété avec toutes les
appartenances et dépendances, servitudes actives et passives, continues et discontinues, sans aucune
exception ni réserve sans pouvoir prétendre à aucune diminution de prix, ni à aucune garantie ou
indemnité contre le vendeur, pour dégradations, réparations, défauts d’entretien, vices cachés, vices de
construction, vétusté, erreurs dans la désignation, la consistance, ni à raison des droits de mitoyenneté ou
de surcharge des murs séparant lesdits biens des propriétés voisines, alors même que ces droits seraient
encore dus et sans garantie de la nature, ni de la solidarité du sol ou du sous-sol en raison des carrières et
des fouilles qui ont pu être faites sous sa superficie, des excavations qui ont pu se produire, des remblais
qui ont pu être faits, des éboulements et glissements de terre.
 fera son affaire personnelle:
- De toutes difficultés, et ce sans recours à l’encontre du mandataire judiciaire, et notamment de l’état dans
lequel se trouvent les biens dont il s’agit
- Des dispositions d’urbanisme applicables aux biens vendus
- Des constructions, modifications ou changement d’affectation apportés à ces biens, n’ayant pas fait l’objet
d’une autorisation administrative, de l’absence éventuelle de justificatifs de toute sorte (permis de construire,
certificat de conformité, assurance dommage-ouvrage ou décennales), de l’obtention des documents d’urbanisme
et autorisations administratives nécessaires pour son projet, le tout sans recours contre le vendeur
- Des éventuelles demandes en revendication ou restitution, de remise aux normes d’hygiène, de sécurité,
salubrité ou autres qui seraient amenées à être introduites sans que la présente session puisse être remise en
cause notamment quant au prix.

Prescriptions relatives à la condition suspensive d’obtention d‘un financement
L’effet rétroactif du jeu de la condition suspensive d’obtention d’un financement sera écarté, s’agissant
notamment du transfert de propriété qui est retardé à la signature de l’acte authentique qui constatera la vente,
et du transfert des risques qui pèsent sur le vendeur jusqu’à cette même date.
La condition suspensive est stipulée en la faveur du candidat acquéreur, de sorte qu’il pourra toujours y renoncer,
cette renonciation devant être formalisée exclusivement par lettre recommandée avec demande d’avis de
réception adressée au liquidateur.

…

En conséquence, l’offre d’achat engagera le candidat acquéreur sous réserve qu’aucun droit de préemption ou
droit de préférence applicable en l’espèce ne soit exercé. L’exercice du droit de préemption ou du droit de
préférence, s’il arrive, obligera le vendeur à l’égard du préempteur et rendra la présente caduque, ce que le
candidat acquéreur doit reconnaitre expressément, et ce même en cas d’annulation de la préemption ou de
renonciation ultérieure, expresse ou tacite, à la décision de préemption de la part du bénéficiaire de celle-ci.

Il est ici précisé qu’en application de l’article 1649 du Code Civil, le vendeur en liquidation judiciaire est exonéré dela garantie des vices cachés.

Par dérogation aux dispositions de l’article L 121-10 du Code des assurances, chacun du vendeur et de l’acquéreur fera son affaire personnelle de sa propre assurance, le vendeur pour résilier celle en cours ou la reporter sur un autre logement, et l’acquéreur pour souscrire son propre contrat.

Pour moi, aucun moyen de retirer l’offre quand elle est placée.
Sauf si condition suspensive de financement.

Va falloir ne pas trouver de prêt pour 30 k€….

Et espérer que l’immeuble ne brûle pas… Et souscrire rapidement une assurance.

Bonjour,

En tout cas cela ressemble à de l’intimidation pure et simple…Le fil de fer, le pied de biche, cela tourne toujours autour de la propriété du bien et de son accès. Rien n’est vraiment saccagé, des fois que vous changeriez d’avis, l’ancien propriétaire espère peut être rentrer dans son ancien bien (?).
Souvent dans ce genre de situation, le fait de porter plainte (lorsque vous serez définitivement propriétaire ?) suffit à calmer le jeu, l’ancien propriétaire sera peut être entendu…

Bon courage et surtout restez zen.

L’idée de @serenitis est la meilleure, mais j’aurais peut-être moins cher et plus border : laisser la porte en l’état mais poser de "faux" scellés ? En mode à intimidation, intimidation et demie…

Quelques résultats sur Google :
Ruban adhésif de scellés Rouge "SCELLE NE PAS OUVRIR"

Scellés de sécurité autocollant "NE PAS OUVRIR" de la Police et Gendarmerie Nationale

Dernière modification par doubletrouble (03/02/2021 14h06)

bascarol, le 03/02/2021 a écrit :

amoilyon a écrit :

Pour moi, aucun moyen de retirer l’offre quand elle est placée.
Sauf si condition suspensive de financement.
.

Mon expérience, la condition suspensive de financement était refusée par le Président du tribunal du commerce. De plus j’étais informé d’une dette de 1 006 680€ du promoteur envers la copropriété à laquelle je m’engageais de sa connaissance.
Nous achetions sans aucune conditions suspensives. "Sinon passez votre chemin mon brave", je lisais dans les yeux du Président.

