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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 31/01/2021 14h52

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Bonjour,

Je suis en pleine réflexion quant à un projet immobilier qui s’est présenté à moi et qui me "tarabuste" depuis plusieurs semaines. Je pense qu’il n’y a pas de solutions miracles, et quand bien même, qu’il ne serait pas profitable et/ou épanouissant pour moi d’appliquer un plan tout fait sans en maitriser toutes les subtilités, risques et profits. Je compte donc seulement vous exposer mon projet et ses à-côtés, dans l’espoir que cela puisse soulever des discussions qui me feront grandir.

Qui suis-je?

En concubinage depuis une douzaine d’années avec une femme merveilleuse, nous sommes les heureux parents d’une petite fille d’un peu plus de deux ans qui nous comble de bonheur. Nous sommes locataires et ne possédons pas de patrimoine immobilier. 
Après une dizaine d’années de salariat dans la menuiserie, je me suis à mon compte en EI il y a un peu plus de deux ans et demi dans le même domaine (menuiserie, escaliers et agencements plutôt orientés haut de gamme, le seul secteur qui, en plus de m’intéresser, me permets de me démarquer de la concurrence assez facilement), et suis passé en SASU il y a un peu plus d’un an. Cette dernière se développe bien, je prends garde à bien verrouiller ma clientèle cible, et le bouche-à-oreille commence à porter ses fruits. Je suis pour l’instant seul avec un apprenti. En tentant une analyse introspective, mon point fort réside en mes connaissances dans le milieu du bâtiment (réseau de prescripteurs, artisans, codes de décorations, bonne maîtrise des coûts de revient et des marges etc) et mon point faible, sur la fiscalité et les stratégies d’investisseurs.
 
Ma société est, pour l’heure, l’activité dans laquelle je m’investis à fond. Objectif à n+5, trois ouvriers, un apprenti, et un "improductif" (c’est le terme que, bien que faux, nous utilisons pour qualifier une personne que ne produit pas de concret avec ses mains mais est néanmoins indispensable) pour tenir la place que j’occupe actuellement, le multi-casquette d’une petite entreprise artisanale, prise de côtes, conception, commandes et suivis des chantiers. Ce qui me permettrait d’avoir plus de temps à consacrer à des activités annexes que je n’en dispose aujourd’hui.

Le projet à venir :

Une amie proche vends un bâtiment à usage professionnel qu’elle a fait bâtir il y a une vingtaine d’années pour y abriter son activité. C’est une "belle" construction (en tout cas, saine) de cette époque, sur un terrain constructible d’un peu plus de 1000 m2. Ce bâtiment à des dimensions généreuses, un rectangle en plan de 150 m2 habitables au sol, avec des combles habitables sous une charpente tradi. A mon grand étonnement, l’isolation intérieure toit et murs et encore performante, toutes les menuiseries sont de bonnes factures et il n’y pas de gros travaux à entreprendre pour y habiter. Le chantier à prévoir sera une chaudière à granules pour remplacer la chaudière au fioul actuelle.
Le prix d’achat reste à négocier, pour le moment elle est à 220ke net vendeur. Nous avons proposé à notre amie, pour nous passer de banque, une location vente et elle est d’accord (ce bien est inoccupé depuis quatre ans, elle a d’autres biens par ailleurs en location).

Le secteur est intéressant, une bourgade d’un peu plus de 1500 habitants, avec écoles, collèges, tous commerces et services, à 25 minutes d’une ville de 30 000 habitants dans laquelle il devient difficile de se loger. Les quelques locations qui se présentent sur les sites généraux d’annonces en ligne sont prises en quelques jours, nous avons une assez bonne connaissance du secteur, nous avions dû nous battre pour obtenir la location dans laquelle nous sommes actuellement, et surveillons les prix du marché en permanence.

Le bien que l’on vise est clairement trop grand pour une famille de trois, en ayant dessiné tout ce que nous avons besoin, il nous reste un espace de plus de 50 m2 au RDC que nous pourrions destiner à la location. Ma première idée était de faire un logement à louer en meublé, sans gros travaux il est facile de prévoir un accès indépendant à cet espace. Puis, j’ai pensé à diviser cet espace en trois, une pièce d’entrée salle d’attente avec salle d’eau pmr au fond, et un espace de travail de chaque côté, ce qui ferait deux espaces de travail à louer avec salle d’attente et commodités communes pour professions libérales. En plus des revenus locatifs que je pense plus importants avec cette seconde option, nous sommes certains de ne pas avoir de nuisances sonores les soirs et week-ends, habitant juste à côté…
De plus, les locataires auraient un bout de terrain privatif, ce qui peut constituer un plus pour déjeuner l’été, etc…
J’estime le loyer d’un des deux espaces aux alentours de 450 €, ce qui ferait un revenu de 900 € par mois.

