Déficit foncier des travaux dans un immeuble en partie commercial ?

Mani · #1

Bonjour,

J’aimerai avoir des renseignements pour un projets de réhabilitation d’immeuble.

Il s’agit d’un immeuble composé :
- d’anciens commerces,
- de logements d’habitation (= appartements)
- de combles

J’ai commencé à faire chiffrer des travaux pour transformer la totalité de l’immeuble en appartements dans les anciens commerces (il s’agira donc d’un changement de destination) et aussi dans les combles (donc il s’agira également d’un changement de destination).

Il y aura aussi les espaces communs à refaire ainsi que  : la toiture, les façades, etc.

1/
Savez-vous comment sera calculé le déficit foncier des travaux ?

Si j’ai pour 200k€ euros de travaux et que les parties commerces et combles représentent 50% de la surface totale, est-ce que le déficit foncier ne sera donc calculé que sur les 50% des 200k€ de travaux,(car 50% de la surface n’est pas en changement de destination), soit 100 k€ ?

Quid des travaux de la toiture, des espaces communs et des façades ?
Les travaux correspondant seront t’ils en totalité déductibles ou bien faudra t’il aussi repartir les montants au ratio des surfaces (commerces + combles VS Appartements). (soit Toujours dans l’exemple : 50% des travaux de toiture + façade + espaces communs déductibles) uniquement déductibles ?

(Je crois que les informations sont sur le formulaire 2044 mais je ne suis pas sur de bien comprendre)

2/ Il s’agit d’un héritage. L’agent immobilier n’a pas tous les renseignements. L’immeuble est assez vieux et j’ai contacté les impôts pour connaitre qu’elles sont les surfaces exactes considérée en appartement de celles considérés en commerces.
Les impôts me disent avoir cette information sur le "document H1" mais qu’il ne peuvent fournir cela qu’aux propriétaires.
S’avez vous comment je peux avoir les éléments autrement que par ce formulaire H1 ?

Merci

Mots-clés : deficit, impot, travaux

ImmoImpot · #2

Bonjour,

1) L’article 14 du CGI définit les revenus fonciers :

"

article 14 du CGI a écrit :
Sous réserve des dispositions de l’article 15, sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale :
1° Les revenus des propriétés bâties, telles que maisons et usines, ainsi que les revenus :
a De l’outillage des établissements industriels attaché au fonds à perpétuelle demeure, dans les conditions indiquées au premier paragraphe de l’article 525 du code civil ou reposant sur des fondations spéciales faisant corps avec l’immeuble ;
b De toutes installations commerciales ou industrielles assimilables à des constructions ;
c Des bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l’habitation, le commerce ou l’industrie, même s’ils sont seulement retenus par des amarres.
2° Les revenus des propriétés non bâties de toute nature, y compris ceux des terrains occupés par les carrières, mines et tourbières, les étangs, les salines et marais salants.

Ainsi, que les locaux (non meublés j’entends) soient des locaux d’habitation ou des locaux commerciaux, les revenus correspondant sont des revenus fonciers. Les déficits également. Donc si vous faites des travaux qui génèrent du déficit foncier, que ces travaux concernent l’habitation, le commercial ou les parties communes ne change rien, le traitement est le même.

Le Memento fiscal 2020 cite d’ailleurs les revenus des "propriétés bâties, telles que maisons, appartements, usines, magasins, bureaux, bâtiments ruraux, etc".

Il faut noter toutefois que seuls les travaux d’amélioration, les travaux de réparation et d’entretien sont déductibles, dès lors que cela constitue de la construction ou de l’agrandissement, ce n’est pas déductible et ne peut constituer du déficit foncier. La limite entre les deux est parfois peu claire, notamment lorsque les travaux touchent au gros oeuvre. A priori ce n’est pas votre cas mais à vérifier.

Formellement cela se passe effectivement sur le formulaire 2044. Il faut être capable de justifier de l’effectivité des travaux et de leur montant (factures). Lorsque vous remplissez votre déclaration sur impôt.gouv il vous est demandé de préciser ces éléments normalement dans un tableau spécifique.

2) Il me semble que les services de l’urbanisme de la commune doivent avoir également ces informations. Mais s’il s’agit d’un héritage, il y a eu un inventaire descriptif normalement non ?

