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#1 26/11/2020 08h57

Membre (2015)
Réputation :   7  

Bonjour,

Je n’ai pas trouvé de sujet correspondant sur le forum, et l’internet ne livre pas toutes les réponses, alors je poste ici.

J’ai mis en vente (et trouvé acquéreur) 3 studios dont j’ai fait l’acquisition en 2016.
Ces studios sont sur 2 lots.

A la demande de mon notaire j’ai fait mesurer les studios par un diagnostiqueur immobilier.
Les surfaces des studios sont inférieures à 14M² (env. 13,5).
Or mon notaire m’indique que selon la loi SRU, je ne peux pas vendre les 2 studios qui sont regroupés en un seul lot. De même, je ne devrais même pas les mettre en location. Je suis hors-la-loi.

Cependant j’ai essayé d’éplucher au mieux la loi et le seul article que j’ai trouvé faisant référence à la superficie est celui-ci :Article R111-2 Site legifrance

Le précédent mesurage date de 2012. Epoque à laquelle le précédent propriétaire a fait l’acquisition des biens. Il y avait entre 14 et 14,5 m² par logement.

Des travaux ont été effectués entre 2012 et mon acquisition, mais apparemment rien ne justifiant cette perte de quelques cm² pénalisante.

Mes questions sont les suivantes :
Est-ce que cet article de loi s’applique dans mon cas ? J’interprète peut-être mais j’ai l’impression que ça concerne les constructions depuis 2000. Or mon immeuble est plus ancien.
Est-ce que j’ai un recours, sachant qu’il n’y a pas eu de demande de mesurage lorsque j’ai acheté.

Mon notaire continue ses recherches et j’ai également fait appel à une assistance juridique pour conseil.

J’ai conscience que mon exposé n’est peut-être pas limpide, mais j’ai essayé de faire assez court et factuel.

Cordialement.

Mots-clés : loi sru, superficie, surface

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[+1]    #2 26/11/2020 09h18

Membre (2018)
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Darkman a écrit :

Cependant j’ai essayé d’éplucher au mieux la loi et le seul article que j’ai trouvé faisant référence à la superficie est celui-ci :Article R111-2 Site legifrance

Edit: En fait j’avais mal lu.

L’article s’applique aux règles de création de nouveaux logements ce qui n’est donc pas la même chose que les règles concernant les critères de "décence" d’un logement définissant une surface minimale par occupant du logement (ce que j’avais initialement cru à tort).
Les règles de "décence" étant plus permissives sur les surfaces.

De ma compréhension, il s’agit de 2 studios sur un même lot et donc d’une division non officielle, ce qui a donc son importance ici.

Je suppose qu’on peut ainsi prendre le lot dans son ensemble et considérer qu’il s’agit d’une colocation.
Depuis la loi ELAN la surface minimale des espaces privatifs en colocation pour pouvoir effectuer des baux individuels est passée de 14m² à 9m².
Donc à mon avis ça passe de louer les 2 studios indépendamment l’un de l’autre (espaces privatifs distincts), en division non officielle, avec des baux individuels.

Par contre ça ne sera effectivement pas possible de faire une division officielle (découpage en 2 lots distincts pour chaque studio).

Et comme dit en dessous, dans l’absolue, cela n’empêche pas la vente, c’est surtout des points à vérifier pour le prochain propriétaire dans le cadre d’une mise en location.

Dernière modification par lael (26/11/2020 10h07)

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#3 26/11/2020 09h28

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Normalement on peut vendre n’importe quelle surface ( même inférieure à 9m² ), par contre des règles de surface minimales sont applicables si on veut les proposer à la location.


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[+2]    #4 26/11/2020 09h38

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Bonjour,

Il est interdit de procéder à la division d’un lot en copropriété qui conduirait à créer une ou plusieurs unités d’habitation d’une superficie inférieure à 14m2 (cf. art. L*111-6-1 du code de la construction et de l’habitation). Votre notaire a donc raison sur un point : vous êtes dans l’illégalité si vous louez un logement ainsi divisé.

En revanche, je ne vois pas bien sur quel fondement légal il s’appuie pour bloquer la vente d’un lot irrégulièrement divisé car il est parfaitement possible de céder un bien, même impropre à être loué ou habité, pourvu que l’acquéreur soit parfaitement informé de la consistance de ce qu’il achète. Si les studios sont vendus loués, peut-être que le blocage vient de là (quand bien même, j’ignore pourquoi cela ferait obstacle à la vente).

