Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à notre newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 28/01/2021 15h25

Banni
Réputation :   -6  

Bonjour à tous, je souhaite avec un couple d’amis faire l’acquisition d’un projet d’investissement d’achat revente avec travaux. J’ai besoin de conseils et avis pour me lancer définitivement.
Merci d’avance

Achat d’un ancien centre médical de 500m2 en gironde d’une valeur de 900k€.
Transformation en usage d’habitation et division en 9 appartements
Travaux de 450k€ pour diviser, aménager les pièces, isoler, cuisine, SDB.
Dans les travaux, il y aura changement des menuiseries, plomberie à faire et électricité à mettre au norme pour de l’usage d’habitation. Créations de 9 compteurs individuels etccc
On ne touche pas aux gros œuvres, ni agrandissement, ni à la façade ni à la toiture.
On réaménage que l’intérieur.

Vente à le découpe pour un prix de 1.9M.

Mes questions sont multiples
Frais de notaire réduits ?
Quid de la TVA immobilière ? À la marge ou total ?
Si total comment faire pour la passer à la marge ? ( moins de travaux ?)
Les travaux décrits plus haut seront ils considérés comme lourd ?
Quel tva pour les travaux ?

La structure pour ce type d’opération est obligatoirement la SAS en tant que MDB ou autre possibilité ?

Merci d’avance pour vos échanges.

Dernière modification par Kobe (28/01/2021 16h24)

Mots-clés : fiscalité, imposition, rénovation, tva

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 28/01/2021 18h57

Membre (2014)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   228  

En préambule, vous faites bien d’envisager dès le départ une structure en société de MDB.

Rappelons que l’administration fiscale appréciera, en cas de contrôle, l’habitude ET l’intention spéculative pour vous requalifier en MDB si vous vous étiez lancé en nom propre ou en SCI. Donc si vous avez l’intention de revendre à la découpe sans passer par une phase de location, le redressement sera inéluctable en cas de contrôle.

Pour les autres questions, mieux vaudrait vous former au préalable ou prendre un conseil juridique spécialisé pour vous accompagner sur ce projet. Car ce ne serait pas sérieux de vous répondre sans étudier plus en détails votre projet, car plusieurs des points que vos abordez sont techniques (impact du changement de destination et de l’envergure et la nature des travaux engagés sur le régime de TVA, choix de l’option de TVA - si possible - le plus pertinent).

Sans compter d’autres points que vous n’avez pas abordés comme les démarches d’urbanisme, les assurances obligatoires et recommandées, le financement, la meilleure manière de vous associer ponctuellement ou durablement etc.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 28/01/2021 21h30

Banni
Réputation :   -6  

Merci d’avoir pris le temps de me répondre. En effet si opération achat revente, pas le choix je confirme.
Je vais me renseigner auprès d’un fiscaliste mais j’aurais aimé échanger avec des personnes ayant connu ce cas de figure notamment sur la question de rénovation lourde, cela englobe quoi ? Car la tva diffère selon si ce sont ou pas des travaux lourds.
Je rappelle que nous transformons un centre médical en appartements en ne touchant pas à l’ossature, mais en changeant les fenêtres, refaisons l’électricité, la plomberie etccc
J’ai entendu que certains pour éviter d’être requalifié en immeuble neuf, ne terminant pas les travaux et laisser les acheteurs s’en occupes avec un prix de revente plus bas.
Merci pour ceux qui ont des infos.
Pour le financement, un apport de 20% va être demandé par le banquier et une rentabilité nette de 20% exigée.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 28/01/2021 21h48

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Comme dit perecastor, la gestion de la TVA sur le la promotion est tellement complexes que même le promoteurs bondés d’avocats arrivent à se planter. Alors sur un forum si performant soit il.
Un avocat fiscaliste spécialisé en immobilier sera pas de trop pour vous aider. Ca existe mais c’est cher.

par contre pour répondre un peu il faut que nous sachions :

Vous ferez la vente en VEFA ?
Vous louerez avant de vendre ? n’oublier pas les délais des MdB (5 ans ou 2 ans à la découpe))

N’oubliez pas les assurances GPA, Décennal, RC travaux, RC Pro et DO.

