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#1 13/12/2020 09h00

Membre (2020)
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Bonjour à tous,

Actuellement en procédure de licenciement économique, mon projet de devenir marchand de bien va arriver plus tôt que prévu …

J’ai une SCI soumise à l’IS qui dispose d’un seul et unique bien qui fini tout juste d’être construit. (maison neuve 3ch + garage) pas encore d’amortissement effectué
Cout total de l’opé : 175k€
Cout total du crédit : 146k€
Estimation AI du bien : 220k€

Je vais revendre ce bien pour bénéficier d’un apport plus conséquent pour les opérations de marchand mais je cherche à optimiser la sortie de ce flux.

Suite à un rdv avec mon EC, il me conseille de transformer directement ma SCI en SASU ce qui aura pour conséquences de ne pas avoir besoin de sortir les fonds de la vente de la maison et de ne pas payer la flat tax.

Cette modif n’est pas anodine car entre les frais liés à la modification juridique, les honoraires du commissaire à la transformation et les divers frais associés, la facture s’élève à plus de 3000€.
Comparé à une éventuelle flat tax estimée entre 5 et 6000€, cela reste toujours plus optimale.

Qu’en pensez vous ?
Feriez vous différemment ?

Bon dimanche ! smile

Mots-clés : marchand, sasu, sci, transformation

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#2 13/12/2020 09h21

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ESTJ

Bonjour,

Cela me semble une bonne stratégie que de transformer plutôt que sortir les fonds :

Dans votre estimation, vous mettez 3 ke contre 6 en gros de flat…mais une fois revenu dans votre patrimoine privé, vous allez sans doute recréer une entité pour passer marchand ? Donc repayer sans doute 2ke minimum entre la clôture de votre sci et la création de la nouvelle entité…bien des complications alors que le conseil qui vous a été donné me semble bon.

Bémol hors sujet, avez vous conscience des difficultés à faire financer des opérations en étant marchand de biens ? Je ne suis pas de la partie, mais sur ce que j’en lis sur le forum, loin d’être simple…

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#3 13/12/2020 09h23

Membre (2011)
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Vous pouvez aussi créer une SASU dont vous avez 99 % des parts et 1 % pour la SCI.
La SCI fait l’apport des fonds à la SASU en CCA et ensuite la SASU rembourse la SCI dans le temps.


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#4 13/12/2020 10h27

Membre (2020)
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serenitis a écrit :

Bonjour,

Cela me semble une bonne stratégie que de transformer plutôt que sortir les fonds :

Dans votre estimation, vous mettez 3 ke contre 6 en gros de flat…mais une fois revenu dans votre patrimoine privé, vous allez sans doute recréer une entité pour passer marchand ? Donc repayer sans doute 2ke minimum entre la clôture de votre sci et la création de la nouvelle entité…bien des complications alors que le conseil qui vous a été donné me semble bon.

Bémol hors sujet, avez vous conscience des difficultés à faire financer des opérations en étant marchand de biens ? Je ne suis pas de la partie, mais sur ce que j’en lis sur le forum, loin d’être simple…

Effectivement je serais du même avis que vous sur la comparaison fat tax vs transformation, le choix semble vite fait. Je creuse s’il n’existe pas une autre alternative du type énoncé par philippe30.

Concernant le financement, j’ai déjà effectué quelques démarches puisque j’ai lu assidûment les retours des membres du forum. Le financement n’est pas impossible mais j’aurais tendance à dire que comme toute société et tout financement, il faut un business plan solide et des arguments fiables et vérifiables.
Des retours déjà reçus, financement possible avec un pourcentage d’apport nécessaire pour chaque opération après analyse de l’opération par le conseiller. (Conseiller spécialisé dans une grande structure bancaire qui maîtrise le marché immobilier local)

Je dois vous avouer que ce qui « m’inquiète » le plus sont tous les frais annexes liés à cette activité qui viennent plomber le résultat annuel des opérations (comptables, bancaires, assurances, juridique …)

Philippe30 a écrit :

Vous pouvez aussi créer une SASU dont vous avez 99 % des parts et 1 % pour la SCI.
La SCI fait l’apport des fonds à la SASU en CCA et ensuite la SASU rembourse la SCI dans le temps.

