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#1 26/11/2020 15h13

Membre (2019)
Top 20 SCPI/OPCI
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Bonjour,

Je me permets d’ouvrir une file dédiée à cette toute nouvelle SCPI Iroko Zen qui se veut "nouvelle génération".

L’objectif de rendement net de frais est de 5,5 % (cf. plaquette de présentation)

Elle rejoint l’initiative de la SCPI Néo de Novaxia en proposant une absence de frais d’entrée.

Comme pour cette dernière, elle semble se rattraper au niveau des frais de gestion annuels (14,4 % des produits locatifs encaissés), dans une moindre mesure cependant.
A noter également des frais de 3,6 % lors d’une acquisition, de 5% à la vente (si plus-value supérieure à 5%), 6 % sur les travaux réalisés.
Il est en outre précisé que 6% TTC du montant remboursé sera prélevé pour les parts détenues depuis moins de 3 ans, et 6% TTC du prix de vente hors droit si la société de gestion vend elle-même l’actif.

La stratégie est de se concentrer sur de petits actifs de tous types et, dans un premier temps, sur la France. Trois actifs seraient actuellement sous promesse : une crèche à Pantin, les murs d’un Pôle Emploi à Reims et un entrepôt à Bordeaux (cf leur blog)

Pour s’inscrire dans la mouvance actuelle, la SCPI réinvestira 20% de sa performance annuelle au-delà de 5,5% de TDVM afin d’améliorer son bilan carbone afin qu’il soit le plus faible possible (cf. note d’information)

J’ai découvert cette nouvelle SCPI car je suis tombé sur l’information (via Linxea) selon laquelle pour les parts souscrites avant le 30 novembre, la jouissance interviendra au bout d’1 mois. Pour celles acquises avant le 31 décembre, la jouissance est fixée au 1er jour du 3ème mois suivant la souscription (contre 6 mois ultérieurement).

L’équipe peut être découverte ici.

On ne peut souscrire à cette SCPI que par le biais de ce qu’ils appellent un "parrainage", qui n’en est en réalité pas un puisqu’il s’agit d’une liste d’attente. A mon humble avis, cette liste d’attente ne sert à rien puisque je me suis inscrit hier soir et ai reçu le code "parrainage" ce matin, qui est des plus communs : HAPPYFEW

Cette notion de parrainage m’apparaît totalement fictive et ne semble utile qu’à susciter un sentiment de pénurie.

S’il est intéressant de découvrir de nouveaux modes de souscription dans le monde des SCPI, je ne sais guère si c’est réellement au bénéfice des souscripteurs en l’occurrence à la vue des frais récurrents.

Dernière modification par BrisePif (26/11/2020 15h14)

Mots-clés : iroko, pierre papier, scpi

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#2 16/12/2020 12h11

Membre (2019)
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A noter également des frais de 3,6 % lors d’une acquisition, de 5% à la vente (si plus-value supérieure à 5%), 6 % sur les travaux réalisés.
Il est en outre précisé que 6% TTC du montant remboursé sera prélevé pour les parts détenues depuis moins de 3 ans, et 6% TTC du prix de vente hors droit si la société de gestion vend elle-même l’actif.

C’est également la question que je me posai, pour le non expert que je suis ça me parle pas vraiment, ainsi que j’ai cru voir qu’ils avaient surtout des experts en marketting, digitale, gestion, mais un seul expert immobilier dans l’équipe, sur une SCPI a taille humaine c’est sans doute suffisant, mais si le nombre de souscripteurs s’agrandit..

Qu’ils aient des frais de gestion plus élevés que la moyenne, si les investissements sont bons et que le rendement de 5.5 est la , cela ne me dérange pas forcément, en revanche les frais en citation ne risquent t’ils pas justement d’impacter ce rendement..

Autrement au niveau des projets d’acquisition de la SCPI :

- une crèche à Pantin (sous promesse, acquisition prévue dans les prochaines semaines)
- Un entrepôt en région parisienne
- 3 commerces de proximité en pied d’immeuble face au métro à Châtillon

L’orientation d’investissement me séduit.

