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#1 26/01/2021 14h49

Membre (2020)
Réputation :   0  

bonjour,

j’aimerais avoir vos avis sur mes plans qui ne doivent pas être les meilleurs. Je suis marié, 54 ans, 2 enfants encore à charge, TMI 30 %, résidence principale en cours de remboursement (fin = 2028), 1 PER, 2 PERP.

Nous avons acquis à des fins de défiscalisation :
A  1 Périssol à 50 000 € en 1997,  région Toulouse ; loyer 450 e / mois; remboursement terminé
B  1 de Robien à 76000 € en 2004 , région Toulouse ;  loyer 450 e / mois;  remboursement terminé
C  80 000 € de SCPI Pierre Avenir 3, en Scellier en 2011 ;  paiement terminé
D  1 Scellier à 180 000 € en 2012, région IDF, loyer 600 e /mois ; remboursement jusque 2040

Il se trouve que l’avantage fiscal relatif à ces dispositifs vient de se terminer. Aux années  "avantageuses" vont se succéder des années avec des revenus fonciers plus lourds.

Quelle seraient vos recommandations, sachant que la vente des biens s’accompagnerait de (petites) plus values taxées, sachant que les rendements ne doivent pas être intéressants. Nous souhaitons  alléger notre impôt et nous constituer des revenus complémentaires en prévision de la retraite.

D’avance, merci.

Catsyl.

Mots-clés : défiscalisation, immobilier, retraite

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[+1]    #2 26/01/2021 15h40

Membre (2015)
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1 Périssol, 1 Robien… ça a le mérite d’être clair : vous avez acheté de la défisc’.

Pourtant, vous avez acheté des biens immobiliers. Ca serait bien d’indiquer pour chacun : nombre de pièces, surface, et valeur de revente estimée. Ca aiderait à faire des choix sur des biens immobiliers. Surtout que la défisc, y’en a plus. Alors autant dire "le T1 de 32 m²" ou quelque chose comme ça, parce que le Périssol, il a péri.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#3 26/01/2021 16h21

Membre (2020)
Réputation :   0  

Merci pour la remarque Bernard.

Voici les estimations de revente :

A  1 Périssol à 50 000 € en 1997,  région Toulouse ; loyer 450 e / mois; remboursement terminé
T1 bis 32 m2   estimé 90 000 e

B  1 de Robien à 76000 € en 2004 , région Toulouse ;  loyer 450 e / mois;  remboursement terminé
T2 46 m2   estimé  110 000

D  1 Scellier à 180 000 € en 2012, région IDF, loyer 600 e /mois ; remboursement jusque 2040
T3 47 m2    estimé   120 000

Encore merci.

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[+1]    #4 26/01/2021 16h55

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Il ne vous manque qu’un Pinel pour finir la panoplie ?


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#5 26/01/2021 17h27

Membre (2017)
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Vous avez un prêt de 28 ans sur le dernier bien ?!

Il manque plein d’information pour pouvoir vous donner les conseils. Vous pouvez vous inspirer de la trame de demande d’avis sur un achat locatif en l’adaptant à votre situation (biens déjà achetés et remboursés). Cette trame vous permettra de collecter toutes les infos nécessaires au calcul du rendement net-net qui est fort utile pour prendre la décision.

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#6 26/01/2021 18h52

Membre (2014)
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Aidez-vous et le forum vous aidera.

Vous donnez des loyers et trouvez que vous payez trop d’impôts (cela dit, le cashflow doit être positif maintenant que les prêts sont remboursés).

Pour chaque bien, vous devriez calculer la rentabilité nette car nous n’avons aucune idée des charges. Les loyers sont-ils en rapport avec le marché? Les louez vous en direct?

Quelle est votre stratégie pour votre retraite? Besoin de complément de retraite? …

Si vous vendez vos biens? Que feriez vous des fonds?


Faire et laisser dire

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#7 26/01/2021 19h32

Membre (2014)
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Bonjour

Alors cela peut etre assez different de votre strategie depuis 97, mais vous le verrez assez souvent sur le forum

Nous souhaitons  alléger notre impôt et nous constituer des revenus complémentaires en prévision de la retraite.

alleger l’impot n’est certainement pas un  ( bon ) objectif … c’est une cerise … qui vous coute particulierement cher si vous regardez vos investissements.

Souhaitez vous continuer l’immobilier ? passer en SCPI ? vous avez de l’experience aussi la dessus ce serait interessant de comparer sur la periode les differents resultats .

vous pensez quoi de la bourse ? je ne vois pas de PEA , assurance vie dans la presentation , le PEA est important au moins pour ouvrir les possibilités.

