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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 22/01/2021 17h24

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Réputation :   3  

Bonjour à tous et à toutes !

Je suis un jeune futur investisseur qui cherche à réaliser son premier investissement cependant quelques doutes persistent. Et je viens à vous aujourd’hui afin d’échanger avec des investisseurs plus chevronnés afin de savoir si je suis encore trop loin de la réalité du terrain ou si mon projet vous semble réalisable, logique, mesuré.

Alors voilà je suis de région parisienne, et j’ai vite compris qu’ici pour se faire de l’argent il fallait s’accrocher et pendant longtemps, bien que je ne cherche pas à devenir millionnaire en 6 mois je compte tout de même dégager un peu d’argent pour avancer. Je me suis fixé une limite géographique de 3h en voiture pour dénicher un bien et depuis bientôt 3 mois je scrute avec beaucoup d’attention les sites d’annonce cependant je n’ai fait aucune visite ( très certainement un tort ? ) car je n’ai pas vraiment trouvé de produit qui me tape dans l’oeil. Après j’ai un objectif "relativement" bridé selon moi mais je ne me vois pas aller vers autre chose pour la première opération.

Je cherche un petit immeuble avec des travaux sans être dans du très gros oeuvre ( je n’ai pas les épaules pour ça encore je pense)  dans une ville moyenne (Minimum 20k habitants environ) qui contient entre 2 et 4 logements, du T1 ou du T2 afin de faire de la location meublée LMNP au réel. Après un premier rendez-vous avec ma banque ces derniers m’ont dit a première vue qu’ils seraient ok pour aller jusqu’à 130k€ donc je me donne un budget de 150k€ tout compris (achats, travaux, meubles) car j’estime que je peut toujours négocier avec d’autre si mon projet tiens réellement la route.

Mais voilà je ne trouve rien du moins qui rentre dans mon budget en comptant les travaux. Est-ce normal ou cela vient de mon fait et de mon manque d’expérience ? Car j’ai vraiment envie de sauter le pas mais il ne faut vraiment pas que je me loupe, j’ai peur que cela me bloque pour un long moment ensuite..

Suite au fait que je ne trouvais rien j’ai commencé à envisager d’autres options pour différents biens.

J’ai par exemple vu des bien TOP avec 2/3 petits appartement en T2 et un grand appartement pour un prix au m2 de moins de 300€ sauf que voila je me retrouve avec une surface de 230 m2 avec des travaux (à vue d’oeil ) à environ 600€/m2. On arrive rapidement à 200k€ et je ne me suis pas encore déplacé pour visiter. Je me suis dit ok pour ne pas taper trop dans le structurel du bien je laisse le grand appartement en location nue le reste en meublée mais j’ai cru comprendre qu’il n’était pas possible de faire ça et que la fiscalité d’un bien était valable pour tout les logements donc tous lmnp ou tous en nue.

J’ai également vu des petites maisons pas trop cher avec la possibilité de la diviser en appartement mais là se posent les questions du type service de l’urbanisme, place de parking a crée ( si jardin ok ? ), installations de compteurs individuels et je dois encore en oublier beaucoup d’autres

Les immeubles avec des locaux commerciaux au RDC également à transformer en habitation, en fait j’ai énormément d’imagination mais je ne sais pas si juridiquement tout cela est réalisable avec la contrainte temporelle.

Il y a aussi une question qui me trotte concernant le LMNP peut-on déduire les frais de création d’appartement lorsque l’on divise un grand appartement, j’ai entendu que oui, j’ai entendu que non je n’arrive pas à démêler le vrais du faux.

Pardonnez mon long message qui mine de rien balaye de nombreux aspect du sujet de l’investissement immobilier.

Je vous remercie d’avance si vous prenez le temps d’échanger avec moi.