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#3 17/12/2020 16h42

Membre (2018)
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Je reste dubitatif sur le positionnement de ce genre de SCPI.

Site de la société de gestion a écrit :

Et pourquoi choisir Iroko ZEN ?
Pas de frais d’entrée : 0% de frais de souscription

Contre en moyenne 10% de frais sur le marché, soit près de 2 années de dividendes économisées ! Nous nous rémunérons uniquement pour notre travail et pour la performance.

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Zéro papier, 100% en ligne et mobile.
Souscrivez en ligne en 8 minutes ou prenez RDV avec un de nos experts qui vous accompagnera
Vous aurez ensuite accès à votre espace client et pourrez piloter votre investissement : versements programmés, évolution de votre épargne, versements des dividendes, … à portée de main.
Durable

Nous sommes convaincus que la prise en compte de facteurs sociaux et environnementaux, d’éthique et de gouvernance assurerons une meilleure performance financière à moyen et long terme.

Pour alléger le bilan carbone d’Iroko ZEN, nous ré-investissons une partie des rendements dans l’amélioration du bilan énergétique et social des bâtiments de notre patrimoine.

Iroko ZEN est engagée dans le processus d’obtention du label ISR (Investissement Socialement Responsable) et nous espérons pouvoir vous en dire plus rapidement.

L’accent est mis sur les frais de souscription plus que sur la stratégie. Que la souscription soit digitale ne me semble pas un argument d’achat. Quant à la prise en compte de critères ESG, ça relève à mon sens davantage de la brochure marketing (entendons nous, je trouve ça très bien mais ça n’augure rien de particulier).

On est sur une SCPI diversifiée France, rien de nouveau sous le soleil. Est-ce vraiment mieux qu’un Vendôme Régions ou qu’un Epargne Pierre sur une stratégie buy and hold sans revente ? Cela ressemble à une autre SCPI récente, Optimale. Quelle est la véritable ligne stratégique ? Y’en a t-il une derrière le côté start up qui me fait penser que les fondateurs sont là pour revendre le bébé une fois qu’il aura atteint une taille critique (vu leur parcours ça ne me semblerait pas étonnant) ?

Pierre Papier a écrit :

La preuve, les quatre fondateurs – Gautier Delabrousse-Mayoux, fondateur et CEO, Charles Duclert, Louis Duclert, Olivier van den Broek- ont « seedé » la SCPI en lui apportant ses premiers 2 M€ de capital. Les actionnaires de cette fintech créée l’an dernier sont plutôt issus de l’écosystème web. Gautier Delabrousse-Mayoux est notamment le fondateur d’Effilab, une agence de marketing numérique, aux côtés de Louis Duclert et d’Olivier van den Broek, deux anciens de Google. Charles Duclert, dirigeant de Braxton AM, est en revanche un professionnel de l’immobilier. Ils sont accompagnés dans l’aventure par Phong Hua (directeur des investissements), anciennement gestionnaire immobilier chez Advenis AM. Et par Kenny Durand, un spécialiste des logiciels web.

Ça ne me rassure pas vraiment. On dirait une boite fondée pour être rachetée dès la création…

Et avec des frais de souscriptions à zéro, cela veut dire que les distributeurs ne seront pas incités à la vendre. Elle devrait garder une capitalisation ultra confidentielle…

Point positif: les associés fondateurs ont apporté de quoi acheter un premier immeuble qui devrait vite générer des revenus…

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#4 17/12/2020 17h34

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C’est vrai qu’il semble encore un peu manquer le principal pour une SCPI : quelle stratégie sera appliquée sur l’immobilier (pour réussir, ou pour se distinguer des autres)… et quels sont les équipes (expérimentées et performantes) qui vont choisir les biens dans lesquels investir, puis les gérer, comme les locataires, dans la durée ?

