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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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Favoris 1   [+3]    #1 20/01/2021 16h49

Membre (2021)
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Le bien étant en phase d’acquisition avancée, j’aimerais que l’on me conseille / conforte dans mon calcul de rentabilité / imposition choisi.

Mon PROFIL

- Cadre ingénieur industrie auto, 27 ans, TMI 30%, 42K+30K

Mes APTITUDES / Ma DISCIPLINE

- Comptables : Débutant ++
- Fiscales : Débutant ++
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Je bricole plutôt des voitures mais internet est mon ami et je me débrouille pas trop mal.
- Sociales : bonne / beaucoup de management au travail
- Temps disponible : Plutôt faible mais paradoxalement je peux me rendre disponible quand je veux grâce à mon poste actuel.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Maison dans centre bourg
- Année de construction : 1940 à confirmer
- Étage 1, luminosité moyenne, surface (88m²), 3 chambres dont 1 suite avec dressing. 1 cuisine + arrière cuisine, 1 salon + 2 wc + 1 palier.
- Inhabité depuis 5 ans suite séparation / maladie des anciens propriétaires.
- Présence d’une cours de 40m²
- Electricité / plomberie ok
- Décoration : vieillotte mais propre dans l’ensemble. A rafraichir.

LOCALISATION DU BIEN

- Département 36 ville 2750 habitants
- Centre-bourg
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique: Un super U, tous commerces + diverses entreprises locale +250 salariés
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non mais ne pourra pas décoté vu le prix d’achat.
- Etude de demandes locatives faites et encourageantes.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 40 000 euros
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 530 euros
- Taux de vacance envisagé 6%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Non envisagée à l’instant T.

- Travaux immédiats : 6500 euros sur devis camelote. / budget demandé à la banque = 15000 euros au cas ou.
=> 1 salle de bain + papiers peints + peinture + 1 chambre à parqueter + 8 radiateurs.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) NA
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) NA

- Taxe foncière hors TEOM: 400euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 60 euros annuel

- Rentabilité brute : => 530*12 / 55000 = 12.5%
- Rendement opérationnel brut : 530x12x94% -500 (maintenance) = 5480 euros / 55000Euros = 10%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0 euros
- Type de crédit : => indéfini
- Taux du crédit avec assurance : 1.4%
- Durée du crédit 24/25ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: 5000euros
Le compromis est signé, à savoir que la maison était affichée 68000euros FNI chez un notaire. Nous l’avons eu à 40000euros FNI. Pas de gros travaux de prévu. On prend quand même une enveloppe de 15000euros.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) : au réel pendant 3 ans pour déduire les travaux puis micro pour beneficier de l’abattement + avantageux.

CASH FLOW

- Cash flow : positif : 200 euros par mois les 24 premiers mois puis 100 euros pendant 12 mois puis 50 euros le reste du temps.

Voici mon détail de calcul du CF:
Loyers annuels : 530euros x12 = 6360euors.
15000 euros de travaux.
Revenus imposables année 1 (réel) = -5945 / année 2 (réel) = -1190 / année 3 (réel) = 3565 / année 4 (micro) et suivantes = 4410 euros (=6360-30%)
Impôts sur 2 ans = 0
Année 3 = 1682euros
Année 4 et suivantes : revenus imposables = 6320 -30% abattement= 4410 euros
IR = 30% x 4410= 1323 euros annuel
PS = 17.2% x 4410 = 758 euros annuel
Total impôts = 2081 euros. /an

Calcul CF annuel année 1 = 2708euros / année 2 = 2708euros / année 3 = 1025euros / année 4 et suivantes = 626euros

L’opération me semble donc plutôt bonne mais qu’en disent nos investisseurs confirmés ?

Dernière modification par Gulli46 (20/01/2021 16h51)

Mots-clés : débutant, immobilier, premier investissement

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#2 20/01/2021 17h22

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Bonjour,
Il me semble que vous oubliez quelques frais : pas d’assurance, d’entretien régulier…

Gulli46 a écrit :

L’opération me semble donc plutôt bonne mais qu’en disent nos investisseurs confirmés ?

Vous posez la question, désolé si ma réponse vous déçoit.