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#5 26/11/2020 10h09

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Bonjour,

Je ne m’attendais pas à autant de réponses aussi rapides, et précises.
C’est formidable, même si votre réponse, Tchouikov, ne m’arrange pas, on s’en doute smile

Dommage qu’il ne soit pas possible de faire une division officielle aujourd’hui car ça m’avait été proposé lors de mon acquisition.

Cependant, je suis étonné que ce problème paraisse aujourd’hui et n’ait pas été soulevé en 2012 et en 2016.

Je vais également faire des recherches sur cette loi ELAN.

Dernière modification par Darkman (26/11/2020 10h10)

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#6 26/11/2020 11h59

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A votre place, je commencerai par vérifier la surface avec un mètre et une calculatrice. Peut-être que le diagnostiqueur a pris une sécurité ou que les travaux ont eu un impact sur la surface.


Faire et laisser dire

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#7 26/11/2020 12h55

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Regardez aussi les placards. Des placards n’ont pas été rajoutés depuis 2012 ou 2016 ?

Si oui, démontez-les pour repasser au-dessus des 14m2 et vous les remettrez après le mesurage.

Boum


"La folie, c’est de faire toujours la même chose et de s’attendre à un résultat différent". Rita Mae Brown.

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#8 26/11/2020 13h08

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Darkman, quelle est la hauteur sous plafond svp ?


Ericsson…!  Qu'il entre !

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[+1]    #9 26/11/2020 14h00

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Tchouikov a écrit :

Il est interdit de procéder à la division d’un lot en copropriété qui conduirait à créer une ou plusieurs unités d’habitation d’une superficie inférieure à 14m2 (cf. art. L*111-6-1 du code de la construction et de l’habitation). Votre notaire a donc raison sur un point : vous êtes dans l’illégalité si vous louez un logement ainsi divisé.

Tout à fait d’accord, le problème vient de la division d’un lot, et non de la vente à proprement parler d’un lot de moins de 14m².
Vous pouvez très bien vendre 10m², si cela ne résulte pas d’une division.

Darkman a écrit :

A la demande de mon notaire j’ai fait mesurer les studios par un diagnostiqueur immobilier.
Les surfaces des studios sont inférieures à 14M² (env. 13,5).

Le précédent mesurage date de 2012. Epoque à laquelle le précédent propriétaire a fait l’acquisition des biens. Il y avait entre 14 et 14,5 m² par logement.

Des travaux ont été effectués entre 2012 et mon acquisition, mais apparemment rien ne justifiant cette perte de quelques cm² pénalisante.

Avez vous vu un diagnostiqueur à l’oeuvre ? Ils ont un planning à la journée avec un nombre imposé de biens à diagnostiquer. Donc certains ne vont passer qu’une heure sur place, et enchainer les contrôles à la vitesse grand V.

Les diagnostics immobiliers sont ils fiables ?
Les différences entre diagnostiqueurs pour une même maison

Si je lis vos propos, en 2012 une société de diagnostics mesure 14 et 14.5m² et aujourd’hui une nouvelle mesure 13.5m².
Pourquoi ne pas solliciter de nouveau la première ?

Pour l’achat de mes box, un diagnostic est également obligatoire (pour 3 murs de parpaings…), je contacte une dizaine de diagnostiqueurs et demande leur meilleur prix. De 125€ j’ai négocié à 50€.
Son temps sur place se compte en quelques minutes. ( Non, il n’y a pas d’amiante, merci, au revoir).

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#10 26/11/2020 16h39

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Je vais essayer de ne pas oublier de réponse.

La hauteur sous plafond, de mémoire à 2,40M. (je dis de mémoire, car j’ai posé de la toile de verre en 2018)

J’étais présent le jour du diagnostic. Ca a duré une bonne heure. Il y avait un télémètre laser "classique et un autre sur trépied avec logiciel qui prend les angles et dessine un petit schéma. Ca a l’air d’avoir été (trop) bien fait.