En ce qui concerne la rémunération des réseaux de distribution, je suppose que des mécanismes similaires à ceux employés par d’autres SCPI avec 0% de frais de souscription pourraient s’appliquer, en particulier des frais de gestion (annuels) plus élevés (que chez les SCPI avec frais de souscription) permettant de verser une commission récurrente aux réseaux ayant amené des souscriptions. On peut aussi supposer que la SCPI devrait être agressivement distribuée (en "direct") via des supports publicitaires numériques : publicité google, facebook, réseaux sociaux, etc. (première SCPI vendue sur amazon ?), voire par parrainage, avec d’autres structures de frais sur les ventes ou capitaux collectés.

Pour ma part, je m’abstiens en général de miser des billes sur des SCPI naissantes. Mais ça ne m’empêche pas de les observer, pour éventuellement y investir quelques années après, si j’ai été convaincu par les "premiers pas" de la SCPI.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 23/12/2020 10h19

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Merci pour cette première analyse.

La SCPI est évoquée brièvement dans le dernier numéro de MVVA, ce qui m’a incité à me renseigner. Ca sent quand même le marketing digital à plein nez, avec une bonne dose de green washing.

Il manque quelques "convictions" des dirigeants sur le développement éthique, l’égalité hommes-femmes, et la lutte contre la fin dans le monde pour achever de me convaincre … de ne pas investir.


Mes portefeuilles : SCPI en usufruit, crowdlending

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#6 16/02/2021 14h40

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La SCPI a publié son premier bulletin trimestriel (accessible sur cette page) et affiche, dans sa communication, une distribution de 7,56 % en 2020.
Évidemment, ce chiffre n’est absolument pas représentatif puisque la SCPI n’a été ouverte à souscription qu’au moins de novembre.

Elle a réalisé deux acquisitions en novembre et décembre :
- un bureau Pôle emploi à Reims (taux annoncé > 7 %)
- une micro-crèche à Pantin (taux annoncé > 6 %)

La capitalisation est 2,9 M€ pour 57 associés.

Par ailleurs je note que la nouvelle SC Pythagore (UC en assurance-vie) a investi dans cette SCPI (information disponible dans la note mensuelle accessible sur cette page). Les nouveaux se soutiennent donc ! smile

Dernière modification par BrisePif (16/02/2021 14h42)

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#7 22/04/2021 18h22

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Top 20 SCPI/OPCI
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Bulletin trimestriel du T1 pour cette jeune SCPI :

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[+2]    #8 29/04/2021 09h33

Membre (2016)
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Bonjour,

Petit retour d’expérience de ma souscription très récente :

* création du compte lundi, sans souscrire le temps de décider.
* mardi matin je reçois un mail d’un commercial qui m’invite à le rappeler si besoin, je le fais car j’avais effectivement quelques questions. Globalement les réponses sont très claires sur les modalités et la stratégie, après évidemment cela reste du discours commercial il faudra des années pour confirmer une bonne exécution.
* pour de la PP il était encore temps pour que la souscription soit compté pour avril pour jouissance au 01/08 (début du 4ème mois), du coup je finalise le dossier en 20min, il y a juste une pièce d’identité et un rib à fournir. Je fais le virement dans la foulée.
* mercredi après-midi je reçois la confirmation d’achat (les virements sont rapides depuis Boursorama généralement), le compte est accessible, les premiers loyers sont prévus pour août.

=> le parcours pour souscrire est très simple et efficace, rien à dire là-dessus.

Mon avis sur l’investissement en tant que tel, qui ne vaut que ce qu’il vaut de part mon expérience limitée des scpi (une dizaine de scpi/opci/sci différentes en AV, aucune en direct) :

* Ayant déjà des investissements dans des scpi au patrimoine conséquent (épargne pierre, primovie, épargne foncière, …) je trouve complémentaire d’investir dans une jeune scpi créée pile au moment du covid, leurs investissements seront faits majoritairement selon le nouveau paradigme du marché (premiers achats dans des entrepôts / locaux industriels, crèche et bureau pole emploi).
* Evidement ils peuvent aussi se planter ou l’immobilier commercial se prendre -30% dans les 5 prochaines années et ils ne feront pas de miracles, mais si les prix évoluent il sera plus facile de lisser le coût d’acquisition du patrimoine global.
* Le côté "sans frais d’entrée" est forcément attirant, après à mon sens si les frais de gestion sont plus conséquents que la moyenne ce n’est pas si gênant tant que le DVM reste assez élevé.
* Si les résultats des premières années me déçoivent il n’y a une pénalité de retrait que pendant les 3 premières années. Il faudra des acheteurs mais cela laisse une porte de sortie possible.
* Le côté "start-up" ne me gêne pas en lui-même (au moins la com est claire, après évidemment pour la croissance il sera préférable de recruter des experts immobiliers et pas des développeurs…).

