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#1 14/01/2021 12h59

Membre (2018)
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Bonjour,

Un couple d’amis me demande conseil pour réduire les droits de succession pour leurs 2 enfants.

Ils sont âgées de 68 ans et possèdent 2 maisons (résidence principale + location) + 1 appart en location.
Le montant de ces biens immobiliers est estimé à 1,2 millions. La résidence principale appartient au couple. L’appartement et la maison louée sont issus d’une héritage du père.
Les frais de donation seraient estimés à 120k.

Le notaire leur a proposé de modifier leur contrat de mariage pour etre sous le régime universel pour un cout de 12.000 euros. Cela leur permettrait d’augmenter leur part de donation en usufruit, il devrait alors donner une somme compensatrice à l’enfant héritant du bien immobilier le moins cher.

- Que pensez vous des ces conseils ?
- Voyez vous d’autres solutions plus simples ou plus rentable pour réduire les frais de succession, sachant qu’il voudrait garder les biens immobiliers afin de permettre d’avoir des loyers pour payer une éventuelle maison de retraite.

Merci

Mots-clés : donation, droits de succession, immobilier, succession


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[+1]    #2 14/01/2021 16h02

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Il y a beaucoup d’imprécisions dans votre message.

Vos amis veulent-ils effectuer une donation de leur vivant ou prévoir la succession à leur mort?
Sans connaître la valeur de chaque bien et donc le patrimoine de chaque conjoint, leur régime patrimonial actuel, difficile de savoir l’impact du conseil du notaire.

Deux éléments de base:
1- la communauté universelle= gros risque en cas de divorce et les divorces arrivent à tout âge
2- la communauté universelles=perte de l’avantage de donation de deux parents car pas d’ouverture de la succession au premier décès
3- les biens locatifs à gérer quand on en est au stade de la maison de retraite, c’est utopique et très destructeur en valeur sauf à refiler le travail sans les revenus à ses enfants mais dans ce cas c’est paradoxal de vouloir optimiser la fiscalité de succession et de mettre ses enfants à contribution avant.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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[+1]    #3 14/01/2021 16h36

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Si l’objectif est uniquement de réduire les droits de succession (mais je doute que ce soit le cas), il faudrait :
   - envisager de vendre une partie des biens actuellement mis en location pour investir un peu plus de 400k€, voire 500 k€, dans des contrats d’assurance-vie avant qu’un des membres du couple n’ait 70 ans. Ceci permettra à chaque membre du couple de faire bénéficier chacun de ses enfants de la transmission du solde de ses contrats à son décès, sans avoir aucun droit à payer jusqu’à une valeur de 152 500€ par conjoint et par enfant (soit 610 k€ transmis sans payer aucun droit)  (et si le contrat dépasse 152 500€, les droits sont seulement de 20% de surplus jusqu’à 800 k€ et quelques). A noter que ceci n’appauvrit nullement les parents (qui pourront faire des retraits sur ces contrats en cas de besoin) !
Note : La différence entre les 400 ou 500 k€ investis et les "610 k€ pouvant être transmis dans droit" provient du fait que les 400 à 500 k€ sont la valeur initiale, et les 610 k€ la valeur lors du décès des parents, et qu’on espère bien que la valeur du contrat augmentera avec le temps.
  - envisager de donner la nue-propriété d’une partie des biens immobiliers aux enfants (de préférence avant d’atteindre 71 ans, car la valeur de la nue-propriété passera alors de 50% à 60% de la valeur du bien) : ça permettra de limiter les droits à payer, en cumulant le fait que les droits seront assis sur une assiette plus faible (50%, ou 60% de la valeur du bien), pourront être payés par le donateur (les parents) (en cas de succession, c’est l’héritier qui paie, et le net qui lui reste ensuite est forcément plus faible), et que les premiers 100 000€ donnés (par parent/enfant) sont exonérés de droit (et non réintégrés dans la succession si celle-ci intervient dans plus de 15 ans). En tout, les 100 k€ exonérés permettent de donner jusqu’à 400 k€ (des parents aux enfants), soit (avant d’avoir 71 ans) la nue-propriété de biens immobiliers valant jusqu’à 800 k€. A noter que ceci ne diminue nullement les revenus des parents (qui continuent de percevoir les loyers, et de payer des impôts sur ces loyers) !