Pourquoi je n’ai pas sollicité de nouveau la première ? Parce que j’ai cru que je devais leur donner la raison de l’intervention. Mais en effet, je peux toujours faire intervenir cette agence, s’ils acceptent (ils sont à Nantes, les studios sont à Cholet). D’autre part, je suspecte quelques modifications de l’ancien  propriétaire entre 2012 et 2016, ce qui pourrait expliquer ces cm² perdus.

Pour les placards, il y en a un, minuscule, dont je ne suis pas sûr que la hauteur soit suffisante.
Je sais qu’il y a, dans l’un des WC, un coffrage qui cache, un tyeau PVC d’évacuation.  Faire sauter ce coffrage me ferait gagner quelques pouillèmes.

En effet, les studios sont vendus loués. J’ignore si c’est ce point qui bloque.

J’ai également lu et relu l’article fourni par Tchouikov :
Sont punies d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 75 000 euros les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d’autrui des locaux destinés à l’habitation et provenant d’une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies au présent article.

Clairement, je n’ai pas 75 K€, ni deux ans à passer en prison, on s’en doute. Mais j’aimerais savoir ce qu’il en est, du fait que je n’ai pas fait cette division. De plus, j’aimerais comprendre les dates de l’article. Modifié en 2014, abrogé en  2019…. Suis-je tout de même concerné et les dates n’ont rien à voir ?

Enfin, j’ai confirmation d’un contact avec un avocat; je ferai un retour de mon entrevue.

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[+1]    #11 26/11/2020 17h01

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L’article L 111-6-1 est effectivement abrogé mais reste en vigueur jusqu’au 1er juillet 2021. Ses dispositions sont reprises par les articles suivants du même code :

Code de la construction et de l’habitation    art. L. 111-6-1, alinéas 1 à 3    L. 126-17
Code de la construction et de l’habitation    art. L. 111-6-1, alinéa 4            L. 126-21
Code de la construction et de l’habitation    art. L. 111-6-1, alinéas 5 à 9    L. 183-15

qui entreront en vigueur le 1er juillet 2021.

L’article pertinent est l’article 126-17, qui inclut, comme l’article 111-6-1  une double condition :

"Toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3"

Si vous dépassez les 33 m2 (13,75 * 2,4 = 33…), il me semble que vous sortez du champ d’application de cet article.

D’autre part, vous êtes en face d’une division non officielle. Est-il possible d’invoquer une prescription ?  Une réponse ministérielle suggère une prescription triennale en matière de construction. Il convient alors de prouver que la division est suffisamment ancienne (un des moyens est la description figurant dans les différents actes de vente). Bien entendu, dans ce cas la division ne pourra pas devenir officielle.

De plus, quid de la situation fiscale ? Les studios disposent t’ils chacun d’une fiche H2 ? Dans la négative, votre taxe foncière est minorée du fait du mode de calcul de la valeur locative qui sert de base au calcul de la taxe foncière.

Le recours à un conseil indépendant de votre notaire (qui n’engagera pas sa responsabilité inconsidérément) me semble indispensable.

Sources :
Tables de concordance du code de la construction et de l’habitation
Ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 relative à la réécriture des règles de construction et recodifiant le livre Ier du code de la construction et de l’habitation

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (26/11/2020 20h53)

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#12 26/11/2020 17h03

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amoilyon a écrit :

Son temps sur place se compte en quelques minutes. ( Non, il n’y a pas d’amiante, merci, au revoir).

Parce que vous connaissez et savez reconnaitre du fibro ciment en toiture amianté,  mais celui qui connait pas !
Je peux aussi vous parler d’une personne qui a vendu ses box "sans amiante", pas de chance pour lui le bitume qu’ils avaient fait réaliser en 1979, pour les circulations et les box, amianté le bitume.
Le vendeur a été condamné à désamianter ses frais.

Maintenant je vous rejoins, les diagnostiqueurs c’est devenu du grand n’importe quoi, c’est pour cela que la filière est en train de se restructurer et les qualifications sont devenues plus dur a obtenir.
D’ailleurs, les anciens diagnostiqueurs amiantes doivent retourner en salle, ils ont 2 ans avant que leurs qualifs sautent.

Pascal

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#13 09/12/2020 13h47

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Bonjour,

J’ai rencontré un avocat.