Je suis aussi intéressé par de la NP, la clé 7 ans me semble très intéressante (73%, ce qui est logique pour une SCPI qui compte distribuer entre 5 et 6%) mais avec l’absence de frais de souscription cela donne un TRI sur 7 ans de 4,6% avec 0 impôt à payer (si revente immédiate sans revalorisation d’ici-là). Le délai pour souscrire est un peu plus long (le temps de gérer l’achat de l’usufruit de leur côté) mais cela se fait aussi directement dans la parcours de souscription (on choisit NP et la durée, le nombre de parts est immédiatement calculé), ce sera probablement pour le mois de mai.

Vertaco

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#9 29/04/2021 10h52

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Cette SCPI a une structure de frais spécifique, en l’absence de frais de souscription mais avec des frais de gestion élevés. Dans le cas du démembrement, qui se retrouve à payer ces frais in fine ? L’usufruitier, ou le nu propriétaire ?

Pour information, la souscription en NP ne demande pas de recherche d’acheteur d’usufruit en ce moment car un institutionnel achète sur toutes les durées.
La souscription en NP doit être finalisée avant le 25 du mois pour être prise en compte sur le mois en cours.

Le TRI implicite aux clés de démembrement est de 4,6% sur toutes les durées comme indiqué par Vertaco avant prise en compte du délai de jouissance. Cela amène à 3,9% sur trois ans. Avec une hypothèse de stabilité du prix de la part.


Appelez moi Massa. Pas Chaussette.

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#10 29/04/2021 10h57

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Si vous faites un calcul de TRI svp veuillez détailler votre calcul et surtout compter le délai de jouissance.


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#11 29/04/2021 10h59

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Même expérience pour ma part, fraiche d’hier.

Si des investisseurs se posent la question d’y investir une petite portion de leur patrimoine, même si nous ne faisons pas de conseil sur ce forum, je voudrais quand même préciser que le conseillé semblait me dire qu’il y a une/un pipeline assez riche, avec des projets en vue.

Cela peut valoir le coup d’attendre 1 ou 2 trimestres de voir les acquisitions qui vont se faire pour avoir un recul supplémentaire

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#12 29/04/2021 11h05

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Surin a écrit :

Si vous faites un calcul de TRI svp veuillez détailler votre calcul et surtout compter le délai de jouissance.

J’ignore si cela fait référence à mon commentaire. Si c’est le cas je peux l’enlever car il me semble déjà contenir suffisamment d’information.


Appelez moi Massa. Pas Chaussette.

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#13 29/04/2021 11h14

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Le vôtre et celui de Vertaco.
A priori sur 7 ans j’arrive à 4,37% au lieu de 4,6% en prenant en compte le délai de jouissance. Plus la durée de la clé est courte et plus le délai de jouissance sera pénalisant pour le NP donc il n’y a pas d’intérêt à écrire que le TRI serait "de 4,6% sur toutes les durées" puisque vous précisez ensuite sans prise en compte du délai de jouissance ce qui contredit cette tendance.


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#14 29/04/2021 11h32

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Je confirme que la phrase que vous mentionnez devient inexacte quand elle est tronquée comme dans votre message précédent. Elle est juste si elle est lue jusqu’au point qui la termine.

Dernière modification par Massachusetts (29/04/2021 11h36)


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[+1]    #15 29/04/2021 11h45

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C’est écrire une chose et son contraire. Je peux dire "en Bretagne il faut beau tous les jours, avant prise en compte des jours de pluie".
Là on a un TRI qui va de 4,25% sur 5 ans à 4,5% sur 10 ans en passant par 4,37% sur 7 ans (à peu de choses près).