Il est bien sur possible de combiner ces pistes, et aussi de ne pas aller jusqu’aux montants maximums…
Ce sont les pistes "classiques" à envisager dans une telle situation (même s’il est possible d’optimiser encore, en mettant en oeuvre des dispositifs bien plus compliqués, et qui ici ne sont sans doute pas utiles; par exemple des clauses bénéficiaires démembrées sur les contrats d’AV).

La proposition du notaire (passer en communauté universelle) répond à l’objectif de préserver le plus possible le patrimoine des parents, en évitant de "dépouiller" un des parents lors du décès de l’autre (en évitant que les enfants n’héritent à ce moment). Elle n’est pas du tout adaptée à l’objectif de minimiser les droits de succession.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#4 14/01/2021 17h01

Membre (2016)
Réputation :   26  

De manière générale, l’immobilier n’est pas un bon placement pour la succession sauf à donner l’usufruit mais vous ne conservez pas la main sur l’ensemble de votre capital. L’avantage de l’assurance vie est de pouvoir concilier les deux.

Je rejoins l’avis des autres contributeurs. Miser sur les loyers pour payer sa maison de retraite, c’est une très mauvaise idée selon moi, sauf à se mettre d’accord dès à présent avec leur enfant pour qu’il gère les biens locatifs au moment venu.

Enfin, s’ils ont des craintes concernant le paiement d’une maison de retraite et qu’ils souhaitent des revenus complémentaires, ils ne devraient pas se focaliser uniquement sur les biens immobiliers en direct. Quelle est leur fiscalité actuellement sur leurs revenus locatifs ? Quelle est leur rentabilité ? S’ils ont peu de charge (plus d’emprunt et/ou déficit) cet investissement n’est probablement pas la meilleure solution. Un placement sur une assurance vie, avec un mix ETF, fond euros, SCPI pourrait potentiellement être plus rémunérateur, plus tranquille et mieux adapté à la problématique de succession. Autre avantage: le père pourrait potentiellement léguer une partie de ses actifs à sa femme (ce qui serait possible avec les biens immobiliers mais un bien en indivision n’est pas l’idéal).

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#5 14/01/2021 17h29

Membre (2018)
Réputation :   58  

Merci beaucoup pour vos réponses.

Je vais prendre le temps de les lire en détail. Je pense que Goodbylenine à raison Ils m’ont présenté cela comme le fait de réduire des frais de successions pour les enfants mais d’un autre coté la mère a peur de se retrouver "dépouiller" si le père meurt avant. Elle a meme évoqué le fait que ses enfants pourraint théoriquement la mettre à la porte.

- C’est peut etre une manière de se proteger en faisant croire à leurs enfants qu’ils le font pour eux ?

- De ce que j’ai compris, la nue propriété envisagée par le notaire, fait en sorte qu’ils conservent leur revenus locatif jusqu’à leur mort et un toit sur la tete.

- Mais la communauté universelle ne permettrait en aucun cas à un des parents de pouvoir "donner plus" ? au contraire il y a " perte de l’avantage de donation de deux parents car pas d’ouverture de la succession au premier décès" ?

- La nue proriété avec  la communauté universelle ne sont elles pas contradictoires dans le cadre d’une réduction des frais de succession ?


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#6 14/01/2021 17h59

Membre (2012)
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Faire une donation en nue-propriété avec réversion d’usufruit au conjoint survivant: la protection du survivant est complète, et les droits abaissés par le démembrement.
valeur NP: 50%
abattement 100 K€.
2 parents

2 parents * 2 enfants: abattements cumulés 400 K€, avec les 50% de la NP: ils peuvent transmettre 800K€ de patrimoine sans droits.

Il faut calibrer la part de la NP qui est donnée sur cette base, en maximisant ce que la mère peut donner compte tenu de la valeur de la RP.

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