Estimatif des besoins en matériaux et prestations que je ne pourrai pas accomplir moi-même , entre 35 et 40 k pour la partie locative et la partie habitation. Besoin impératifs pour rendre la partie principale habitable, création d’une salle d’eau pour l’heure inexistante, tout le reste sera du "plus", je pense donc me consacrer, après la création de la salle d’eau, à la partie locative.

Je m’interroge quant à la stratégie à mettre en place. Mon objectif pour ce bien à long terme est de construire une maison en bois sur le terrain constructible, et de louer les trois lots, la mob, la partie principale, et les deux locaux pro. Nous souhaitons, dans tous les cas pour le futur, vivre dans une maison passive, je me passionne pour le sujet depuis de nombreuses années et les plans sont prêts, mais nous ne sommes pas contre décaler le projet d’une dizaine d’années afin d’avoir des rentes locatives.
La bâtisse appartenant actuellement à une SCI, vaut-il mieux viser un rachat progressif des parts de cette SCI et encaisser les loyers à titre perso, créer une SCI à deux avec ma concubine pour racheter la maison et encaisser les loyers sur cette même SCI, ou une autre option à laquelle je n’aurai pas pensé (une SARL en holding de ma SASU et d’une SCI propriétaire de la bâtisse?).

Désolé pour ce pavé, j’ai certainement dû oublier des informations, et merci par avance à ceux qui prendront quelques minutes pour échanger avec moi!

Au plaisir de vous lire!

Mots-clés : immobilier, location, résidentiel

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#2 31/01/2021 15h24

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Bonjour et bienvenue,

Racheter les parts de la sci actuelle détenant le bien me semble la plus mauvaise des options : vous aurez bien du mal à être suivis par la banque pour des raisons de prise de garantie directe.

Vous auriez l’intention de faire de la location étudiante de 2 chambres dans votre RP, je vous dirai de partir sur un achat en direct, la fiscalité dans ce cadre est attractive.

Sur votre projet de louer à des pros (je suppose que vous avez déjà vérifie la demande),  j’envisagerai de proposer de la location meublée plutôt que nue et d’acheter la encore en direct.

De façon générale, je ne suis pas pro SCI quand on veut en faire sa RP tout ou partie, il vous faudra payer un loyer au prix marche la sci amenant de la fiscalité. Je suppose que vous parlez sci a l’IS ?

vous évoquez la question d’une détention des parts en direct ou via société : tout dépend si vous comptez vous appuyer sur la treso de votre activité pro pour trancher la question, vous avez aussi la possibilité sans faire de holding que votre société actuelle soit actionnaire de la sci.

Dernière modification par serenitis (31/01/2021 15h25)

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#3 31/01/2021 16h51

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Bonjour,

Merci pour votre retour rapide, c’est sympa!

Nous ne passerons pas par une banque pour l’achat de cette maison (j’ai par contre demandé à ma banque une offre pour le crédit des travaux) car nous avons l’opportunité de bénéficier d’une location-vente par notre amie avec des intérêts bien moindres qu’un prêt bancaire, nous sommes conscients de la chance que représente une telle proposition, et voyons ça comme un gros coup de pouce d’une amie à la retraite depuis une dizaine d’années, qui n’a pas d’héritiers pour lesquels faire fructifier un patrimoine et, qui, de manière générale, éprouve un ras-le-bol général pour le milieu de l’immobilier dans lequel elle a fait toute sa carrière.

Je n’ai pas pensé à des locations destinés aux étudiants, car le bien se situe en milieu rural et ne semble pas un choix de première catégorie pour les lieux d’études supérieures qui se trouvent assez loin, de plus, nous sommes une famille assez calme et avons soufferts par le passé de locations mitoyennes, avec de la location pour les pros nous nous assurons la tranquillité les soirs et les dimanches. Je ne peux pas affirmer à 100% que la demande existe pour du libéral, c’est l’à-priori que j’ai, et il conviendra, je pense, de vérifier la demande avec des annonces avant d’entamer les travaux. En effet, ce sera du meublé, je compte profiter de mon activité pour ce sujet.

Je ne suis pas encore assez au fait de la fiscalité et des coûts de fonctionnement d’une SCI. Je suis en train de me documenter sur le sujet. Le point que vous soulevez de devoir payer un loyer au prix du marché est en effet rédhibitoire pour moi, au vu de la surface habitable et du terrain, ça vaut entre 1100 et 1200 € par mois en location.
Pour l’ensemble du projet, nous projetons des mensualités de 700 € à notre amie et environ 300 € de crédit sur 10 ans pour les travaux, et de passer après la fin de ce crédit à 1000 € pour notre amie. Pour le rendu locatif, j’ai estimé à 450 € le montant d’un loyer mensuel, ce qui ferait 900 € de revenus locatifs par mois. Il me semble utopique de viser un autofinancement total, aussi, voici ma manière de voir les choses à ce stade de projet :