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[+2]    #16 29/04/2021 11h47

Membre (2021)
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Nous laisserons cela à l’appréciation des autres lecteurs du forum afin de ne pas polluer davantage ce fil.

Dernière modification par Massachusetts (29/04/2021 11h48)


Appelez moi Massa. Pas Chaussette.

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#17 29/04/2021 21h00

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Massachussets a écrit :

Cette SCPI a une structure de frais spécifique, en l’absence de frais de souscription mais avec des frais de gestion élevés. Dans le cas du démembrement, qui se retrouve à payer ces frais in fine ? L’usufruitier, ou le nu propriétaire ?

La question ayant une chance non négligeable d’avoir été obstruée par les digressions précédentes, je me permets de la re spécifier au cas où un contributeur en aurait la réponse.


Appelez moi Massa. Pas Chaussette.

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[+1]    #18 29/04/2021 21h31

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ISTP

Il y a 14% de frais de gestion sur les loyers. Ceux ci seront prélevés du résultat donc ce sera l’usufruitier qui les supportera majoritairement pendant la phase de démembrement puis ils seront supportés par le nu propriétaire devenu plein propriétaire

Il y a 5% de « pénalités » en cas de sortie (remboursement) avant trois ans. Dans le cas d’un démembrement cela ne devrait pas arriver.

Il y a des frais « divers » sur les acquisitions, les cessions, les travaux (de 3 à 6%) qui seront imputés sur le résultat de chaque année donc majoritairement supportés par l’usufruitier pendant le démembrement puis par le plein propriétaire après.

Je dis « majoritairement » car les frais seront déduits du résultat courant de la SCPI, résultat qui peut être différent du dividende versé (on peut verser moins pour constituer un RAN ou verser plus en piochant dans le RAN). De même les frais en cas de revente d’immeuble seront déduits de la plus value, plus value qui ne sera pas forcément reversée l’année de la vente…

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Favoris 2    #19 29/04/2021 22h04

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@Surin : effectivement par simplicité j’avais fait le calcul sur un nombre d’années entier en négligeant le délai de jouissance qui me semblait être dans l’épaisseur du trait, mais cela avantage faussement les délais de NP les plus courts.

Ce qui me semble intéressant en NP sur cette SCPI c’est l’absence de frais de souscription : dans une hypothèse de revente dès la reconstitution de la part, sur des durées inférieures à 10-12 ans, cela change tout de n’avoir pas "perdu" 10% au départ (enfin à l’arrivée plutôt !). C’est un point important à prendre en compte, lors de la comparaison avec d’autres SCPI avec frais d’entrée pour lesquels une NP à moins d’intérêt sur courte durée en vue d’une revente.

@Asn540 : Merci pour l’analyse de la répartition des "frais", cela confirme aussi l’intérêt de la NP sur une SCPI un peu plus chargée en frais de gestion.

@Massachusetts : j’étais un peu surpris par votre remarque sur le TRI de 4,6% quelque soit la durée (indépendamment de cette question du délai de jouissance) car les clés ne me semblaient pas très linéaires : on passe de 23,5% à 27% entre 6 et 7 ans soit 3,5 points, puis seulement à 28,5% pour 8 ans soit 1,5 points. A vue d’oeil le TRI 7 ans est forcément meilleur que le 8 ans, ce que confirment les calculs ci-dessous.

Ne maîtrisant pas bien les calculs de TRI sur un nombre d’années non entier, j’ai fait quelques recherches pour trouver la bonne formule dans Google Sheets, j’avais du mal à comprendre comment annualiser le TRI avec des flux entrants/sortants alors que pour une NP j’ai juste 4 paramètres en entrée :
* une somme investie au départ, à une certaine date
* une valeur des parts en PP, à une date ultérieure (l’issue de la fin de l’usufruit X années plus tard + Y mois de jouissance)

J’ai fini par trouver la formule XIRR qui prend exactement cela en entrée : une date de début avec un flux sortant, une date de fin avec un flux entrant.