Celui-ci m’a donné quelques éléments.
En premier point, on peut considérer que la division est interdite. Mais c’est à la personne ayant fait la division de porter cette responsabilité. Selon l’avocat, je peux prendre le risque de louer.
Deuxième point, il conseille de faire une ouverture entre les 2 studios, sans faire plus de travaux. Je conserve les 2 WC, et les 2 douches. Et de rechercher des locataires pour de la colocation, par exemple.

Ces 2 points me laissent un peu dubitatif, voire perplexe.
Dans le premier cas, il est compliqué de faire admettre ça
D’autant plus que l’un des 2 studios est actuellement loué.

Sinon il m’a conseillé d’adresser un courrier recommandé au notaire s’étant occupé de la vente en 2016 en lui exposant le problème et lui demander pour quelle(s) raisons de nouveaux métrés n’ont pas été réalisés à cette époque.

J’ai également eu des nouvelles de mon notaire. Celle-ci a cherché des articles de loi traitant de la colocation. Dans certains cas, des "dérogations" existent, mais dans le mien, vouloir loueir le lot en colocation alors que les logements sont distincts pourraient être une évidence à vouloir contourner la loi.
Enfin, même si la division n’est pas de mon fait, il ne semble pas y avoir de prescription et je suis en infraction en louant ces 2 studios.

Pour finir, j’ai suivi l’idée d’Amoilyon et ai pris rende-vous pour un mesurage par la société de diagnostic mandatée en 2012. J’espère avoir une bonne nouvelle,  car honnêtement je ne vois pas où ont pu être perdus ces cm².

Mes acquéreurs sont sur le point de se désengager, étant donné les problèmes rencontrés, et je les comprends; il va me falloir reprendre le processus de mise en vente.

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#14 09/12/2020 14h41

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Bonjour et merci d’avoir pris la peine de faire un retour sur le sujet.

Je vous avoue que l’analyse de l’avocat que vous avez consulté, selon laquelle vous pouvez continuer de louer au motif que vous n’êtes pas à l’origine de la division faite en contravention avec la législation en vigueur, me laisse perplexe :
- C’est bien vous, en qualité de propriétaire-bailleur, dont la responsabilité sera recherchée si votre locataire venait à se plaindre de la superficie insuffisante de son logement.
- Tout au plus pourriez-vous tenter de mettre parallèlement en cause la responsabilité de votre vendeur si ce locataire était déjà en place lorsque vous avez acheté.
- Il n’en demeure pas moins qu’en vertu du vieil adage, selon lequel nul n’est sensé ignorer la loi, je doute que vous n’y laissiez pas quelques plumes dans l’hypothèse (peut-être improbable) où vous seriez mis en cause.

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#15 09/12/2020 14h42

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Je vous invite à lire ce message : (2/2) Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond)

Au vu de ces éléments, mon analyse :
Déjà, avant tout, comme le suggère amoilyon, essayer de retrouver une surface supérieure à 14 m². Ca a été mesuré une fois à cette surface dans le passé DONC ça doit pouvoir l’être à nouveau, quitte à revenir au diagnostiqueur précédent ou à faire sauter des placos qui auraient trop rogné sur la surface. Souvent, les logements anciens sont rénovés en rajoutant une couche de plus sur les murs et les plafonds (selon le principe de la peau d’oignon) ce qui rogne progressivement la surface et le volume. Il faut parfois faire péter ces couches pour retrouver un peu de place.

Si néanmoins vous restez bloqué sur des surfaces de moins de 14 m², voilà mon analyse :

- pour le studio de moins de 14 m² qui est un lot de copropriété distinct : retrouver à quelle date et par quelle document la copropriété a accepté sa création. Oui, dit autrement, regarder de quand date le document de copropriété qui acte l’existence de ce lot (règlement, avenant ou EDD). Si c’est avant 2000, il n’y a pas d’infraction car la division date d’avant la loi SRU qui a dit qu’il était interdit etc. Garder précieusement ces documents.