C’est intéressant puisque, m’orientant maintenant a 100% vers l’immobilier, l’idée de conserver ma SCI pourrait être judicieuse.

Prenons comme exemple 20000 € d’apport de la SCI en CCA vers la SASU, ce transfert s’effectuerait sans frais ?
Savez vous comment se déroulerait le remboursement de la SCI dans le temps ?

Merci

Dernière modification par Huchmeem (13/12/2020 10h36)

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#5 13/12/2020 12h31

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Réputation :   2805  

Votre comparaison qui arrive à 3ke vs 6ke me semble biaisée : si vous voulez comparer des choses comparables, il faudrait tenir compte du fait qu’a la fin, si vous voulez que les fonds soient dans votre patrimoine personnel (et puissent financer le remplissage du frigo), il faudra de toute manière payer la flat tax (ou l’IR +PS).

Donc le résultat serait plutôt 9ke vs 6ke (+ frais pour éventuellement monter la structure MDB) à payer, dont une partie maintenant, et une autre à terme, si votre activité de MDB réussit.

Cependant, dans le cas où votre activité de MDB ne décolle pas, ou échoue, comme il n’y aura rien à transférer dans le patrimoine privé, transformer en SASU et ne débourser que 3ke (au lieu de 6ke, que vous ne récupérerez jamais sur le futur déficit de l’activité) permet effectivement de limiter les dégâts.

La suggestion de Philippe30 me semble à creuser… (un apport en CCA ne génère pas de frais, pas plus qu’un virement bancaire; comme vous contrôlez la SASU et la SCI, c’est vous qui déciderez quand le CCA sera remboursé, et ca pourrait être "le jour où la SASU aura la trésorerie disponible et la SCI besoin de cash").

Avez-vous quantifié votre temps passé sur le projet de la maison dans la SCI, évalué quel "salaire" (après toutes charges et impôts, et avec les assurances nécessaires à un MDB) ceci aurait permis de dégager, et vérifié si une banque vous suivrait (sans CDI à présent,  et avec l’étiquette MDB) sur le prochain projet ?
A lire vos questions, vous semblez au tout début de la courbe d’apprentissage dans pas mal de domaines qu’un MDB se doit de maîtriser…. Soyez-en bien conscient.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#6 13/12/2020 13h06

Membre (2015)
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Philippe30 a écrit :

Vous pouvez aussi créer une SASU dont vous avez 99 % des parts et 1 % pour la SCI.
La SCI fait l’apport des fonds à la SASU en CCA et ensuite la SASU rembourse la SCI dans le temps.

On ne peut plu parler de SASU avec deux actionnaires.
On ne peut faire d’apports en nature en CCA, bien que la terminologie soit parfois utilisée (à tort). L’opération pour ce faire consiste en une vente du bien à la nouvelle société, et apport des liquidités issus de la vente en CCA.

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#7 13/12/2020 13h44

Membre (2020)
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GoodbyLenine a écrit :

Votre comparaison qui arrive à 3ke vs 6ke me semble biaisée : si vous voulez comparer des choses comparables, il faudrait tenir compte du fait qu’a la fin, si vous voulez que les fonds soient dans votre patrimoine personnel (et puissent financer le remplissage du frigo), il faudra de toute manière payer la flat tax (ou l’IR +PS).

Donc le résultat serait plutôt 9ke vs 6ke (+ frais pour éventuellement monter la structure MDB) à payer, dont une partie maintenant, et une autre à terme, si votre activité de MDB réussit.

Cependant, dans le cas où votre activité de MDB ne décolle pas, ou échoue, comme il n’y aura rien à transférer dans le patrimoine privé, transformer en SASU et ne débourser que 3ke (au lieu de 6ke, que vous ne récupérerez jamais sur le futur déficit de l’activité) permet effectivement de limiter les dégâts.