Nous n’avons eu aucun remboursement a faire par contre il a fallu attaquer à 6 reprises le liquidateur judiciaire de la SCCV du promoteur pour récupérer le fruit de la vente de 6 appartements restants.

Les joies des procédures administratives…
Par curiosité, quel était le montant de l’offre que vous avez proposé ? Et la durée des procédures ?

Ici, en cas de recours à un prêt, il était nécessaire de fournir un accord bancaire de financement du montant proposé.

@zaser

zaser a écrit :

- mon mandataire s’est moins bien protégé que le votre.
D’après ce que je lis, si je ne paie pas la l’intégralité de la somme sous un mois après le rendu de l’ordonnance, je peux m’asseoir sur mon acompte et le bien sera remis en vente. On sais bien que ces délais ne sont qu’indicatif, en réalité le mandataire laisse au moins 2 mois, pour que la ville ait le temps de renoncer (ou pas) son droit de préemption.

Effectivement, j’en tire la même conclusion que vous. Vous pouvez vous désengager, le chèque de caution de 10% est perdu. Mais vous pouvez vous sortir de votre offre.

J’ai toujours du signer des offres fermes et définitives.

Dans votre cas, la procédure recommencerait donc : publication d’une annonce, offres réceptionnées par l’agent, audience avec le juge commissaire … C’est étonnant que les offres ne soient pas engageantes.

Reste à vous de choisir si vous souhaitez poursuivre sur ce lot.

zaser a écrit :

J’ai aussi contacté mon assureur - la MAIF qui m’a dit qu’il peuvent bien assurer le logement même si je ne suis pas encore officiellement propriétaire, mais ne vont pas couvrir de sinistre s’il en arrive un, car je ne respecterais pas les conditions générales - la bonne blague smile

" On veut bien encaisser la cotisation, par contre on veut rien verser s’il y a des dégâts".
En voilà un bon créneau d’assureur… Vous voilà bien aidé.

Mais, pourquoi ne pas commencer le contrat après tout ? Et si malheur il y a, avec l’ordonnance publiée du juge commissaire, constater les dégâts ?

zaser a écrit :

Concernant les prix du neuf ça commence à 300 eur pour de la camelote qui s’ouvre avec un ouvre boite, pour le reste c’est sur devis - j’ai eu une offre à 900 eur ht par une société à 30 km de chez moi pour la porte de blindage de france (1er lien).

Je vais encore essayer de trouver où se fournissent certains offices HLM, car je suis certain d’avoir déjà vu de ce genre de portes sur des immeuble en attente de rénovation dans ma ville, si je ne trouve rien d’autre, 900 eur ht pour dormir tranquille me parait acceptable.

Est ce une porte que vous souhaitez garder par la suite ? Pour d’autres investissements ? Est ce que les dimensions sont standards ?
Est ce avec le prix de l’installation ?

Sinon, pourquoi ne pas viser le long terme et changer la porte palière pour une porte que vous laisserez en place pour les prochains locataires ? Dans notre station de ski, dans notre ancien immeuble de propriétaires qui viennent 3 semaines à l’année, les portes palières sont des 6 points avec système anti-retour (quand ça claque, ça claque et c’est fini, faut pas oublier les clés). Suffisamment dissuasives pour les cambrioleurs qui ne veulent pas passer des heures dessus.

zaser a écrit :

Et enfin je me suis souvenu de l’adage qui dit que la meilleur protection contre les cambriolages sont les voisins, et bien je suis allé toquer chez les voisins ce soir - une famille de kosovars qui vivent à 4 dans 50 m2, bingo!
Je leur ai promis de louer mon futur investissement pour à peine plus cher que le leur, mais pour ca il faut que ca se passe bien - il faut qu’ils m’appellent la prochaine fois qu’ils entendent la porte se faire massacrer.

Félicitations ! Vous avez déjà trouvé les locataires, qui connaissent le quartier et ne vont pas se formaliser de l’odeur d’urine et des tags. Et en plus ils ont un intérêt dans l’histoire, donc seront d’autant plus vigilants à leur "nouveau logement".
Reste à connaître la solidité du dossier.
C’est toujours bon d’avoir un contact dans les copro que vous visez.
De mon côté, je suis en contact avec la présidence du syndic bénévole (d’un lot que je suis), et un voisin(de deux lots que je suis), ça me permets contre une petite boîte de chocolats et un sourire d’avoir toute l’actualité et la vie de la copro. Rien de tel pour être au courant rapidement.

La grande question est: est ce que vous maintenez votre offre ou non ?

EDIT: Pour la modo, je pense que le titre de zaser était plus explicite. Dans le cas d’une vente "classique", si le jour de la signature de l’acte, vous remarquez que le bien n’est plus conforme à ce qu’il était lors du compromis, vous pouvez vous désengager. C’est le problème du vendeur.
Dans le cas du mandataire, dès l’offre posée, vous êtes engagé et c’est votre problème.

Dernière modification par amoilyon (04/02/2021 10h20)