Vous n’avez pas calculé de rendement net net, mais je trouve votre rentabilité vraiment très faible (je connais le marché sur ce département pour y avoir prospecté et hésité à y investir).

C’est une rentabilité qui serait à peine acceptable (et facile à trouver) dans la proximité immédiate de Châteauroux. J’espère que ce n’est pas en pleine campagne…

Une maison de village sans jardin c’est quasi invendable, et pas si facile que cela à louer. Si les gens veulent habiter à la campagne c’est pour avoir un jardin smile

Des biens de ce type (mais celui-ci a peut-être des qualité que je ne vois pas dans votre descriptif) se négocient très très fortement après souvent des années d’inoccupation. Il y en a des centaines à vendre dans le département.

Comment avez vous mesuré la demande locative ?
Le risque c’est d’avoir de longues vacances entre chaque locataire avant d’en trouver un avec un bon profil. Il y a beaucoup de misère sociale dans les monde rural des départements pas très dynamiques…
Votre profil laisse imaginer que vous être peut-être du coin ? Dans ce cas vous connaissez le terrain sauf que beaucoup de locaux (peut-être pas vous ?) s’illusionnent sur les prix et n’imaginent pas discuter à 50% du prix de mise en vente.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#3 20/01/2021 17h23

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C’est bien étudié et bien calculé. Sur la rentabilité, je vous laisse évaluer si c’est intéressant, en fonction de l’emplacement (que je ne connais pas). J’ai par exemple discuté longuement de l’intérêt d’un bien par rapport à son marché, ici : Immophile [07] : étude de cas immobilier (négociation de particulier à particulier)

Moi la seule chose qui m’inquiète c’est année de construction 1940 et seulement 6000 € de travaux. C’est isolé thermiquement ? C’est rénové ? Si vous ne rénovez pas suffisamment, c’est reculer pour mieux sauter (il faudra bien le faire un jour) et vous diminuez l’attractivité locative. Enfin bon, c’est vous qui avez visité (et revisité, j’espère) donc c’est vous qui devriez savoir.

D’une façon générale, les vieilles maisons sont une source sans fin de travaux imprévisibles (par exemple une canalisation qui pète sous la maison…). On peut certes passer 10 ou 20 ans sans évènement majeur, mais ça peut aussi arriver du jour au lendemain sans prévenir.

Dernière modification par Bernard2K (20/01/2021 18h41)


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#4 20/01/2021 18h40

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@DDtee :

Merci pour votre retour.

Les CF calculés prennent bien en compte : crédit 230 euros, TF 450euros, assurance 200euros (mais ce serait plutot 60euros), maintenance 200euros chaque année. Effectivement je ne l’ai pas précisé.

Pour ce qui est de la rentabilité. J’épluche les annonces depuis des années et c’est le deuxième bien que je sélectionne (seulement) répondant à mes critères.
Le premier idem vendu en 24H. Proximité de mon lieux d’habitation  (cercle de 30KM) / 3 chambres / -500e le m² / pas de gros œuvres, idéalement pas de terrain non plus. Garage top sinon courette.

Pour la demande locative j’ai fais simple: une annonce avec les photos prisent lors de la visite (donc vraiment pas top, sombre, papier peint décollé), loyers sur la fourchette haute et j’ai eu 20 mails en 7 jours. Cela me suffit. Ok pour les profils des potentiels locataires. On ne peut pas tout avoir mais quelqu’un qui touche 400 euros d’APL n’aura que 150 euros à sortir. Et j’aurais mis 600 cela aurait été pareil, je pense, aux vues des retours que j’ai de collègues bailleurs.

Pour le terrain absent je suis d’accord. Cette maison est vouée au locatif ou résidence secondaire (pas d’entretien extérieur nécessaire / plein bourg). Maintenant à 32600 euros prix d’achat je suis satisfait.

Ce que je vois c’est un autofinancement avec très peu de risque financier pour une première.
30000 euros de capital amorti dans 15 ans.

@Bernard2K
Merci pour votre retour. Je me suis toujours refusé à créer un sujet sans maitriser un minimum "mon sujet".

La maison a été rénové placo. sous toiture isolé laine. Maintenant que vous me le dite, j’aurais du démonter une prise elec et vérifier la présence de laine de verre derrière le placo. Tampis.
La toiture est saine mais effectivement pas a l’abri d’une tuile.
Le reste comme vous le dite c’est au petit bonheur la chance.