J’avoue, à tort, ne pas considérer l’échec comme une possibilité. Et par conséquent, cela me fait réfléchir sur le fait que payer la flat tax de suite me permettrait de conserver la SCI, recréer la SASU avec apport en CCA sans montage trop complexe.
Etant donné que ma femme a des parts à hauteur de 50% de la SCI et qu’elle est banquière … et que la banque en question ne souhaite pas qu’elle soit dans la SASU qui deviendrait une SAS par ailleurs (raison d’éthique si financement des projets par cette même banque)
Dans le cas ou je creuserais la suggestion Philippe30, je m’orienterais dans cette direction.

GoodbyLenine a écrit :

Avez-vous quantifié votre temps passé sur le projet de la maison dans la SCI, évalué quel "salaire" (après toutes charges et impôts, et avec les assurances nécessaires à un MDB) ceci aurait permis de dégager, et vérifié si une banque vous suivrait (sans CDI à présent,  et avec l’étiquette MDB) sur le prochain projet ?
A lire vos questions, vous semblez au tout début de la courbe d’apprentissage dans pas mal de domaines qu’un MDB se doit de maîtriser…. Soyez-en bien conscient.

Je travaille sur le projet MDB depuis un petit moment maintenant et j’ai (essayé de) calculé tous les frais liés à cette activité, je me suis fait un prévisionnel sur 3 ans, j’ai déjà réalisé des opérations en nom propre ce qui me donne quelques bases.
Je suis conscient que passer au statut de professionnel change totalement la donne mais qui n’est pas passé par la case de l’apprentissage.

Concernant le financement, j’aurais un apport équivalent à 130/140 k€ pour le 1er projet, ce qui n’est pas énorme dans ce domaine mais qui permet de se lancer en étant suivi.
J’ai déjà contacté des établissements, qui m’ont donné leurs critères nécessaires pour obtenir un financement, j’imagine que ce sera plus complexe dans la réalité mais si je n’essaie pas, je ne saurais jamais …
Je reste de ce fait très à l’écoute de tous les conseils que je peux avoir ! Hormis ceux du type  "reste salarié" que j’ai déjà trop pu entendre dans mon entourage

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#8 13/12/2020 16h28

Membre (2011)
Top 10 Immobilier locatif
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J’ai répondu rapidement ce matin avant d’aller courir , il faut noter non pas SASU mais SAS dans ce cas de figure car la SASU est unipersonnelle.

J’ai indiqué 1 %mais  on peux aller à 5 % et plus pour profiter de l’intégration fiscale pour le remontée des dividendes.

L’idée dans ce que j’ai évoqué est de mettre en lien deux structures IS afin de permettre des transfert de fond entre associé ou versement de dividendes sans passer par la case versement de dividende à une personne physique ou apparait alors la CSG et l’IRPP.

Les dividendes versés ne sont pas forcement à hauteur des parts sociales détenues donc les 5 % ou plus de la SCI peuvent récupérées plus en dividendes après AG.

A prendre en compte l’engagement de la SCI à hauteur de ses parts sociales dans la SAS dans le cas de perte de la SAS marchand de biens


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#9 18/12/2020 17h03

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Philippe30, le 13/12/2020 a écrit :

Vous pouvez aussi créer une SASU dont vous avez 99 % des parts et 1 % pour la SCI.
La SCI fait l’apport des fonds à la SASU en CCA et ensuite la SASU rembourse la SCI dans le temps.

[…]

J’ai indiqué 1 %mais  on peux aller à 5 % et plus pour profiter de l’intégration fiscale pour le remontée des dividendes.

Pistes intéressantes, je me permets juste de compléter avec mes remarques :
- Pour justifier de l’"intérêt économique" du prêt de la SCI au bénéfice de la SAS c’est mieux de prévoir un taux d’intérêt (taux TMP en général, voir BOFIP) sinon il y a un risuqe d’abus de droit.