Dernière modification par ImmoImpot (30/12/2020 10h24)

Bernard2K · #3

Fiscalement, vous avez deux gros problèmes :
1) la création de logement dans des espaces qui n’en étaient pas (locaux commerciaux et combles) est assimilée à des travaux de construction, non éligibles à la déduction en charges des revenus fonciers.
2) Cela peut "contaminer" les autres travaux en les rendant non déductibles, de par la notion de travaux "indissociables".

Voir ici :
RFPI - Revenus fonciers ? Charges déductibles ? Dépenses de travaux - Caractère déductible de la dépense | bofip.impots.gouv.fr
Point 180 la non déductibilité, et à partir du point 230 la notion de travaux indissociables.

Mani · #4

ImmoImpot a écrit :
Bonjour,

1) L’article 14 du CGI définit les revenus fonciers :

"
article 14 du CGI a écrit :
Sous réserve des dispositions de l’article 15, sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale :
1° Les revenus des propriétés bâties, telles que maisons et usines, ainsi que les revenus :
a De l’outillage des établissements industriels attaché au fonds à perpétuelle demeure, dans les conditions indiquées au premier paragraphe de l’article 525 du code civil ou reposant sur des fondations spéciales faisant corps avec l’immeuble ;
b De toutes installations commerciales ou industrielles assimilables à des constructions ;
c Des bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l’habitation, le commerce ou l’industrie, même s’ils sont seulement retenus par des amarres.
2° Les revenus des propriétés non bâties de toute nature, y compris ceux des terrains occupés par les carrières, mines et tourbières, les étangs, les salines et marais salants.
Ainsi, que les locaux (non meublés j’entends) soient des locaux d’habitation ou des locaux commerciaux, les revenus correspondant sont des revenus fonciers. Les déficits également. Donc si vous faites des travaux qui génèrent du déficit foncier, que ces travaux concernent l’habitation, le commercial ou les parties communes ne change rien, le traitement est le même.

Le Memento fiscal 2020 cite d’ailleurs les revenus des "propriétés bâties, telles que maisons, appartements, usines, magasins, bureaux, bâtiments ruraux, etc".

Il faut noter toutefois que seuls les travaux d’amélioration, les travaux de réparation et d’entretien sont déductibles, dès lors que cela constitue de la construction ou de l’agrandissement, ce n’est pas déductible et ne peut constituer du déficit foncier. La limite entre les deux est parfois peu claire, notamment lorsque les travaux touchent au gros oeuvre. A priori ce n’est pas votre cas mais à vérifier.

Formellement cela se passe effectivement sur le formulaire 2044. Il faut être capable de justifier de l’effectivité des travaux et de leur montant (factures). Lorsque vous remplissez votre déclaration sur impôt.gouv il vous est demandé de préciser ces éléments normalement dans un tableau spécifique.

2) Il me semble que les services de l’urbanisme de la commune doivent avoir également ces informations. Mais s’il s’agit d’un héritage, il y a eu un inventaire descriptif normalement non ?

A la lecture de votre message, je comprend que les travaux sont déductibles.
Or, comme je l’ai precisé , il y aura u changement de destination, (combles transformées en appartement et anciens commerces transformées en appartements). Dans ce genre de cas, les travaux ne sont pas déductibles selon moi. Vouliez vous dire le contraire.

Pour le service urbanisme, c’est une bonne idée. Je vais me renseigner

Bernard2K a écrit :
Fiscalement, vous avez deux gros problèmes :
1) la création de logement dans des espaces qui n’en étaient pas (locaux commerciaux et combles) est assimilée à des travaux de construction, non éligibles à la déduction en charges des revenus fonciers.
2) Cela peut "contaminer" les autres travaux en les rendant non déductibles, de par la notion de travaux "indissociables".

Voir ici :
RFPI - Revenus fonciers ? Charges déductibles ? Dépenses de travaux - Caractère déductible de la dépense | bofip.impots.gouv.fr
Point 180 la non déductibilité, et à partir du point 230 la notion de travaux indissociables.

Concernant le point "2", c’est toute mon interrogation.
Comment ne pas "contaminer" les travaux des appartements existant et de rénovation de toiture et façades par les travaux d’agrandissement (comble et anciens commerces) ?