Je vais publier des photos prochainement qui aideront sans doute à mieux jauger le projet pour les lecteurs.

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#5 20/01/2021 19h46

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Bienvenue,

Bon feeling sur votre projet qui me fait penser a une discussion récente avec un ami d’enfance reste lui dans notre village natal (pas dans votre zone de prospection, mais les chiffres sont très proches…)

Je m’étonnais auprès de mon ami de voir habitées une ribambelle de maisons de bourg sans jardin ni cour qui étaient toutes à l’abandon quand nous étions enfants : la création d’un Esat a changé la donne, nouveaux habitants logés dans le village, sous mesure de protection curatelle ou tutelle, et tournée régulière dans un mouchoir de poche de l’assistante sociale, souvent l’interlocutrice des bailleurs, tout le monde semble ravi et même approche que la votre, pas le rendement du siècle, mais au prix d’achat, impossible de perdre !

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#6 20/01/2021 20h58

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@serenitis, votre retour me conforte bien sur ma vision du projet. Vu la demande, je ne suis pas inquiet.
Je serais fixé d’ici peut de temps. Je viens d’apprendre que nous pourrions avoir les clés d’ici fin février / début mars si la banque est réactive.

Voici quelques photos pour illustrer le sujet.


Salon:


Chambre la moins propre.

Dernière modification par Gulli46 (20/01/2021 21h23)

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#7 20/01/2021 21h56

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A propos du projet :
Je partage l’avis de Bernard2K. 6 000 euros pour une maison de 1940, c’est bien faible… Il vous faut intégrer un budget de rénovation plus important, ne serait-ce que pour respecter les normes obligatoires (énergie etc.) qui tombent de plus en plus sur les bailleurs. Et je suppose que la tendance va s’aggraver… Aussi je vous conseille d’amener un vrai professionnel qui vous établisse un devis complet pour être tranquille pour plusieurs années.
Voir Logement : vente et location touchées par le changement climatique | De Particulier à Particulier - PAP

@DDtee
Votre expertise de ce genre de bien relève de l’évidence pour les habitués du forum, mais j’ose une toute petite réserve. Votre étude locale est-elle récente ? J’ai l’impression qu’elle date de quelques années, car je crois que le marché flambe depuis deux ans, même en province, et qu’une telle rentabilité n’est plus si facile à trouver. Je précise que je n’ai pas tenté, comme vous, une étude approfondie sur cette région.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (20/01/2021 21h59)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#8 20/01/2021 22h27

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Vous devriez regarder le profil de investisseur36. Qui, comme son nom l’indique, investit dans le 36….

Bien à vous,

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#9 20/01/2021 23h08

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Du même avis que Bernard2k, il faut revoir le budget travaux, et faire attention à la classe energetique, vieille fenêtre, grille pain…

Et le prix bien que faible dans l’absolu est pas indécent quand on regarde les biens à vendre dans votre département. J’ai croisé des biens sans vraiment aucun travaux, pour 10k€ de plus.

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Favoris 1    #10 21/01/2021 07h14

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Vos comptes me semblent OK ; par contre, une PNO à 60 euros pour une maison, ça me semble un peu juste.
D’aspect cette maison est dans la moyenne plutôt haute de ce que l’on trouve en zone rurale/semi rurale.
Un rafraîchissement comme vous l’avez prévu devrait suffire avec quelques finitions (câble électrique baladeur le long de la poutre).

Une bonne vérif technique s’impose notamment en visitant un jour de pluie abondante avant signature de l’acte.

Dans mon bled corrézien, les locations sont introuvables et dans des états bien moins bons lorsqu’il y en a que ce que vous nous montrez.

Attention toutefois à un point : vous avez testé la demande mais n’avez pas contrôlé la qualité réelle des profils. Même si allocataires, vérifiez attentivement l’historique (en contactant l’ancien bailleur de vos futurs locataires après leur avoir demandé les quittances).