- Une SAS permet de définir dans ses Statuts des "actions de préférences" ce qui permet de favoriser ou non certains actionnaires dans le versement des dividendes par exemple.
Un actionnaire détenant 5% du capital pourrait très bien percevoir 95% des dividendes par exemple.

Ça peut avoir un intérêt pour limiter les dividendes qui remontent dans la SCI par exemple et éviter la double imposition à l’IS.
Le régime mère-fille disponible à partir de 5% de participation dans une société permet de réduire un peu cette double imposition mais elle ne l’annule pas pour autant.

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#10 18/12/2020 17h40

Membre (2020)
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Bonjour,

Petite réflexion sur le montage avec la SAS…

Voici les hypothèses de travail :
•    Détention de la SAS à hauteur de :
         95% par les personnes physique
         5% par la SCI
•    CCA de 100 000 euros pour financer un bien immobilier de 100 000 euros avec un taux de financement  de 1% afin d’éviter la requalification (pas d’emprunt bancaire)
•    Taux de rendement de 7% par an => 7000 euros de loyer
•    Action de préférence avec une répartition du bénéfice à hauteur de 95% pour la SCI afin de purger le CCA

=> Trésorerie annuelle et bénéficie distribuable de la SAS de 5100 euros (7000 euros – 1000 euros (intérêt d’emprunt) – 900 euros d’IS (on néglige la CFE,frais de gestion…)
=> Régime mère fille IS à 2.5%: distribution de 4970 euros à la SCI afin de rembourser le CCA chaque année
=> Remboursement du CCA de 100 000 euros en 20 ans (100 000 / 4970 euros par an) 

Cession de l’actif dans 20 ans :
Prix de vente : 100 000 euros 
VNC = 20 000 euros
IS à payer (sur les amortissements) = 17 500 euros
Bénéficie distribuable de 82 500 euros
La personne physique reçoit 54 862.50 (95% * 82 500 euros * 70% aprés PFU)  sans avoir injecté 1 euros. Mon raisonnement est-il correct ?

Dernière modification par Adrien55 (18/12/2020 17h44)

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[+1]    #11 19/12/2020 19h03

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Bonjour.

Pifométriquement je dirais que si vous pouvez avoir une transfo à 3 000 frais inclus, foncez.

Par contre pesez bien le pour et le contre avant d’opter pour la SAS plutôt que que pour la SARL. Pas de souci si vous êtes à la TVA. Mais dans le cas inverse, la SAS entre dans le champ de la taxe sur les salaires, pas la SARL ; et les cotisations sont plus élevées en SAS. Donc si vous avez prévu de vous rémunérer autrement qu’en dividendes et si vous n’êtes pas à la TVA, j’insiste soyez prudent.

Le montage avec holding ne m’enthousiasme pas sauf si on a une perspective de réinvestissement et de création d’un patrimoine perso. Il est aussi onéreux que la transfo simple à la mise en place - il va falloir modifier l’objet de la société existante ! - et plus cher en termes de frais de gestion avec deux sociétés à l’IS. Pas emballé non plus par le prêt : c’est bien joli mais il va falloir le rembourser.

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#12 20/12/2020 14h15

Membre (2020)
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Effectivement la question des salaires à été évoqué avec le comptable, on a pesé le pour et le contre de la sas et sarl.

Sachant que le secteur d’activité de la sas en question fera que les flux financiers seront très aléatoires et soumis à la « trouvaille » de bonnes affaires, j’ai préféré opté pour la rémunération via dividendes. (Pas de charges fixes trop importantes pour la société)

Mais vous avez raison de mettre le doigt sur ce sujet, les cotisations sur salaires en sas font très mal …
On a aussi estimé qu’être assujéti à la tva n’était pas forcément judicieux pour l’activité  choisie.

Bien sur, tout n’est pas encore figé car je me documente et m’informe sur tous ces sujets et j’ai jusqu’à fin février pour effectuer les démarches

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