Dernière modification par Mani (30/12/2020 13h51)

Bernard2K · #5

Mani a écrit :
Concernant le point "2", c’est toute mon interrogation.
Comment ne pas "contaminer" les travaux des appartements existant et de rénovation de toiture et façades par les travaux d’agrandissement (comble et anciens commerces) ?

C’est effectivement la question que vous avez à approfondir.

Vous trouverez des exemples d’opérations jugées comme indissociables au point 270 du même document.

A partir du moment où l’administration écrit :

La détermination du caractère dissociable ou indissociable des travaux constitue une question de fait qu’il convient de résoudre par l’examen dans le détail des travaux effectués à l’aide de tous renseignements utiles (devis, mémoires et factures établis par les entrepreneurs, rapports d’architectes avant et après les travaux, etc.) et à la lumière des décisions de jurisprudence rendues en la matière (voir n° 270).

… ça veut dire qu’il n’y a pas de règle simple, évidente. Vous n’aurez jamais la réponse précise à "est-ce dissociable ou indissociable ?". Examen au cas par cas. Il ne reste donc plus qu’à regarder les jurisprudences, essayer de repérer les points communs entre les cas qui ont fait l’objet d’un redressement, et essayer de se faire son opinion.

Pour ma part, ce que je comprends : dès lors que vous effectuez tous ces travaux ensemble, avec une grosse amélioration de l’immeuble y compris un fort gain de surface d’habitation et réfection de la toiture, tous les travaux sont indissociables. Donc RIEN n’est éligible à la déduction des revenus fonciers.

A partir de là, je ne vois que deux façons de ruser :
- Séparer vraiment totalement les opérations. Ca veut dire un phasage. 1) rénover les logements existants. C’est déductible des revenus fonciers. 2) transformer locaux commerciaux et combles en logements, à ses frais. Les louer en logements, location nue, donc en revenus fonciers. Rien de ces travaux n’est déductible. 3) Plusieurs années plus tard, faire les communs (toiture, cage d’escalier). Pourquoi en dernier ? Pour que tout ait été loué en location nue d’abord, donc que tout soit bien sous le régime des revenus fonciers, et éviter ainsi le risque que tout ou partie de ces dépenses sur les communs ne soit retoquée par les impôts.
- louer meublé. En meublé, LMNP ou LMP au réel, on raisonne comme une entreprise, donc TOUTES les dépenses sont éligibles. Mais ça fait tout un immeuble à louer meublé : encore faut-il que la demande existe.

Je ne crois pas beaucoup au rescrit. L’administration aura beau jeu de dire que vos travaux sont différents de ceux que vous leur avez soumis au moment du rescrit, car il y a toujours des différences, n’est-ce pas ?

Dernière modification par Bernard2K (30/12/2020 19h51)

Tchouikov · #6

Dans le sens du risque de "contamination" évoqué par Bernard2K, j’attire votre attention sur une jurisprudence du Conseil d’État qui pourrait vous intéresser :

Décision du Conseil d’Etat, 19 novembre 1984, n°49140 : a écrit :
(…)
Considérant qu’aux termes de l’article 31 du CGI : « I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : 1° Pour les propriétés urbaines : a) Les dépenses de réparation et d’entretien… ; b) les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
Considérant qu’il résulte de l’instruction, notamment des plans produits par M. X, que les travaux que le requérant a effectués, en 1977 et 1978, dans l’immeuble ancien dont il est propriétaire à C, ont, outre la réfection des installations électriques, sanitaires et de chauffage, comporté la réfection de la toiture et de la couverture, un remplacement partiel de la charpente, la recoupe des pierres de murs salpêtrés, l’aménagement, au rez-de-chaussée, d’un local commercial de 33 m2, avec création d’une réserve de 48 m2, l’agrandissement, au troisième étage, d’un appartement dont la surface habitable est passée de 33 m2 à 50 m2, grâce au remplacement complet d’un escalier devenu dangereux et à la transformation des combles en locaux d’habitation, ainsi que la démolition des cloisons intérieures pour permettre de restructurer l’ensemble des appartements ; que ces travaux ne correspondent pas à des dépenses d’entretien et de réparation et, alors même qu’ils constituent des travaux d’amélioration portant sur des locaux d’habitation, équivalent, par leur nature et leur importance, à des travaux de reconstruction et d’agrandissement ; qu’ils ne pouvaient, dès lors, et même s’ils ont bénéficié d’une subvention de l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat, être compris dans les charges déductibles pour le calcul du revenu net foncier du contribuable, au sens des dispositions précitées de l’article 31 du CGI ;
(…)