Sur le marché en zone rurale : l’impression des "urbains" passe souvent par beaucoup de déconsidération (j’en fais partie), souvent à tort .
Factuellement, je n’investis pas là même où j’habite -ça me tente - pour ne pas mélanger les affaires et mon lieu de vie. La demande est pourtant forte ;  des amis et connaissances louent à l’année avec très peu sinon pas du tout de vacance locative y compris dans des endroits improbables à 10/15 minutes du premier commerce alimentaire, le tout avec des rentabilités élevées.
Contrairement aux zones urbaines, ils n’ont pas encore besoin de créer l’effet wahou par une déco à jour, notamment cuisine et sdb.

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#11 21/01/2021 08h27

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Sur les photos, outre ce qu’ont relevé les petits copains, je vois des traces maronnasses irrégulières en bas des murs (dans la pièce au Vélux). Infiltration ?

Au total, oui la maison est très correcte pour son âge et son prix, mais il n’empêche qu’il faut prévoir un bon budget rénovation pour la faire entrer dans le XXIe sièce. Vous pouvez regarder l’émission "maison à vendre" et vous en inspirer. wink

Faites en sorte que la cour soit aussi attractive que possible : des plantes en plate-bande ou en pots ; un salon de jardin avec parasol, un barbecue… Bref, qu’elle soit la promesse d’apéros au soleil et non pas juste une cour grise et vide. Le covid est passé par là et les gens veulent un extérieur.


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[+1]    #12 21/01/2021 08h47

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Gulli46, le 20/01/2021 a écrit :

- Année de construction : 1940 à confirmer

certes oui, car cette année là, la tendance était plutôt à la destruction…
EDIT : même si votre département a sans doute moins souffert que ceux du Nord et de l’Est

Dernière modification par Job (21/01/2021 08h49)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#13 21/01/2021 09h41

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A ce prix là, je partirai sur 40 000€ pour des travaux.

Cela vous fera un déficit foncier important et une économie d’impôt sur quelques années.
Même à 80 000€ sur 20 ans, vos mensualités seraient de 350€ environ.

Les locataires sont devenus difficiles et un bien moderne et isolé sera beaucoup plus facilement louable et revendable.

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#14 21/01/2021 09h54

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titoux a écrit :

A ce prix là, je partirai sur 40 000€ pour des travaux.

C’est très juste, car ces travaux sont "subventionnés" par leur déduction en charge :
-pour la partie déductible du revenu général, la première année, au taux d’imposition économisé (30 %, puis peut-être une partie à 11 % suivant si ça vous fait descendre une tranche ou non).
- pour la partie reportable sur les années suivantes, qui va donc annuler vos revenus fonciers, à 30+17,2 = 47,2 %.

On pourrait même se poser la question de faire une convention ANAH + Cosse ancien… Ce n’est pas forcément pertinent et ça ajoute de la lourdeur et du délai, mais ça mérite tout de même de se poser la question.


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#15 21/01/2021 12h28

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Rastignac, le 20/01/2021 a écrit :

@DDtee
Votre expertise de ce genre de bien relève de l’évidence pour les habitués du forum, mais j’ose une toute petite réserve. Votre étude locale est-elle récente ? J’ai l’impression qu’elle date de quelques années, car je crois que le marché flambe depuis deux ans, même en province, et qu’une telle rentabilité n’est plus si facile à trouver. Je précise que je n’ai pas tenté, comme vous, une étude approfondie sur cette région.

Votre remarque est pleine de bon sens puisque j’ai pris du recul. Cependant, si je ne suis plus investisseur entrant sur le marché de l’immobilier physique, je le suis toujours et spécialement dans ma région (et pour cause je suis vendeur potentiel).

@Gulli46
Le bien est à l’œil, de trop bonne qualité effectivement pour obtenir de très bon rendements.

Il est dans le panier supérieur de l’état dans lequel on trouve des biens dans des trous (aucun jugement et rien de de péjoratif, cette commune est juste objectivement au milieu d’un non lieu d’activité économique/démographique). Cet aspect "bon état" fait qu’il y a toujours des gens pour acheter, en discutant le prix (mais pas suffisamment à mon sens).

