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[+3]    #1 21/01/2021 18h58

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Bonjour,

Allez je me lance sur la création de mon portefeuille plutôt que de faire une m.a.j. de mon profil !

Je trouve dommage qu’il y ait peu de portefeuille immobilier présenté, cela compléterait les études de cas du forum.

Je vais donc présenté le mien , qui n’a rien d’exceptionnel mais à le mérite de capitaliser donc de me faire avancer.

Ce fil sera autant un mémo "à moi-même" des objectifs que je me fixe qu’un partage, j’étais très focus sur l’investissement immobilier, il est temps de prendre un peu de hauteur.
2020 a été l’année de l’ouverture d’un (petit) PEA, j’aurais du le faire avant pour prendre date, étant très investit en bourse via un PEG sur une seule action, je n’en sentais pas le besoin.
Diversification oblige, c’est une erreur corrigée.

Liquidité =48 K€
Compte, Livrets = 32K€
PEL (2.5% brut) : 16K€

De combien ai-je besoin de liquidités hors PEL (pas envie de le casser..) ? 20 K€ doit être suffisant ? quoique avec l’immobilier..
Je vais en basculer une partie dans le PEA je pense.

Objectif 2021 : augmenter mon PEL ! En 2022, mes AV auront 8 ans, je pense retirer 30K€ en 2022 de l’AV l’a moins rentable (Eurossima de Générali) pour les mettre sur le PEL.

Bourse :
- PEG = 197 K€ sur… 1 action (entreprise du cac 40); 70K€ dispo, le reste bloqué
- PERCOL = 6K€ sur 2 fonds :
ERES Epargnes actions internationales (frais 1.34%) / Amundi Actions PME-E-ESF (frais 1.05%). J’ai réalisé un arbitrage en début d’année, ces montants étaient investis sur des fonds obligataires. Donc choix plus offensif.
- PER art.39 : 107K€ en mode gestion pilotée répartis sur des fonds world/emergent etc. Gestion automatique, aucune possibilité de gestion de ma part.

- PEA : 7.5K€. Il était temps. Ouverture en juillet 2020
Du classique 6K€ répartis sur LVMH, L’Oréal, Rubis, SANOFI, Air liquide. 1.5K€ sur CW8.

Pour résumer, j’ai acheté du bout des doigts LVMH a 400€ pensant que c’était déraisonnable, résultat c’est ma plus grosse value (+28%), j’étais confiant sur SANOFI et Rubis, ce sont mes 2 moins-values même si Rubis est bien remonté.
Et pour finir comparaison titres vifs / ETF world:  bah je fais moins bien que le CW8 ! mais ce n’est pas une surprise :-).
Au final un +5%, j’ai joué la prudence dans mes choix. Je suis clairement dans une position passive et long terme.

Objectifs 2021 : développer mon PEA uniquement sur ETF avec du classique : allocation visée (70% world, 10% émergents , 10% small caps, 10% SIIC (Lyxor PMEH). Et garder ces titres français pour le plaisir et besoin d’avoir du concret.

Cependant, je vais attendre de voir ce que donne le mois de février pour y placer quelques liquidités. Hypothèse de reconfinement prenant de l’épaisseur me semble t’il.

- 3 Assurances Vie = 113 K€ : 100% fond euros, ouverts en 2014.

- Generali / ing Direct : 39 K€ , j’envisage d’attendre 8 ans et 2022 pour retirer cette somme et la placer dans mon PEL
- Fortuneo Vie / Suravenir = 40 K€
- Lynxea Spirica : 34 K€

- Investissement IMMOBILIER :

Je me suis amusé a calculé mon rendement avant mon inscription sur le forum IH , résultat :
Avant IH: 5 lots = rendement brut : 7.84%

Après IH: 5 autres lots = rendement brut : 9.62%.

Donc + 1.78 pts soit + de 22% quand même depuis mon inscription sur ce site :-) !

Valeur Vénale = 750K€. Capital restant du à la banque = 359K€.
Donc 391 K€ de patrimoine.
Sur les 10 lots : 6 en LMNP, 2 en local commercial, 1 en nu, 1 en scellier social intermédiaire.

56K€ de loyers annuels HC, 49K€ de crédit remboursés, je suis en CF négatif lié à l’appart en scellier pour lequel j’ai volontairement augmenter les mensualités (clause de souplesse 30% activée 2 fois) pour réduire sa durée.