- pour les deux studios de moins de 14 m² qui ne font qu’un seul lot à eux deux : retrouver à quelle date et par qui cette "division" a eu lieu. Même analyse : "Si c’est avant 2000, il n’y a pas d’infraction car la division date d’avant la loi SRU qui a dit qu’il était interdit etc. " Sauf que, s’agissant d’une division de facto mais non autorisée par la copropriété, je ne suis pas sûr que l’argumentation soit aussi solide.
Pour ces deux studios, je suis assez d’accord avec l’analyse de l’avocat : dès lors que les deux "studios" auraient à l’avenir une partie "commune entre eux" (partie, qui reste néanmoins une partie privative de votre lot et non pas une partie commune au sens de la copropriété), ça devient une colocation. Vous louriez en fait deux chambres situées dans un seul appartement. Dans ce cas, il faudrait passer les prochaines locations sur un bail de type colocation avec baux individuels, ce qui régularisera, et vous pourrez vendre alors.
Une autre solution serait : se débarrasser des locataires pour vendre vide. De préférence, pratiquer une ouverture communiquant entre les deux studios. Du point de vue des diagnostiqueurs, de l’annonce de vente, et du point de vue du notaire, vous vendriez alors un seul logement de 27 m² environ, même si, en pratique, c’est configuré en deux studios.

Dernière modification par Bernard2K (09/12/2020 14h45)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#16 09/12/2020 14h48

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Je vous confirme que pour qu’il y ait colocation, il doit y avoir un espace de vie commun et partagé, notamment pour la prise des repas.

Un habitué du forum que je connais bien a été contraint, par les services de l’Hygiène, à retirer les kitchenettes qu’il avait prévues dans chacun des logements de sa colocation. Si des salles d’eau et WC individuels sont acceptés, un seul salon commun ne leur suffisait pas pour établir qu’il y avait colocation.

Par ailleurs il y a peut-être une clientèle pour un 28m2 divisé en deux studios mitoyens. Par exemple les tout jeunes couples qui prendraient leur premier logement en commun, tout en souhaitant conserver chacun une relative indépendance. Il n’y a peut-être pas beaucoup de demande même en zone tendue, mais comme vous serez le seul à proposer un tel bien, vous trouverez peut-être preneur.

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#17 12/01/2021 17h29

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Bonjour à Tous et mes voeux les plus sincères pour cette nouvelle année,

Merci pour vos messages, les informations et les conseils.

Je ne vais pas répondre dans le détail à vos messages, mais de manière générale faire un retour sur la situation et mes choix/décisions.

Mes acquéreurs se sont désengagés, je les comprends; pour un premier investissement locatif, ce n’est pas une situation idéale.

Chercher des cm² en enlevant des "pelures d’oignon" aurait pu être une solution que je n’ai pas retenue. Trop long, coûteux (il faut refaire propre, après), et je n’ai plus d’énergie à mettre dans ces logements. J’aurais pu également faire un aménagement de combles, mais pour gagner 6m², grand max, pas sûr que le rapport prix/surface soit intéressant.

Donc le lot n°1 ne pose plus de problème, comme on l’a vu il n’est pas concerné par la division.

Le lot n° 2 est lui, constitué de 2 studios, qui tombe sous le coup de la loi pour les raisons de superficie énoncées plus haut. Division effectuée en 2012, etc.

Ce que je peux (et vais) faire:
Faire en sorte que les 2 studios communiquent à moindre frais (déplacer le compteur d’eau, une porte, etc), faire sauter la cuisine, et un peu de rafraîchissement des sols.

Proposer à nouveau aux personnes qui m’avaient fait une offre écrite les biens. Si personne ne se montre intéressé -> Annonce.

Je vais en parallèle envoyer un courrier, qui en 2016 n’a pas fait de mesurage lors de mon acquisition et s’est seulement basé sur les déclarations du vendeur. Je ne sais pas encore ce que ça va m’apporter, je verrais.

Enfin, un problème reste entier : actuellement l’un de ces 2 studios en division est loué. Je n’ai en fait pas le droit de le louer. Mais je n’ai pas le droit de faire partir ce locataire. Et si ce locataire a accès à un logement plus grand, même s’il n’est pas optimisé, je ne vois pas comment il voudrait partir.


Je me demande également si je ne devrais pas juste vendre le petit lot seul, faire les travaux dans le "grand" pour revendre après. Mais j’ai peur que ce choix ne soit pas le meilleur (financièrement)

Bref, ce dossier avance, plutôt dans le bon sens; merci de m’avoir lu, tout avis/constatation, etc, est bienvenu.

Darkman

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