La bonne démarche n’est pas d’acheter ce genre de bien dont l’apparence est fort trompeuse.
Si il est en bon état, malgré tout, très rapidement beaucoup de choses seront à refaire.
- L’isolation (bien classé E, les normes vont vite le rattraper) Au vu de l’épaisseur des tableaux, il n’y a pas grand chose comme isolation !
- Tous les revêtements muraux (sauf à faire dans le très social, ce n’est plus du tout au gout du jour)
- La salle de bain et la cuisine (même raison que le murs) c’est un poste couteux
- Une partie des sol, peut-être même des plafonds ?
- Les fenêtres dans les années qui viennent (double vitrage super fin des ’90 ?)
- Le système de chauffage (grille pain)
- L’électricité doit être moyennement conforme ?
- Le raccordement est-il conforme ? attention au vielles fosses dans ce genre de bien en village

Avec tous ces travaux, il vaut bien mieux partir d’un bien pourri (pas cher à la vente et renégocié car invendable) c’est beaucoup plus rentable, pour un produit final moins cher et bien plus aux normes/attractif. Il y en à vendre de plus grands moins cher dans le même village avec sans doute de très grosses négociations à faire.

La démarche correspond -si je peux me permettre- à la façon à la papa d’il y a 10 ou 20 ans. C’est à dire sans tenir compte des évolutions (démographie qui ne peut que devenir catastrophique, l’usine du grand employeur du coin est à vendre) et normes thermiques contraignantes à venir.

Dans ce village particulier maintenant que je l’ai identifié et le connais, la rentabilité n’est pas insuffisante mais vraiment catastrophique. (vous n’y perdrez peut-être pas d’argent mais il y a bien mieux à faire).
Le risque (démographie, baisses de prix certaine de l’immo, qualité et profondeur de la demande locative…) mérite beaucoup beaucoup plus de rendement (si on accepte d’en courir les risques).

Pour estimer la demande, les retours aux annonces sans qualifier l’interlocuteur ne veulent strictement rien dire. Il y a dans ces villages des gens qui appellent tout ce qui se présente depuis des années sans que personne ne les prennent jamais (et restent contraint chez des parents, dans des logements insalubres…)

Le fait que vous rajoutiez des m2 au vendeur qui en a sans doute rajouté lui-même vu l’absence de contrainte sur les maisons individuelles devrait vous inviter à vous demander si vous n’avez pas mis des lunettes un peu trop roses et à les mettre de côté. (je ne parle même pas du prix de vente de départ que vous annoncez !?!)
Bon courage !

Dernière modification par DDtee (21/01/2021 12h33)


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#16 21/01/2021 13h08

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DDtee a écrit :

Avec tous ces travaux, il vaut bien mieux partir d’un bien pourri (pas cher à la vente et renégocié car invendable) c’est beaucoup plus rentable, pour un produit final moins cher et bien plus aux normes/attractif. Il y en à vendre de plus grands moins cher dans le même village avec sans doute de très grosses négociations à faire.

Je n’ai certes pas identifié le village, mais je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites. A 32600 € hors frais de notaire pour 88 m², on ne peut guère descendre plus bas en prix.
Or, les maisons "pourries" le sont vraiment. Ca va coûter très cher en travaux. Si on fait faire par des artisans, ça ne sera jamais rentable d’acheter "pourri". Si on fait soi-même, ça coute tout de même cher en matériaux, en outillage, et en temps. Et il y a toujours des trucs qu’on ne peut pas faire soi-même par manque de savoir-faire ou de gros équipements (une toiture par exemple).

A force d’aller vers du "pourri", ça finit par coûter très cher.

Après, il est possible que le village soit tellement non intéressant qu’il ne faut pas y investir du tout. Dans ce cas, il ne faut pas acheter, ni cette maison, ni une autre. Mais ce n’est pas en achetant du "pourri" qu’on résoudra le problème du manque d’attractivité du village.

Dernière modification par Bernard2K (21/01/2021 13h12)


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#17 21/01/2021 13h36

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Bernard2K a écrit :

Je n’ai certes pas identifié le village, mais je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites. A 32600 € hors frais de notaire pour 88 m², on ne peut guère descendre plus bas en prix.

Pourquoi ne pas compter les frais de notaire ainsi que les travaux ?
Le bien ne fait pas 88 m2 contrairement à ce que nous dit notre ami, mais 82 m2 chez un AI indépendant (sans doute 76 ou 78 dans la réalité). Rien que sur LBC on trouve des choses plus grandes, moins chère et parfois partiellement restaurées ou plus petites avec bien plus de charme.