Bien à vous, Yipward

Mots-clés : immeuble de rapport, lmnp, premier investissement, province, rénovation

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[+1]    #2 23/01/2021 02h32

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Il me semble que vous avez un souci pour donner les chiffres (remarque constructive). Vous devriez compléter votre présentation car on ne connait pas grand chose de votre profil.
- montant des revenus? CDI?
- RP : locataire ? Propriétaire ?
- quel est/sera votre endettement ? Pourrez vous encore acheter une RP?
- Une fois le projet réalisé, quelle sera votre épargne de sécurité?
- avez vous des personnes proches qui ont une expérience dans le domaine (renovation,  gestion locative)?
- comment comptez vous gérer un bien locatif à 3h de chez vous ?

Vous recherchez un bien à 130k€ pour 2/4 lots soit 130/1.08=120k€(budget hors frais notariés). Soit 40k€/lot pour 3 lots… ça n’est pas très cher.


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#3 23/01/2021 06h42

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Bonjour,

votre post part un peu dans tous les sens. Oui, un immeuble de rendement, c’est compliqué. C’est pour ça que vous avez plein de questions, et vous en aurez encore d’autres. C’est pour ça aussi qu’on recommande souvent un appartement comme premier investissement.

Manifestement, vous êtes très fixé sur l’immeuble. Très bien, mais ne vous étonnez pas alors si c’est beaucoup plus complexe qu’un appartement. Ne vous étonnez pas alors si vous avez beaucoup de questions à résoudre et beaucoup de choses à apprendre. Ce forum devrait vous permettre d’apprendre beaucoup de choses, en lisant des fils de discussion. Il y a notamment de nombreuses études de cas, dont certaines similaires à vos projets, et cela vous permettra d’engranger des connaissances et de répondre progressivement à vos questions.

Ne vous étonnez pas non plus si vous tombez sur un os après l’achat : typiquement, quand on a beaucoup de questions complexes à résoudre d’un coup, on en néglige certaines, on glisse dessus. C’est humain : le cerveau ne peut prendre qu’une certaine quantité d’informations à la fois, alors forcément, face à une grande complexité, on n’arrive pas à tout prendre en compte : on sélectionne certaines informations et on en repousse d’autres. Quand on retombe dessus un an après avoir acheté, c’est un peu tard ; exemple actuel : Tuyau d’évacuation d’une pizzeria louée à déplacer : qui paye les travaux ? .

Dernière modification par Bernard2K (23/01/2021 07h39)


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#4 23/01/2021 22h22

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Bonjour lachignolecorse,

Tout d’abord merci pour votre réponse, je vais compléter ma présentation effectivement, mais vous faire un petit résumé ici aussi.

- Montant des revenus : CDI avec 1800€ net après impôts (pour les mois complet de vacances, car pas de primes variables. C’est le montant que retient mon banquier ). Environ 2200€ pour les mois sans trop d’activité, et jusqu’à +3000€ quand je travaille pas mal. Je dirais en moyenne 2600€ net/mois, après impôts.

- Locataire avec Mme (pas marié), 300€ de loyer à deux.

- L’endettement dépendra du projet in fine, j’aimerais qu’il ne soit pas trop affaibli mais si j’ai de l’excédent de trésorie après impôts, la donne change.

- 40k€ de fond de roulement de secours personnel, prévisionnel de 60k€ fin 2021.

- Aucun, je suis seul dans mes projets, personne dans mon entourage pour l’investissement et l’entreprise mais en rénovation je peut avoir un peu d’aide éventuellement.

- Bonne question, je dirais juste que je suis vraiment motivé.. j’ai conscience que beaucoup de personnes n’iraient pas jusque-là, et je suis pas trop fainéant, mais certainement un peu inconscient à la vue de mon manque d’expérience..

Chère, pas chère, je ne sais pas si je résumerais cela ainsi. Mais j’en ai vu, après ai-je vu les bonnes choses ça.. Personnellement en dessous de 400€/m2 dans une ville moyenne j’estime que ce n’est pas cher mais là encore il faut nuancer le propos. Savoir si l’on parle d’une bâtisse qui ressemble plus à un tas de pierre à deux doigts de s’écrouler, ou de quelque chose de potentiellement rénovable.