La description des faits de l’espèce est plutôt succincte mais on comprend que, dans cette affaire, le contribuable avait procédé aux travaux suivants :
1/ Aménagement d’un local commercial avec création d’une surface additionnelle de 48 m2 => travaux de construction/reconstruction non déductibles, ce qui est incontestable.
2/ Agrandissement d’un appartement situé au 3ème étage par l’aménagement de combles ayant permis un passage de sa surface habitable de 33 m2 à 50 m2 => idem.
3/ Travaux de réagencement intérieur réalisés dans les appartements situés aux 1er et 2ème étages => travaux de construction/reconstruction non déductibles compte tenu de leur nature et de leur importance.
4/ Travaux de réfection des installations de plomberie, des installations électriques, du système de chauffage et de la toiture (pourtant commune au local commercial et à l’appartement du 3ème étage, mais aussi à ceux situés aux 1er et 2ème étages) => idem.

Dans votre situation, il est acquis que les travaux que vous engagerez dans le local commercial et dans les combles pour les transformer en logement ne seront pas déductibles. Les questions qui se posent sont maintenant les suivantes :
- Pourrez-vous déduire les dépenses que vous engagerez dans les appartements déjà affectés à l’usage d’habitation ?
- Quel est le sort des dépenses afférentes aux équipements communs ?

Concernant les dépenses engagées spécifiquement dans les appartements, vous devriez pouvoir les déduire à condition de démontrer qu’elles sont dissociables de celles liées à l’aménagement du local commercial et des combles et que les travaux ne sont pas d’une importance telle qu’ils consistent en une restructuration complète des appartements :
=> C’est à mon avis faisable à condition de de solliciter des devis distincts pour chacune des parties de votre immeuble (local commercial et combles d’une part et logements d’autre part) et de ne pas transformer radicalement les appartements existants en créant de la surface habitable supplémentaire (même si cela ne vous interdit pas de les rénover en profondeur).

Concernant les dépenses relatives aux équipements communs (toiture, cage d’escalier, électricité des parties communes, réseaux de plomberie…), je n’ai pas trouvé de littérature sur le cas d’opérations "mixtes" telle que la vôtre mais la décision du Conseil d’État citées plus haut ne va pas réellement dans un sens qui vous est favorable :
=> Vous auriez tout à gagner tenter de faire admettre la déductibilité immédiate d’une partie de ces dépenses (par exemple au prorata de la surface habitable des appartements déjà affectés à l’usage d’habitation) en sollicitant un rescrit auprès de l’administration.

Dernière modification par Tchouikov (30/12/2020 19h35)

Mani · #7

Merci de vos reponses.

Je ne connaissait pas le notion de rescrit. Je vais me renseigner pour avoir cela avant de me positionner et même de faire chffere les travaux

Pour information, ce jour j’ai appelé le service urbanisme (cadastre) …ils ne savent pas diffrencier la superficie des locaux commerciaux de la superficie des appartements…(!)

Donc , je pense qu’il n’y a pas d’autre solution que d’avoir cela par les impots…et donc que le proprietaire fasse la demande.

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#1 30/12/2020 09h54

#2 30/12/2020 10h20

article 14 du CGI a écrit :

#3 30/12/2020 12h04

#4 30/12/2020 13h47

ImmoImpot a écrit :

article 14 du CGI a écrit :

Bernard2K a écrit :

[+1] #5 30/12/2020 17h20

Mani a écrit :

[+1] #6 30/12/2020 19h30

Décision du Conseil d’Etat, 19 novembre 1984, n°49140 : a écrit :

#7 30/12/2020 22h41

Discussions peut-être similaires à “déficit foncier des travaux dans un immeuble en partie commercial ?”

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#3 30/12/2020 12h04

#4 30/12/2020 13h47

ImmoImpot a écrit :

article 14 du CGI a écrit :

Bernard2K a écrit :

[+1] #5 30/12/2020 17h20

Mani a écrit :

[+1] #6 30/12/2020 19h30

Décision du Conseil d’Etat, 19 novembre 1984, n°49140 : a écrit :

#7 30/12/2020 22h41

Discussions peut-être similaires à “déficit foncier des travaux dans un immeuble en partie commercial ?”

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