Cela m’a donné le tableau suivant pour 10000 euros investis et un prix PP à 200 euros :



J’obtiens un chiffre équivalent à Surin sur 7 ans (4,44% au lieu de 4,38%, l’écart est peut-être du au nombre de mois, la jouissance étant en fin de 3ème mois j’ai compté 7*12+3), par contre sur 10 ans j’ai moins de 4% et pas 4,5%.

En l’état le TRI 7 ans est le plus intéressant, mais j’ai peut-être raté quelque chose dans le calcul.

Evidemment la durée la plus appropriée pour chacun ne se résume pas à ce chiffre (revente ou conservation à terme, selon son TMI et ses objectifs), mais si un "expert" peut confirmer la façon de calculer je suis preneur.

Vertaco

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[+4]    #20 30/04/2021 11h52

Membre (2011)
Top 5 SCPI/OPCI
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J’apporterais certaines nuances à ce qui est écrit dans les échanges précédents.

Si cette SCPI n’as pas de frais de souscription à proprement parlé, il y a tout de même des frais de 3% HT (soit 3.60%TTC - si la SCPI n’a pas opté pour l’assujettissement à la TVA) sur chaque acquisition, qui sont prélevés par la société de gestion.
Neo fonctionne pareil avec exactement les même frais.

De plus, il y a les frais des brokers / agents immobiliers qui sont supportés par la SCPI et il est prévu que la SCPI paye à la société de gestion 5% HT (ou 6% TTC) si le bien est sourcé en direct, sans broker.
C’est la 1ère fois que je vois ce type de frais, même si j’ai déjà pu voir des frais d’acquisition mais uniquement en cas d’arbitrage/réinvestissement.

Je vous renvoi à la note d’information de la SCPI pour plus de détail.

Selon ma lecture de cette dernière, ces frais ne sont pas passés en charge mais imputés sur la  prime d’émission. Cela ne constitue donc pas des charges et sont répercutés sur les capitaux propres de la SCPI, donc sur la valeur.

Le nu-propriétaire part donc avec un potentiel de revalorisation imputé d’autant. C’est bien lui qui supporte ces frais.

En conclusion il y a bien des frais mais ceux-ci ne pas répercutés sur le prix de retrait.
C’est donc la SCPI (pas la SdG hein !) qui assume ce risque de décalage entre le prix de retrait auquel l’associé peut sortir (après 3 ans) et la valeur réelle nette des actifs qu’il y a derrière.

En creusant un peu on s’aperçoit que cette absence de commissions de souscription est donc à nuancer. Comme souvent le "diable" est dans les détails.
There Is No Free Lunch


Parrain Fortuneo : 13042518

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#21 30/04/2021 15h08

Membre (2013)
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Effectivement, facturer une commission d’acquisition n’est pas nouveau mais comme vous le dites elle ne s’applique qu’en cas d’arbitrage dans les scpi "classiques". Je regrette ce tour de passe passe qui vient enfumer le particulier. Au passage le délai de jouissance est aussi une forme de frais d’entrée (acquis à la scpi).

Il est donc très discutable de dire qu’il n’y a pas de frais d’entrée (déjà entendu). Je pense cependant que cette scpi devrait réduire de façon significative la facture, même à long terme, et ne compense pas des frais d’entrée plus bas par des frais récurrents exubérants (un peu moins vrai pour Neo).

Concernant les frais d’agence ils sont à ma connaissance également payés par les scpi chez les concurrents. La commission prévue en cas d’achat en direct est originale mais je doute que les sociétés de gestion n’ayant pas prévue cette clause perdent leur temps et leur argent à ne pas passer par une agence.

Dernière modification par NicolasV (30/04/2021 20h16)

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#22 30/04/2021 18h21

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Merci à tous les 2 pour l’analyse des frais, je tente de reformuler un peu mon interprétation :

* Iroko Zen ne prenant pas de commission de souscription, la valeur de retrait des parts est égale à la valeur de souscription amputée de 6% pendant les 3 premières années (si je revends demain je récupère 188 euros par part au lieu de 200), puis égale à la valeur de souscription.