Au plaisir de vous lire en retour

Bonjour Bernard2K,

Merci pour votre retour!

Je m’active dans ce sens, j’essaie de puiser dans les topics et ça sera certainement intéressant je n’en doute pas, malgré le fait que ce soit beaucoup (beaucoup) de lecture.

Effectivement l’immeuble m’intéresse énormément et je n’arrive pas à m’en défaire. Mais oui, il s’agit là d’une colossale quantité d’informations à traiter en rapport à un appartement , je vais bucher ça car il ne faut pas que je me loupe.

Mais selon vous ce n’est pas impossible sans trop de casse ou le projet est juste "fou" ?

Bien à vous

Dernière modification par Yipward (23/01/2021 22h48)

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#5 24/01/2021 08h56

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C’est possible bien sûr, mais, à mon avis, pour pouvoir acheter un immeuble, il vous manque encore quelques mois de formation.

C’est possible, oui, mais le risque restera supérieur à celui d’un appartement. Risque d’une situation impossible à dénouer d’un point de vue administratif, d’un problème structurel que vous n’avez pas vu ou sous-évalué, etc… Le rendement va avec le risque. Ce que j’écris ne va pas vous refroidir, car à 20 ans on aime le risque. Il faut juste prendre conscience que le risque, c’est aussi celui que votre premier investissement s’avère un "boulet" que vous traînerez pendant des années et qui vous bouffera votre argent, votre énergie et votre enthousiasme.

Qui a le lien du fil où un gars raconte comment sa réhabilitation d’immeuble tourne au cauchemar, avec le premier maître d’œuvre qui fait faillite, l’immeuble qui reste du coup sans toiture pendant 3 ans, l’assurance DO qui fait faillite, un archi qui reprend le chantier mais impose (avec raison) des études puis des travaux de confortement coûteux qui font exploser le budget travaux x 2,3, et au bout de 5 ans ce n’est toujours pas fini ? Je n’arrive pas à le retrouver. Il faudrait le mettre en post-it !

EDIT : ah ça y est je l’ai retrouvé : Bed43fr [31] : immeuble de rapport (grosse rénovation) p.2
Bonne lecture.

Dernière modification par Bernard2K (24/01/2021 10h30)


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#6 24/01/2021 10h37

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Je vous donnerai quelques conseils :
- apprenez à calculer une rentabilité correctement, c’est la clef de la réussite sur le long terme
- commencez par un petit projet, achat d’un studio par exemple. Vous vous ferez la main sur la gestion locative à moindre frais.

Yipward a écrit :

Personnellement en dessous de 400€/m2 dans une ville moyenne j’estime que ce n’est pas cher mais là encore il faut nuancer le propos.

Je crois que vous manquez de connaissance du marché. A ce prix là,  soit c’est une ruine, soit il n’y a pas de marché locatif, ou les deux à la fois.

Vous êtes jeune et commencez dans la vie, ne cherchez pas à aller trop vite. Des biens à vendre arrivent tous les jours sur le marché. Et tant que vous n’avez pas de RP, gardez toujours la possibilité de l’acheter.


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#7 25/01/2021 18h42

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Bonjour Yipward,

Je me permets d’intervenir en tant qu’investisseuse néophyte. Je suis en Seine Maritime, soit entre 60 minutes à 120 minutes de l’ouest Parisien. Il y de l’offre pour des petits immeubles de deux ou trois unités dans la fourchette que vous indiquez, surtout si vous vous concentrez sur des villes moyennes ou petites bourgades, avec seulement des travaux de rafraichissement. En 2018, quand j’ai commencé à chercher, je me concentrais sur les zones b2 comme Elbeuf ou Le Havre. Maintenant avec l’extension de la Zone C en loi Cosse, rechercher des petits immeubles hors de ces villes est intéressant également. Cela doit être pareil pour l’Oise, l’Eure et l’Eure-et-Loir. J’ai cherché pendant deux ans avant de faire l’achat.  Cependant si vous ne connaissez ni le coin, ni les quartiers, c’est un peu compliqué.

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