Bernard2K a écrit :

Or, les maisons "pourries" le sont vraiment. Ca va coûter très cher en travaux.

Oui. J’ai fait un abus de langage vous avez raison. j’aurais du dire plus défraichies et moins vendeuses.

Bernard2K a écrit :

Après, il est possible que le village soit tellement non intéressant qu’il ne faut pas y investir du tout.

A chacun de mesurer à quels risques il veut se frotter.

Mais AMHA certainement pas à 10% dans un village loin de tout quand on trouve ce même rendement dans des communes 10/15 fois plus grosses (et du fait moins risquées) dans le même coin.


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#18 21/01/2021 14h44

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Bonjour à tous et merci pour vos analyses approfondies, haut delà même de ce a quoi je m’attendais.

En ce qui concerne mes données d’entrées. Le prix indiqué était le même via une agence FAI. Prix de PaP était de 59k euros. Nous sommes passé directement via notaire avec offre à 40000euros au final (FNI + commission inclus).
Pour la surface, comme je m’en fiche + ou - (du moins pas au m² près) j’ai mis la valeur que j’avais en tête. Partons sur 80m² mais nous ne sommes pas à Paris, ici les gens regardent le nombre de chambres, pas forcément les m².
Très très peu d’offre en 3 chambres. J’ai même la possibilité de découper encore une chambre pour en faire 4 mais le reste nous semble ne pas correspondre à ce type de famille (taille cuisine / SDB). Donc ce sera dressing et chambre d’enfant / bébé s’ils le souhaitent après tout.

Pour la partie travaux, la maison étant inhabitée, je n’ai effectivement pas de DPE.

Le projet travaux est bien de refaire l’intégralité des murs (blanc avec choix pour le locataire de repeindre a sa convenance), plafond si taché, refaire la SDB de A à Z, embellir la courette, créer un vrai dressing dans la chambre mansardée, changer les 8 radiateurs. (Les marques au pied du mur que vous avez noté sont des manques de peinture).
La cuisine sera réhabilitée au gout du jour.

Dans la mesure du possible, nous ferons tout cela nous même. (les artisans, hormis si connaissance, ne sont pas affolés par le travail par chez nous car ils en ont par dessus la tête).

Je vous trouve dûr quant au "rendement vraiment catastrophique" dont vous parlé.

Si le logement se loue au loyer indiqué, sommes nous d’accord qu’en faisant l’abstraction de la localisation qui semble vous perturber, l’affaire (rendement) n’est pas mauvaise ?
Un rendement est un rendement non ? Le reste n’entre pas en jeux selon moi pour le calcul. et je n’ai pas pour objectif de faire une plus value quelconque. Si dans 15 ans je revend ne serais ce que 45000euros (pour rembourser les travaux) ce sera top.

Vous n’êtes sans doute pas du coin et n’êtes pas au fait de tous ce qui se passe par ici pour laisser sous entendre que le village sera désert d’ici 10 ans.
Même AirBnB serait très rentable mais je veux essayer de faire de la LLD "normale" avant. Si vacances locatives ou difficultés, un gîte 10 couchages sera prisé (bien sûr si le covid nous laisse revivre un jour).

Mais effectivement mes convictions / croyances biaisent sans doute la réalité que vous me laisser entendre.

Mais plusieurs collègues, eux déjà bailleurs font le même constat. La/les villes 15x plus grosses au alentours n’offrent pas de meilleurs profils de candidats. Bien au contraire. Et leurs investissements en campagne ne subissent aucunes vacances locative.

Voici un extrait du calcul projection à moyen terme.



Bien évidement, ceci n’est valable que si je n’ai aucune tuile pendant 15 ans. Mais cela me laisse néanmoins une idée claire de ce que va rapporter le bien.

Au plaisir de vous lire.

Dernière modification par Gulli46 (21/01/2021 15h09)

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#19 21/01/2021 18h25

Membre (2013)
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Vous observez et étudiez votre marché et avez donc maintenant atteint un niveau de conviction fort objectivé par ce travail préalable.

Je me permets une petite remarque : vous souhaitez peindre les murs en blanc (et laisser le choix au locataire de changer…) et éventuellement repeindre les plafonds si tâchés.
Si vous faîtes les murs, faîtes les plafonds sinon ça risque faire dégueu sauf si peints très récemment.