Par curiosité, c’est un immeuble de plein pied ?

Par contre 50k€/appartement, c’est peu. Même très peu. Je ne fais jamais de comparaison de prix d’un projet à un autre, mais là vous avez éveillé ma curiosité.

Votre budget de 450k€ comprends tous les frais et honoraires associés ?

Pascal

PS regardez aussi du coté des SCCV,

Dernière modification par bascarol (28/01/2021 21h56)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 28/01/2021 22h11

Membre (2014)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   228  

@kobe : Votre financement est-il déjà assuré ? car les conditions que vous indiquez, qui plus est sur un tel projet avec pas mal de complexité (démarches d’urbanisme, travaux etc…) sont plutôt accordées aux marchands expérimentés. En général les banques demandent 2 ou 3 opérations réussies avec au moins 25% de marge, avant d’envisager de vous prêter.

Concernant le risque de requalification en neuf, prenez connaissance du texte de loi faisant foi :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2480 … s_neufs_11

Mais je maintiens qu’il ne serait pas sérieux de vous engager sur un projet aussi gros sans être formé et/ou associé à un MDB expérimenté et/ou accompagné par un avocat spécialisé… notamment pour avoir une opinion sur le changement de destination et si cela peut à lui seul vous faire basculer en TVA prix total.

@bascarol : la VEFA (ou en l’occurrence la Vente d’Immeuble à Rénover) me semble définitivement à éviter dans le cas de Kobe. Certes cela peut être un moyen de se faire financer, mais dans ce cas c’est GPA et DO obligatoire (la première sera très compliquée à obtenir pour un premier projet sans s’associer à quelqu’un du métier, la seconde très couteuse).

Hors ligne Hors ligne

 

#6 28/01/2021 22h13

Banni
Réputation :   -6  

Bonsoir Bascarol, alors nous prendrons un avocat pour se faire confirmer mais comme vous le dites c’est cher et notre projet est loin d’être finalisé d’où ma volonté d’avoir le maximum de certitude.
Pour répondre à vos questions:
Achat, DP de travaux et transformation et revente dans la foulée sans locations.
Vefa oui et non dans le sens que l’on voudrait faire en premier un appartement témoin pour accrocher des acheteurs sachant que l’ossature est là et que les travaux seront fait en 6/8 mois max.
On a deux ans pour revendre le tout il me semble sinon on perd des avantages il me semble. Et deux ans c’est à la date de signature ou fin des travaux ? J’ai pas creusé.
C’est un immeuble de plain pied. Le budget de 50k€ est largement tenable. Nous avons fais le même type de projet il y a deux ans mais en SCI à l’Is mais là nous avons gardé en location les 9 appartements que nous avons créer à la place d’un immeuble de bureaux de 400m2.
Dans les 450, ce sont que les travaux. Après les frais de garantie, agence, frais de dossier, notaires sont à part dans le prix d’achat. On est bien d’accord que les frais de notaire sont réduits ? Vous voyez d’autres frais ?
Pour les assurances que vous évoquez, je suis pas convaincu qu’elle soient toutes nécessaire sauf erreur.
On est sur un immeuble existant et nous l’aménageons, aucun gros travaux de structure.
Je me trompe peut être mais quand vous achetez un appartement avec des travaux de rénovation, si vous le revendez aussitôt vous n’avez pas à souscrire à ce type d’assurance non ?
Qu’en pensez vous ?