* Cela reste théorique car la valeur de souscription peut évoluer à la hausse comme à la baisse, sur décision de la société de gestion ou de façon contrainte dès que la valeur de reconstitution s’écartera de plus de 10% de la valeur de souscription.

* La commission de 3%HT sur toutes les acquisitions de biens est due par la SCPI à la société de gestion. Ce type de commission n’existe généralement dans les Scpi "classiques" (avec frais de souscription) que pour les arbitrages (cession d’un bien puis réemploi des fonds pour achat d’un autre bien). On peut en ce sens la considérer comme une commission de souscription un peu déguisée.

* Tant que le prix de souscription n’est pas modifié, l’associé ne supporte pas de façon directe cette commission lors d’une revente. Pour autant elle vient forcément amputer la valeur de réalisation (donc une revalorisation potentielle), puisque cette commission ne se retrouvera pas dans la valeur des biens.

=> Ceci-dit la valeur de reconstitution est censée ajouter à la valeur de réalisation l’ensemble des coûts engendrés pour l’acquisition du patrimoine, donc cette fameuse commission.

Je comprends la logique "there is no free lunch" (la société de gestion a encaissé 3% qui ne peuvent donc plus être dans la valeur "réelle" de la scpi), du coup cela me semble illogique que la commission puisse être réintégrée dans la valeur de reconstitution.

J’aurais aimé disposer de ces valeurs au 31/12/2020 pour bien comprendre car a priori la scpi doit avoir fait un arrêté annuel, or je ne retrouve rien dans les bulletins trimestriels, je vais probablement poser la question directement. Si cette commission n’est pas réintégrée la scpi devrait avoir une valeur de reconstitution d’emblée amputée de 3% proportionnellement à ce qui a été investi dans les premiers biens (qui doivent être valorisés à leur valeur d’achat étant donné qu’il est très récent).

Concernant la commission de 6% de "brokerage" (agent immobilier) je ne saurais pas dire si des transactions de gré à gré sans intermédiaire existent vraiment sur le marché de l’immobilier commercial, si c’est le cas c’est plutôt malin de leur part de se positionner en tant qu’"intermédiaire par défaut".

=> Ce qui me semble important c’est de comprendre si cette clause constitue comme la première une différence majeure avec la structure de frais des scpis classiques, le message de NicolasV indiquerait que non mais c’est un point qui me semble assez technique.

N’hésitez pas à me corriger si je raconte des énormités, je suis là pour apprendre comme beaucoup d’entre nous.

Vertaco

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#23 30/04/2021 21h06

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vertaco a écrit :

… la valeur de reconstitution.

J’aurais aimé disposer de ces valeurs au 31/12/2020 pour bien comprendre car a priori la scpi doit avoir fait un arrêté annuel, or je ne retrouve rien dans les bulletins trimestriels.

Vous trouverez ces valeurs (avec plein d’autres informations, y compris sur les montants percus par la SdG pour chaque commission, qui figurent dans le second rapport du CAC) dans le rapport annuel, qui devrait être disponible sous peu, lors de la convocation de l’AG (laquelle doit légalement se tenir avant fin juin).

Ça ne figure en général pas dans les bulletins trimestriels, et les valeurs de reconstitution et autres ne sont pas calculées tous les trimestres.


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#24 12/05/2021 14h02

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Bonjour,
Concernant les frais, un élément n’a pas encore été cité si je ne me trompe : 5 % du prix net vendeur des parts si une plus-value supérieure à 5 % a été réalisée durant la détention.
Vu que la stratégie de la SCPI est clairement orientée vers la plus-value, et qu’elle a une certaine latitude dans la fixation du prix des parts, nul doute que cette commission sera prélevée.

