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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 20/01/2021 14h52

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Bonjour à tous,

J’ai hérité en 2017 d’une maison d’habitation assez conséquente (220m² sur 1500m² de terrain) plutôt bien placée au sein d’une ville moyenne de la banlieue toulousaine. En 2017, le service des impôts avait évalué ce bien à 408000€ (car mon donateur était assujetti à l’IFI)

Cette maison est louée depuis 2010 aussi j’ai "hérité" du locataire (il a +65ans mais de TRES bons revenus)
La maison est en état "passable" (de 1980, jamais restaurée, un peu passoire thermique, chauffage au fioul, …)

Le rendement locatif est (très) mauvais :
    - 16000€ de revenu locatif brut /an
    - déclaration 2044 obligatoire (donc micro foncier exclu)
    - taxe foncière démesurée à 2600€/an,

bref, je dois être à 45% d’impôts, le rendement "net net" doit avoisiner les 2%

Le locataire commence à me demander (sans insister pour l’instant) de changer le mode de chauffage, voir de faire quelque travaux d’isolation…
La règlementation qui s’annonce sur les passoires thermiques m’incite à me dépêcher de vendre ce "nid à problème"

Suite à une évolution du PLU dans la commune, des immeubles ont commencé à "pousser" autour de la maison (elle est un peu encerclée)
D’ailleurs 2 promoteurs m’ont écrit (lettre type non personnalisée) pour me demander si j’étais intéressé par vendre.

Le bail de mon locataire arrive à échéance le 31/10/2022.

Je souhaite me débarrasser de ce bien au meilleur prix. Quelle stratégie adopter ?
- Contacter l’agence qui gère le bien pour leur demander une estimation ? (je ne voudrais pas que le locataire soit informé de mes intentions pour l’instant)
- Contacter directement les promoteurs ?
- Passer par un "courtier en promotion immobilière" (terme trouvé par hasard sur le net) qui s’occuperai de négocier pour moi au meilleur prix moyennant commission ?

Vu la somme en jeu, j’aimerais ne pas louper d’étapes ni me griller

Comment feriez-vous ?

Mots-clés : maison, promoteur, stratégie, vente

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#2 20/01/2021 15h01

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Bonjour,

Sans une seule hésitation : contacter les promoteurs qui bâtissent aux alentours ; en principe ils se sont partagé le territoire (c’est interdit, jamais ils ne vous le diront).
Le courtier : ne fera pas mieux voir pire en alertant l’agence et/ou les élus et le locataire par ricochet etc
Avis uniquement sourcé par mon expérience pro et perso, désolé : pas de réglementation à l’appui !


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#3 20/01/2021 16h21

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Comme Iqce je recommanderais de contacter directement quelques promoteurs actifs dans votre ville.

Donnez l’impression d’être suffisamment vendeur pour qu’ils n’aient pas l’impression de perdre leur temps, mais pas non plus pressé et qu’ils pensent que vous êtes prêt à brader.

A voir si l’un des promoteurs sera prêt à faire une offre d’achat sans condition suspensive d’obtention de PC (ce dont je doute). Les délais sur ce genre d’opérations peuvent être bien supérieurs à ceux d’une vente classique d’immeuble déjà bâti.

Dans tous les cas refusez les propositions d’achat en dation, c’est-à-dire d’apporter le terrain contre un ou plusieurs lots neufs dans la future copro. Car ils n’ont pas le droit de vous accorder de lot d’une valeur supérieure à la valeur du terrain apporté (modulo une petite remise, la moindre des choses vu que vous allez le recevoir bien plus tard que vous n’auriez encaissé le produit de la vente du terrain).

Source : Le paiement par dation en immobilier : qu’est-ce que c’est ?

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#4 20/01/2021 16h31

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Merc.i wink

Notez qu’avec 1500 m2 on peut avoir un chouette projet de plusieurs 10nes de logements en R+5 et un PA en préambule du PC. Ce qui m’amènerait à souligner un point capital dans les négociations avec les promoteurs : caler des délais impératifs. Accessoirement, ne pas trop fantasmer sur les chiffres annoncés, leur seul but au départ est que vous signiez une promesse avec eux.
Et après les vraies négociations vont commencer, une fois que le temps (cf ce que je viens de dire) aura bien passé et qu’ils vous sentiront excédés par ces délais incontrôlés : ne rien dire par ex sur votre situation de bailleur avec un locataire exigeant etc Soyez totalement parano.

Dernière modification par Iqce (20/01/2021 16h32)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#5 20/01/2021 16h44

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OK merci à vous 2 de vos retours.

Je vais démarcher les promoteurs au plus tôt même si la période n’est pas propice. L’idéal serait une proposition écrite pour pouvoir donner le congé pour vente au locataire 6 mois avant la fin de son bail.

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#6 20/01/2021 16h59

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Dans ce cas, le locataire aura un droit de préemption, ainsi que la ville : à bien penser dans la négociation du prix sur la PV avec le promoteur.
=> que dit le PLU ? Pas d’emplacement réservé ? Quelle est la situation de la commune vis à vis de la loi SRU art 55 également ?

Dernière modification par Iqce (20/01/2021 17h10)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#7 20/01/2021 19h42

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J’aurais tendance à dire que, 12 à 15 mois avant l’échéance du bail, il faut mettre tous les acheteurs potentiels en compétition :
- l’acheteur lambda, via les AI : demander 3 évaluations.
- le locataire, en l’informant de vos projets.
- les promoteurs : en contacter au moins 3.

En fonction des prix fournis par chacun, vous saurez quelle piste est la plus rémunératrice.

A l’issue de ces évaluations, et des discussions qui suivront, il sera nécessaire que vous arriviez à un prix "ferme", sur lequel vous et l’acheteur potentiel êtes d’accord, disons 8 à 10 mois avant l’échéance du bail.

Ensuite, il faudra donner congé au locataire formellement au moins 6 mois avant (plutôt 8 mois pour compter large), car les acheteurs (acheteur lambda ou promoteur) ont intérêt à acheter vide. Mais comme vous le savez sans doute, la procédure est lourde. Notamment, vous devez indiquer le prix au locataire, et cela vaut offre de vente. Or, toute évolution ultérieure de ce prix nécessite de la lui signifier, ce qui vaut nouvelle offre avec nouveau délai. D’où la nécessité que les étapes préalables vous aient permis d’arriver à un prix "ferme" 8 à 10 mois avant l’échéance du bail, de façon à ne lui écrire qu’une seule fois, directement avec le "bon" prix.

Comme dit par les autres intervenants, vis à vis des promoteurs, il faut que vous soyez très clair sur vos conditions : si c’est un paiement comptant, ça va les embêter. La dation les arrange énormément : non seulement ils vous la valorisent au coût de marché (alors qu’elle ne leur coûte le coût de revient), mais de plus, ils n’ont aucune avance de trésorerie à faire. Cela dit, si vous n’avez pas besoin d’espèces sonnantes et trébuchantes, la dation peut s’avérer un bon choix.

Dernière modification par Bernard2K (20/01/2021 19h48)


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