Quant à donner la possibilité aux locataires de "colorer selon leur goût": c’est à mon sens à éviter. La plupart des gens travaillent comme des gougnafiers, vous risqueriez être très déçu du résultat, sauf si vous peignez aussi mal wink Faîtes un truc nickel et ne discutez pas du reste. S’ils veulent de la couleur il y a des gammes de meubles et objets de déco pour tous les goûts.

Qu’appelez vous "réhabiliter" la cuisine ?

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#20 23/01/2021 01h24

Membre (2015)
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Bonjour , on dirait moi il y a 7 ans hmm

Le problème d’avoir un TMI à 30% quand on fait du locatif est rentable les 3 premières années car on créé un déficite foncier qui est imputable sur notre salaire. Parfait , on gagne un peu niveau impôts …

Mais quand vous n’aurez plus trop de quoi déduire … L’état vous prendra 30% + 17% sur chaque euros gagner … N’oubliez pas qu’en janvier 2021 , la tranche d’imposition passe de 27000 a 25000 euros …

Autrement dit , 1 euros de loyer gagner après 25000 euros sera imposer à 47% ….

J’ai 15 000 euros de loyer brut
       11 500 euros de loyer net
, l’état me prend 5400 euros d’impôts …

Revenu net net 6100 …

Si vous n’avez pas besoin de cet argent , pourquoi ne pas créer une SCI à l’IS ?

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#21 23/01/2021 03h16

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Je trouve votre prévisionnel très optimiste, 6000€ pour la rénovation d’une sdb, rajeunir la cuisine, changer les radiateurs et rafraichir les peintures, si vous n’aviez pas de passion dévorante le week-end,  vous venez d’en trouver une.

Le risque majeur me semble être l’étiquette énergétique. L’isolation du toit semble convenable, par contre, les murs extérieurs ont-ils été isolés? Pour une maison de cet âge, avec chauffage électrique,  on se retrouve vite en catégorie F avec les ennuis sous-jacents (interdiction de louer à compter de 2028).

Si vous avez un doute, consultez le site gouvernemental sur la rénovation des biens locatifs, ils vous aideront à choisir les solutions qui limitent la consommation énergétique. Puisque vous renovez, prévoir la possibilité de monter un ECS thermodynamique ultérieurement (c’est une solution coûteuse mais qui fait des miracles).

Dernière modification par lachignolecorse (23/01/2021 03h17)


Faire et laisser dire

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#22 23/01/2021 09h13

Membre (2020)
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Concernant l’interdiction de louer à partir de 2028. L’immeuble est de 1940 donc il est possible que le DPE reste vierge (c’est ce qui m’arrive sur mon immeuble en cours d’acquisition, DPE vierge) puisque inférieur à 1948. Que se passera-t-il dans ce genre de cas ?
J’ai pas mal cherché sur internet et je n’arrive pas à savoir…


Parrainage Ohm Energie Parrainage Boursorama : NIPA2313

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#23 15/02/2021 15h38

Membre (2021)
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Bonjour à tous,

Après de longues semaines d’attentes, nous avons enfin reçu une offre de prêt de notre banque actuelle pour la maison.
Problème, l’offre de prêt est sur 20ans au lieu de 25ans comme je l’avais demandé.
La raison est que cela ne se ferait pas en ce moment… MeilleurTaux idem, j’attends 2 autres offres.
J’ai refait tourner ma calculette pour voir ce que ça donne avec 271euros de mensualité au lieu de 231euros.
J’arrive sur un cash flow net quasi nul. Extrait ci dessous. N’y-a-t-il pas d’erreur sur le calcul des impôts ? Pour infos, je retrouve la même chose sur impot.gouv en simulation avec mes revenus actuels.
Me voila bien embetté…

Dernière modification par Gulli46 (15/02/2021 15h43)

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[+1]    #24 05/08/2021 16h18

Membre (2021)
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Bonjour à tous,