]Perecastor  le financement est disons en bonne voie sous réserve d’apporter 20% et d’avoir une renta de 20% nette. Nous avons un patrimoine immobilier et des professions rassurantes. Nous avons déjà une très forte connaissance des achats avec travaux, la c’est une première en tant que MDB donc la présence d’un avocat sera nécessaire avant de signer le compromis. Oui pour la VEFA je partage et encore une fois, nous avons des artisans qui nous accompagnent sur notre projet donc le timing sera respecté en délai et prix.

Dernière modification par Kobe (28/01/2021 22h30)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 29/01/2021 07h10

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Kobe, le 28/01/2021 a écrit :

Dans les 450, ce sont que les travaux. Après les frais de garantie, agence, frais de dossier, notaires sont à part dans le prix d’achat. On est bien d’accord que les frais de notaire sont réduits ? Vous voyez d’autres frais ?

Vous faite du VEFA, alors en terme d’assurances se sera :
GPA, DO, RC Pro, RC chantier, Décennale.
Si vous avez jamais eu d’assurance de ce type, alors ca va être très cher, surtout la GPA et la DO.

Kobe, le 28/01/2021 a écrit :

Pour les assurances que vous évoquez, je suis pas convaincu qu’elle soient toutes nécessaire sauf erreur.

Ca m’étonnerait que des banques vous suivent si vous n’avez pas les assurances pour le VEFA. Soyez en convaincu. Elles sont obligatoires.

Kobe, le 28/01/2021 a écrit :

On est sur un immeuble existant et nous l’aménageons, aucun gros travaux de structure.
Je me trompe peut être mais quand vous achetez un appartement avec des travaux de rénovation, si vous le revendez aussitôt vous n’avez pas à souscrire à ce type d’assurance non ?
Qu’en pensez vous ?

Neuf ou rénovation, ou restructuration, peu importe, c’est le contrat avec les acheteurs qui comptera. VEFA donc assurances.

Kobe, le 28/01/2021 a écrit :

Oui pour la VEFA je partage et encore une fois, nous avons des artisans qui nous accompagnent sur notre projet donc le timing sera respecté en délai et prix.

Artisans, VEFA, décennal, GPA, DO c’est pas une bonne équation. Bien que je n’ai rien contre les artisans, juste que leurs assurances sont au strict minimum syndical et dans ce type de dossier mieux vaut avoir les reins solides. 

Ce n’est que mon avis.
Pascal

PS Regardez sérieusement la SCCV avec votre avocat.

Dernière modification par bascarol (29/01/2021 07h11)

Hors ligne Hors ligne

 

#8 29/01/2021 07h54

Membre (2015)
Top 5 Année 2022
Top 5 Année 2021
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2641  

Vous êtes magnifique :
- Vous pensez que vous pouvez faire travaux + changement de destination + division par une simple DP.
- Quand bascarol vous parle d’assurance, vous ne voyez pas l’intérêt.
- Quand il vous dit "honoraires" après le mot "travaux", vous pensez notaire, agence, frais de dossier. Les honoraires liés à des travaux, ça ne vous dit vraiment rien ?

Et dire que votre seule question portait sur la TVA… Je m’excuse à la place des copains, ils ont fait du hors sujet en vous parlant de sujets sans intérêt, tels qu’honoraires, assurances et responsabilités, sans répondre à votre question !

Dernière modification par Bernard2K (29/01/2021 08h12)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

Hors ligne Hors ligne

 

#9 29/01/2021 08h12

Membre (2010)
Réputation :   167  

Kobe, le 28/01/2021 a écrit :

Achat d’un ancien centre médical de 500m2 en gironde d’une valeur de 900k€.
Transformation en usage d’habitation et division en 9 appartements

Et moi qui pensais que la tendance était à l’inverse…
l’avenir n’est-il pas au contraire un développement de l’offre de locaux médicaux plutôt que des logements ?


Ericsson…!  Qu'il entre !