A refaire, bien sûr que je ne le referais pas, je viserais un CF =0, cependant je peux toujours re-activer la clause de souplesse de 30% pour limiter l’effort en CF.
Je ne le fais pas pour l’instant (que faire de ce cash ?), fin du crédit de ce scellier dans 2 ans.

Mon effort pour compenser ce CF négatif est de 500€ par mois (durée des crédit contractés oscillent entre 12 et 20 ans).

Rendement total
Brut = 8.51%
Net = 7.12%
Net / Net (d’impôt) = compliqué de le calculer en cumulé, cela oscille de 2.30% à 8% selon le lot..

J’ai du mal a cerner si mon allocation est équilibrée entre  l’immobilier , la bourse et liquidité ? C’est que cela ne doit pas être trop mal peut être ?

Au plaisir d’échanger.
Boum

Dernière modification par boumboum26 (21/01/2021 19h00)

Mots-clés : immo, perco (plan d'epargne pour la retraite collectif), portefeuille


"La folie, c’est de faire toujours la même chose et de s’attendre à un résultat différent". A. Einstein

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[+1]    #2 22/01/2021 03h28

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Mon conseil à chaud : sortez immédiatement les 70k disponibles de votre PEG.
Non seulement votre employeur vous salarie, mais vous lui confiez 25% de votre épargne globale (j’exclus le PER art 39 dont vous ne verrez réellement jamais la couleur) ; imaginez ce qui peut se passer s’il se retrouve dans une mauvaise passe. Et ça peut arriver même à ceux qu’on croit les meilleurs : sondez les salariés de Vallourec ou CGG de 2013.

Avec ces 70k, 3 choix :
- abonder plus franchement le PEA
- l’utiliser comme apport/garantie pour un ou plusieurs autres montages immobiliers si vous avez la bande passante pour gérer plus de biens
- un mix des deux

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#3 22/01/2021 19h05

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Bonsoir,
Déjà erratum c’est un article 83 pour mon PER et non art. 39, je me mélange les pinceaux..

Pour les 70 k€, vous avez raison, je rajoute cet objectif 2021. A chaud, je retiens plutôt l’abondement PEA.
Mais suite à votre conseil, j’ai étudié mon PEG, j’ai aussi une autre possibilité d’arbitrage, transféré ces fonds disponibles sur une SICAV World.

Faut que je creuse.

Merci pour vos encouragements bienveillants  😅, c’est certain que ce n’est pas tout de suite que vais vous sortir une pépite boursière inconnue..

PS : je pensais avoir modifié le titre du portefeuille d’actions sans succès , plutôt portefeuille financier et immobilier.
Je vais frustrer bcp de lecteurs avec mes 4 actions sinon 😄


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#4 22/01/2021 20h25

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Les SICAV des PEG/PEE sont en général très pourries, elles sont là uniquement pour générer des couches de frais et rémunérer l’administrateur du plan. Au mieux, ce sont des closeted index funds, donc vous avez la performance de l’indice - 2 points de frais, au pire (et c’est souvent le cas) le gérant est une brêle (ce n’est pas sur ces fonds que les AM mettent leurs meilleurs talents, forcément)
Comme vous pouvez sortir cet argent sans aucune pénalité fiscale, il sera bien mieux sur un ETF en PEA.

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#5 23/01/2021 18h29

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Ma sicav pourrie c’est celle-là…

Epargne Retraite Actions Internationales

Je ne sais pas ce que vaut la notation morning star ? mais elle a 1* sur 5..  Les frais de 1.34%

Juste pour comprendre : est-elle si pourrie ? je n’y connais rien en SICAV. En quoi une autre SICAV serait meilleure ?
Ou alors une SICAV est forcément moins compétitifs qu’une ETF car des frais moindres ?

C’est pour comprendre aussi le choix d’un grand groupe qui prend à sa charge les frais de tenue compte etc. , quel intérêt de choisir ces placements si  ?

Sur le fond vous avez raison.

Le seul aspect qui me fait hésiter, c’est la fiscalité sur les PV. Je vais lâcher qqes miliers d’€ si je sors pour remettre dans le PEA.
Alors que si je reste dans le Plan et en arbitrant sur ce fond pour diversifier, je recule l’échéance au moment ou j’aurais besoin de ces liquidités.
Mais je me trompe peut être dans mon raisonnement.


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#6 23/01/2021 22h14

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Si votre argent est disponible la sortie se fait sans frottement fiscal modulo les prélèvements sociaux sur la part de plus-value retirée.
Je vous confirme que "Epargne Retraite Actions Internationales" est un mauvais fonds, sans être catastrophique.

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