- Après signature du contrat de location-vente et obtention du crédit pour les travaux, huit à dix mois après les locaux pro peuvent être mis en location (il n’y a pas énormément de travail à fournir, mais j’ai des chantiers avec des clients intéressants avec ma société que je ne peux pas me permettre de décaler ou planter)
- Au pire des cas, même si ils ne sont pas loués, ou qu’un seul des deux, nous sortons 1000 € par mois pour acquérir notre résidence principale, dans lesquels 1000 € sont inclus les deux locaux prêts à louer.
- Au meilleur des cas les deux locaux se louent, et nous rapportent entre 800 et 900 € par mois, que nous épargnons intégralement pour parer aux dépenses d’entretien des deux locaux et pour financer à l’avenir les matériaux de la future maison à louer sur le terrain.
- Au cas réaliste (ce qui est le plus probable…), entre les éventuelles vacances locatives, entretiens, frais imprévus, etc., on paie entre 600 et 700 € par mois, ce qui nous donne de l’air pour pouvoir épargner pour les projets futurs.

En terme de salaires, ma conjointe oscille entre 1800 et 2200 € nets suivant les primes, pour ma part depuis que je suis assimilé salarié de ma SASU, je prends un salaire de 1300 € pour ne pas grèver ma société sur sa période de démarrage qui est gourmande en investissements matériels. Si l’on mène ce projet en nom propre, je ne sais pas si il est préférable que l’on se marie avant (nous avons prévu de nous marier depuis quelques années, mais ça n’a jamais été notre préoccupation, et, s’il faut précipiter la chose ça ne nous gênera pas, tant pis pour la belle fête familiale que nous avions en tête, elle pourra toujours se faire plus tard….) ou pas, ni de quelle manière nous pouvons nous protéger tous les deux de manière équitable en cas de décès, séparation etc.

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#4 02/02/2021 08h25

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Bonjour,

quelques remarques :
- nom propre ou SCI, les deux sont possibles. La SCI rajoute des coûts et une lourdeur.
- je suis étonné que vous n’envisagiez pas d’installer votre activité professionnelle sur place. Le local que vous avez actuellement vous convient ?
- votre premier "improductif" sera un/e secrétaire-comptable. Vous verrez qu’il/elle vous aidera grandement en vous déchargeant de tout ce qui vous gonfle. Choisissez-le bien, il faut quelqu’un de compétent, efficace, et un peu bossy (qui vous oblige à vous organiser). Par contre, la partie relation clientèle/devisage etc, c’est presque toujours le patron qui la garde, car c’est une fonction absolument clé de l’entreprise : c’est l’image que vous donnez à l’extérieur, c’est la qualité des projets d’aménagement que vous proposez, c’est le relationnel et le réseautage (qui sont essentiels), c’est la rentabilité de l’entreprise (deviser au juste prix)… Il est illusoire de compter la déléguer à un salarié. La façon la plus probable de transmettre cette fonction à quelqu’un d’autre, c’est de vendre l’entreprise !
- je trouve que le projet de location à des professions libérales est une bonne idée. La location de "locaux équipés" permet d’avoir une fiscalité en BIC au réel, presque comme le LMNP, mais avec l’inconvénient que vous devez cotiser au niveau social sans le plancher des 23000 € de recettes. A votre place, je ne suis pas sûr que je voudrais m’embêter avec cela.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#5 02/02/2021 19h20

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Bonsoir Bernard,

Merci pour votre retour.

- Non je ne peux pas y implanter mon activité, j’ai actuellement 200 m2 d’atelier qui sont remplis à craquer, et une extension de prévue au courant de l’été 2021, de plus, une bonne partie de mes machines sont très bruyantes, l’aspiration doit se trouver à l’extérieur du local, tout ça ne ferait bon ménage dans un quartier résidentiel.

- Je vous rejoins sur le fait de pouvoir embaucher quelqu’un pour la partie administrative / comptable, ce serait, effectivement, un soulagement. Cependant ma première idée est de pouvoir trouver quelqu’un qui tienne la même place que j’avais lorsque j’étais salarié, à savoir la gestion technique de l’entreprise, qui prends énormément de temps (, prises de côtes, dessins d’exécutions, commandes, gestion de l’atelier et des chantiers etc…) ce qui me laisserait, comme vous le dites, la partie commerciale et relationnelle de l’entreprise. On verra de quelle manière la société évolue.

- C’est justement sur les charges de ce futur projet que je suis dans le flou. Il me semble avoir compris que, en nom propre, dans tous les cas, je ne pourrai pas récupérer la TVA sur les matériaux ni déduire ces matériaux des exercices fiscaux, du moins pour la partie résidence principale. Mais si je suis au réel, est-il possible de déduire la partie des matériaux destinés à la rénovation des futurs locaux à louer? De quelle manière dois-je diviser la RP et les locaux (acte notarié, déclaration de travaux?) Serait-t-il donc plus avantageux fiscalement de louer les locaux nus? Je crois que la durée minimum d’un bail professionnel est de 6 ans, c’est le point qui m’inquiète, je me dis qu’il na va pas falloir qu’on se loupe sur la sélection des locataires…

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