Voici des nouvelles de ce projet:
Après de nombreuses heures de travail, nous avons terminés les travaux de rafraichissement de la maison.
Cela n’aura pas été aussi vite que ce que je voulais mais mon souhait était que cela reste un plaisir plutôt qu’une contrainte. J’ai énormément d’activités / loisirs à coté sur lesquels je ne fais pas de concession (à tord sans doute). J’ai également des gros chantiers de restauration auto/moto qui me tiennent à cœur.
J’ai donc travaillé uniquement les jours de pluie, après mes journées de bureau… 18H - 23H/00H. Les weekend.
L’intégralité des murs ont été refait, cuisine rafraichie, électricité (inters/prises), luminaires, finitions, nettoyage et, pour finir, décrassage de l’extérieur (le premier truc que j’ai fait pour avoir envie d’aller y bosser). J’avais clairement sous estimé le boulot, en terme de temps à y passer bien que nous n’ayons eu aucune mauvaise surprise. Juste de l’amateurisme qui fait perdre du temps dans le choix et le pose des matériaux. Mais l’objectif était aussi de tester des choses pour notre RP.

Pendant les travaux, j’ai abandonné l’idée de faire faire ces travaux par une entreprise car je m’étais mis en tête d’une éventuelle revente dans la foulée pour viser une plus value directement. Je voulais donc minimiser le montant emprunté et maximiser la PV. Aujourd’hui nous sommes à 46K de prêt. (achat, Frais de notaire, travaux, coût bancaires). 5K de travaux à l’instant.

Nous partons en vacances fin aout et revenons fin septembre. Dans la foulée mariage et voyage moto de planifié.
Ça m’embête de louer la maison maintenant et de ne pas être présent et disponible pendant le premier mois. (N’ayant n’ai pas vécu dans cette maison). Je vais donc privilégier la vente jusqu’en octobre.

J’ai quand même passé deux annonces, une pour la location, à 560euros/mois, et une pour la vente à 85000euros (optimiste / 1000e/m²) mais vu qu’en ce moment tous se vend. Qui ne tente rien, n’a rien big_smile
Sur admettons 30k de PV, il nous restera 17/18K net pour 3/4 mois de boulot. Ça nous va.

Pour le locatif, comme vous me l’aviez dit, j’ai effectivement beaucoup de contacts, comme lors de mon étude de marché, mais en creusant personne n’a ne serait-ce qu’un CDI. De plus, il y a pleins d’annonces en ce moment. Je reste optimiste, l’annonce a 3 jours et nous sommes en plein mois d’Aout.

J’ai rdv avec un agent immo ce soir pour évaluation de la maison + mise en annonce (vente). J’en saurais plus sur le marché actuel.
Je vais placer la maison dans 2 voir 3 agences maxi et laisser l’accès durant mon absence pour les visites.

Ultime solution si la vente ou la location nue échoue. LMNP en misant sur le tourisme de la région. J’ai survolé ce sujet (AirDNA) mais cela me semble un piste à creuser sérieusement si mes plans actuels ne se réalisent pas. Le problème est qu’en octobre nous serons sur la fin de la vague touristique le temps d’aménager la maison etc. QUID des travailleurs (fibre notamment).

Voici quelques photos du résultat pour ceux qui ont suivi.





PS: Oui le carrelage est dégueu mais le refaire n’était simplement pas envisageable tout de suite du moins car on ne pouvais pas se reprendre dessus mais il fallait casser l’intégralité du RDC. Donc il est moche mais "propre/fonctionnel" en attendant.

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#25 06/08/2021 08h06

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Pourriez-vous donner quelques chiffres sur ce chantier :
- quel montant de travaux finalement ?
- combien de mois entre la signature de l’acte authentique et la mise en vente/location ?

Pour le locatif, comme vous me l’aviez dit, j’ai effectivement beaucoup de contacts, comme lors de mon étude de marché, mais en creusant personne n’a ne serait-ce qu’un CDI

Pourquoi voulez-vous un CDI ? Ne confondez pas "solvable" et riche. Des personnes "sociales" vivant des allocs peuvent être parfaitement solvables du point de vue du bailleur (vive les APL) et sont des locataires hautement probables et je dirais même hautement désirables, vu ce qui se disait sur le secteur géographique (que je ne connais toujours pas).

Des locataires riches (avec CDI) vont rester au mieux 6 mois avant d’acheter une villa. Il est probable qu’ils ne vont même pas passer par la case location pour éviter de déménager deux fois.

Dernière modification par Bernard2K (06/08/2021 08h16)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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