Pour le Scellier j’imagine qu’il y a une coquille sur la durée du pret ..

cdt

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#8 26/01/2021 19h45

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Voilà les quelques calculs que j’ai fait dans un Excel en deux coups de cuillère à pot, en supposant que votre TMI est 30 % :

Bien       Achat    Vente    Surface    Prix vente au m²    loyer mensuel    loyer annuel    renta brute sur prix de vente    loyer net annuel estimé    renta nette estimée sur prix de vente
T1 bis Toul    50000    90000    32    2813    450    5400    6,00%    2003    2,23%
T2 Toul    76000    110000    46    2391    450    5400    4,91%    2003    1,82%
T3 IDF    180000    120000    47    2553    600    7200    6,00%    2671    2,23%
Estimation pour passer de brut à net (en revenus fonciers) : on enlève 30% de charges puis 47 % IR et PS

Conclusions :
- de ce que je connais des marchés en question, les loyers sont trop bas.
- en IDF, valeur de revente à 2500 €/m², soit vous êtes au pire endroit de l’IDF, soit vous avez sous-estimé la valeur.
- si vous savez comment placer votre argent à plus de 2 % de rendement net, vendez et replacez le produit de la vente. Sinon, gardez.
- évidemment, on vend mieux un bien libre de toute occupation. Donc, si vous êtes décidé à vendre, vous devriez soit saisir l’occasion du départ d’un locataire pour vendre ; soit donner congé pour vente 6 mois avant l’échéance du bail.
- si vous gardez, vu que les loyers sont trop bas, vous devriez appliquer la procédure pour loyer manifestement sous-évalué.

Dernière modification par Bernard2K (26/01/2021 19h46)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#9 26/01/2021 19h57

Membre (2012)
Réputation :   41  

Catsyl a écrit :

Merci pour la remarque Bernard.

D  1 Scellier à 180 000 € en 2012, région IDF, loyer 600 e /mois ; remboursement jusque 2040
T3 47 m2    estimé   120 000

Encore merci.

28 ans de crédit ?

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#10 26/01/2021 21h08

Membre (2014)
Réputation :   2  

Étant donné que vos enfants sont encore à votre charge, et si il y a une possibilité qu’ils étudient dans une des villes où vous avez un appartement je pense qu’il faut conserver un appartement pour les loger.
Le loyer de ces appartements vont vous apporter un complément de revenu pour votre retraite. Vous pourriez peut-être réfléchir aux moyens d’améliorer le rendement de ces appartements : supprimer les Intermédiaires comme les agences qui s’occupent de vos biens, les rafraîchir pour pouvoir les louer plutôt dans la fourchette haute marché, pourquoi pas les meubler pour les louer ensuite en LMNP.
Si vous êtes attacher à la pierre, vous vendez vos 2 appartement qui sont finis de payés et vous achetez des scpi mais cette fois ci en diversifiant les supports, les pays, les émetteurs, et pourquoi pas mettre cela dans une bonne assurance vie pour éviter les frottements fiscaux.

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#11 26/01/2021 21h47

Membre (2020)
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Merci pour ces différents avis. En effet, les rendements doivent tenir compte des charges.

Je confirme la durée prêt du Scellier à 180 000 € en IDF (28 ans pour éviter un grand écart entre loyers et mensualités).  Il est situé à St Fargeau Ponthierry et les 2500 € / m2 de Bernard sont cohérents (peut-être à peine plus). Le prix d’achat a été exagéré.

Je note pour les parts de SCPI. Néanmoins je suis aussi déçu par cette expérience : certes il y a une carotte fiscale, mais les loyers sont minimes pour l’investissement à 80 000 € et surtout il n’y a pas de garanti de  retrouver sa mise le jour ou la SCPI sera en cours de dissolution (à/c de 2024).

Je vais afifiner ceci.

Merci encore.

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#12 27/01/2021 10h19

Membre (2017)
Réputation :   9  

Catsyl, le 26/01/2021 a écrit :

Je note pour les parts de SCPI. Néanmoins je suis aussi déçu par cette expérience : certes il y a une carotte fiscale, mais les loyers sont minimes pour l’investissement à 80 000 € et surtout il n’y a pas de garanti de  retrouver sa mise le jour ou la SCPI sera en cours de dissolution (à/c de 2024).

Vous parlez des SCPI défiscalisant qui sont bien différents des SCPI classiques à ce niveau-là: au niveau des revenus qui sont quasi-inexistants pour les SCPI defisc et au niveau de la sortie - les SCPI classiques ne sont pas censés de vous faire perdre votre mise sauf si le prix des parts baisse drastiquement (ce qui est possible mais le risque n’est pas considéré comme élevé pour ses investissements, en tout cas c’était le cas avant Covid).

Il faut toutefois tenir compte des contraintes des SCPI :
- les rendements qui ont une tendance baissière ses dernières années, c’est un peu près 4% en ce moment
- la potentielle bulle immo (immo top cher en ce moment)
- l’aspect pas très liquide des parts des SCPI - il faut parfois entre plusieurs semaines et plusieurs mois pour les vendre
- les frais d’entré importants (environs 10%)
- Covid – on ne sait pas réellement les impacts que ça aura sur les rendements et les valeurs des parts bien que les sociétés de gestion et les analystes se veulent être rassurants

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#13 28/01/2021 09h13

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Juste par curiosité : avez-vous fait un tableur Excel (ou équivalent) reprenant pour chaque bien les différents indicateurs que je suggérais au-dessus ?
Prix d’achat    Prix de vente    Surface    Prix vente au m²    loyer mensuel    loyer annuel    renta brute sur prix de vente    loyer net annuel estimé    renta nette estimée sur prix de vente

Dernière modification par Bernard2K (28/01/2021 09h15)


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