De mon point de vue pas d’économie par rapport à une structure de frais plus classique. Ceci dit, la stratégie d’enfumage fonctionne pour de bonnes raisons : comme le dit un des dirigeants dans une interview, facturer 10 % pour remplir un bulletin de souscription c’est un peu beaucoup. Même si le CGP n’en touche que la moitié, c’est encore 10 000 € pour un investissement de 200 000. On me dira : mais le conseil, etc. Je n’en ai pas besoin, je lis la doc et je choisis, comme pour mes investissements en action. Dans mon cas c’est un intermédiaire de vente, donc je veux bien lui payer 2 000 pour ses frais fixes mais pas 10 000. Evidamment je ne nie pas l’utilité d’un conseil pour certains investisseurs, mais ce quasi-monopole des CGP me semble une anomalie. Si je suis autonome je prends une banque en ligne sans frais, si j’ai besoin d’un conseiller je paye des frais. Si je veux essayer 36 paires de chaussures je vais en magasin, si je n’en ai pas besoin j’achète moins cher sur internet. Cela devrait être identique pour les rétrocessions de frais d’entrée (ou de gestion dans certains cas) : on choisirait le conseil avec frais ou l’autonomie à frais réduits… heureusement certains intermédiaires pratiquent la rétrocession, mais c’est galère pour les trouver, et celui qui ne connaît pas la pratique se fait effectivement plumer de 10 000 € pour une heure d’entretien et de la paperasse.


« Celui qui croit en une croissance exponentielle dans un monde fini est fou, ou économiste. »

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#25 12/05/2021 18h05

Membre (2013)
Top 20 SCPI/OPCI
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Bonjour,

Effectivement vous vous trompez. Cette commission s’applique lors de la vente des biens et non des parts. Le fait que la SdG ait "une certaine latitude dans la fixation du prix des part" n’a donc pas d’impact sur la perception ou non de cette commission. Enfin cette particularité a été citée dès le 1er post.

Je ne partage pas votre avis sur le fait que ce produit ne présentera "pas d’économie par rapport à une structure de frais plus classique". Le DICI, un document réglementaire et donc moins sensible au discours marketing va aussi dans ce sens. Bien sûr ceci repose en partie sur des prévisions, il faudra faire le bilan dans x années. Les frais totaux d’une SCPI dépendent aussi de la façon dont elle est gérée (prix des prestataires sélectionnés, % des biens cédés chaque année…). Sachant que les frais est un critère parmi d’autres dans le choix d’une SCPI.

Pour le reste nous sommes plusieurs à penser que le niveau des frais de souscription (~10%) d’il y a 20 ans n’est plus justifié aujourd’hui (digitalisation, volume de collecte qui n’a plus rien à voir..). Par ailleurs le fait qu’une SdG gagne davantage en collectant qu’en gérant ses produits n’est pas forcément dans l’intérêt des associés.

1) Une SdG se défendra sans doute en disant que compte tenu de la durée de détention moyenne des SCPI (~20 ans), sa quote-part (~5%) est raisonnable car en contrepartie sa commission récurrente (~0,6%/an) est plutôt basse, lorsqu’on la compare à d’autres fonds immobiliers non cotés.

2) Que ces frais pénalisent les sorties anticipées, coûteuses pour un fonds immobilier et donc pour les associés.

3) Qu’ils permettent d’inciter fortement la commercialisation du produit, ce qui pourrait participer à maintenir une collecte dans un climat plus morose et donc à apporter de la liquidité aux associés. 

4) Un CGP mettra sans doute en avant le conseil fourni et les montages parfois complexes qu’il met en place pour la souscription de SCPI. Il indiquera que contrairement à des opcvm classiques il ne touche pas de revenu récurrent pour le suivi d’un portefeuille de scpi. Enfin il terminera en indiquant que ce mode facturation permet de "subventionner" de petites opérations réalisées par une population moins aisée.

A mon sens le 1) est plutôt vrai, 2) aussi même s’il existe de meilleurs mécanismes, je suis plus dubitatif pour le 3) et 4) et je partage votre idée que le niveau de frais devrait dépendre du travail effectué. A noter que certains professionnels préfèrent justifier ces frais de façon malhonnête en indiquant qu’ils correspondent aux frais de notaire, comme dans l’immobilier en direct, et qu’ils ne sont payés qu’à la sortie.

NB : pas associé de cette scpi

Dernière modification par NicolasV (12/05/2021 19h13)

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