Hors ligne Hors ligne

 

#10 29/01/2021 08h54

Membre (2020)
Réputation :   25  

Pas à la campagne malheureusement… Avec le numerus clausus la pénurie de médecin a été orchestrée pendant des dizaines d’années et l’expression "déserts médicaux" prend désormais tout son sens.


Parrainage Ohm Energie Parrainage Boursorama : NIPA2313

Hors ligne Hors ligne

 

[-1]    #11 29/01/2021 10h43

Banni
Réputation :   -6  

Bernard2K a écrit :

Vous êtes magnifique :
- Vous pensez que vous pouvez faire travaux + changement de destination + division par une simple DP.
- Quand bascarol vous parle d’assurance, vous ne voyez pas l’intérêt.
- Quand il vous dit "honoraires" après le mot "travaux", vous pensez notaire, agence, frais de dossier. Les honoraires liés à des travaux, ça ne vous dit vraiment rien ?

Et dire que votre seule question portait sur la TVA… Je m’excuse à la place des copains, ils ont fait du hors sujet en vous parlant de sujets sans intérêt, tels qu’honoraires, assurances et responsabilités, sans répondre à votre question !

Bernard, vous êtes gentil ( et je reste poli 😉 ) mais allez sur un autre sujet au lieu de venir polluer ce sujet hein ? A moins que vous ayez rien d’autre à faire…
Car les copains sont bien plus bienveillant ok nanard ?

@Bascarol ce ne sera pas de la VEFA donc je « pense » que les assurances ne sont pas nécessaires, les entreprises ont leur décennal. En plus nous ne touchons pas à la structure. Mais je vais approfondir le sujet avec un avocat, merci de soulever des points que j’avais pas vu.

@job le cabinet est délocalisé 500m dans un bâtiment neuf plus adapté 😉

Dernière modification par Kobe (29/01/2021 10h51)

Hors ligne Hors ligne

 

#12 29/01/2021 12h13

Membre (2015)
Top 5 Année 2022
Top 5 Année 2021
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2641  

En vous posant les questions qui fâchent, je vous rends service, quoi que vous pensiez le contraire.

Je vais reformuler, et après je vous laisse tranquille. Un voisin me disait comme ça : "ça fait des années que je répare des voitures pour moi. Je pense donc que je peux devenir garagiste professionnel : facturer des réparations, et puis retaper des voitures d’occasion et les revendre. Je ne vois pas en quoi devenir professionnel changerait quoi que ce soit à ma façon de faire qui est bien rodée. Par contre, j’ai une seule question sur la TVA applicable, si vous ne dérange pas de répondre à cette question bien précise…".


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

Hors ligne Hors ligne

 

[-3]    #13 29/01/2021 18h58

Banni
Réputation :   -6  

Il persiste le nanard. Allez sur un site de rencontre pour vous détendre et lâchez moi .. Votre vie doit être bien minable pour aller sur chaque sujet sur ce forum déverser votre aigreur…🤫

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #14 29/01/2021 23h04

Membre (2018)
Réputation :   13  

Vous n’avez visiblement pas effectué beaucoup de recherches avant de poser vos questions. .

Concernant les frais de notaires réduits, la TVA sur marge et la forme juridique, les réponses se trouvent en quelques secondes sur internet.

Sur la forme juridique, il est tout de même étonnant que vous n’ayez pas étudié le sujet, les conséquences peuvent être très importantes (pouvoir de décision et fiscalité notamment).

--

Votre réticence à aborder le sujet des assurances interroge. En tant que MDB vous êtes un professionnel de l’immobilier avec tous les inconvénients que ce statut comporte, vouloir économiser sur ce poste peut vous coûter très cher.
En cas de pépin structurel, c’est vous qui serez attaqué, pas l’entreprise qui a réalisé les travaux. Charge à vous de l’attaquer ensuite. Même si vous touchez pas à la structure, vous serez responsable !

Faites appel à un avocat ou bossez de votre côté sinon la piqure de rappel va être douloureuse.

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur